江苏南通藏珑项目销售策略提报

1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 藏珑项目销售策略提报 亮 剑 WORKEN III.交际广，人脉资源较多； 圈层拓展体系 圈层拓展策略 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 圈层拓展体系 圈层拓展策略 服务群体 具备经常性商务洽谈需要，不出家门便可邀商务伙伴，于会所中开辟私人会馆。 具体举措 挖掘会所衍生功能，提供经营式管理，会所除了进行销售接待，同时为客户提供定制式商务洽谈场所，可根据业主要求提供 多种会议模式，并提供饮品等其他餐食，以此增加高端商务客群来访量。 商务会客厅定制 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 亮剑出鞘 推盘演绎分析 单击此处编

2、辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 1幢 户型面积 套数 A1 311. 29 4 A2 208. 11 1 B1 95.5 6 4 A34611 C12581 A1B1 合并 407. 57 20 共计31 2幢 户型 面积 套数 A4a 292. 24 1 A4b 254. 22 12 A4c 231. 86 12 A5 297. 81 12 A6 407. 8 1 C2 188. 79 1 共计39 12 户型面积配比 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 针对产品我们根据： 景观 舒适度 道路干扰 交通通达 四大维度进行产品分级 户型分级 单击此处编辑母版标题样式单击此

3、处编辑母版标题样式 1、景观 中轴景观组团绿化入口景观运动公园商业景观市政绿化 2、舒适度 空中楼墅(A1B1)复式(A5A3A6)平层(C1C2A2A4BA4AA4C)小户型(B1) 3、道路干扰 离主干路或小区路的距离 4、交通通达 靠近出入口（会所）越近，出入越方便 5、不利因素 涉及红线内变电房、配电所、箱变、垃圾处理点、公厕、车库入口等，因资料未 详尽，此轮暂不进入打分考量 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 明星产品主力产品 1幢2幢 户型分级 产品打分因素产品打分因素 12 景观(40%) 911 舒适度(40%)128 道路干扰(15%)79 交通通达(5%)10

4、10 综合评分9.959.45 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 产品划产品划 分分 产品属性产品属性量价偏重量价偏重楼幢楼幢 主力 数量较多，去化目标客户集中、 总体价格成长性有限，购买门槛相对较 低 偏量 2 明星 数量中等、产品力强，位置优 价格起点高，购买门槛最高，可实现产 品最大化溢价 偏价1 户型属性分类 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式思考原点 项目入市时机起稳 本案房源稀缺 推案策略 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 四大机会 项目品质目前在区域内无人匹敌 产品创新、市场罕有，跳开竞品 礼遇体验式样板段华彩呈现，客户渲染力强 区域

5、内规划完善、生活便利 推案策略 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 推案策略 根据预售证申领情况，获得如下推盘组合可能 先推1幢，再推2推 先推2幢，再推1推 1幢、2幢一齐推 1 2 3 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 我们通过五大维度进行评测 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 高质高价，震撼引爆，高端品牌立市。品牌塑造 产品价值拉升，引导策略，实现利润最大化。项目利润 开盘引爆，引领全案。开盘实现 保证阶段性推案目标，实现项目总体目标。推案实效 主题鲜明，系列推广。企划推广 推案策略 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 推案策略

6、 组合方式组合方式品牌塑品牌塑 造造 项目利项目利 润润 开盘实开盘实 现现 推案时推案时 效效 企划推企划推 广广 先1幢再2幢 先2幢再1幢 1幢2幢一齐推 1 2 3 综合评价，方案二更符合项目营销策略 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 入市策略 1. 四把利刃强势呈现，多元化亮点集中轰炸； 2. 主力产品搭配入市，立区域之标杆； 3. 拉大价差，目的性去化，探市场偏好，引爆开盘； 4. 适当销控，把握节奏，最大化溢价； 5. 客户溢出，饥饿销售，制造销售恐慌； 6. 借时筑价，造项目利润； 7. 明星起航，拉升价格，呼前应后，最终引爆。 单击此处编辑母版标题样式单击此处

