姚江一号方案

雅戈尔姚江一号项目营销策略提报,城市始于湾,TACTICS,雅戈尔集团,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHE,BY天启&开启2009-9,目录contents,市场篇识局城市变化洞悉产品篇辨局自我价值辨析营销篇破局营销策略突围推广篇布局广告企划推广销售篇定局销售策略思考,1,2,3,4,5,市场篇识局城市变化洞悉产品篇辨局自我价值辨析营销篇破局营销策略突围推广篇布局广告企划推广销售篇定局销售策略思考,1,2,3,4,5,解读城市：城市之变洞悉,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHE,PART1,1,3,宁波城市发展三个阶段,引擎一、万达落户江北,本案,信心：以长线经营城市为目的的万达，对大江北新三江口区域未来充满信心；引力：万达强大的商业引力也将为区域腾飞带来跨越式发展。,2009年9月1日万达集团1500元/平底价拿下宝庆寺地块,区域大开发吹响了号角大量流动人口聚集，商业能量瞬间提升城市新商业节点，形成新的城市场区域配套的从无到有，宜居性加强区域土地价值的提升区域在售楼盘价格的提升,分割线2006年12月22日宁波鄞州万达广场开业,2004年7月，新都美地4800元/2005年3月，碧云天5500元/2005年8月，小城花园5400元/,2007年3月，都市森林8000元/2007年11月，城市花园1.1万元/2007年底，都市森林1.4万元/,案例：鄞州万达广场对区域价值的引爆,都市森林,碧云天,新都美地,小城花园,城市花园,万达商业广场代表了区域开发的前奏、代表了区域价值飙升的契机,分割线2006年12月22日宁波鄞州万达广场开业,2002年，鄞州区中心区核心居住区1号楼面价2289元/2003年，鄞州区中心区联心1号地块楼面价2625元/2005年，鄞州区新城区，原杉杉工业城工业用地楼面价2354元/,2007年，新城区钟公庙街道陈婆渡6号地块楼面价3500元/2009年，鄞州新城区新城区联心-3c住宅地块楼面价8707元/,联心1号,核心居住区1号,杉杉工业城地块,陈婆渡6号,联心-3C,土地价格,楼盘价格,城投城市运营商的角色百余方万湾头大开发，再造一个三江口。城投公司扮演的是城市规划的建造者、城市运营商的角色。通过城市RBD的打造，与老城CBD形成业态互补，形成新的城市节点，城市核心能得以强化。,事件二、湾头城市未来RBD规划,地块介绍：湾头开发区土地面积：2.3平方公里岸线：4.5公里余姚江宽道：200-400米,【未来主要业态】商务办公、高档居住、旅游休闲、文化艺术中心未来宁波城市RBD,新“三江口”核心滨水生活,第一阶段2009-2010土地拆迁，挂牌预计2400多户村民住宅和近106家企业的拆迁。截止目前，该区块已有572户住宅和11家企业完成签约，预计今年将完成拆迁面积35万平方米。拆迁土地成本1.2万元/平。,第二阶段2011-2014区域预热，配套先行启动区以星级酒店为龙头以商业、办公为辅助拆迁安置房完成,第三阶段2014后高端住宅，延后推出,五路四桥宁波新一轮未来城市架构规划，旨在搭建更强健的城市骨架。其中湾头大桥（09年10月开通）、姚江大桥的建成拉近大桥两岸距离，城市纵隔消失，城市核心区域范畴瞬间扩张。灵桥、琴桥、江厦桥宁波的路网与城建一直与桥息息相关。,事件三、湾头大桥开通,新三江口公园,本案,城市生态共生区,区域内景点：新三江口公园、宁波大剧院、意大利大卫雕像，姚江大闸、解放桥、钱业会馆、新江桥、天主教堂、老外滩、甬江大桥、宁波城市展览馆、宁波美术馆、庆安会馆、江厦桥、灵桥、琴桥、兴宁桥，槐树公园新三江口公园约10万平米，约计2010年完成。,城市商业文化区,“三江文化长廊”起于老三江口，沿姚江溯江而上，北抵新三江口，长度约公里；规划区总面积.公顷，其中水面.公顷，岸线长约公里。