成都市建设学校物业管理服务采购项目技术,商务要求.doc

成都市建设学校物业管理服务采购项目技术、商务要求及投标人资格条件预公告各潜在投标人成都市政府采购服务中心受成都市建设学校委托，拟对成都市建设学校物业管理服务采购项目进行公开招标。为确保政府采购当事人的合法权益，现就该项目的投标人资格条件和技术、商务需求等广泛征求各方的询问和意见，如有异议，请以书面形式提出，联系方式见附件。成都市政府采购服务中心二九年二月三日附件成都市建设学校物业管理服务采购项目技术、商务条件及投标人资格条件11物业服务采购技术需求111岗位人员基本要求1驻场经理一人，年龄应在45岁以下，身体健康，文化程度大专及以上学历，具有学校物业管理三年以上经验，有一定组织管理和沟通协调能力。工作积极主动，爱岗敬业，有较强的服务意识，上岗前，须经学校相关部门面试。2物管工作人员着装统一，佩证上岗，仪表端重，上下班执行打卡制。112安全工作1、人员基本条件核定最低人数为十人，年龄在20至45岁之间，男性，具备初中及以上学历，主管人员应具备中专及以上学历，有较强服务意识和责任心。监控室工作人员要有一定电脑基本知识和操作技能。2、门卫工作职责、学校大门实施24小时值班制，教学楼、实训楼、行政楼和校园的实施24小时巡逻制。礼仪岗实行站岗制，并良好的礼仪形象，登记岗位实行坐岗制，负责人员引领。并负责后校门的定时开放。、熟悉学校基本情况，包括教职工数量、相貌特征、学生数量、常规出入时间及周边环境的掌握了解。、根据学校学生管理的有关规定，严格执行学生凭胸卡进出学校制度。教学期间学生出入一律凭学校相关部门盖章的出门条才能放行，若有违规学生应与相关部门及时联系，防止学生强行出校。、谢绝外来人员推销，阻止其他闲杂人员进入学校，来访人员需持有效证件进行登记。遇上级领导检查指导工作或其他人员来访，做到有礼有节，并将人数、单位等情况做好记录，引领客人到学校相关部门。若遇家长咨询读书事宜，应热情接待，配合学校做好招生宣传工作。、熟悉学校和教职工车辆情况，对外来车辆必须进行仔细检查、登记车牌号，严格控制噪音污染，防止校园内车辆被人为破坏和被盗。学校举行大型活动和大型考试期间，应有专人管理内外车辆的停放，以确保校园内交通畅通。、严格做好物品出门登记工作，发现可疑人员及时与保卫科联系。、根据学校安排，服从保卫科对人员的调配，做好学校各项活动的安全保卫工作。、考核按照日考核、周考核、月考核，考核的具体内容参见附件。2、巡逻工作职责、对校园进行24小时安全巡查，仪容整洁，文明巡查。、巡查内容主要包括消防设备的完好性，公共设施有无损坏，天花板及悬挂物有无安全隐患，学生有无抽烟现象，有无学生、人员翻越围墙现象，有无损坏校园景观乱画、乱写现象。晚间清场巡查，对教学楼、实训楼和教师楼各间房屋的门窗、灯关否。校园内有无打架斗殴现象，有无可疑人员和情况，并做好巡查记录，对值班、巡查中发现的问题及时处理，视情况向相关部门报告。、考核按照日考核、周考核、月考核，考核的具体内容见附件行。3、监控工作职责、保证监控系统的正常运行，各摄像点正常运行，发现故障及时上报保卫科。、及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。、每天对监控的情况进行登记，并按时上交值班登记本。、考核按照日考核、周考核、月考核，具体标准见附件。4、消防管理要求、建立消防组织机构，确定义务消防人员名单。、配合学校举行消防演练，让员工熟悉消防程序。、每月进行消防设施检查，确保消防设施设备的完好性，并将检查情况上报保卫科。、考核按照消防工作要求，保卫科根据实际情况进行考核。