2010年11月创远集团长沙平层豪宅专题研究

1、,长沙平层豪宅专题研究 创远集团/策划部/2010.11,长沙平层豪宅专题研究,平层豪宅的定义,平层豪宅的案例,平层豪宅发展趋势,报告结构,PART1 平层豪宅的定义,先看看国际顶级城市的平层豪宅,香港：Branksome crest,所谓“盛名之下无虚士”,被业界公认为“毫宅专家”的嘉里建设正是这句名言的最佳诠释,在豪宅的开发和管理上都颇有其他开发商汗颜之处,无论是其对豪宅开发的专家见解,还是在豪宅操盘的各个环节表现出来的专业水准,都堪称楷模。 项目地址：香港中环半山地利根德里3A号 开发企业：嘉里集团,北京：荣尊堡,荣尊堡国际俱乐部公寓，位于朝阳区亚运村科荟路8号，地处北京上风上水的亚运核

2、心地带。贴近奥运核心区，向西可见 760万平方米的绿色奥运森林公园，向东尽赏京城著名三大高尔夫球场 - 姜庄湖、鸿华、馨叶的绿茵景观，正面君临 七万平米湖面。 项目室内设计由香港高文安设计公司、香港 HLA 设计公司、香港陈富华设计公司、美国WILSON & ASSOCIATES设计公司四大设计公司连袂担纲，提供四种装修风格，精心构建全精装户型。,奥运期间，美国代表团曾放弃入驻奥运村，以高额租金签约本案。,深圳：三湘海尚,三湘海尚是上海三湘集团进军深圳地产的开元玺作，是三湘集团问鼎深圳高层豪宅的磅礴大作。 总14栋楼，在横穿楼盘南北方向的一条长四百米的溪流两侧分布，以高层豪宅定位。项目所在区域

3、依山面海，景观资源丰富。内湾公园、南山体育公园、15公里滨海长廊近在咫尺。 小区园林景观设计以“森林、海洋、活力”为主题，将海洋文化、森林文化及都市文化融为一体，连接东西向设计主要景观轴线和主、次入口，把山海等外界景观资源最优化的借景引入小区内部。,广州：领峰,项目地址：广州珠江新城金穗路、冼村路 开发企业：合景泰富集团 物业公司：第一太平戴维斯（中国）有限公司 项目特点：综合型项目（包含超六星级的广州W酒 店、住宅、酒店式公寓）,合景泰富地产控股有限公司，是国内领先的大型房地产开发商。自1995年创立以来，合景泰富地产一直以“以心筑家，创建未来”为理念，矢志不渝地执着于高品质物业的开发，现已

4、发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店和大型购物中心。,那么，什么是平层豪宅？,1、平层豪宅的定义,从字面上可以简单地理解为“富人居住的平层豪华住宅”，与传统别墅豪宅有所区分。,1、平层豪宅首先是豪宅，为少数人拥有。 2、平层是个相对概念，与别墅豪宅区分开来。 2、平层豪宅比别墅豪宅需要更稀缺的资源。,居住理念与别墅的区分,平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重“深居简出”的安宁境界。,地理区位与别墅的

5、区分,平层豪宅所处地理位置基本为靠近市中心区域，并拥有独特地段资源，如湘江、岳麓山等 别墅豪宅所处地理位置基本为较为偏远市郊区,户型特点与别墅的区分,平层豪宅的单体户型面积一般比别墅豪宅要小，但是客厅开间较大，客厅舒适度较高，从主卧室面积对比来看，相对而言，平层豪宅卧室舒适度不逊于别墅豪宅。 从赠送面积来看，平层豪宅的赠送面积较少，户型附加值低于别墅豪宅。,会所配套与别墅的区分,一线城市平层豪宅会所面积基本在5000平米以上，与其市场对平层豪宅的接受程度较高密切相关，长沙的平层豪宅目前处于起步阶段，其会所配套仍然在不断成熟当中，面积基本在1000-3000平米左右。而别墅豪宅的会所面积基本都在

6、3000平米以上。且基本为独立会所。,对于平层豪宅的界定：,资源：距离中心近，能享受市中心的商业配套。或是坐落于一座城市的核心区域，拥有这座城市最为繁华的商业、快捷的交通以及周全的生活配套 ；或是拥有市中不可复制的自然环境资源、独特人文底蕴 ；如上海翠湖天地御苑,产品：平层豪宅一般单套面积能够满足别墅大部分功能需求，达到400-500 ，如汤臣一品,价格：平层豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度 ；如三湘海尚,在别墅之上的豪华住宅，不仅要有别墅豪宅的气质与优雅，更要折射出独特的个性。,在长沙 谁是平层豪宅？,PART2 长沙市平层豪宅案

