2016年1月18日成都青羊光华项目市场研究及策划报告

2010年1月18日成都青羊光华项目市场研究及策划报告青羊光华项目市场研究及策划报告（初稿）四川中拓房地产股份有限公司二一年一月十八日青羊光华项目位于成都市青羊区，距离西三环路仅1公里。项目位置优越，交通便利，成都东西轴线沿线日月大道、光华大道、成飞大道及地铁四号线，构成了四通八达的道路网络。项目概况项目概况项目概况地块编号规模亩容积率密度性质和用地条件17923不大于30总密度40,高层主体20文娱酒店兼商业,兼50商业24293不大于28商业兼住宅,兼50住宅38017不大于27648601不大于25提纲一、项目发展背景二、区域现状及未来发展分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析11、城市背景12、城市指标13、市场背景11、城市背景一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况11、城市背景成都四川省省会城市，西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城，素有“天府之国”的美誉，被评为“中国第四城”，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况11、城市背景国家综合配套改革试验区全国最佳旅游城市全国宜居城市全国精神文明城市成都市现辖9区4市6县，面积124万平方公里，截至08年底全市户籍人口112496万人，常住人口12706万人，外来人口年均增长率3以上。一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况11、城市背景我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运中心之一，是多条国道的交汇点，是中国六大航空枢纽之一。全国八大通信枢纽之一，中国“八纵八横”光纤干线网节点。电话总容量、移动电话用户、网络注册用户、报刊发行量等居前列。是中国西部最重要的科技研发中心和智力资源库，汇集了29所高等院校、2700多个科研机构和58万各类专业技术人员四川水电资源可开发量为12亿千瓦，占全国可开发量的27，成都是中国少见的水能资源丰富、电力供应充足并可持续利用和发展的大城市。城市优质资源金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位，证券业务成交量仅次于上海、深圳，列全国第3位。西部最大的商贸中心，背靠四川省8750万人口的巨大市场，辐射西南、全国乃至部分东南亚和中亚地区。2008年全国城市竞争力排行榜居西部第一一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况11、城市背景随着投资环境的不断改善，成都正成为国内外客商在西部地区投资的最主要城市之一。世界500强中已有133家在成都设立了企业或办事机构。已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等9个国家及地区在成都设领事馆。这些都表明成都正成为世界所关注的城市。一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况11、城市背景城市圈框架以中心城区为核心，将向东、南、西、北四个方向发展，构建四大城市次区域，逐步形成城、镇、村一体的城市格局。人口市域内的城市规模扩大，到2020年，总人口预计将达1400万1500万人，城市化水平2020年将达到70。发展定位国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。产业发展战略一个基地（现代民用工业和国防工业基地）二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。根据20032020年成都市总体规划大纲总体目标把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况12、城市指标在2008年世界经济危机及地震的影响，成都市总体经济受到一定的影响，但2009年GDP增速有望达到1450。指标1GDP一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况成都近年来GDP稳步上升，根据成都商报最新统计显示，成都2009年GDP可能达到4380亿元；GDP保持高速增长，由于09年房地产市场回暖的影响，2009年GDP增长速度有望达到145，增速比上年上升24个百分点。CHART1130101081491013116632013118708013218501362371013527500138332401533901012143800145GDPGDP增长率单位亿元单位近年来成都市GDP及增长率SHEET1GDPGDP增长率2000130110802001149113102002166321310200318708132004218513602005237113504000亿固定20062750138019486亿零售总额20073324153018650可支配收入200839011210预计规模以上工业增加值1475亿元，增长21；完成工业投资1100亿元，增长15。