5、应急处理、建立突发事件应急预案，在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。、建立火灾应急预案，在发生火灾和火险时迅速地进行扑救工作，在最大限度内减少损失。、考核按照突发事件的实际情况，进行考核。113学生公寓1、人员基本条件核定最低人数为九人（其中男性为五人），年龄在25至50岁之间，应具备高中以上学历，仪表端庄，具有学校物业管理经验，关爱学生，能与学生沟通，责任心强。主管人员应具备大专以上学历，有较强的组织协调和沟通管理能力。工作积极主动，服务意识强，有较强的敬业精神。2、宿舍管理工作职责、学生公寓管理主要职责是负责学生在校期间男、女生公寓楼24小时的管理，要求每天安排专人进行楼层巡查，主要巡查偷盗、私拉电线、点蜡烛、点蚊香、斗殴酗酒、抽烟、清洁卫生等情况，每天不得低于5次，并做好巡查记录。、根据学校学生公寓楼管理的有关规定，来人来访实行登记准入制。学生教学期间回宿舍，严格凭相关部门签字盖章的凭条，方可进入。在规定时间内对公寓学生进行清场，对滞留宿舍的学生要进行情况了解，做好登记。制止男女生互串寝室。、严格执行夜间巡视排查制度，熄灯前对学生进行点名登记。坚持每天对公寓楼公物、门窗玻璃、消防器材、设施设备和学生反映的维修项目和安全隐患情况及时掌握，分清责任，如实上报且做好记录。、熟悉消防器材的使用与保养，熟知消防通道钥匙的放置位置，遇到特殊紧急情况能及时打开消防通道，组织学生疏散撤离。、按时完成宿舍的违纪日报、周报、月报、月统计、协助评选文明寝室评定等常规性工作。、定期到学校相关部门收集意见，促进管理工作的改进和提高。、建立班主任联系制，将学生在公寓的表现记录备案，及时与班主任进行交流，让班主任更加全面了解学生的情况。、考核按照日考核、周考核、月考核，考核的具体内容见附件。114校园环境卫生管理1、人员基本条件核定最低人数为七人，年龄在22至55岁，男女不限，工积极主动，有较强的工作责任心。2、工作职责、负责对对校园环境整过平面和约定的部位进行每时清扫和随时保洁，确保校园和约定部位的整洁、干净。、负责垃圾清运，保持垃圾桶和垃圾房的干净、整浩，做到垃圾日产日清。、负责全校范围内的灭鼠、药物消杀和消毒工作，并作好相应记的录。、化粪池（含家属区）；雨污（管）井的清掏。3、考核考核按、日考核、周考核、月考核进行，达到三级物业管理的保洁标准，考核的具体内容见附件。115设施、设备管理及维护维修1、人员基本条件核定最低人数为三人（水电工二人，木工一人），年龄在22至55岁，限男性，具备一定的专业知识，有三年及以上的工作经验，同时水电工应具有相应的上岗资格证。2、工作职责、负责宿舍内的附属及配置的设施、设备维护维修；、负责教室内的附属及配置的设施、设备维护维修；、负责消防设施、设备（联动主机除外）维护维修；、负责办公室内的附属及设施、设备（电脑、空调除外）维护维修；、负责公共地带的设施、设备维护维修；、负责生活水泵、二次供水水箱、配电房（箱）设施、设备维护维修；、负责电梯、锅炉设施、设备管理与维护维护维修；确保以上的设施、设备的正常使用，同时并建立相应的维修和技术档案。3、考核考核按、日考核、周考核、月考核进行，考核的具体内容见附件。116电梯操作1、人员基本条件核定最低人数为一人（两部电梯），年龄在22至50岁，男女不限，必须持证上岗，有较强的工作责任心。2、工作职责、按照学校要求的时间段对电梯进行开放，电梯运行期间操作人员必须在位（轿箱内），确保证电梯的正常运行。