7、编辑母版标题样式 楼幢 户型套数 总面积 百分 比 1幢 A141245.165.93% A21208.110.99% B14382.241.82% A314612.19% A1B1合并208151.438.80% C112581.23% 小计3110705.91 50.96% 2幢 A4a1292.241.39% A4b123050.6414.52% A4c122782.3213.24% A5123573.7217.01% A61407.81.94% C21188.790.90% 小计3910295.51 49.04% 1、产品力较强，面积适中，为一 期主力去化产品。 2、产品力强，占比例多

8、，是本项 目最大利润点。 其余产品由于量较少，协同去化即可 产品户型分类 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 一阶段主力去化 去化节奏建议 二阶段主力去化 三阶段主力去化 四阶段主力去化 五阶段主力去化 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 楼号楼号时间时间总面积总面积去化比率去化比率去化面积去化面积 产品产品 溢价溢价 时间溢时间溢 价价 预计售价预计售价(元元/平平 米米) 预计预计 总销金额（万元）总销金额（万元） 22010.10 10298.93 40%4119.57 入市价格25000 10299 2201

9、0.1130%3089.68 1%25250 7801 22010.1210%1029.89 1%25503 2626 22010.110%1029.89 25503 2626 22010.210%1029.89 25503 2626 小计100%10298.93 均价25226 25980 12010.12 10711.22 40%4284.49 10%1%28308 12128 12011.110%1071.12 28308 3032 12011.210%1071.12 28308 3032 12011.310%1071.12 1%28591 3062 12011.420%2142.24

10、1%28877 6186 12011.510%1071.12 1%29166 3124 小计100%10711.22 均价28536 30565 总结 全案均价全案均价26913.18 56545 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 全案销售实现&去化节奏 25000 25250 27764 2693326933 28591 28877 29166 22000 23000 24000 25000 26000 27000 28000 29000 30000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2010年10月2010年11月2

11、010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月 总销面积 总销金额 成交单价 主力去化 A4bA4cA5 (中间层) 主力入市 引爆市场 主力去化 A1B1拼 （中间层） /A4b/A4c/A5 (高层) 明星入市 拔高形象 主力去化 A1/B1/C1 （低层） /A4b/A4c A5/C2 (高层) 市场谈季 降低门槛 主力去化 A1B1拼 （高层） A3/A6 (高层) 最大溢价 完美收官 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 阶段任务：初展锋茫、引爆市场 主要事件：营销造势，产品续销 阶段策略：1、通过销控造成抢购气氛，制造 恐慌；2、客

12、户梳理集中去化主力产品；3、 产品排序均衡去化。 10月11月12月 阶段任务：初展锋茫、引爆市场 主要事件：梳理客户、首推市场 阶段策略：1、通过四把利刃重新梳理客户.2、 媒体配合样板段吸引来人，进行价格测试， 主力产品集中面市。 阶段任务：梅开二度、明星登场 主要事件：媒体引爆、明星入市 阶段策略：1、主力续销、持续蓄水；2媒体 占领，扩大影响，巩固地位；3、SP活动大力 配合，明星登场，引爆市场。 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 阶段任务：梅开二度、明星登场 主要事件：营销造势，产品续销 阶段策略： 1、主力续销、以量换价；2、媒 体占领，扩大影响，巩固地位；3、SP活动大 力配合，明星溢价，引爆市场。 1月2月3月 阶段任务：养精蓄锐、客户维系 主要事件：年底Sp活动、提升客户忠诚度 阶段策略：1、大力开展SP活动维系客户忠诚 度；2、培养客户领袖，提升转介率；3、树 立高端品牌与口碑。 阶段任务：收官之战 主要事件：持续续销、最大化溢价 阶段策略：1、余房续销、持续热卖；2、产 品惜售、以量换价；3、企业品牌宣传，树立 正面高端形象。 单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式 阶段任务：完美结案 主要事件：完美结案、品牌拉升 阶段策略：1、媒体持续造势，余