电子信息、机械、医药等六大重点行业完成增加值1100亿元，增长20，占全市工业增加值76。农业、服务业增加值分别达到275亿元、2055亿元，分别增长37、13。实际使用外资20亿美元、到位内资1200亿元，分别增长24、29。200943801450SHEET1APAGEPGDPGDP增长率单位亿元单位近年来成都市GDP及增长率SHEET2SHEET312、城市指标成都市城市人口数量的不断增加，对基础设施、生活及娱乐休闲配套的需求量增加。指标2城市人口一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况2009年年末全市户籍人口120454万人,比上年末增加7985万人。人口自然增长率为707；随着人口数量的不断增大，对基础设施、生活及娱乐休闲配套的需求量相应增加。12、城市指标成都市三次产业增加值稳步上升，地区经济发展迅速，居民购买能力增强。指标3产业结构一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况成都市三次产业增加值逐年上升，地区的经济发展迅速，居民购买能力增强；成都市二、三产业的发展速度明显快于第一产业，说明成都产业结构调整明显，第一产业与第二产业投资受灾后重建农户投资影响增长迅速并且有所回落，第三产业再次迅速发展09年111月产值就高达230761亿元。12、城市指标指标4社会消费品零售总额成都市社会消费品零售总额的快速增长，居民消费能力激增。一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况2009年成都社会消费品零售总额为19486亿元，较去年同比上涨2081；社会消费品零售总额增长迅速，居民消费能力激增。12、城市指标指标5城市人均可支配收入一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况成都人均可支配收入逐年稳步增长，2009年达到18650元，增幅为1008；2009年，受总体经济环境影响，增幅较2008年有所下降，但总量仍呈高速增长态势；成都市人均可支配收入逐年稳步增加,经济快速发展，居民购买能力增强。12、城市指标指标6居民储蓄余额一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况近年来，成都居民储蓄余额持续增加，2009年110月以达4106亿元；成都居民购买能力强2009年增长趋势明显，09年110月以达到近几年来历史最高。成都居民储蓄余额逐年增加，今年增幅大大提高，创近几年最高水平，居民潜在的购买能力强。13、市场情况一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况成都市房地产市场现状及未来趋势分析交易突变2008年市场持续低迷，系列救市政策下，2009年出成都住宅市场出现明显回暖，交易持续上升。09年开始，成都楼市回暖迹象明显，到下半年，已呈现出供小于求的局面，可见成都市住宅物业销售量巨大，需求旺盛，市场消费力大。住宅物业呈现巨大需求空间。13、市场情况一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况成都市房地产市场现状及未来趋势分析2008年，受市场大势影响，刚性需求受到较大压抑。2009年刚性需求和改善性需求得到了有力释放。从月度房价增幅来看保持持续稳步的上升趋势，截止11月房价从1月的5320元/平米到6530元/平米，增长了227，月度增幅为18，整体保持平稳态势。13、市场情况一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况成都市房地产市场现状及未来趋势分析趋势一商业形态将从复合物业向综合体发展,全面带动商圈升级，如今的综合体项目,已经与过去的复合型项目不同,后者仍偏重开发,前者则将更多的精力投入到管理；趋势二开发商自留物业比例将越来越大，随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。除了这些大卖场，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，现在开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例将会开始增加。趋势三专业市场开发将会逐渐集中化、规模化、郊区化，从成都市未来510年的城市规划来看，位于城市中的专业市场将会逐渐退出到三环外，例如成都国际商贸城集中接纳荷花池的商家外迁，据新的城市商业规划已经规定“成都市中心城二环路以内不再新建批发市场，二环路至三环路之间严格控制新建批发市场”；13、市场情况一、项目发展背景11、城市背景12、城市指标13、市场情况成都市房地产市场现状及未来趋势分析趋势四商业用房空置面积趋势，2008年成都商业地产供求市场，存量很大，增速却在下降，且供给区域分布逐步外移，商业类型以社区商业较多。市场需求在全球危机、政策变化和投资回报失望的双重打压之下，整体萎缩；三环内的商铺空置率已高达363，而对于各项目的销售来说，出现冷热不均，好口岸项目抢购激烈，位置差的商铺销售则非常缓慢，常年空置的商铺也随处可见。