、电梯内外随时保持干净、整洁，附属设施、设备的完好，发现问题及时与维保单位取得联系，并积极配合维保位的维护和保养工作，确保电梯安全运行。3、考核考核按、日考核、周考核、月考核进行，考核的具体内容参照电梯运行管理规定执行。117锅炉房管理1、人员基本条件核定人数为一人，年龄在22至55岁，限男性，有一定的工作经验，须持证上岗，有较强的工作责任心。2、工作职责、按学校规定的时间段供应全校师生的开水和洗澡水（含学校大型活动的开水供应）。、随时保持锅炉房内整洁、干净、通风，每年对锅炉进行一次以上的清冼。、锅炉房产生的水电气费由物管公司自行承担，物管公司可按一定的标准收费开水和洗澡费用。3、考核考核按、日考核、周考核、月考核进行，考核的具体内容参照锅炉操作管理规定执行。118自行车库管理1、人员基本条件核定最人数为一人，年龄在22至55岁，男女不限，有较强的工作责任心。2、工作职责、随时保持自行车库的干净、整洁，车辆放置有序。、丢失或损坏车辆由物管公司自行承担。、物管公司可按一定的标准收取寄存费。119维护维修管理1、锅炉房、自行车库由物管公司自行管理（含维护、维修），自负盈亏，可按一定标准收取开水、洗澡及自行车寄存费用。2、各项常规维护维修、消毒、消杀药品及保洁用品用具（学生寝室内除外）费用按每年40000元（含在物管总费用中），由校方挂帐，所需维修材料实行报帐制，超出部份由物管方承担，节约部份双方约定比例对其进行奖励。3、大型附属设施、设备（如电梯、生活（含消防）水泵、配电房、监控设备）非人为损坏（故障）由物管方协助校方进行维修，所需材料费用由校方承担，人为损坏由物管方维修并承担相关材料费用。4、人为损坏，且能够确定责任人的前提下，物管方先修复（更换）后，可要求当事人按实价进行赔偿。5、学生宿舍实行限额用水用电的管理办法，超出部份由学生承担，物管公司协助抄表和费用的收取。12物业管理商务要求121公司资质要求1具有独立的法人资格，注册登记地位于成都市。2具备建设部颁发的物业管理三级及以上物业资质。3具有从事学校物业管理5年及以上经历的物业管理公司。122监督检查考核日常工作监督检查考核，由学校相关职能部门负责，按月进行汇总。每月进行一次群众测评，含（校领导、中层干部、学生代表）。综合日常考核、群众测评后，评定本月物管得分数，80分以上为合格，60分至7999分为基本合格，60分以下为不合格。123付款方式与考核要求1、月物业服务费月物业服务费，寒暑假期月标准为28万/月（共三个月），非寒暑假期月标准为（合同总价4万28万3月）9月。学校相关部门在次月5日前完成对物业服务效果进行考核，达到合同约定要求的，按月以支票方式支付上月物业服务费的80，并预留20作为奖励基金，按照考核等级支付。考核等级为合格，支付上月物业服务费20部分的100，等级为基本合格，支付上月物业服务费20部分的50，等级为不合格，不予支付上月物业服务费20。2、维护维修费维护维修费用指常规维护维修、消毒、消杀药品及保洁用品用具费，执行每年4万元的标准，实行由校方挂账，所需维修材料实行报帐制，超出部份由物管方承担，节约部份双方约定比例对其进行奖励。124物业管理服务时间物业服务周期为3年，物业合同1年1签。学校每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求则学校有权适当扣减费用，自合同签订日起一年内，累计三个月或连续两个月考核不合格，视为年度考核不合格，学校有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。（附每月考核表）125物业项目工作人员的其他要求1、成交物管公司的驻场经理如不能很好地满足学校物业管理要求，校方有权要求物管公司更换驻场经理。