新店选址开发初选数据呈报表(综合超市）

1、新店开发初选数据呈报表(综超)（试行）目录：1、 区域地理经济因素评估表2、 备选店基本情况表3、 超市立地场地评估4、 人口密度和数量评分5、 人、车流量统计表6、 保本营业额估算表7、 初选总评表8、 初选评估标准说明项目名称： 浙江杭州余杭镇施桥河贸易中心 报送城市开发小组： 浙江开发小组 报送日期：年 月 日表一区域地理经济因素评估表城市调研小组 浙江开发小组 调查日期 年9月1 城市基本情况1. 调查地为：浙江省杭州市余杭镇2. 城市是否符合罗兰贝格区域选取标准: 1.符合:a类r b类 2.不符合简单描述理由：余杭镇是一个历史悠久的千年古镇，人杰地灵，古迹众多。同时，余杭镇又是现代

2、化城镇，浙江省省级中心镇，杭州市第九次党代会提出“一副三组团”和“西进”战略，余杭镇是组团龙头镇，杭州旅游西进第一站，总体经济实力在余杭区处于中等水平。 3. 人口：住户2.4万户，本地人口5.76万(其中非农业人口2.44万人)，外地人口1.5万人，面积93平方公里。 人口资料来源(必填)： 余杭镇政府统计资料 4.地区的经济来源主要是 (1)第三产业 (2)工业 (3)养殖业 (4)种植业 (5)农业 5.该城市超市类业态是否有：(1)国际连锁零售企业 (2)国内前10名连锁零售企业 (3)本地连锁零售企业 (4)无前述连锁零售企业2.交通状况1总体交通便利性(有则在内打，无则打)：(1)

3、有无地铁x (2)有无铁路通过该城市 (3)有无高速公路与其他城市相连x(4)城市交通枢纽处有无高架桥x (5)有无港口x (6)有无其它水路运输线x 2 市内公交系统:(1)50路以上 (2)40 路以上(3)30路以上 (4)20路以上 (5)10路以上(6)10路以下3.政策环境和发展趋势1 政府对超市的选址和其他方面有无限制：a 有 b 无如果有，请把限制性政策的条款写在下面：1_2_3_4_5_2政府城建计划，规划（准备实施大型城市基础设施项目，经济和商业设施项目）(1) 在12年内实施 a、西园凤都苑，住宅，距我店距离_1 km；b、福田假日之约，住宅，距我店距离_1.5_km；c

4、、永安房产项目，住宅，距我店距离_1 _km；d、东鑫房产项目，住宅，距我店距离_1.5_kme、文一路西向延伸段，基础建设，距我店距离_1_km；(2) 在23年内实施 (3) 在35年内实施 (4) 在57年内实施 (5)在710年内实施 3城市发展趋势（多选）(1)连续三年gdp增长速度超过8(2)第三产业比重持续增长(3)人口数量持续增长(4)商业地区店铺数量增加(5)交通便利程度持续增长(6)每年新盖楼盘数量持续增加4.城市主要经济指标：城市国民生产总值 10.37 (亿元),人均国民生产总值 18266（元） 人均纯收入_农民5509_(元),财政收入 8385（万元），城区人口密

5、度 全镇645.2 （人/平方公里）。总体描述和鉴定:余杭镇位于杭州市西北23公里，总面积93平方公里，城区建成区面积约9平方公里，下辖31个行政村，10个居委会，总人口近6万人，总体经济实力在余杭区处于中等水平。余杭镇是一个历史悠久的千年古镇，人杰地灵，古迹众多。同时，余杭镇又是现代化城镇，杭州市第九次党代会提出“一副三组团”和“西进”战略，余杭镇是组团龙头镇，杭州旅游西进第一站。余杭镇党委、政府提出实现“经济强镇、文明城镇、文化古镇”的奋斗目标，规划4平方公里的余杭工业城招商引资成绩喜人，万亩都市生态园建设步伐加快，以挖掘“大禹文化、杨毕文化、古镇文化”为主要内容的旅游娱乐业得到长足发展，