7、例,区域分布,热点板块有：市府版块、武广新城片区、中心版块、南城版块 市府板块：拥有独特的岳麓山生态资源、市政府配套资源 武广版块：拥有独特的交通优势-武广新客站 南城版块：拥有独特的省政府资源、私营经济发展成熟 中心版块：地理位置、交通条件、各类配套最为齐全,热点板块，拥有独特稀缺的资源（中心地段、经济活跃商圈）,市场价格,平层豪宅主要集中在沿江风光带、南城热点板块 省府板块：奥林匹克花园 自然资源：郡原美村 新河三角洲：北辰三角洲,成交价格远高于同区域内其他公寓产品,案例1：长沙奥林匹克花园,长沙奥林匹克花园由湖南湘天集团与中国第一房地产业品牌国家体育总局下属上市公司-中体产业奥林匹克花园

8、管理集团共同开发的一个奥林匹克花园升级版作品。 奥林匹克花园的乾台组团，是长沙平层豪宅的典范，建筑设计理念融入了中国传统风水理念，并运用搞了世界先进八大智能系统。,以科技、环保为本的平层豪宅吸引了众多外地投资客,主卧室奢华、尊贵,户型：四房两厅四卫 总建筑面积：196 面积：30-40平米 主卧带衣帽间、阳台和书房，使主人可独享自己的私人空间，卧房内工作、休息、学习均可。,次卧室舒适、拓展性强,四房两厅四卫 总建筑面积：196 面积：12-18平米 两个次卧室与卫生间相邻，均可以改造成套间。 三阳台设计观景效果好，给客户感觉赠送面积也较大,入户花园、入户电梯私享,四房两厅四卫 总建筑面积：19

9、6 面积：8-10平米 1梯1户，专属景观电梯入户，提升了业主尊贵感 拥有入户花园，进门可览园林景观,4000平方米的渗透性水系，人工打造的配套景观，别有一番风味。,72米跨度世界冠军星光大道，巧妙地借用地势，从北往南步步抬升，构成整个项目的核心轴景观大道。,利用地区独特的坡地地形，依坡地地势建成空中院落， 突显坡地优美曲线，打造出“坡地空中院落”的产品形式。,景观世界级景观,IC卡智能电梯：品牌节能电梯采用先进的无齿轮永磁同步主机，专利技术的能源再生控制系统，节能70%，其中主人电梯载重1000KG观光梯，速度1.5m/s，加高豪华轿厢，高档实木内饰，大理石拼花地面，液晶显示屏。保姆电梯载重

10、800KG，速度1.5m/s,轿厢采用不锈钢内饰，大理石地面，液晶显示屏。,户式中央空调系统：采用美式水机机组，主机交房时安装到位，管道及末端设备由空调厂家在业主装修时安装，采用品牌为特灵、开利约克和顿汉布什几大知名品牌之一。,户式中央新风系统：采用全热交换新风主机，可以保证送入新风的同时室内热量损失较少。送入室内的新鲜空气由于氧气渗透压不同，会逐步由新风送风口扩散到室内各个角落。室内的污浊空气由统一的排风管集中排放到室外。,配置世界级八大智能系统豪华配置,户式中央热水系统：每户采用大容量的燃气容积式热水器，并在管道上设循环泵，保证各用水点即开即用热水，其热源在冬天向中央空调提供辅助加热，省去

11、了中央空调电辅加热，节约能源并提高了效率。,户式中央水处理系统：采用反渗透法，经精密计算的五道过滤程序，使出水变为纯净水，不含任何杂质和矿物质。可以提供给厨房用水和各房间的洗脸台提供直饮水。,霍尼韦尔智能家居系统 ：源自美国，创立于1885年的全球顶尖智能系统集成商霍尼韦尔（Honeywell）品牌，致力于向用户提供“一站式系统解决方案”。,低幅射门窗系统：采用低辐射门窗系统，夏隔热，冬保温，低反射率，低辐射，可有效减少空调能耗，亦可防止家具及织物褪色。,配置世界级八大智能系统豪华配置,案例2：郡原美村,郡原美村由浙江郡原地产股份有限公司与英国100强公司丶伦敦证券交易所上市公司3i集团共同投

12、资建设，计划分四期完成。 借助3i的国际网络，项目借鉴国际类似项目开发经验，在项目开发中运用节能环保和建筑科技手段，关注二氧化碳排放等热点问题，使之成为中国人居建设的示范项目。,郡原美村产品线丰富，包含山地别墅、小独栋、平层花园官邸、山谷高层。 项目特色在于其拥有独特的自然资源，并且最大程度的发挥资源优势，打造多种产品线。,主卧室奢华大气,户型1：三房两厅二卫 面积：近40平米 主卧由卧式、卫生间、衣柜和阳台组成，彰显主人身份 户型方正，通透性佳,入户花园人性化设计,三房两厅二卫 总建筑面积：158 带有入户花园，体验不一样的入户方式。 次卫的安排较为人性化，可以在进门前将室外灰尘、泥垢清洗，