2、校方转移人员为保障学校的供电、供水、供气系统正常运行，学校拟转移在编在册人员壹名（水电工）。3、人员最低配置核定人员最低编制33人，其中驻场经理1人，安全管理（含门岗、巡逻、监控共10人），公寓管理9人，环境卫生管理7人，水电木工3人，锅炉房1人，自行车库管理1人，电梯管理1人。核定公寓管理人员，工资标准不得低于1000元（不含保险）。其他岗位工资不得低于成都市公布的最低工资标准。126其他要求1、物管公司不得以任何方式，转包校方各项物业服务项目。一旦发现，校方有权立即终止合同。2、学校放假期间（寒暑假约为三个月），物业公司根据校方的安排留守相应工作人员，确保校方物业管理项目正常运行，管理目标不变。3、按照物管公司承担的工作项目、工作内容及管理目标成立相关机构，制订相应的工作流程、工作制度、监督考核办法，合理安排人员，科学安排人员，严格要求，达标运行。校方负责监督、检查、指导。发现问题及时沟通、整改、规范运行。4、必须保证学校临时工作安排（如大会、承担的考试的考场布置等）和场地布置及办公室、教室、寝室等处物件调整及搬抬等工作。5、自备设备，能保证正常使用的对讲机七部（主管、门卫、监控室、巡查、男女生宿舍），备用一部；项目主管必须保证移动电话，24小时开通；保安警棍4根；充电电筒门卫不低于2个，男女生宿舍管理员人均1个；各岗位配齐各种检查登记表格、笔记本等。127联系方式采购人成都市建设学校联系人唐宁红联系电中采购机构成都市政府采购服务中心联系人付博一、陈颖联系电话/传真02886271454、86770551附件一学校基本情况在校生规模3000人左右，其中600人左右在校外实习，其中在校上课为2400人左右（走读生1000人左右、住校生1400人左右）。前校门位于双园巷1号，后校门位于双林路45号，前校门为24小时开放，后校门按照学校要求分时段开放（原则上一天开放时间不超过四小时）。管理模式采取的半封闭管理制度，前校门上课期间为封闭，中午下课至下午上课前和下午下课至晚自习上课前为开放时间，晚自习至次日凌晨为封闭时间。男生公寓分为两处，一座是1992年竣工投入使用的七层楼砖混结构房屋，建筑面积约5500，有寝室123间（含值班室一间），每间寝室可容纳8名学生住宿，寝室内有木制门板的储藏柜8个，阳台设有洗漱台、卫生间。另一座是两层的学生公寓，有寝室20间，每层各10间，其中18间可容纳6人住宿，有2间可容纳8人住宿，无独立卫生间和洗漱间，为公用卫生间和洗漱间。以上两处男生公寓均为两个出入口进出。女生公寓分为两处，一处是实训楼后侧，三至八楼共六层，有48间寝室，每间寝室可住宿8人，一处为行政楼七楼，有寝室7间，其中有6间能住宿学生6人，1间能住宿学生8人。八楼有6间寝室，每间寝室可住宿8人。附二、三楼每层有寝室6间，每间寝室可住宿12人。实训楼为地下二层，地面十三层的二类高层建筑，内有教室、实验室、电教室、女生公寓、图书资料室等。楼内有电梯两部，疏散通道两条，消防联动报警设备（含感烟、强排风、手动报警、消防广播等），有摄像监视头15只（不含女生公寓），消防值班、摄像监视室设在实训楼后侧1楼。全栋楼采用手动和感烟报警联动设备，各楼层为强排烟、防火卷帘门阻断隔绝灭火方式。地下一层为自行车寄存库，约能寄存自行150辆左右；地下二楼设有生活、消防水泵房、水池及配电设施、设备；十三楼平台设有消防水池一个。教学楼为六层砖混建筑，主要以教室为主，有少量办公室和实验室，有通道3条。