趋势五地铁经济将给成都商业地产项目注入新的活力，随着成都地铁的修建，立体交通网络逐渐完善，南部新区、北部新区等的迅速崛起，许多商企纷纷看好地铁延线的商机，期望着进入地铁辐射的核心商圈中来开展经营。趋势六成都商业地产前景可期，外资和国内巨头进驻将引领市场裂变突破，从外资和国内商业巨头进入成都的步伐和运作模式来看，“持有经营、定向开发、复合型商业群（含高星级酒店、甲级写字楼、集中商业和散户商业的综合体）、“特色主题休闲商业”将是成都发展的方向。提纲一、项目发展背景二、项目区域情况分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划项目位于成都市青羊区。青羊区因青羊宫而得名，幅员面积6778平方公里，常住人口75万。是省、市、军首脑所在地，文化旅游资源占全市的2/3，也是成都空气质量最好、公园面积最多、绿化率最高的区域。2008年GDP实现35481亿元，居成都市各区县第二，而其区域综合竞争力在四川省181个区县中排名第二。211、区域功能规划格局21、区域现状及规划211、区域功能规划格局锦江区城市中心区及东部副中心商业服务为主新都区成都城北副中心“成都德阳绵阳”高新技术产业带金牛区发展商务服务、商贸流通青羊区高新技术、旅游和居住历史文化保护区，文化风景区等城市建设特别地区新都大丰重点发展医贸、物流和房地产未来北部新城成华区重要的物流基地之一集配套居住、物流配送、旅游休闲二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场项目位于青羊区中的新兴区域青羊新区。该区域占地1344平方公里，区内自然环境及基础条件优越，地势平坦，河流、湖泊及绿舟森林公园、百仁森林公园将构成适合生活的绿化体系，区域居住人口将达到17万人。21、区域现状及规划211、区域功能规划格局二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场根据青羊区20072020年商业网点规划项目所在区域为金沙光华商圈西区，该区域的主要功能定位为以商务办公、大型购物、特色餐饮、娱乐休闲等为重点的区域性商务新中心，规划为城西的副中心。21、区域现状及规划211、区域功能规划格局二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区位交通便利、光华大道、日月大道、成温邛高速、地铁四号线距市中心十分钟车程辐射成都周边经济发展较快的温江、崇州、邛崃及都江堰区域规划530万平米住宅用地规划区内共规划中学4所，小学6所，幼儿园10个，农贸市场10个，2个公交总站集科研、居住、商业等功能为一体区域优势将成为功能配套设施齐全、基础设施完善、环境典雅优美、商业文化气息浓郁，以居住为主的城市新区21、区域现状及规划211、区域功能规划格局二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域交通现状项目紧邻公交总站，58、309、334、518多条公交线路，出行便利；项目在交通便捷的三环路、光华大道、日月大道051公里半径内。成温邛高速是邛崃、崇州、温江、大邑等地的必经之路。成飞大道即将通车与武青北路，光华大道、培风路、日月大道、成温邛高速组成四通八达交通网；未来规划成都地铁4号线从本项目内规划道路通过，并设置站点，预计2010年5月动工建设。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划212、区域交通现状及发展规划本案晋阳大道二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划212、区域交通现状及发展规划区域交通中长期发展规划道路系统通过对现有城市肌理和道路设施现状分析，城西区域构造了“田”字形的网格道路体系，突出主次干道的规划与布局，以适应新区交通的需要，同时也强化了新城区作为成都市西部门户和交通转换枢纽的作用。轨道交通成都市政府目前需要建立一条东西向的快速客流轨道，通过交通引导城市发展。该轨道线在新城区段沿光华大道埋设，并且设两至三个站点。远景规划中铁路西环线将改造为城市轻轨，成为青羊新城区与其他区联系的快捷通道，并且与东西向的轨道交通形成无缝对接。公共交通由于青羊区中心的外迁，新区将担当成都市西部门户的功能，规划拟设立成飞客运站，逐步承担金沙客运站的部分功能，同时为铁路西站物流区域配套建设货物转运中心，在金沙生活服务区还保留金沙公交总站。静态交通完善交通指示和增加渠化交通引导，在光华大道和成飞大道等主干道设“绿波”信号系统，加油（气）站的布局规划的选址按照服务半径为0912KM的规定，进出口宜设置在次干路上。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划213、区域内生活配套三环内配套学校西南财大、中医学院、剑桥双语实验小学、成才七中分校等医院省人民医院、中医学院附属医院、西郊医院、青羊区第六人民医院、金沙医院等；银行工行，农行，建行等综合商场麦德龙、家乐福、西单商城、好又多、乐宾百货、人人乐等。其他杜甫草堂、金沙遗址公园、浣共溪公园、百花潭公园、天鹅湖公园等。