2009年7月新乡市房地产市场调查报告_17页

地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流2009年7月份新乡房地产市场调查报告河南鑫红地产阳光新城项目组地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流第一部分整体市场分析2009年的上半年,新乡房地产市场经在历了楼市小阳春后，市场逐渐回暖，部分楼盘呈现热销态势。回望09年上半年，从成交量来看2009年第一季度开始新乡楼市城区商品房销量开始回暖，且增幅明显，达到3814万平方米，同比增长3588，环比增长6699；其中住宅销售3561万，环比增长6619，同比增长3819；二季度4月份城区商品房销售991套，面积1209万，金额274亿元，环比分别增长1326、854、690，同比分别增长737、4296、6470；5月份商品房销售994套，面积1211万，金额275亿元，环比分别增长030、013、051，同比分别增长769、915、3380。从投放量来看一季度虽投放量有所减少，供销比达到了的1051，销售量初步增加，有效缓解了08年“供大于求”的局面。但二季度4月份供销比达到了1481；二季度5月份供销比更是高达2121；供应量过大，供销比失衡。从09年上半年商品房成交价格来看价格稳中有升，不同类型住宅价格差距较大。一季度城区商品房成交价格为2236元/，同比增长1458成交价格相对比较稳定，二季度4月份，我市城区商品房成交均价为2262元/，同比增长1512，二季度5月份，我市城区商品房成交均价为2271元/，同比增长4726。从近几个季度的商品房成交价格来看08年二季度2066元/、08年三季度2086元/、08年四季度2096元/；09年一季度2236元/、09年二季度4、5月份2267元/；这说明我市商品房成交价格比较稳定，根据我市房屋成本预算，房价不会出现大幅下跌的现象。一、09年上半年新乡商品房市场运行情况1、商品房市场成交价格、供销量总体情况2009年一季度，我市城区商品房成交均价为2236元/（包括住宅与非住地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流宅），环比降低305，同比增长1458。商品房销售2935套，面积3814万，金额853亿元，环比分别增长5051、6618、6112；同比分别增长2214、3588、5568。商品房批准预售3020套，面积4015万，环比分别降低4029、3979，同比分别增长2418、3159。2009年二季度4月份商品房批准预售1343套，面积1795万，环比分别增长4939、4844，增加了444套、586万；同比分别增长12421、13348，增加了744套、1026万。2009年二季度5月份商品房批准预售1933套，面积2568万，环比分别增长4393、4305，增加了590套、773万；同比分别增长1371、172，增加了308套、043万。2、商品房成交价格总体情况商品房住宅均价09年一季度我市城区住宅均价2747元/，其中内城区2797元/、东区2685元/、开发区2607元/。09年4月份我市城区纯商品住宅均价2538元/，其中内城区2725元/、东区2444元/、开发区2198元/、铁西区1923元/；非市场定价类商品住宅均价1493元/（团购房、定向开发房等），其中内城区1615元/、东区1516元/、开发区1538元/、铁西区1314元/。09年5月份城区纯商品住宅均价2573元/，其中内城区2670元/、东区2661元/、开发区2308元/、铁西区1919元/；非市场定价类商品住宅均价1701元/（团购房、定向开发房等），其中内城区2124元/、东区1439元/、开发区1554元/、铁西区1613元/。多层住宅均价09年一季度我市纯商品多层住宅均价2475元/，其中内城区2385元/、东区2505元/、开发区2592元/。09年4月份纯商品多层住宅2251元/，其中内城区2203元/、东区2348元/、开发区2152元/；非市场定价类多层住宅1394元/，其中内城区1416元/、东区1362元/、开发区1567元/、铁西区1303元地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流/。