13、保持室内干净整洁,客厅、餐厅独立空间、视野开阔,三房两厅二卫 总建筑面积：158 客厅与餐厅间由3米宽的过道连接，用餐与起居空间豁然分割 近30平米的客厅，配有南向大开窗，视野开阔，景观极好,案例：郡原美村,户型2：四房两厅二卫 总建筑面积：192 正南北朝向，户型方正，空间大气，通风采光较好 主卧面积：30平米。由卧室、卫生间、衣柜和阳台组成，彰显主人身份,六个阳台全方位接触自然,四房两厅二卫 总建筑面积：192 十字圆厅为本户型特色，是室内交通流线的核心轴，加强了整个室内的私密性 六阳台设计，通风采光效果佳,丰富的自然资源配套郡原美村独有的优势,140公顷天际岭国家森林公园,3公里圭塘河生

14、态景观区,3000亩的长沙市花卉大市场,50万平米自然山林，10万棵数木，300余种山地原生植物丶上百种功能性植物，5个山坡丶5个山谷,200万平米汇水面积,多样小区内部景观配套郡原美村的提升配套,小区水系资源丰富，植被覆盖率高，1200米林荫大道贯穿整个社区。 项目配备有城市湿地公园、山地公园、城市商业中心、社区风情商业街、大型会所、九年制义务学校、国际幼儿园等健全的配套体系。,小结,奥林匹克花园无论在项目定位还是户型设计方面，更符合平层豪宅的标准。 郡原美村整体定位为高端豪宅项目，其产品线丰富，面对客层也较广，更接近别墅豪宅。,PART3 长沙市平层豪宅的发展趋势,长沙市作为国内房地产行业

15、的“价格洼地”，高端市场起步较晚，那么，是否平层豪宅是否能在长沙找到温润的土壤？ 通过从必然性、必要性、可行性三方面来考察平层豪宅发展的空间 透过参考国际大都市打造平层豪宅的方法洞悉长沙市平层豪宅发展趋势,平层豪宅发展的必要性, 居住豪宅是身份的象征，高端客户对居住环境的要求。,平层豪宅兴起的必然性,城市经济飞速发展，人们生活水平日益提高，富裕阶层大幅增加， 对豪宅的需求日益细分化。,平层豪宅壮大的可行性,良好的城市规划为平层豪宅市场的发展状大提供了有利支撑。,.,长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心,长沙“东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达

16、广州，北托洞庭通武汉。”素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。 长沙现辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五区及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。 东西长约230公里，南北宽约87公里，土地总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里。,城市定位,城市经济水平逐年提高，长沙市作为全省经济中心的城市地位与价值不断提升,自2006年至2009年，长沙市经济总量占全省比例持续在20以上，且比例逐年提高，经济中心地位与价值不断提升。 自长株潭经济圈发展规划以来，长沙一直在三市中居主导地位，经济总量占比在60%以上，而且逐年提高。长株潭经济圈的发展使长沙作为核心城市的功能定位日趋明显。,自20

17、06年至2009年，长沙市全市GDP值逐年增长，平均增幅达15%，城市经济稳步向上发展，整体经济环境良好，为房地产行业发展提供了极大支撑。,从城市经济发展的角度来看，平层豪宅有了存在的必然性,长株潭城市群带动全省经济发展的综合中心与增长极,先树“立”长沙为核心发展极 联“合”株洲、湘潭打造辐射力更广的城市 以长株潭为核心发“散”辐射力，扩散至周边5市 建设成“资源节约型、环境友好型”社会 连接东西、贯通南北的交通枢纽 以优化结构、提高效能，实现产业发展与环境保护的对接。,2007年12月14日，经国务院同意，国家发改委正式发文批准，长株潭城市群成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套 改

18、革试验区。,三市融城及两型社会规划使城市化进程加快，城市面积进一步扩大，地段价值提升，同时带来大量人口，新增大量需求,2003年：人口规模1249.66万人，城市建设用地规模410平方公里； 2010年：人口规模1310万人，城市建设用地规模550-600平方公里； 2020年：长沙市人口规模1365万人，城市建设用地规模700-750平方公里。,三市融城城区面积进一步的扩大，使以前的城郊地段成为未来市中心，其地段价值得到提升。 地段价值的提升必将导致土地集约化利用，土地价格与容积率的共同作用催生房地产住宅新产品的出现。,人均社会生产总值不断提高，生活水平的改善将使人们对居住环境提出更高的要求

