房地产形势与趋势 - 网易广州.ppt

房地产形势与趋势,全国工商联房地产商会2011年12月,2020/6/11,2,中央经济工作会议,要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。,2009-2011年房地产总体情况,6.7%,2020/6/11,4,房地产市场加快调整,投资：1-11月房地产开发投资同比增长29.9%，11月当月增长20%，后续增长堪忧。土地：11月份，全国133个城市土地成交面积环比减少25%，同比减少43%；其中住宅类用地环比减少19%，同比减少55%。11月，133个城市成交楼面均价环比上涨4%，同比下跌10%；其中住宅类用地成交楼面均价环比上涨12%，同比下跌7%。11月成交土地的平均溢价率为6%，较去年同期减少26个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为5.6%，较去年同期减少30个百分点。市场：国房景气指数已经连续6个月下跌至99.87,11月房地产行业的数据出现了全面下滑态势，进入不景气区，显现出市场正在加快调整。,2020/6/11,5,房地产销售面积,2020/6/11,6,全国房地产景气指数逐月下降11月房地产开发景气指数为99.87，比10月份下降0.4个百分点，相当于2008年10月的指数。,2020/6/11,7,8,8,8,2020/6/11,8,影响房价的当期因素资产价格上升取向分析,2020/6/11,9,评判房地产调控效果的依据,明年中国经济走势与国际经济大背景密切相关，美国国债危机的后续影响将使我国宏观经济政策增加了不确定性房价不能脱离中国经济的基本面明年调控效果不能脱离货币政策明年调控效果取决于房地产投资走势明年调控效果取决于保障房完成进度,历次房地产调控效果,注：资料来源：国家统计局公布数据整理,2011年8月十大城市住宅价格指数,2020/6/11,12,中国指数研究院数据,2020/6/11,13,2020/6/11,14,2011年10月十大城市住宅价格指数,2020/6/11,16,2011年12月十大城市住宅同比价格指数大幅回调自27.72%下调到0.81%，降幅达26.91个百分点,2020/6/11,17,Wind数据:三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。截至10月底，限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平米，北京当前市场存量已超过1000万平方米，上海已接近900万平方米，均达到近3年以来的最高点，去存周期分别要11.68个月、12.43个月。天津、杭州、青岛的去化周期也已超过一年半。北京和上海的潜在供应量惊人。两地1-10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平米。按照在建面积3年左右转化为可售的正常市场周期，预期2012年开始，将是京沪两地房企最难受的库存高积压期，且在建面积仍在持续增长。,房企资金链紧张,2020/6/11,18,银行房贷风险,IMF报告称，房地产相关贷款占银行贷款总额约20%，相比香港或者美国较低。在五大行中，有30%45的贷款是由房地产抵押品担保支持。房地产价格回调将降低抵押品价值，因而在借款人违约的情况下削弱贷款收回价值。房地产的上下游产业（如建筑、水泥、钢铁）面临着类似风险。因房地产对经济增长的重要性，房价回调导致的经济减速可能会对银行系统的资产产生负面影响。地方政府通过土地出让和补贴来支持“地方政府融资平台”。瑞银报告称，2010年，29%的地方政府收入来自于出售土地使用权。,2020/6/11,19,改革建议之一：房地产行业重新定位,国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需拉动，投资拉动力逐步下降。产业结构调整力度加大城镇化内涵注重城乡均衡发展避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持产业结构和城市化进程的调整房地产角色变化:由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。,2020/6/11,20,房地产业转型,住房：双轨制正式开动城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发商的转型。商业地产与城镇化并轨城镇布局随着基础设施格局变化而极大地影响未来城市化模式。东西部地区的均衡发展将形成新的经济板块。城市运营、城市综合体、城乡一体化等新型经济产业区承载产业结构转型新区经济、产业园、产业转型基地等；内需型、消费型产业成为未来经济主角旅游、服务业养老产业等,2020/6/11,21,企业面临重整,商品房市场将面临与保障性住房平分秋色，积极参与建设保障性住房是必然选择；从单一的商品房开发转向复合业态，形成多元化的产业发展；从开发销售物业转向销售与持有型并举；房企从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展,2020/6/11,22,重组产业板块，增强产业链的集成,美国发展的新兴产业新能源、绿色低碳、新一代信息与网络技术、生物技术、航天航空及海洋等新兴产业，抢占国际金融危机催生下的世界新一轮科技与产业革命的制高点，努力实现宏观经济的战略转型。物联网每一次大危机，都会催生一些新技术，而新技术也是使经济，特别是工业走出危机的巨大推动力。席卷全球的金融危机也不例外，相关国家正在试图通过“物联网”走出经济的泥沼。房地产原有的发展模式与产业板块需要重新整合，与新兴产业、金融业、物联网（建筑部品采购联盟的基础平台）加快整合，这是一次新的跨越式发展机会。商会已成立房地产投资基金联盟，正与有关组织策划成立建筑部品采购联盟。,改革建议之二：“土地财政”的改革,土地财政包含两部分。一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业等的营业税、土地增值税，等等。目前地方政府重点征收的是房地产税和建筑税。二是与土地有关的政府非税收入，如土地出让金、土地租金、新增建设用地有偿使用费，等等。目前地方政府看重的主要是土地出让金。,23,土地财政的内涵,土地金融地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现在很普遍的做法。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地金融。地方政府土地金融的融资额，有研究认为，可能已高于土地财政的收入。根据相关法律规定，以出让方式获取的土地使用权，可以抵押。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照行政许可法的原则，凡法律没有明确许可的，地方政府都不能做。因此，严格说来，地方政府的土地融资活动，大多并不合法。土地金融是地方融资平台的基础，数额巨大。,24,25,土地出让收入的增长及在地方财政中的地位,地价领跑房价，越跑越快,地根和银根已绑定,房地产铁三角形成地根吸住了银根之一开发商：2010年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米之二政府：2010年全国土地出让总价款达2.9万亿元之三金融机构：以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，2010年土地抵押贷款3.53万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需要经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化，这部分巨额资金将直接关联到地方政府和金融层面。土地出让制度不改变，调控局限于表层操作，难免又一次轮回反复。,28,房产税和土地出让金不可兼得,据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿；如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。房产税并非能直接降低房价，但是对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。应征收存量房的房产税，以逐步取代土地出让金，这一步迟早要走，应及早进行。房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分工责任等体制性问题，这是房地产长治久安的根本。,2020/6/11,29,改革建议之三：建立多元化的房地产金融体系,2020/6/11,30,通胀与资产泡沫起因货币供应量超过美国，增速势猛,2020/6/11,31,改革建议之三：建立多元化的房地产金融体系,原有的融资渠道主要是银行和上市公司的资本市场融资；信托渠道在银根紧缩之后空前活跃，使融资的财务成本比银行翻倍；在管控银行、资本市场、以及信托房地产融资后，民间融资