三环外配套学校树德中学、成都七中、三十七中、青羊实验中学、泡桐树小学、培风小学）医院成都市妇女儿童医院、苏坡卫生院；菜市苏坡农贸市场；超市规划大中型超市；其他国色天香乐园、青羊绿洲公园注三环内主要以靠近本项目的金沙片区为参考；三环外以光华大道沿线的配套为参考；21、区域现状及规划214、区域周边旅游配套二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划214、区域周边旅游配套二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场青羊绿舟公园距离本项目地约3公里，园内有A、B、C三个区域。A区为森林文化展示、运动休闲区；B区是核心区，为民俗文化演绎区；C区为历史文化传承区。该公园2009年已建设面积共计224平方公里，其他部分将逐步形成，预计23年陆续完成。青羊绿舟公园二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划214、区域周边产业二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划214、区域周边产业青羊工业园简介青羊工业集中发展区属于成都市产业布局规划20个工业集中发展区之一，是青羊区“五区一带”战略规划中十分重要的区域。青羊工业集中发展区东区位于日月大道以北，成飞机场两侧，其中东区占地面积201平方公里，是由成都置信与青羊政府共同打造的一个以全新工业模式来实现工业现代化和大力发展园区经济和循环经济，从而把关联度较高的企业集中起来，促进资源的综合利用和良性循环的大型工业园区。青羊工业集中发展区重点功能区域有工业总部基地以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。215、区域情况总结二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场居住环境特征城西光华金沙片区一直贵为富人的代言区域与区域一路之隔的金沙片区中高档楼盘密集如博瑞都市花园、博瑞优品道、中铁西子香荷、华府金沙、金沙祥域等。目前光华大道沿线已经初步形成中高档楼盘的趋势，如凯德风尚、龙湖翠微清波、万科光华大道项目、仁和春天大道、和黄彩蝶园、金河谷、恒大城、珠江国际新城等高档楼盘已形成名副其实的高档消费密集区，使该区域形成一个庞大的消费群体，并具有较强购买能力。商业价值潜力巨大，有望成为区域型商业中心该区域位于规划城西城市副中心，政府政策导向，使该区域透着贵族气息，高档住宅项目密集，该片区将是成都市未来的商业服务经济圈之一，随着周边房地产项目的建成，未来周边消费人群的商业需求会更加强劲；但目前区域人口密集程度低，商业现状需求能力明显不足。商务价值特征商务价值潜力大，有望成为城西行政商务副中心本案位于青羊新区核心区域，规划地铁4号线、青羊工业园等众多因素，势必带来区域商务价值的提升和无限的拓展空间。目前金沙光华片区商务价值的兴起如万瑞金沙中心，博瑞商务楼，仁和春天广场等新城西商务区的兴起，带动周边商务价值的迅速提升，本区域受该区域影响具有明显的交通优势，生态环境优势；商务价值潜力较大；21、区域现状及规划215、区域情况总结二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场21、区域现状及规划交通价值特征交通发达，成都城西交通枢纽，地铁经济潜力股已建成温邛高速公路、光华大道、日月大道、成飞大道以及规划中的地铁4号线将该区域与成都市区紧密联系起来，交通便捷。使成都这一西南交通枢纽的功能得以增强，从而形成立体交通的新格局；地铁经济带来的物业商业增值空间强大；文化娱乐休闲产业发达文化休闲旅游产业腾飞，区域整体形象突出青羊区及金沙片区是名副其实的成都古蜀文化名片，区域内文化遗址众多，文化古迹举世闻名，如金沙遗址，琴台路，文殊院，少城，杜甫草堂等；金沙片区目前已经形成具有独特文化气质的休闲餐饮娱乐消费产业链。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场22、区域土地市场注红色字体为项目3公里内成交土地二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场22、区域土地市场2009年项目周边土地成交示意图注红色字体为项目3公里内成交土地成交时间环线宗地位置规模起价万元/亩容积率指标用地使用性质成交单价（万元）成交金额（万元）住宅楼面地价（元/平米）竞得人成交单价（万元）竞得人住宅楼面地价（元/平米）5823环青羊区金沙村1575460总18二类住宅用地（可兼容商业10）59092934916成都蜀信590成都蜀信49167273环外青羊区苏坡乡龙嘴村167460总29二类住宅用地（可兼容商业10）48080162483建发480建发248381323环青羊区苏坡乡清江1组4481450总24总30兼容10商业450201652250深圳市合能450深圳市合能22509423环青羊区苏坡乡龙嘴村719150030二类住宅用地950683154750中海兴业950中海兴业4750112023环青羊区青羊大道西侧地块1226500总28可兼容商业10）1000122595356成都金阳华英达1000成都金阳华英达535611203环外青羊区培风村8807450总282号可兼容住宅50；3号兼容10商业；700616523750四川