全校范围共设置摄像头53只，其中校前门2只，后门1只，操场2只，实训楼15只，男生公寓17只，女生公寓8只，男女生公寓门前各1只，行政楼5只，教学楼后乒乓台1只，其中操场2只为可根据实际情况调整焦距的变焦红外线摄像头，影像资料可保留10天。校园内共有化粪池六处（含家属区两处）；雨污（管）井若干。学校设有锅炉房一处，主要供学生饮用水和洗澡水。学校每年正常行课时间原则上为8个月左右、（包括法定假日在内）。附件二保卫岗位日考核表一二三四五考核项目8001000120015001700备注人员到岗着装门卫制度执行清洁卫生工作相互配合执行封闭制度后门管理门岗管理临时性工作一二三四五考核项目8001000120015001700备注着装巡逻制度执行巡逻记录填写工作相互配合停车管理校内秩序校园巡逻临时性工作一二三四五考核项目8001000120015001700备注设备运行状况监控制度执行监控记录填写监控系统临时性工作其他情况检查人签字说明扣分按照工作职责对应,单次/人扣分不得少于01生活教师日常工作考核表年月日考核项目一二三四五六备注人员到岗着装楼层寝室卫生上课滞留寝室学生工作记录填写违纪情况处理门卫管理门卫登记记录各楼层协作公物管理设施设备情况配合安保工作检查人员签字附件三卫生管理日考核表序号项目检查范围扣分实得分1男女生公寓楼道扶手、卫生箱（桶）瓷砖面干净、无灰尘、无污物地面清洁无垃圾、痰渍、污渍，2米以下墙面无浮灰、蜘蛛网、无污迹门、窗玻璃干净、厕所清洁，便池、水池、地面、管道无积水、无堵塞确保公寓内无鼠、无蝇、无蚊和无蟑螂和楼道无堆放物2实训大楼、行政办公楼、教师办公室公共部分楼道、卫生间、校领导办公室（包括家具）、楼梯扶手、垃圾箱无灰尘、痰渍、污渍，卫生间无异味,校领导办公室及实训大楼门厅处、负一楼（展室）、会议室门、窗及玻璃随时进行擦拭，保持门、窗玻璃干净、透明无污迹,楼道、室内无蜘蛛网、无鼠、无蚊蝇和楼道无堆放物行政楼办公室三楼、四楼大小会议室原则上每星期进行两次保洁，门、窗进行擦拭，随时保持桌椅整齐、桌面、椅面、地面无灰尘、无纸屑，室内无蜘蛛网3教学大楼楼道、卫生间、过道随时保持地面无纸屑、无垃圾、瓷砖墙面干净、整洁、卫生间便池无杂物、无异味、楼道无堆放物4环境卫生随时保持地面干净、整洁、无纸屑，楼栋散水沟无杂物、散水口无堵塞；花台（池）内无纸屑随时保持建筑物阳（平）台、屋顶平台干净、无杂物随时保持宣传栏、塑胶操场干净、无污渍、无灰尘离退休活动室随时保持地面干净、无纸屑；门窗玻璃整洁透明、无灰尘；室内无蜘蛛网；家具干净整洁、摆放有序；卫生间干净无异味按照要求负责全校范围内（含教室、寝室、办公室、卫生间、楼道）的灭蚊灭鼠和药物消杀、消毒工作（春、夏、秋每周两次；冬季每周一次）检查人员签字物管方签字备注1、平均分70分以上为合格；6069分为基本合格；59分以下为不合格；2、每项扣分扣完为止，不进行累扣附件四设施、设备维护、维修日考核表序号项目维护、维修范围扣分1教学大楼教室内的设施、设备（课桌椅、讲台、黑板、门窗、照明、供水设备）维修。楼道内（含卫生间）的设施设备损坏维修。2男女生公寓寝室内的设施、设备（双层床、箱柜、供水、照明设备门、门窗、卫生间）维修。楼道内（照明、消防设备、楼梯附件等）的设施、设备维修3实训大楼楼道、卫生间、自行车停车库内的附属设施、设备（消防疏散标志、应急灯、防火卷帘门及按钮、消防门、各种报警装置、电梯按钮）等损坏维修教室内的设施、设备维修（同教学大楼）。4行政办公室、教师办公室各办公室的设施、设备、成人教育中心内的课桌椅（电脑、空调除外）维修。会议室内的设施、设备维修。楼道、卫生间的附属设施、设备损坏维修5公共地带公共地带的设施、设备（