,事件四、三江文化长廊规划,未来江北城市架构模型完善,大板块江北区重点建设四大区块：宁波北门户区、湾头休闲商务区、核心滨水区和新行政服务中心，大江北区都市化架构完善,中板块五路四桥未来城市架构规划，其中湾头大桥、姚江大桥的建成拉近大桥两岸距离，城市层差差异感消失万达的引入促成区域成为城市商业节点,湾头大桥,小板块区域水资源丰富，外有“江”内有“河”，未来要姚江两岸将成为湾域高尚生活区,区域都市化加强提升区域能级和影响力,泛江北区与城市核心联系紧密商业节点的出现证明江北区城市地位的提高,万达,城市“亲水”生活的现实具现为城市高尚居住区奠定基础,泛三江口宁波的下一个十年,扩张宁波城市正在进行着一场北向延伸、再造中心核的扩张运动，造极江北依托新三江口得天独厚的资源，将会一个城市多极发展的重要一极。,解读竞争：未来项目与时机之争,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHE,PART2,别墅,2010年宁波别墅市场新增量预计,1、别墅未来市场供应预判,预计从当前到2010年，市场约有100万（预计最多）的潜在供应量，远超宁波别墅市场07、08、09年供应量，市场竞争激烈化。,预计100万的市场新增量中，能与本案形成竞争的，主要是生态资源型别墅小部分体量。,卡纳湖谷二期今年10月开盘，预计明年中旬剩尾盘。九龙湖畔与柏悦别墅与本案存在总价竞争，有可能存在区域分流。,本案别墅主要面对竞争产品,顶级产品总价竞争,本案双拼、联排10001500万VS柏悦预计10001400万独栋九龙湖畔预计8001000万独栋,城市资源+景观VS郊区资源+产品,未来项目别墅产品竞争总结：,竞争跳出华辰北9#，竞争的对象不是未来“百万方”的巨量供应，而是未来供应量中占据极少份额的高端个案，与千万级别的钱湖独栋别墅之间争夺小众客群；资源制衡华辰北9#比较同时期钱湖别墅特点，优势在城市资源的占有上，劣势在于联排、双拼对独栋产品的先天不足，以城市稀缺克制钱湖独栋优势。,本案144套大体量的一线江景别墅，将重新开创城市别墅新时代。,老三区对别墅的渴望，由来已久,2000年2005年2010年,莱茵堡国际村繁景花园,青林湾,江南一品,大体量别墅盘,极少数供应,日湖花园天水家园,ART蓝海,湖景花园,东源华府,西城十二庭院,水尚阑珊,公寓,1、公寓未来市场供应预判,目前在售届时基本无竞争,主要同期上市项目,未来潜在竞争上市时间不确定性,城市资源型潜在产品湾头开发推出土地庆丰地块鄞奉路地块北郊路地块城市核心型潜在产品荣安甬港路地块,2、未来可能存在产品竞争地块分析,20092010201120122013,荣安甬港地块鄞奉路地块北郊路地块(新海景)宝庆寺(万达)滨江庆丰地块湾头休闲区本案,销售,销售500产品,09.9土地拍卖,拆迁,商业、办公启动/拆迁房完成,销售,09.9土地拍卖,销售,土地开发,土地供应,2大价值运用,湾头大开发，万达落户，使区域成为市场热点，城市核心地位得以强化。,湾头土地拆迁成本1.2万元/平以上，第一批推出的土地价格不会低于1.5万元/平。庆丰地块2007年楼面价12200元/平，退地后09年9月再挂牌价格不可能低。,区域热点形成,土地价值传导,相机而动主要为未来各资源型地块潜在竞争，看各地块的活跃程度，盯牢各地块周期，通过时机的掌握，化弊为利。竞争跳脱销售竞争主要为皇冠花园二期、汇豪天下少量和鄞州区金域华府。本案以独有的城市核心区位一线南向江景纯大宅高端社区的定位跳出竞争。,未来项目公寓产品竞争总结,解读开发商：品牌升级,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHE,PART3,关键词一开发量/发展提速,【楔子】2009年8月6日，雅戈尔集团宣布以17亿元自有资金增资全资子公司雅戈尔置业控股有限公司【策略】集团布局“三步落子”，雅戈尔置业“实体”化【目标】目前雅戈尔置业现有土地储备及未结算面积399万平方米，且土地款已基本支付完毕；2009至2012将是房地产业务的收获期，置业公司将从目前国内二线房地产企业前列地位跨越式发展进入到一线房企行列,品牌完善集团调整凸显置业公司重要性,本案32万方的体量，是目前雅戈尔置业最大体量项目，在承接企业发展与提速的重要元年，举足轻重。