阳城实业700四川阳城实业375011233环外青羊区三环外侧6765380总29二类住宅用地（可兼容10商业）680460003517保利680保利351711233环外青羊区三环外侧16821380总30二类住宅用地（可兼容10商业）7201211113600华润720华润3600二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场22、区域土地市场750万/亩530万/亩830万/亩970万/亩705万/亩700万/亩项目周边土地成交示意图二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场231、住宅市场三环路三环路成都东西轴线沿线光华大道金沙片区新光华片区本项目区域区温江片区成温邛高速二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场青羊区商品房情况23、区域房地产市场231、住宅市场2009年，市场有所回暖，青羊区全年商品房供应面积为20277万，销售面积为22469万，该区域一直为成都市的居住热点区域；青羊区商品房的价格从2006年开始价格不断攀升，由2006年的5049元/平米涨至2009年的6300元/；二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场温江区商品房住情况23、区域房地产市场231、住宅市场2009年，供应情况有所控制，总体供应面积为15808万；销售情况出现上升势头，销售面积达到20434万；2009年受购房优惠政策、促销活动和全国房地产整体回暖等多种因素的共同影响，交易逐渐活跃，成交价格逐步回暖，为4300/；二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场金沙区域商品房情况23、区域房地产市场231、住宅市场2009年，金沙区域商品房大部分尾盘，供应减少到4318万，销售面积为8566万平米；06年07年金沙区域楼盘均价稳步上升，受08年512地震和全球金融危机影响，均价略有下降；2009年，区域内大多数楼盘处于尾盘清盘阶段，新盘均价达到7500元/；金沙片区历来是成都市居住热点区域，其居住价值和投资价值十分突出。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场光华大道沿线区域商品房住宅情况23、区域房地产市场231、住宅市场2009年的供应量超过70万平米，但其成交量高达10232万平米，是历史最高值，经过一系列的供求关系调整，目前该区域基本实现供销平衡状态。2009年受购房优惠政策、全市房地产整体回暖等多种因素影响，交易逐渐活跃，成交价格逐步回暖；达到4700元/。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域楼盘分布23、区域房地产市场231、住宅市场光华大道沿线二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域典型楼盘光华大道沿线板块23、区域房地产市场231、住宅市场所属板块楼盘名称环线总建面在售楼栋套型面积区在售套数均价元/最高价元/最低价元/优惠措施当期销售率光华大道板块凯德风尚3环外46万1、3、5、7、884128190730075006900一次性优惠2，按揭优惠16600东立光华杏林3环外216万1、2、3、4、5、747157434650068006200一次性优惠2，按揭优惠18700易诚国际23环261,2栋507968330690085685648一次性优惠3，按揭优惠36400中新公园大道绕城外80万1、4、6、7栋5113234300/一次性优惠2，按揭优惠1100恒大城3环外6852万5，6，7，8，74，76，66881403556005700/5150/90仁和春天大道3环外4776万44、4591176223600068005800一次性优惠3，按揭无优惠8200兴城融域3环外12345678栋5514770495052004600一次性优惠2，按揭优惠19500元益花园3环外38万840110400520056004900一次性优惠2，按揭优惠138丽晶港绕城外70万1，,2，7，11、12711206550058005000一次性优惠3，按揭优惠29600颐和京都3换295、64315599530057004900一次性优惠3，按揭优惠29800二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域典型楼盘金沙板块23、区域房地产市场231、住宅市场所属板块楼盘名称环线总建面在售楼栋套型面积区在售套数均价元/最高价元/最低价元/优惠措施当期销售率金沙板块金沙万瑞中心23环147万/800/8700/一次性付款优惠200元/平米，按揭优惠100元/平米/中大君悦金沙二三环70万2、4、1栋13250740084006500一次性优惠25；按揭优惠1558花样年华乐摩筑23环31万1栋509076700078006960一次性优惠2，按揭无优惠91优品道708023环40万34、35栋6090139500102907932一次性优惠1,按揭优惠0595双玺23环102万7、8栋40105/7000/双玺1批次已售罄，2批次现正接受咨询。