19、,自2006年至2009年，长沙市固定资产投资呈稳步增长发展趋势，平均增幅为14%左右。房地产开发投资额也逐年增长。,自2006年至2009年，长沙市年人均可在支配收入从13924元/年增长至20238元/年，人均GDP由27853元/年增长至56620元/年，随着生活水平的改善，人们对居住环境与住宅条件提出更高的要求。,从城市规划的角度来看，平层豪宅有了发展的可行性,高端客户规模,招商银行的标准（满足一项即可） 年收入在20万元以上； 或者有价值20万元以上的私车； 或有百万元左右的房产； 个人、家庭金融资产总水平在50万元以上,在长沙8万人以上,【说明】 高端客户标准起点为：家庭年收入20

20、0万元以上，已拥有一处以上房产和私车 的人士（家庭资产1000万元)。,标准,数量,高端客户需求职业特征,职业特征,一定规模的私营业主、个体经营与三资企业高管员工35%； 政府公务员，企事业单位与垄断性行业中的高层管理人员30%； 城市中高产阶级，对居住环境较为看重，集中在35岁左右的中产者15%； 家庭收入稳定，看重居住环境的群体15%； 部分游离客户与偶得客户（估计是投资客） 【关键词】 私企业主 高层管理者 中高产阶级,高端客户需求物业需求,物业需求,高端客户对物业需求普遍偏大； 160-180m2面积段是小面积的重点关注； 180-200m2面积段成为尴尬段； 200m2以上同样需求强

21、劲； 关注舒适性、卧室数量次之 对地段资源、周边配套要求高 【关键词】 面积需求偏大 200平米以上需求强劲 对地段需求明显,从客户需求的角度来看，平层豪宅有了发展的必要性,小结,城市化进程的加快导致土地资源日益稀贵，市中心土地价值大幅提升，市中心或副中心豪宅更为稀缺。 中心区域或者资源稀缺区域的土地集约化利用程度加剧，对地产开发商提出了更高的要求，如何使土地价值最大化、产出效益最大化成为其最为关心的问题 人口稳定增长促使需求大量增长，并促使需求趋于更加细致化。 从业人数的增长、中高管阶层的增加，使从业人员素质提高，对居住产生更高的需求。 私营业主的增长代表富裕阶层的增加，富裕阶层更能接受住宅

22、产品的创新。,发展趋势,平层豪宅,区域,产品,平层豪宅在长沙的发展前景,发展趋势,平层豪宅,区域,产品,平层豪宅在长沙的发展前景,感性理解： 对于一座城市而言，巴黎，柏林，斯特拉斯堡，鹿特丹，威尼斯，开罗，伦敦，布达佩斯，西安，上海 放眼中外，这些夺目的城市都依托一条河。赛纳河，莱茵河，印度河，底格里斯河，幼发拉底河，泰晤士河，黄河，长江 而这些河流，都承载着别具一格的文化。,一条江，由南向北流经长沙市中心，这条河的名字叫湘江。 湘江，孕育了一座城市的风貌，长沙，这个中部城市的气息，沉浸在每一道土黄色的水波里。永远有着氤氲而颓靡的气息。其实气息本可以是芳香的，令时代陶醉。阳光，月光，灯光永远会

23、在河流中留下发光的记忆，这样的记忆也给那个时代的人们创造美丽的神话，爱情。也带来贪婪。,很多人心中，都有那么一种文化， 无关年龄，无关财富，无关地位， 求索学问，邂逅艺术，结伴健康，尽享和睦。 憧憬于心中的文化，勾勒于生活，是属于每个人的自在体验,一山一水一故居，湘江，途经市中心，是平层豪宅的天生福地 我们有湘江，也应该有那么一种文化，一种居住，来衍生一种生活,沿湘江区域将成为平层豪宅重点发展区域,岳麓山下： 坐拥岳麓山，别墅成群 卓越麓山别墅 岳麓山公馆 麓山恋迪亚溪谷 领仕汇 山水英伦庄园,湘江旁： 毗邻湘江，一线江景 北辰三角洲（豪宅） 双湾国际（豪宅） 西山汇景（公寓）,豪宅需要稀缺资

24、源提升品质 稀缺资源需要豪宅展示稀缺,发展趋势,平层豪宅,区域,产品,案例,全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。 方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。 360无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。,项目名称：汤臣一品 开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计：台湾GDG建筑设计 物业管理：上海大峰物业管理,趋势之一：精装修，流露顶级品质的气息,奢华主卧套间，100平米私密空间，拥有全层景观视野,全套德国进口厨房设备,德国POGGEN POHL厨房用具 德国GAGGENAU厨房电器,全套进口卫生设备,德国当代DORNBRACHT五金龙头