09年5月份纯商品多层住宅2361元/，其中内城区2151元/、东区2510元/、开发区2321元/；非市场定价类多层住宅1550元/，其中内城区1580元/、东区1250元/、开发区1554元/高层住宅均价09年一季度我市纯商品高层住宅均价2939元/，其中内城区2945元/、东区3024元/、开发区2647元/。09年4月份纯商品高层住宅均价2750元/，其中内城区2879元/、东区2562元/、开发区2400元/、铁西区1923元/；非市场定价类高层住宅均价1543元/，其中内城区1700元/、东区1533元/、开发区1336元/、铁西区1670元/09年5月份纯商品高层住宅均价2808元/，其中内城区2850元/、东区2819元/、开发区2024元/、铁西区1919元/；非市场定价类高层住宅均价1757元/，其中内城区2178元/、东区1442元/、铁西区1613元/。非住宅均价09年一季度我市城区办公用房均价3055元/，其中内城区3225元/、东区2975元/，开发区2781元/；商业用房均价4887元/，其中内城区5278元/、东区3944元/、开发区3611元/。09年4月份我市城区办公用房无销售；商业用房均价5531元/，其中内城区6724元/、东区3723元/、开发区3681元/09年5月份城区办公用房均价3631元/，其中内城区2467元/、东区3762元/；商业用房均价4329元/，其中内城区4555元/、东区4878元/、开发区3531元/、铁西区4250元/；别墅均价2929元/（开发区）。3、商品房销售量情况商品住宅销售量09年一季度我市城区纯商品住宅销售927套、面积1128万，其中内城区597套、728万，东区212套、259万、开发区118套、141万地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流。09年4月份我市城区纯商品住宅销售555套、面积644万，其中内城区291套、319万，东区174套、217万、开发区82套、1万、铁西区8套、008万；非市场定价类住宅销售380套、面积5万，其中内城区30套、039万，东区234套、332万，开发区34套、052万，铁西区82套，081万。09年5月份城区纯商品住宅销售486套、面积572万，其中内城区187套、209万，东区182套、219万、开发区113套、141万、铁西区4套、003万；非市场定价类住宅销售417套、面积559万，其中内城区162套、119万，东区154套、233万，开发区98套、131万，铁西区3套，003万。多层住宅销售量09年一季度纯商品多层住宅销售391套，466万，其中内城区163套、193万，东区142套、170万，开发区86套、103万。09年4月份纯商品多层住宅销售232套，274万，其中内城区61套、073万，东区102套、120万，开发区69套、081万；非市场定价类多层住宅销售143套，166万，其中内城区10套、011万，东区24套、032万，开发区30套、045万，铁西区79套、078万。09年5月份纯商品多层住宅销售248套，301万，其中内城区45套、054万，东区96套、112万，开发区107套、135万；非市场定价类多层住宅销售114套，152万，其中内城区14套、017万，东区2套、003万，开发区98套、131万。纯商品高层住宅销售量09年一季度纯商品高层住宅销售536套，662万，其中内城区434套、535万，东区70套、090万，开发区32套、032万09年4月份纯商品高层住宅销售323套，370万，其中内城区230套、246万，东区72套、097万，开发区13套、019万，铁西区8套、008万；非市场定价类高层住宅销售237套，334万，其中内城区20地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流套、025万，东区210套、3万，开发区4套、006万，铁西区3套、002万；09年5月份纯商品高层住宅销售238套，272万，其中内城区142套、155万，东区86套、107万，开发区6套、006万，铁西区4套、003万；非市场定价类高层住宅销售303套，407万，其中内城区148套、174万，东区152套、230万，铁西区3套、003万；非住宅销售量09年一季度城区办公用房销售34套，面积034万，其中内城区20套、014万，东区10套、016万，开发区4套、004万；商业用房销售102套，面积181万，其中内城区63套、134万，东区16套、020万，开发区23套、026万。