中铁西子香荷23环33万1，2，3,4,6栋801487575008000以上7100一次性优惠170公元西23环2339万1、2栋已售完，4栋今年四五月份开售朗基龙堂23环87万1栋4612020优惠后7000/优惠后6400/96金沙柏林郡23环71万未开盘二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域典型楼盘介绍23、区域房地产市场231、住宅市场凯德风尚开发商成都信凯实业有限公司占地约166亩建面约46万平米建筑形态1820F高层公摊1516绿化率50容积率42车位3200梯户比2梯4户面积区间84129户数约4410户，一期900多户建筑风格现代简约园林风格互动式园林景观配套健康步道，宠物公园，3700邻里中心交房时间2010年年底物管费用198元/平米/月二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场畅销户型户型点评户型面积约89平米。户型功能分区合理，客厅以大尺度开间，营造舒适居住体验，厨房与生活阳台相连，生活更加方便，动静分区合理，私密性好。户型点评建筑面积约13215平方米。客厅外带错层挑高花园露台；主卧带卫生间和衣帽间，并以270度转角飘窗引入良好采光；厨房与生活阳台相连，生活更方便。23、区域房地产市场231、住宅市场二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域典型楼盘介绍23、区域房地产市场231、住宅市场珠江国际城开发商成都珠江投资有限公司占地1093亩建面住宅24万平米，商业25万平米建筑形态高层均价4100绿化率20容积率540车位/梯户比/面积区间49178平米户数1410（1期）二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场畅销户型珠江克莱国际公寓1户型1室2厅1卫1厨56珠江克莱国际公寓3户型2室2厅1卫1厨7823、区域房地产市场231、住宅市场二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域住宅市场小结项目所在区域住宅市场现状光华大道两侧已有超过30余家品牌开发商，因仁和春天大道、巨龙环岛国际社区、中新公园大道、凯德风尚等高端物业的拉动，人气急剧上升，成交量稳步上扬；光华大道的价值进一步凸显；区域住宅均价在5500元/平方米8500元/平方米的水平；区域供应与成交的主力以二房、三房为主，面积在80130区间内，总价在50100万之间。未来发展趋势项目所处区域距离主城区距离不远，成温邛高速、光华大道以及规划中的地铁4号线、轻轨等四通八达的交通路网，可实现与主城区的快速联系，都市繁华近在咫尺。另外光华大道能让人远离都市的喧嚣，又能拥有丰富的自然资源和生态资源。经过科学规划和建设，光华大道上的生活、教育、医疗配套等将趋于成熟和完善，因此，光华大道往后的走势可望稳步前行，有机会成为成都市一个新的高尚住宅集中区。23、区域房地产市场231、住宅市场二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场232、办公物业市场成都市办公物业市场综述甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼、商务公寓星罗棋布，构成了成都市写字楼市场多元化格局。对本项目而言，不适宜发展甲级写字楼，主要关注为周边产业园配套的写字楼及SOHO类物业市场。商住楼/商务公寓乙级写字楼产业园写字楼甲级写字楼租金水平2030元/M2/月5080元/M2/月3060元/M2/月90150元/M2/月售价4,0005,000元/M25,0007,000元/M24,0006,000元/M28,00015,000元/M2入驻率909580858090客户特征中小企业、个人工作室中小企业企业总部实力雄厚的大中型公司；处于发展阶段的中型企业。客户考虑点低办公成本，办公空间需求不大低办公成本，办公空间需求不大办公环境舒适，价格合适，符合企业总部形象注重企业形象；强调商务气息；商务配套和服务齐备物业特点商务配套不齐全，缺乏专业、个性化的服务意识整体档次不高，缺乏专业的、个性化的服务与商务配套办公场所相对独立，拥有高品质生态及绿化环境，商务服务有待提高专业形象完善专业的商务服务未来发展趋势下降下降上升上升二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场232、办公物业市场写字楼空间布局与成都市“2轴4片”规划发展方向一致，2008年2009年二季度，城东、城南写字楼供应和需求量是成都市写字楼市场主力；城西由于高新西区带来大量的写字楼供应，近年来写字楼市场较为活跃；本项目位于成都市西区，由于靠近成都发展最好的青羊工业园及成飞集团，具有一定的商务办公氛围。