,注：2009.9.1,雅戈尔置业勇夺茶亭与成教学院地块，再显企业布局宏图。,关键词二布局与占位,城东,城南,城西,城北,锦绣东城,西湖花园,湖景花园,都市丽湾,城中,城北核心区块的缺失,都市华庭,东湖花园,东湖馨园,海景花园,东海花园,作为宁波本土开发龙头企业，雅戈尔开发的布点遍足宁波城各大热点区域，并且形成一股雅戈尔点石成金的开发现象。在老城区之一的江北面临飞跃大发展的时代契机，华辰北项目的开发是雅戈尔市场领导地位的再确立，也是雅戈尔品牌实现全市大布局，为企业的大步发展的一次先行占位。,关键词三产品结构的多元化,刚性需求郊区产品线都市丽湾，都市华庭，世纪花园，西湖花园资源享受资源型纯别墅比华利，香颂湾，香湖丹堤身份彰显豪宅系列线海景花园都会生活都市系列线都市森林，东湖花园，湖景花园城市新节点上的资源性复合社区本案,品牌的积累升级与土地储备的扩容，引发雅戈尔的发展加速度，由宁波的全市布点到长三角的对外扩张布局，低端、中端、高端多条产品线发展，多元化成为企业的必然选项。,以华辰北项目助推企业品牌升级,实现开发量的大跃进实现城市的布局与占位实现开发产品线的多元化,企业战略发展新元年，通过城市的布局与占位，产品多元化，实现雅戈尔品牌由二线开发商跃为国内一线开发商行列。,市场篇识局城市变化洞悉产品篇辨局自我价值辨析营销篇破局营销策略突围推广篇布局广告企划推广销售篇定局销售策略思考,1,2,3,4,5,辨局,项目概述项目价值辨析项目价值破局,地块名称：华辰北9号地块地块面积：176005地块位置：华辰北9号地块位于余姚江北，东自庄桥河，北至云飞路，西、南临规划道路容积率：1.35楼面价：6490元/推案时间：2010年3月,辨局项目概述,绿地率30%，建筑密度28%总建筑面积：319524平住宅建筑面积：231318平高层住宅：190146平低层住宅：41172平幼儿园建筑：3335平总户数：1178户,关键词描述：【一线江景】【复合大盘】【纯大宅产品】【品牌开发商】,产品规划：高层145平层640户、230复式394户，联排别墅144户,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,解码双重价值项目客观价值&项目主观价值,一个项目具有两重性项目天然赋予的价值以及我们在规划过程中赋予的项目价值，从此开始一一解析每一个价值点，以寻求项目核心能。,客观资源之辨,客观资源1城市价值,万达广场：商业引擎湾头RBD：城市商业休闲区湾头大桥：交通引擎,江北做为非传统高尚板块，认知改变需要时间。,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,客观资源之辨,客观资源2江湾价值,一线姚江湾岸,姚江也让项目与城市形成了断面，需要实现城市缝合。,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,主观资源之辨,主观资源1别墅/高层,1.35容积率，拆分成4万平别墅，19万平高层144套一线全江境别墅，1034套高层大宅,千万身份之差的两个产品，需要搭建一个融合平台。,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,主观资源之辨,主观资源2为了更好的看江的户型,高层大宅：为了更好的看江，南向开间做到11.6米高层复式：为了更好的看江，三房一厅功能间全朝南江境别墅：为了更好的看江，我们把客厅巧妙设在二楼,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,3.8M3.0M4.8M,3.8M3.0M3.5M,3.8M5.0M3.3M,3.0M2.8M3.1M,平层143-150平4房2厅2卫,赠送面积入户,为了看江，我们把南向开间做到11.6米。,5米超阔客厅3.8米舒适主卧二房一厅朝向南向开间11.6米全明设计,3.2M5.0M,3.9M5.7M,3.9M5.7M,3.2M5.0M,一层二层,空中花园赠送,为了看江，我们把客厅、三个卧室全部设在了南面。