太古城案例研究3.ppt

太古城案例研究，2，1，基本内容，3，1.1，项目环境分析，4，5，6，7，8，1.2，项目背景，9，1.3，项目基本状况，(1)规模：太古城屋苑总占地面积约230万尺(2)功能的组合：住宅办公楼商业中心(3)位置：北望维多利亚湾，前临鲅鱼东望爱秩序湾和肖箕湾西是太古坊等太古房地产所拥有的8栋办公楼南面是太古谷，现在发展成康怡花园、南丰新村等大型屋苑。 整个项目区划平坦，局部是填海造陆收入。 (4)价格：住宅自1978年开始销售，平均价格为200元/平方英尺，97年的最高价格达到1.3万元/平方英尺，现在平均价格约为5100元/平方英尺(5)分割开发程序太古城整体计划后，分12期开发。 具体情况见下表，10，11，(6)销售进度：住宅销售进度按项目详述(7)商业部分工权情况：太古城中心商场：零售面积1，105，177平方英尺，太古城中心办公楼：太古城中心办公楼：太古城中心所有1，646，327平方英尺，占总面积的61%，太古城中心所有产业权分数(8)商业部分经营收入： 4栋办公楼的平均尺寸为港币17元。 租金按可租用面积(一般包括电梯厅、走廊、厕所等)计算，2000年远古城镇中心商场改建后，质量大幅提高，租金水平上升到每月租金200-300元。 12、(9)房地产管理公司背景下，太古城的房地产管理由太古城房地产下属的太古城房地产管理公司自行管理，房地产管理费多为1.1元/平方英尺月。 (10 )商业部分经营者、主要客户： UNY生活创库、永安和玛莎百货店、Log-On、主要客户：太古城中心滑冰场和UA电影院、美食广场、13、1.4项分析；(1)目标市场定位：港岛区最早的大型住宅社区项目； 太古城项目目标市场定位经过一个过程，开始销售一期翠湖台时，太古地产没有明确定位目标市场，只是着力于销售形势，尽可能多的吸引潜在顾客关注的太古城项目的开发成熟，太古地产在产品上开始重视户型组合。 屋苑全体主要户型前三期以600多尺户型为主，二三期仅有800尺户型，当时目标客户以收入稳定的白领层为主，而且以微小的大户型探索市场。 到中间四十五期的金殿台、安盛台以800多尺户型为主，当时的目标客户以香港当时的中产阶级人士为主，包括律师、医生、建筑师等专家。 建于临海海景花园屋苑时，以1200尺户型为主，以中小企业主为目标，同期星辉台以800多尺户型为主，与中产阶级人士兼顾形成了客户组合。 后期的展望台和海天花园之所以仍以800多尺户型为主，是因为太古的房地产追求销售速度，新选择了中产阶级为顾客群。 太古城户型设计的特点是，每期出现的住宅户型面积平均，后期太古城对目标市场的定位非常明确，并且反映了产品可以坚持这一定位。 14、(3)项目分期投资回报参照下表，(4)社会效益评价改变了地区城市功能，改造了旧城市。 建立综合居住社区开发模式；(2)在太古城市建设初期，太古土地融资手段仍保守，主要通过太古土地上市，销售土地筹措资金。 1975年，太古地产先后将西湖区和太古谷区销售给长江实业和南丰集团，筹措现金1.2亿美元，作为发展太古城的起点资金。 此后，为了降低开发风险，1973年与大昌地区联合发展太古昌，其中太古地区占33%的权益，1974年太古地区将太古昌权益增加到50.8%，太古昌成为太古地区的子公司。 太古昌对太古城第一期、第二期发展有权益。随后，怡和集团和太古叙利亚发展起来，该公司从太古房地产以市场价格购买土地，建设后分利润，这种方式在第四期的18栋大楼建设后结束。 15、16、2、10维分析、17、2.1地区、18、19、2.2政府关系、20、2.3城市语境与合作、