成都市办公物业市场综述二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场232、办公物业市场市区各主要工业园分布编号名称1龙潭工业集中发展区2锦江工业园3成都高新技术开发区4武侯工业园5青羊工业集中发展区6金牛工业集中发展区二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场232、办公物业市场典型项目青羊工业集中发展区开发商成都青羊工业建设发展有限公司规模3,05309亩规划分为科技创新区、精密加工区、综合配套服务区，建设周期6年产业定位着力发展高新技术产业，主导产业定位于精密机械加工与电子电器，发展现代规划制造工业与信息工业，走新型工业化道路，发展新型工业经济。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场232、办公物业市场典型项目青羊工业集中发展区发展商成都青羊工业建设发展有限公司（成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立）位置青羊工业集中发展区核心区域占地面积933亩投资规模373亿元总建筑面积69万平方米容积率16绿地率28开发进度2004年动工，率先启动项目东区部分。1期项目（A、B区）2006年5月28日交房，已完成招商。2期项目（C、D区）2008年9月12日交房，已完成招商。3期项目全部为独栋式产品，目前正在招商。产业定位发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场区域办公物业市场小结项目所在区域办公物业市场现状项目邻近成都市三大产业园区，有较强的办公氛围，但目前周边配套设施尚未完善，作为单纯的写字楼项目尚需时间；区域写字楼均价在4500元/平方米8000元/平方米的水平；区域供应的写字楼主要在产业园区，面积较大，缺乏为总部基地服务的中小型企业办公产所。未来发展趋势项目所处区域距离主城区距离不远，成温邛高速、光华大道以及规划中的地铁4号线、轻轨等四通八达的交通路网，可实现与主城区的快速联系，都市繁华近在咫尺。另外光华大道能让人远离都市的喧嚣，又能拥有丰富的自然资源和生态资源。此外，项目紧邻三大工业园区，具有较强的办公氛围。便捷的交通、周边工业园的支撑，项目所在区域后期将有望成为成都市写字楼的集中区域。23、区域房地产市场232、办公物业市场二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场233、SOHO物业市场成都市SOHO产品特征侧重办公与居住的SOHO项目在产品上并无太大差异，仅在销售手法上有所侧重；由于土地性质为商办用地，水电等居住成本较高，因此部分楼盘突破该规定，将水电调整为民用水电，对销售带来极大帮助。SOHO以60平方米以下小户型供应为主，如客户需要大户型面积，开发商会建议多个户型打通使用，由此降低销售风险。SOHO物业用途侧重户型供应比例户型面积以4060平方米左右的小户型供应为主。CHART12773列1SHEET1列1办公27居住73若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。CHART19213238销售额SHEET1销售额其他9617021516032405038若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场233、SOHO物业市场投资客占SOHO购买客户的主力，客户主要来自成都及周边城市。投资客为SOHO购买客户的主体，自用客户基本为自住或小型办公企业，还有8的客户为自用兼顾投资的客户；元/客户购买用途元/客户来源二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场233、SOHO物业市场成都市SOHO类产品定位小结成都市SOHO公寓产品特征成都SOHO产品，精装比例较大，但清水同样具有相当大需求空间；精装产品的优势，一是交房即可出租使用，二是追求便捷，三是装修费用算进按揭，降低投资费用；清水LOFT产品的优势，一是空间丰富，特点突出，二是比较适合办公类需求，三是依据自己喜好进行装修，凸显个性等。因此，提供清水LOFT、精装两种产品，以满足不同的需求。精装公寓，以居住为主要功能；清水公寓，以办公为主要功能。万达精装SOHO开发经验趋势精装产品，投入小，门槛低，小面积、低总价提升性价比高，适度提高精装标准有利于提升产品竞争置信风景LOFT开发经验达200超高得房率，实际得房价格大约3500元/M2。双层的空间，拓展办公面积，丰富的创意空间，突出项目特色。CHART1422929列1SHEET1列1精装42清水29两者兼29若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。二、项目区域情况分析21、区域现状及规划22、区域土地市场23、区域房地产市场23、区域房地产市场233、SOHO物业市场区域SOHO物业市场小结项目所在区域SOHO市场现状项目邻近成都市三大产业园区，以高新企业为主体。区内从业人员众多，且偏年轻化，因此SOHO物业将有极大的市场需求；但该区域目前尚未有此种物业形态；区域供应的写字楼主要在产业园区，面积较大，为总部基地服务的中小型企业非常缺乏小型办公场所，因此此种物业形态也是非常适合其所用的。未来发展趋势项目所处区域距离主城区距离不远，成温邛高速、光华大道以及规划中的地铁4号线、轻轨等四通八达的交通路网，可实现与主城区的快速联系，都市繁华近在咫尺。此外，项目紧邻三大工业园区，具有较强的SOHO物业需求。