6、以晚清文化为主题的“晚清一条街”南渠街已经建成。资料来源 余杭镇政府统计资料 表二 备选店基本情况表城市名称(须填写到区县级)杭州市余杭区余杭镇物业名称余杭镇施桥河贸易中心业主状况公司名称：杭州西园房地产经营有限公司社会评价：良好决策人：黄永国 电话：88672000主营：房地产注册资金：800万其它：物业详细地址(包含市区/县街道路等)杭州市余杭区余杭镇凤山路商圈人口状况商圈所在区域的性质: 中心商业区 次级商业区 工业区 新兴工业区 高新科技开发区 经济开发区 新开发住宅区 新市中心 住宅区 备选店描述在城市中的方位城市的南部离最近无人区有多远3公里附近交通状况临靠马路名称凤山路临靠马路情

7、况双向二车道，无隔离栏公交站点及路线无外部描述店面视觉较好广告位待定停车场免费车位50回车场有收货区自行分割门前广场无内部描述结构框架空调无形状长方形消防设施业主提供柱距局部8米租赁场地宽46米层数一层租赁场地长58米层高4.5米供电量400kva供水有煤气供应有有无自动扶梯，能否装无有无货梯，能否装无有无自动人行道，能否装无其它产权属性土地使用权性质及年限综合用地50年房产所有人杭州西园房地产经营有限公司其它设计单位施工单位以前及目前的使用属性物业审批及验收材料交付标准是否我司有转租权有如是空地土地面积：拟建楼层及面积：如是楼花竣工日期：目前状况：合作方式租赁报价租期15年免租期3个月承租总

8、面积(m2)2517 一层:2500二层:17平方米三层:四层:五层:六层:自己经营面积(m2)2517一层:2500二层:17三层:四层:五层:六层:营业面积(m2)2500 非营业面积(m2)17营业面积租金(元/m2)0.416非营业面积租金(元/m2)0平均租金(元/m2)0.416租金递增率及递增年限不递增各层租金(元/m2)一层:二层:三层:四层:五层:六层:是否属我司自建自建费用:是否属我司购买出售报价平均售价(元/m2)其它说明注：“备选店描述”栏中的“离最近无人区有多远”项目如果少于2公里，则商圈的估计销售额的计算请以电子邮件方式咨询企业发展本部设计与标准部的“高岫”。表三

9、超市立地场地评估分析项目立地评级和打分重要程度分数(0-5)1.门前或附近高车流量 402.高人流量 (含单车，电单车)703.可见度或显眼度 （位置突出，显眼，易见，无遮挡）344.来店方便性735.停车容易和足够 256.公共交通充足和方便 427.店铺尺寸和比例适宜 548.场地结构好649.单位交通时间加权平均距离大63总分4451.4%各项目评分标准如下：1. 车流量指店铺周围50米所有方向四轮车辆经过的数量，高峰期每5分钟经过100辆以上为5分。然后每10辆减1分，依次比例递减到0分。2. 不算本店的因素, 高峰期包括汽车单车摩托车步行人流量总和达到每5分钟800人为5分，然后按每

10、100人的比例递减到0分。3. 凡备选店处于十字路口的给5分，非十字路口的按后面的标准评分：三个或以上方向标志明显1分，位于社区中心或门前有深入10米以上的广场1分，显眼的建筑旁边或交通要道边为1分，门前双方向共有5路以上公共交通的车站1分，建筑物层数超过20并能在显眼处做招牌、或商场部分总建筑面积超过20000平米1分。4. 门前和50米内各个方向总共车道数目超过10条2分6条1分；商店周围没有很大的交通障碍物1分；半径500米范围没有单个面积超过0.15平方公里的无人居住区域（例如公园、湖泊、山头等）1分；周围没有河流等较大交通间隔1分。5. 门口或附近能不收费地充分地停放汽车、摩托车（含

11、助力车）和单车的为5分, 停车位充分但收费的为4分, 不能充分停放汽车但能充分停放摩托车、助力车和单车的为3分，只能放摩托车、助力车和单车的为2分, 能放摩托车助力车和单车但收费为1分6. 门店周围边界50米内所有方向有8路或以上公共汽车（小巴）站的2分（每2路减1分），门前马路方便自行车和行人交通1分；门前马路双向车道共大于6道的1分，马路中间没有分离带1分。7. 营业面积适中2分，招商面积适中1分，附属设施足够1分，形状理想1分8. 可以装自动人行道的1分, 楼层不大于23层的1分, 具备经营饮食条件1分，各楼层层高都大于4米5的1分，空间完整和柱子间隔大于8m8m的1分9. 从门口算起1