09年4月份我市城区办公用房无销售；商业用房销售55套，面积064万，其中内城区29套、039万，东区7套、006万，开发区19套、019万。09年5月份城区办公用房销售10套，面积008万，其中内城区2套、001万，东区8套、007万；商业用房销售77套，面积065万，其中内城区19套、028万，东区47套、017万，开发区10套、019万，铁西区1套、001万；别墅销售1套（开发区），005万。二、2009年上半年新乡房地产市场分析2009年初，随着政府推出的各项促进购房消费政策效果的显现和开发商或明或暗的价格让步，以及压抑许久的改善房、婚房、养老房等刚性需求的集中释放，等多重利好因素共同促成了09年上半年新乡的房地产市场成交量的回升。但分析认为因楼市前期压抑过久，目前的成交量上升属刚性需求和投资需求的集中爆发，虽然带来了目前楼市成交的“小阳春”与“黄金5月”，但这个反弹不等于行业的整体复苏。对于房地产市场是否长期走高还是要打上疑问。从一、二季度的数据分析，虽然成交量与成交价格稳步回升，但目前新乡地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流楼市的供销比严重失衡。结合2009年春季房展会及4、5月份市场销售情况来看新乡楼市的3月、4月份迎来推盘量与成交量的爆发，许多项目看好这股回暖势头，众多开发商同期选择博弈黄金5月，众多新老楼盘同时选择在5月中旬开盘或认筹面世，（如嘉联橄榄城、正阳花园四期、伟业中央公园、康桥名苑二期、70万平米超级大盘绿都城等项目）这与前阶段成交量持续上扬的市场乐观性分不开。这些近期开盘的项目纷纷在09年上半年的3月、4月加速推广、主要目标是瞄准5月份，提前促销造势，吸引购房者。值得注意的是近期市场上的现房发售项目进一步增多，如青青家园、巴黎左岸、庆丰金丰花园、天泉家苑、龙苑假日名邸、阳光365（准）、银马宝利城（准）、首席SOHO（准）、金色奥园1期等等。目前的新乡房地产市场仍是困难重重一方面是市场存量不能得到有效释放。一方面是大批新楼盘扎堆开盘，从而导致市场供求矛盾进一步加剧；一方面是观望氛围浓厚的购房心理，资金链趋紧的房产开发企业；一方面是不断推出的新盘，和无法迅速消化的市场存量房。09年春季房展会成交惨淡，让不少开发商失望收场，同时大量的特价、促销降价概念充斥市场，使目前购房者又开始重新忐忑不安地盘算着房价究竟是会涨还是跌。加上目前严重失衡的供销比，房产市场的竞争必将日趋激烈，新乡楼市的风险将在下半年进一步增大。现阶段，新乡各地产公司都展开积极促销，以低价格、大幅优惠推向市场，一些优质楼盘出现了成交量放大的销售态势，存量房得到了初步释放。各大楼盘更是纷纷推出多种形式的优惠政策如低首付（首付分期）、特价房、最高优惠X万元、购房送大礼、降价销售等系列优惠政策，积极促销，力图改变大众的观望态度，有效促进成交，增大回款力度。许多项目一次性付款和按揭付款优惠差距进一步加大。新乡的房地产市场正式打响了价格竞争战。这些现象充分证明越来越多的房产开发企业资金链趋于紧张，大家都想通过楼市回暖的大好时机快速销售产品，加快回笼资金。第二部分、新乡房地产项目调研分析一、产品分析地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流1、市中心区域（宏利大道以南、解放路沿线、新飞大道以西、华兰大道以北）项目名称位置推出产品项目现况新尚国际向阳路与振中路交叉口西南高层（18层）、底商封顶天泉家苑和平路与中原路交叉口向东200米高层物业现房首席SOHO人民路与胜利路交汇高层物业、底商外装修太阳城巴黎左岸中原路与郊委路路口小高层、高层现房期房华彬阳光广场平原路与胜利路交汇处东80米高层现房豫兴龙湾中同大街与一横街交叉口路北高层期房贵华文清苑文化路与华兰大道交叉口多层、社区商业期房五星学府胜利路与向阳路交汇多层、社区商业期房清华园劳动路与向阳路交汇高层封顶华中首座金穗大道与和平路交汇向东国际饭店东临高层期房银马宝利城和平路与平原路交叉口高层、底商封顶绿都塞纳春天胜利路与中原路交汇处高层期房上河城人民东路与人民胜利渠交汇处高层现房状元府第二期新乡市文化路136号外国语小学南临高层期房锦绣花园金穗大道与解放路交叉口西南角高层封顶2、南区（华兰大道以南、牧野路以西）项目名称位置推出产品项目现况龙苑假日名邸新飞大道与化工路交叉口西北多层、社区商业现房金谷阳光地带新飞大道与南环路交汇处东南多层、社区商业现房青青家园牧野大道与道清路交汇处西南多层封顶绿地迪亚上郡新乡市南环路和劳动路交叉口东南别墅、多层、小高层封顶嘉联橄榄城牧野路与道清路交叉口东北角多