产业园的办公及短期居住需求，使该区域发展SOHO物业具有极强的可操作性。提纲一、项目发展背景二、项目区域情况分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析311、项目背景回顾三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议“青羊光华”项目选址在交通便捷的三环路、光华大道051公里半径内。该区域未来规划为一个以商务办公、大型购物、特色餐饮、娱乐休闲等为重点的区域性商务行政中心；项目地域开阔，属于城市新区核心区域。目前项目周边开发了许多具有品质的楼盘（如凯德风尚、丽晶港、仁和春天大道等），但缺乏有支撑力的商业亮点聚集人气。光华大道项目内地块现状日月大道31、项目属性及核心价值分析311、项目背景回顾三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议从成都市规划局了解最新的区域规划信息为三环以外绕城以内区域除成飞基地工业用地外，剩余土地利用性质均为住宅用地或住宅兼商业，以及市政设施用地。31、项目属性及核心价值分析312、项目规划指标状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议特别说明与青羊区人民政府洽商的整个项目总占地394亩，共有6块地块。由于56号地块拆迁尚未完成，目前取得的是14号地块，共计28834亩。地块编号规模亩容积率密度性质和用地条件1792330总密度40,高层主体20文娱兼商业,，兼50商业2429328商业兼住宅,兼50住宅38017264860125合计2883427031、项目属性及核心价值分析313、项目区位关系状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析314、项目周边物业状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议项目周边有多个高档楼盘，凯德风尚、光华杏林等已经开始销售，万科地块预计2010年年底动工。此外，项目附近有多个安置社区（中坝社区、培风社区、万西苑等几个大型拆迁安置社区）。31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况成都妇女儿童医院4号地地现状2号地块现状三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议地块西面31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析315、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议地块东面31、项目属性及核心价值分析316、项目交通及人流状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议地块外围交通情况成飞大道成温邛高速公路日月大道正在修建（2010年通车）凯德风尚规划地铁4号线（2010动工）项目处于两条交通干道之间，所处地域优势明显，目前外围交通要道有光华大道，日月大道、成温邛高速以及2010年通车的成飞大道；31、项目属性及核心价值分析316、项目交通及人流状况三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议成温邛高速公路车流60辆/MIN人流0人/MIN日月大道车流60辆/MIN人流35人/MIN光华大道车流55辆/MIN人流10人/MIN成飞大道年底通车青羊大道说明测试时间上午1000，下午1400测试方式每组1分钟，共10组人流车流量分析项目北侧的日月大道，为成都东西干道沿线，交通流量大，此外，由于其紧邻青羊总部基地，因此人流量较多；其次，项目南侧的光华大道沿线有多个高档住宅小区，且有多个公交站，人流量较大。31、项目属性及核心价值分析317、地块噪音干扰分析三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议北界为日月大道和规划地铁4号线，距日月大道直线距离约为30M，噪音干扰较大；南界为光华大道，双线6车道1条辅道，南侧距光华大道直线距离约为30M，噪音干扰较大；东界为社区规划道路，16米双向两车道，路对面为住宅小区，噪音干扰较小；西界为住宅小区用地和妇幼医院用地，其中间隔16米规划道路，双向2车道，噪音干扰较小；其中南边地块西侧为规划中的市政公园，噪音干扰较小；31、项目属性及核心价值分析318、地块景观视线分析三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议项目北向、南向景观视线较好，分别正对青羊区工业园、市政公园和树德中学，上述建筑多为5F以内多层；东向和西向，均临近规划高层住宅小区，景观视线较差。其中妇女儿童医院地上最高10F，高度44米。项目紧邻市政公园面景观条件最好。31、项目属性及核心价值分析319、项目地块价值分析三、项目开发方向及项目整体定位建议31、项目属性及核心价值分析32、项目开发方向SWOT分析33、项目整体定位建议评价依据1主要交通组织关系、人流动线、人流密集程度；2地块四至环境及噪音、景观；3商务及商业考虑交通便利及形象因素；4居