12、0分钟交通时间达到的加权平均距离: 3公里5分，2.75公里/4分, 2.5公里3分, 2.25公里/2分, 2公里/1分。加权平均距离计算方法为：用各种交通工具的10分钟距离分别乘以该交通工具占所测交通工具的比例，再取和即得加权平均距离。10. 立地评估分数计算方法为： 立地评估百分数 =51.4%表四 人口密度和数量评分（须按照选址指引的要求提供人口分布图）分析项目人口密度和数量评级和打分重要程度(1-7)分数(0-5)1. 二级商圈人口密度702. 一级商圈居住户数703. 一级商圈居住户数增长趋势654. 现场人流405. 人口流动性73总分3132.9%1. 二级商圈范围平均人口密度

13、（包括长住、暂住人口、上班人口和流动人口）：以每平方公里计算，综超要求6000人/5分；4800人/4分；3600人/3分；2400人/2分；1800人/1分；低于1800人0分。如果限于整个城镇的面积太小, 或某方面的纵深少于二级商圈的半径, 则二级商圈该方向计算到城市边缘为止。2. 一级商圈的居住户数：综超的一级商圈4.5万户/5分；3.75万户/4分；3万户/3分；2.6万户/2分；2.25万户/1分。3. 一级商圈居住户数增长趋势：所在商圈有在建新楼盘区1分；有预建新楼盘空地1分；有政府规划住宅区2分；连续三年人口增长趋势明显1分。4. 现场测量人流：高峰期经过门店各方向的包括单车、摩

14、托车和行人的人流总和达到每10分钟1600人为5分，然后按照每200人一分的比例递减到0分。5. 人口流动性：商圈流动人口如果特别多，应该评估对销售的影响：候选店靠近中心商务区1分、靠近城市中心或次级商业区1分、靠近公交客运旺区1分、靠近饮食集中区1分、能吸引二级商圈以外消费者1分.6. 人口密度和数量评估百分数计算方法：人口密度和数量百分数=32.9%表五 人、车流量统计表调查人_ 调查日期 调查地点 天气 平日时间段行人(10分钟)单车(10分钟)摩托车(10分钟)小车(10分钟)公交车(10分钟)备注7:308:30 人 辆 辆 辆 辆11:0012:00 人 辆 辆 辆 辆13:001

15、4:00 人 辆 辆 辆 辆14:0015:00 人 辆 辆 辆 辆16:0017:00 人 辆 辆 辆 辆17:0018:00 人 辆 辆 辆 辆18:0019:00 人 辆 辆 辆 辆19:0020:00 人 辆 辆 辆 辆20:0021:00 人 辆 辆 辆 辆21:0022:00 人 辆 辆 辆 辆周末时间段行人(10分钟)单车(10分钟)摩托车(10分钟)小车(10分钟)公交车(10分钟)备注8:00-9:00 人 辆 辆 辆 辆9:0010:00 人 辆 辆 辆 辆12:0013:00 人 辆 辆 辆 辆13:0014:00 人 辆 辆 辆 辆14:0015:00 人 辆 辆 辆

16、辆16:0017:00 人 辆 辆 辆 辆17:0018:00 人 辆 辆 辆 辆18:0019:00 人 辆 辆 辆 辆19:0020:00 人 辆 辆 辆 辆20:0021:00 人 辆 辆 辆 辆21:0022:00 人 辆 辆 辆 辆市场调研小组本次调查人员数：_人调查说明：1、备选标的物相对偏离镇区商业中心，并且目前尚没有商业零售网点，白天的人、车流量较小，人流测算的数据无法完全反映标的物周边商业对镇区居民的影响程度表六 保本营业额估算表保本营业额估算表（余杭项目） 金额单位：人民币元 项目 月度数据 a预计营业额（元/月） 4,200,000.00 一级辐射商圈的户数（户） 14,

17、000.00 一级辐射商圈每户每月购买（户/月） 300 营业面积（平方米） 2,000.00 每平方米盈亏平衡点 1,458 b每月租金 31,667.00 c 税前每月保本营业额 2,916,666.67 d=c/a 0.69 e=b/a 0.75%编制说明：（1） （蓝色）为需填写部分； （2）d大于1时，此项目不予考虑； （3）e大于或等于6.5时此项目不予考虑。表七 初选总评表1罗兰贝格城市区域选取标准的符合程度评价： 符合 a类r b类 不符合2区域城市地理因素评估调研小组评价：1、杭州市区的商品房已延伸至余杭镇，项目处于余杭镇未来商业居住区，其未来发展潜力巨大；2、余杭镇现有商业网点已不能满足居民日益提高的消费需求，现有商业竞争相对缓和