层期房绿都城牧野大道与海河路（新一中对面）多层期房正阳花园东干道与化工路交汇处南300米路东小高层期房庆丰金丰花园化工路与劳动路交汇中心血站西邻多层、社区商业准现房金润家园华兰大道与胜利路交叉口东南角多层、社区商业准现房地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流建业森林半岛新飞大道与化工路交汇东100米别墅、高层期房丽景庭院解放路与南环路交汇处别墅现房文体阁化工路与振中路交汇（体校旁）多层、社区商业期房温泉假日公馆新飞大道与道清路交汇处高层、社区商业期房小城故事和平路与南环路交叉口向南500米别墅期房3、西区（解放路以西含西南区）项目名称位置推出产品项目现况辉龙阳光新城新乡县新城大道（县一中对面）多层、花园洋房、别墅、社区商业现房瑞吉花园新乡县新城大道（县一中东临）多层、社区商业封顶江南水乡中央大道和引黄路交叉口东南多层、联排别墅未动工平原社区黄河大道以东，高炮团以南解放大道以西，德源路以北多层、小高层已动工项目所在地西区目前出现两处竞争项目1、江南水乡距离项目最近，主要产品以为多层、联排别墅和社区商业为主，地块较为狭长，项目目前未动工。也没有明确公示。开发商为新乡市恒基投资发展有限公司。具体见下图地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流2、平原新城社区位于新乡市西南部，东临解放大道，南临德源路、西依人民胜利渠，北靠高炮团，规划总用地32平方公里。按照新乡市委、市政府关于加强新型农村住宅社区建设的安排部署，市土地利用规划修编要求和卫滨区政府部署的平原乡政府搬迁计划，依据规委会通过的卫滨区社会主义新农村空间布局规划设计。项目规划面积17343亩，可容纳2935户13344人，设计有高层、多层和四层复式和社区商业。项目鸟瞰图地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流四层复式效果图六层多层效果图地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流高层效果图4、北区（宏利大道以北）项目名称位置推出产品项目现况康桥名苑二期宏利大道与学院路交叉口向东100米小高层期房学府第一城牧野路与东风路交叉口西南交高层、底商期房安康新城二期宏力大道与劳动路交汇处多层、小高层、社区商业期房绿荫河畔一期澜岸和平路与喧河路交汇（青青生态园）别墅现房5、东区（新飞大道以东、华兰大道以北）地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流项目名称位置推出产品项目现况金色奥园华兰大道与牧野大道交叉口西北小高层、多层封顶城市旺点平原路与新中大道交汇处东北角高层封顶紫郡金穗大道新乡学院正对面高层、小高层封顶阳光365新中大道与荣校路东北角多层、高层封顶晖祥名邸平原路与牧野大道交汇东南角高层期房理想城荣校东路与新四街交汇多层封顶伟业中央公园平原大道与新二街交汇西北角小高层、高层外装修畅想花园平原路与新一街交叉口西南角多层、高层期房玉嘉欣苑南干道与牧野大道交汇处东南角高层期房布波公社平原路与牧野路交汇处高层封顶世纪村新中大道与平原路交叉口东南高层准现房由以上可以看出，楼盘产品多以小高层、高层和多层为主，开发体量较大，推出产品雷同率高，市场竞争激烈。中心区推出的高层项目居多，因地段普遍较好，但售价偏高，严重影响该区域内房源的消化。东区普遍以小高层、高层住宅为主但价格偏高，在“能买到多层就不买小高层”的消费观念影响下，东区的多层住宅销售较好，高层和小高层住宅的存房量大，短时间内很难被市场消化。北区普遍以小高层、多层住宅为主，受区域环境和居民消费能力的影响，楼盘品质普遍较差，售价较低。多层住宅市场抗性不大，小高层销售比较困难。南区普遍以多层住宅为主，相比高层较多，价格偏高的市中区与东区。南区楼盘相对风险略低，但是区域内开发体量巨大，竞争楼盘集中，同质性强，数量众多。交通问题严重困扰成交。区域内的小高层受此影响销售抗性较大。