,复式230平4房2厅3卫,5.7米超阔客厅3.9米舒适主卧三房一厅朝向南向开间9.6米全明设计超大空间赠送,地下一层一层二层,8.1M,4.5M3.6M,2.7M3.6M,3.6M4.5M,客厅二楼看江,内庭赠送,为了看江，我们把客厅设在了二楼。,别墅250平4房2厅4卫,8.1米超阔客厅3.6米舒适主卧三房一厅朝向每个房间配卫生间,主观资源之辨,主观资源3一条河道两个半岛,一条河生分两个半岛，两个半岛生分不同圈层赋予两岛不同的价值断面，实现产品的共融与升级。,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,主观资源之辨,主观资源412班制高级幼儿园,作为30余万方的大体量项目，幼儿园配套是必须配备，可作为附加值抬升产品价值。,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,关键是幼儿园品牌的选择，可发挥教育资源的力量。,主观资源之辨,主观资源5游泳池,高档露天游泳池匹配高尚人士的江湾生活,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,主观资源之辨,主观资源6石材干挂立面,别墅：全石材干挂公寓：部分石材干挂,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,项目价值辨析之破,幼儿园贵族/双语幼儿园非传统高尚地段创造天价产品，除增值概念外，必须具备保值价值客群的突破和聚集，依赖生活方式和营销执行的创新配套设施（景观、架空层、会所，甚至售楼处）在功能性的基础上必须具备尊崇感价值感。公寓和别墅必须形成两个价值断面的打造，建筑/空间形式不同，但价值同等。,YOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREYOURFUTUREISHEYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUREISHEREYOUFUTUREISHEREYOURFUTUREISHEREYOURFUTUISHEREERE,项目价值辨析,市场篇识局城市变化洞悉产品篇辨局自我价值辨析营销篇破局营销策略突围推广篇布局广告企划推广销售篇定局销售策略思考,1,2,3,4,5,营销策略两大主张,保值力：打造独具一格的保值产品体系,影响力：确立企业品牌与项目品牌的城市影响力,营销策略体系,影响力：确立企业品牌与项目品牌的城市影响力,项目与企业品牌互长,城市影响力的塑造品牌影响力区域影响力生活影响力,品牌影响力,1,一个理念：户型专家&造园大师一个馆：雅戈尔品牌生活馆一本书：改变城市的力量,雅戈尔户型专家,品牌影响力,从实用至上，到资源至上，雅戈尔针对不同的产品，不同的家庭，创生出完全不同的户型，以求带来创新的生活方式。,香颂湾,锦绣东城,姚江一号,超越独栋户型,超90户型,全江景户型,空间至上,资源至上,实用至上,一个理念,雅戈尔造园大师,东湖花园,都市森林,姚江一号,引入生态活水,生态湖,引江入城,每一个社区，都是一个大家庭。雅戈尔造园大师，专注于为每一个大家庭营造舒适空间。,品牌影响力,一个理念,品牌影响力,一个馆,雅戈尔品牌生活馆,2F生活演示区,1F产品展示区,雅戈尔在中国雅戈尔为生活,1F,Ningbo,hangzhou,suzhou,雅戈尔布局长三角,雅戈尔在中国,品牌展示墙,1F,10000多个家庭选择了雅戈尔,雅戈尔在中国,品牌展示墙,1F,在售/预售项目1、姚江一号2、新海景花园3、其他,雅戈尔在中国,项目展示区,2F,雅戈尔为生活,生活体验区,展示形式/1、全息投影仿真沙盘2、多媒体互动销售系统展示内容/品牌形象篇：开发业绩经营理念幸福生活有10000多个家庭选择了雅戈尔！明星项目篇：姚江一号：区域规划产品资源生活方式,投影前沙盘效果,投影后沙盘效果,多媒体互动沙盘可以将传统的沙盘模型与先进的投影技术及多媒体互动技术相结合，多画面组合立体化的展现区域的发展、规划、景观，区域内的环境包括道路、景观规划、地形地貌等等。