[房地产估价师考试密押题库与答案解析](A)物业管理制度与政策(二)_1

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析(A)物业管理制度与政策(二)房地产估价师考试密押题库与答案解析(A)物业管理制度与政策(二)(A)物业管理制度与政策(二)一、单项选择题问题:1. 业主选聘和解聘物业服务企业，需要经_ 同意。A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主C.占总人数过半数的业主D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主答案:D解析 物权法规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。问题:2. 物业服务企业应当是具有独立的_ 。A.企业法人地位的经济组织B.事业法人地位的经

2、济组织C.机关法人地位的经济组织D.非法人地位的经济组织答案:A解析 物业服务企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。问题:3. 物业管理的全面启动以_ 为标志。A.物业的接管验收B.业主入住C.日常的前期物业管理服务D.首次业主大会召开答案:A解析 物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志。问题:4. 出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的_ 。A.5%B.10%C.20%D.30%答案:D解析 出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修

3、资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。问题:5. 设立物业服务企业，必须向_ 进行注册登记，领取营业执照。A.建设行政主管部门B.工商行政管理部门C.民政部门D.劳动人事部门答案:B解析 设立物业服务企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。问题:6. 商品住宅的业主交存的住宅专项维修资金属于_ 所有。A.业主B.房地产开发企业C.建设(房地产)行政主管部门D.物业服务企业答案:A解析 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

4、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。问题:7. 前期物业服务合同自_ 之日起自行失效。A.公房出售单位全部售出公房B.业主大会成立C.房地产开发企业按计划全部售出商品房D.业主委员会与选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同答案:D解析 房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。问题:8. 实行包干制的物业服务费，其构成不包括_ 。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的利润D.物业服务支出答案:D解析 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服

5、务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。问题:9. 物业服务合同由物业服务企业与_ 签订。A.业主大会B.业主委员会C.业主委员会主任D.业主代表答案:B解析 业主委员会履行的职责中，包括与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等。问题:10. 物业服务收费采取酬金制方式时，物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由_ 承担。 A物业服务企业 B物业服务企业经理C业主D业主代表 答案:C解析 物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下

6、一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。问题:11. 选聘、解聘物业服务企业是_ 的职责。A.业主大会B.业主委员会C.居民委员会D.业主大会筹备组答案:A解析 业主大会职责：制定、修改管理规约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作：选聘、解聘物业服务企业；决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。问题:12. 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权_ 。A.属于房地产开发企业B

7、.属于业主共有C.属于物业服务企业D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定答案:D解析 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。问题:13. 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金_ 。A.由物业服务企业代管B.由房地产管理部门代管C.由财政部门代管D.由业主自行管理答案:B解析 维修资金属于代管资金。业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部

8、门可将维修资金移交给物业服务企业代管。问题:14. 业主大会成立前，住宅专项维修资金由_ 代管。A.售房单位B.房地产主管部门C.已入住的业主D.物业服务企业答案:B解析 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。问题:15. 业主大会的职责，不包括_ 。A.选聘和解聘物业服务企业B.利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用C.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用D.制定和修改管理规约答案:C解析 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，属于业主委员会履行的职责。业主大会决定以下事项：制定和修改业主大会议事规

9、则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。问题:16. 居住在某居民小区三号楼一层的张某不愿交纳电梯维修费用，并表示绝不乘坐电梯。下列说法中，正确的是_ 。A.李某不同意维修电梯，因而有权拒绝交纳电梯维修费B.李某放弃了乘坐电梯的权利，因而可以免除其交纳电梯维修费的义务C.李某有权放弃对电梯维修的权利和义务D.李某应当交纳电梯维修费答案:D解

10、析 物权法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”问题:17. 按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前_ 日完成选聘物业服务企业。A.30B.45C.60D.90答案:A解析 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成选聘物业服务企业。问题:18. 业主是指_ 。A.房屋的管理人B.房屋的使用人C.房屋的产权人D.房屋的租赁人答案:C解析 业主指房屋的产权人。问题:19. 下列不属于物业管理服务的基本内容的是_ 。A.物业共用设备设施的运行、维护和管理B.环境卫生、绿化管理服务C.业主自用部位的维护与管理D.物业档案资料的管理答案:

11、C解析 业主自用部位的维护与管理不属于物业管理服务的基本内容。问题:20. 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的_ 交存住宅专项维修资金。A.使用面积B.套内建筑面积C.共有面积D.建筑面积答案:D解析 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%。问题:21. 选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数_ 以上的业主同意。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三答案:A解析 物权法规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改

12、业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第项和第项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。问题:22. 住宅专项维修资金的使用须经_ 同意。A.房产管理部门B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会答案:D解析 业主大会决定以下事项：制定和修改业主大会议事

13、规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。问题:23. 业主委员会是_ 的执行机构。A.业主B.物业管理企业C.业主大会D.物业的住用人答案:C解析 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。问题:24. 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)招标获得一块“毛地”(有部分房屋需完成拆迁安置)的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因

14、故闲置一年，该项目再次启动6个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司(以下简称乙公司)。3年后该项目建成，在成立业主大会前，由丙物业服务企业实施物业管理。丙物业服务企业由_ 选聘。 A购房人 B乙公司 C当地房地产开发主管部门D当地物业管理协会 答案:B解析 对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产开发企业。因此，由房地产开发企业负责首次选聘物业服务企业。问题:25. 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于_ 所有。A.房地产开发单位B.公有住房售房单位C.购房者D.直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门答案:B解析 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金

15、属于公有住房售房单位所有。问题:26. 物业服务合同属于我国合同分类中的_ 。A.单务合同B.委托合同C.无偿合同D.非典型合同答案:B解析 物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名义为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同不属于单务合同、无偿合同、非典型合同。问题:27. 下列不属于物业管理的三个基本特性的是_ 。A.社会化B.专业化C.市场化D.综合化答案:D解析 综合化不是目前物业管理的基本特征。问题:28. 实行包干制的物业服务费，其构成不包括_ 。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润答案:C解析 实

16、行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。问题:29. 业主交存的住宅专项维修资金属于_ 所有。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.物业服务企业答案:A解析 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。问题:30. 根据物业管理条例的规定，业主是指_ 。 A房屋的所有权人 B房屋的使用权人 C房屋的所有权人或使用权人D房屋的所有权人和使用权人 答案:A解析 业主，是指房屋的所有权人。问题:31. 物业管

17、理中“制定物业管理方案”属于物业管理_ 阶段的内容。 A策划 B前期准备 C启动D日常运作 答案:A解析 物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。问题:32. 业主大会的执行机构是_ 。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会D.当地房地产行政主管部门答案:C解析 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。问题:33. 下列关于业主大会、业主委员会的表述中，不正确的是_ 。A.业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定B.业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具

18、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任C.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案D.业主委员会是业主大会的决策机构，由业主大会选举产生答案:D解析 业主大会是决策机构，业主委员会是其执行机构。问题:34. 根据物权法的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数_ 以上的业主同意。A.二分之一B.五分之三C.三分之二D.五分之四答案:C二、多项选择题问题:1. 以下属于业主大会职责的有_ 。A.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案B.监督管理规约的实施C.选举业主委员会或者更换

19、业主委员会委员D.制定和修改业主大会议事规则E.筹集和使用专项维修资金 A B C D E答案:ACDE解析 监督管理规约的实施，属于业主委员会履行的职责。问题:2. 不得从住宅专项维修资金中列支的费用有_ 。A.应由建设单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B.应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修及养护费用C.应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用D.根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和养护费用E.应由业主承担的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造

20、费用 A B C D E答案:ABCD解析 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。问题:3. 下列属于物业服务企业的权利的是_ 。A.依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费B.履行物业服务合同，提供物业管理服务C.制止、纠正违反物业管理制度的行为D.

21、要求委托人协助管理E.选聘专业公司承担专项经营服务管理业务 A B C D E答案:ACDE解析 B项“履行物业服务合同，提供物业管理服务”不是权利，而是义务。问题:4. 普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定的服务等级是_ 。 A特级 B一级 C二级D三级 E三级 A B C D E 答案:BCD解析 普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。问题:5. 物业管理的策划阶段的工作包括_ 等基本环节。A.物业管理的早期介入B.制定物业管理方案C.制定临时管理规约及有关制度D.物业管理人员的选聘与培训E.选聘物业服务企业 A