（二）价格分析项目名称均价或价格区间成交均价地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流假日名邸16503350（1楼送40平地下室、小院）5楼1950元/2058金谷阳光地带216025402250青青家园21003600（1楼送花园、100平地下室）2400（1楼拉高均价）海域迪亚庄园21002900均价2500元2600元5F送阁楼多层2300、小高层2500、独栋别墅5440新尚国际2700（23003000）2580（团购2350）嘉联橄榄城均价2100认购期世纪村3100350026002700新推出小高层房源26002800元/平米，较前期价格明显回落500元/平米金色奥园2500（20503100）2430绿都城18002600均价23002200正阳花园26502600文体阁均价2100待定天泉家苑特价房2250元/36层2500首席SOHO2450元/起2900巴黎左岸均价29003F/27002600华彬阳光广场3360元/22F3100豫兴龙湾A座均价2930元B座均价3030元2783，2890贵华文清苑22002300待定五星学府27002650清华园6F/3388元一次付优惠150元/，按揭优惠80元/3250华中首座3F/2840元6F/3000元层差30元3100银马宝利城团购优惠26002600绿都塞纳春天均价33003000上河城均价3000元9F/31002850状元府第二期待定待定庆丰金丰花园3F/2398元4F/2168元2050金润家园3F/25984F/24885F/22982350建业森林半岛待定待定丽景庭院三楼复式1938元/1800地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流文体阁均价21002200元5F1900，6F送阁楼18002100温泉假日公馆待定待定小城故事3500左右3000锦绣花园均价2950元，2750起价高一层加价20元2850瑞吉花园820元/起价800康桥名苑二期均价2800元2700学府第一城2350元/起（三楼）高一层加价20元2400安康新城二期待定待定绿荫河畔2728元/起2700城市旺点均价3000特价房源不限楼层2500元/2500阳光3651680元/起1900晖祥名邸待定待定理想城23403000多2560伟业中央公园最低2700元，均价3500元，认购期间两万抵四万3400畅想花园小高层均价2900元多层均2700元3F/3125元小高层均价2800元多层均2600元玉嘉欣苑均价2600元2550布波公社特定房源无层差2770元/起价2880从上表中可以明显看出，南区楼盘推出的多层均价在2300元左右，小高层、高层均价在2500元左右，价格较为平稳，而且基本以多层产品为主。一楼若送小院可拉升项目成交均价；小高层、高层价格较低，认可度也较低，消化较慢。中心区由于地段偏好，推出的产品以高层为主，均价在3000元左右。东区由于具备完善的市政配套和幽雅的环境，均价也在3000元左右，属于高档住宅区。（三）销售优惠政策分析项目名称销售政策分析假日名邸一次付款优惠3，按揭1金谷阳光地带一次付款4，按揭2，近期推出每平米优惠100元，每套房再优惠5000元的促销政策地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流青青家园3左右，首年零月供，最高优惠3万元，部分再送私家花园绿地迪亚上郡迪亚上郡2房5000抵150003房5000抵20000新尚国际找经理谈优惠,团购价格约2400元/平米嘉联橄榄城交2000元抵10000或8000世纪村高层送车位或免配套费燃气暖气维修基金等金色奥园一次性付款优惠50元,按揭30元绿都城交1000元抵3000正阳花园交1000元抵10000阳光新城一层1580元/平米起售，并送私家大花园；蓝钻国际所有楼层一口价2850元/平米新飞花园小高层住宅任选层次，一律2580元/平方米；学府第一城2350元/起（每高一层加20元）城市旺点特价房源不限楼层一口价2500元瑞吉花园每平方米820元起布波公社特定房源无层差一口价2770元/阳光365新区性价比最高楼盘1680元/平米起绿地迪亚上郡付一成送一成（低首付）；首席SOHO首付15万元起得准现房（低首付）青青家园2万得2房、3万得3房华彬阳光广场1成首付，现房入住新尚国际首付5万元买138平米轩阔三房学府第一城首付23万拥有高层品质生活锦绣花园一成首付，两成免息贷款，七成银行按揭月供395元起天泉家苑首付5万元即可入住布波公社首付优惠20满十即止理想城推出20套特价房，5重优惠标准层优惠1万元，复式优惠2万元，购房免暖气、天然气初装费，购房送2年物业管理费下定客户送青岛日照游金谷阳光地带推出10套特价房，每平米优惠100元，每套房再优惠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