,全息投影仿真沙盘,宁波市场上目前空白，容易形成市场聚焦与话题。,身临其境的沉浸感,科学原理：当人的120度视角全被覆盖，身心会沉浸其中。当人的视听触从角度刺激，身心会沉浸其中。,互动多媒体销售系统,虚拟仿真技术1)在售楼处运用触摸互动式系统进行展示。（墙上或桌面，类似于NIKE橱窗广告）2)业务员可带上电脑外出与客户进行推荐。,备选,2F生活演示区,雅戈尔为生活,人居空间发展史设置一个中国民居展览，馆藏几千年来中国住宅文化的发展、演变。阐明雅戈尔一直以致力于提供更舒适的人居空间的开发理念。,品牌影响力,一本书,改变城市的力量,著书立说：雅戈尔集团成立30周年献礼，通过雅戈尔置业开发的每一个项目，每一个脚步，讲述一个企业与一座城的故事。,区域影响力,2,高峰论坛网络论坛软文炒作,区域影响力,高峰论坛,邀请市领导、江北区领导、万达集团、湾头集团，浙江大学城市研究与规划教授、房地产各业内人士及城市社会学专家，共同探讨宁波城市未来发展方向，城市格局的架构，各区域发展价值等话题。以确定雅戈尔城市发展推进者的定位。,新三江口发展高峰论坛,区域影响力,网络论坛,联合新浪网，进行第三方的区域热点炒作，并进行系列专题报道。同时举办地产沙龙，邀请房企业内人士共话湾头大开发，畅谈万达对江北楼市的影响。,地产沙龙,区域影响力,软文炒作,专题专栏化运作,软文专题炒作百万湾头大开发，再造一个三江口。万达到江北，楼市价格重定板图。联合宁波日报，专题制作一次区域发展专栏，全方面深度解析城市发展与区域价值。运用报社资源与第三方的视角，请相关部门领导人发出声音。专栏加印，可以售楼处发放。,生活影响力,3,通过生活展示、越界营销，形成客群的聚集。,与高端人群对接银行VIP客户/顶级豪车4S店会员/EMBA总裁商学院资源老客户资源利用发展老带新/坚实客户基础,活动形式：组织高端客户群，举办一场豪华游艇party，一路沿着三江美景让客户在乘着游艇去看项目，尊贵身份感油然而生。,尊贵/豪华游艇PARTY,样板段开放之后，不定期在样板段内举办小型圈层活动，形成生活场。,艺术/样板段周末画展,主要针对家庭女主人（重要购房决定权），举办一场时尚讲座，邀请杭州/上海知名设计师，主讲服饰搭配与美容等内容。,时尚/“尚装饰品”专场,营销策略体系,保值力：打造独具一格的保值产品体系,保值：不能够快速在大范围内被复制的产品特征。产品多元化竞争的当今市场，打造属于自己的保值体系。,案例参考：星河湾，十年磨一剑的开发理念，使得星河湾成为品质豪宅代名词。星河湾的产品也成为了最具保值的房产，客户拥笃反复追随购房率高。,品质+设计+标准+服务,保值四大标准,保值体系,景观设计,园,庭,廊,院,泰式皇家园林,多元化架空层,景观廊,庭院车库/下沉式庭院,园泰式皇家园林,公寓：轴线营造与风情雕塑别墅：小节点的仪式感,公寓：东西向直线中央景观轴线营造出贯穿整个高层组团的中央景观轴线体现强烈的泰式皇家仪式感和震憾性,中央绿轴广场,中央水轴,中央轴线上的泰式风情通过凉亭，桥，榭台的景观营造和情调的装饰性构筑物，体现泰式情调,临水台榭,陈列性雕塑,公寓：风情雕塑体现泰式风情，生态、健康、阳光。,装饰性小品,别墅：营造小节点的仪式感突出贵族的气派尊崇,欧式喷泉广场,类似凯旋门式入口建筑,入口处仪式化设计，类似于凯旋门的仪式感，寓意英雄凯旋而归中央景观构筑欧州宫庭雕塑喷泉广场,组团主干道两旁栽植法国梧桐或其它大树冠植物，营造回家林荫大道,庭多元化架空层,功能架空层泛会所山水架空层景点化礼仪架空层大堂化,架空层泛会所：功能架空层,廊多元化架空层,架空层增设多功能使用空间，形成泛会所概念。,从架空层延伸出来的半围合会所空间,廊多元化架空层,架空层景点化：山水架空层,绿化中心艺术小品引水入楼,廊多元化架空层,引水入楼,廊多元化架空层,架空层大堂化：礼仪架空层,架空层设置精装入户大堂,廊多元化架空层,廊景观廊,由景观廊连接起建筑，创生出新空间与园林景观。,利用景观游廊或廊架将园林、住宅楼贯通连接，集交往、休憩、生活、观景于一体的“泛园林”，半围合式的规划布局，将景观转化成生活的一部分,廊景观连廊,例如：华府天地用绿化连廊将五栋楼连接起来，陈列艺术品，增加项目艺术人文气息,用绿化连廊楼体连接，人可以在上面行走、休憩，绿化率达到100%,花园游廊：连接不同楼宇大堂间的花园游廊,廊景观连廊,廊架：与架空层连接的外部廊架,廊景观连廊,院阳光庭院车库、下沉式庭院,通过不同院的打造，实现双首层与双大堂。,实现地下车库革命性突破，社区景观丰富多层次，同时实现地上地下双大堂。,院阳光庭院车库,设计部分下沉式庭院，增加车库采光，同时停车后可以由下沉式庭院走上地面空间通过社区花园回家，形成良好的体验感,下沉式车库庭院,下沉式院落,院阳光庭院车库,别墅通过下沉式庭院，实现阳光双首层，营造私密性的院落空间。,院阳光下沉式庭院，实现双首层,保值体系,服务升级,管家式物业服务,公寓：每幢楼设立一个贴身服务管家。别墅：每个组团设立一个服务管家，点对点服务。,市场篇识局城市变化洞悉产品篇辨局自我价值辨析营销篇破局营销策略突围推广篇布局广告企划布局销售篇定局销售策略思考,1,2,3,4,5,湾岸岛居生活核心价值体系,江/湾/岛/墅/桥/廊/院/堂,姚江一号国际湾区物业,一河二岛五桥，湾岸岛居墅生活,江/湾/岛/墅/桥/廊/院/堂,区位价值,姚江一号国际湾区物业,一河二岛五桥，湾岸岛居墅生活,城市湾：新三江口，城市的下一个十年生活湾：国际视野，湾区生活帝景湾：一线姚江，千年沉淀第一湾：城市首席高端江景纯大宅,1,江/湾/岛/墅/桥/廊/院/堂,岛居墅生活,姚江一号国际湾区物业,一河二岛五桥，湾岸岛居墅生活,私属的岛：一条河两个半岛，多元的墅：空中平墅、空中馆墅、全江境院墅共通的桥：嫁接城市与自然，沟通世界与自我，,2,江/湾/岛/墅/桥/廊/院/堂,产品内核,姚江一号国际湾区物业,一河二岛五桥，湾岸岛居墅生活,礼仪的堂/停顿的廊/生活的院以人居理念，创新产品为生活加冕。,3,城市的湾岸，生活的彼岸,推广总精神,一线城市湾岸岛居墅生活,项目定位语,Logo及VI延展,阶段系列秀稿,前期导入期2009.102010.1,品牌营建期2010.22010.4,持续销售期2010.52010.7,品牌维护期2010.72010.10,项目亮相，广度蓄水。媒体：户外，短信，现场包装，报广，展会，外展处启用广告主题：开创下一个十年,前期导入期2009.102010.1,品牌营建期2010.22010.4,持续销售期2010.52010.7,品牌维护期2010.72010.10,客户锁定，成功开盘媒体：报纸，网络，户外，短信，直投，现场售楼处启用活动：现场售楼处开放广告主题：执掌湾时代,前期导入期2009.102010.1,品牌营建期2010.22010.4,持续销售期2010.52010.7,品牌维护期2010.72010.10,产品解析，持续热度媒体：报纸，网络，户外，短信广告主题：湾岸岛居墅生活,前期导入期2009.102010.1,品牌营建期2010.22010.4,持续销售期2010.52010.7,品牌维护期2010.72010.10,生活引动，品牌升华媒体：报纸，网络，户外，短信活动：客户关系维护广告主题：产品内核廊堂院企业品牌,其他秀稿方案,湾流视界,湾流视界,湾流视界,岛居生活,岛居生活,岛居生活,其他案名方案,市场篇识局城市变化洞悉产品篇辨局自我价值辨析营销篇破局营销策略突围推广篇布局广告企划布局销售篇定局销售策略思考,1,2,3,4,5,销售策略,一.销售场馆销售价格三.推案节奏,打造30万方高端盘销售场,销售篇-销售场馆,？,？,？,where,how,when,售楼处样板房/段,蓄水期,开盘期,09.10月,工程配合,广告配合,销售配合,现场围挡/外展处洽寻/样板段方案,团队建设/展会接待体系,项目VI/平面应用设计,准备期,when,10.03月,农历新年,房展会,外展处看江景品项目,选址：一定要看江启用时间：秋展会前后可以做为新海景花园的外展处沿用。,选址二,选址一,选址三,建议选址1：和义大道,建议选址2：老外滩,莱悦游艇俱乐部附近,建议选址3：宁波大剧院,where,本案,现场售楼处,方案一：临江搭建,where,方案二：利用幼儿园,how,方案一：临江搭建,博澜馆：外围有大型公共空间，极具设计感的现代建筑，待社区落成后，可赠与政府作为艺术展览馆。,how,方案一：临江搭建,how,方案一：临江搭建,方案二：利用幼儿园,how,万科某售楼处,方案二：利用幼儿园,how,现场样板段,方案一：院墅2套（实体样板房）、馆墅2套（实体样板房）、平墅1套（售楼处内搭建）,景观样板段,样板房,how,样板房,景观样板段,方案一：临江搭建,现场样板段湾流生活体验场,方案二：院墅2套、馆墅2套平墅1套均为实体样板房,景观样板段,样板房,how,样板房,景观样板段,方案二：利用幼儿园,由主入口，经小桥，观别墅，揽河景，,游景观样板段，观河景，吹微风，,销售策略,一.销售场馆销售价格三.推案节奏,竞争环境：从长期来看豪宅土地供应量充足，从短期来看市区豪宅供应雅戈尔一家独大,销售篇-销售价格,竞争环境：目前板块内较高单价水平在15000元/平米2左右，板块内首个价格撑杆跳选手,本案,天水家园二手房1.5万元/,金领公寓1.3万元/装修标准3000元/,天合家园二手房1.3万元/,青林湾公寓1.3万/别墅2万/,皇都香溪园1.4万元/,东方威尼斯二手1.5万元/,江北新三江口片目前区域价格顶点1.5万元/,江北洪塘片,江北湾头片拆迁成本1.2万元/,销售篇-销售价格,项目特点：根据建筑类型，并综合考虑总价、景观因素，本案分为如下3类型产品：无敌景墅-一线江景特殊产品高端高价院墅南向第一排共40套无比宽墅-超强产品力主力产品现金牛双拼联排共104套馆墅-230m2，宽阔江景综合价值优秀大比例赠送空间，厅宽5.7m，共394套平墅-150m2开阔庭景综合价值中庸有相对稳定需求比例共640套,销售篇-销售价格,开板块内高端盘的先河者，“垦荒牛”角色。,决定开盘价格的几大因素：,1、宏观政策面：预判今年4季度小幅震荡，明年上半年政策会否出新，市场将如何反映，需静观其变,2、市场竞争面：竞争面供应量不大，需求客观存在,3、开盘前的客户蓄水和排摸情况：开盘前，客观客户需求分析,销售篇-销售价格,4、工程进度样板房、园林景观样板段、立面建材等重要节点的进展,均价：别墅40000元/，公寓25000元/,销售策略,一.销售场馆销售价格三.推案节奏,类似案例回顾-雍城世家,32,37,36,35,34,33,09年下半年高层复式产品,09年下半年将推别墅产品,08年发售，已售别墅产品,加推12套联排提价30万/套,08年开盘节奏回顾,单位：元/平米,加推12套联排提价30万/套,加推12套联排提价30万/套,32,37,36,35,34,33,推盘策略：社区入口暨样板段落成公开-情景营销少量多次造成热销形势，不断推高价格获取最大回报；资源最优的南向水景联排,既成为价格标杆，也为高层产品烘托了质感,类似案例回顾-雍城世家,价格成长：同类产品单价成长约3000元/，总价成功跃升逾100万,类似案例回顾-雍城世家,11.29开盘推出70套,加推12套,加推12套,销售策略总结：一、别墅部分目前仍保留部分景观资源最好的房源，在市场火爆期坚决不推出，期待09下半年冲击高利润二、后期高层复式受到别墅带动明显，“天域”为高品质产品获基本认可。,加推12套,江南一品,2006年10月开盘一次性推出独栋、联排、叠院、合院合计200套，其中排屋价格9500-14000元/平米截止2006年11月江南一品实际签约率超过95%。,第一次开盘：2008年12月9日推出526套均价9000元/面积段：115200第二次开盘：2009年农历年初，H5H12分批次推出，价格从10500元/增长到13000元/，400大户型，共计52套2009年2-3月推出，价格15000-16000元/第三次开盘：预计2009年6月40单身公寓以及复式价格12000元/（无装修）,别墅一波推完，一月抢光中间无价格成长,类似案例回顾-江南一品,高层分批次加推价格9000元/成长至15000元/,经济测算面积依据：,高层公寓大平层按150m2计，跃层按230m2计，跃层底楼产品110m2；别墅联排边套按305m2计,联排中间套按275m2计；双拼按305m2计；望江多联按250m2计。,销售篇-推案节奏,方案一:多波次,价格不断升级的推盘策略分4个波次推出1）别墅17栋46套，2）别墅8栋30套，公寓3栋258套，3）别墅10栋30套，公寓5栋375套，分2节推出4）别墅9栋38套，公寓6栋401套，分3节推出,销售篇-推案节奏,推盘建议分4波次：第1波2010.03别墅17栋46套其中联排6栋24套双拼11栋22套,23#,26#,29#,32#,24#,25#,27#,28#,30#,31#,33#,34#,35#,36#,37#,38#,39#,第1波次经济指标：户数:46套面积：约13670总销：5.47亿元本次均价:40015元/,院墅为主力户型攻市，高调亮相，引发市场关注如09年11月开始面市蓄水期长5个月,客源充足,争取短期一波售罄,推盘方案一：,23#,26#,29#,25#,27#,28#,30#,34#,35#,36#,38#,39#,32#,24#,31#,33#,37#,双拼11栋22套均价43000元/，面积6710主力总价：1310万元,联排6栋24套均价37000元/，面积6960主力总价：1130万元,推盘方案一：,共4个波次：第2波2010.05分2节推广公寓3栋共258套公寓消化期约4个月，9月开始下一波蓄水别墅8栋共30套望江产品新推，均价水平跳升。,1#,14#,13#,第2波公寓经济指标：户数：258套面积：约43020总销：10.85亿元本次均价：25200元/,4类产品组合攻坚，持续供应，打开客源公寓为推广主线，别墅蓄水时间短，边蓄边走量，样板段适时出击.,第2波次别墅经济指标：户数：30套面积：约8420总销：3.64亿元本次均价：43230元/,41#,40#,44#,46#,43#,45#,42#,56#,推盘方案一：,1#均价24000元/，面积15300,1#,14#,13#,14#均价25000元/，面积15300,13#均价27000元/，面积12420,推盘方案一：,2#,3#,12#,11#,10#,41#,40#,44#,46#,43#,45#,双拼均价44000元/，面积2440主力总价：1350万元,联排均价38000元/，面积3480主力总价：1160万元,42#,56#,多联均价50000元/，面积2500主力总价：1250万元,推盘方案一：,共4个波次：第3波2010.10公寓5栋共375套别墅10栋共30套销售周期约7个月,2#,12#,11#,3#,10#,第3波次别墅经济指标：户数：30套面积：约8430总销：3.97亿元本次均价：47094元/,第3波公寓经济指标：户数：375套面积：约68850总销：18.93亿元本次均价：27495元/,公寓共5栋，分2次推出，自东往西；河畔资源别墅共10栋实现价格成长,16#,15#,17#,18#,19#,20#,21#,22#,55#,54#,推盘方案一：,41#,40#,44#,46#,43#,45#,3#均价26000元/，面积15300,42#,2#均价27000元/，面积15300,11/12#均价29000元/，面积25500,10#均价28000元/，面积12750,首推：,10#,紧跟：,56#,2#,12#,11#,3#,推盘方案一：,16#,15#,17#,18#,19#,20#,21#,22#,55#,54#,双拼均价46000元/，面积4270主力总价：1400万元,联拼均价40000元/，面积1160主力总价：1150万元,望江多联均价52000元/，面积3000主力总价：1300万元,推盘方案一：,共4个波次：第4波2011.05公寓6栋共401套别墅9栋共38套，,4#,6#,9#,8#,7#,5#,47#,51#,53#,50#,52#,49#,48#,53#,53#,项目成熟，价格跳升。,第4波公寓经济指标：户数：401套面积：约72830总销：22.21亿元本次均价：30496元/,第4波别墅经济指标：户数：38套面积：约10420总销：5.0