成都市紫荆片区商业市场研究报告

1、 上海同鸿·成都同策汇 翡翠琉璃·项目区域商铺市场价值体系研究报告2011成都市紫荆片区商业市场研究报告同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉片区城市结构分析1、区域概述本项目所在位置位于成都市二环路南三段紫荆北路，紧靠成都著名的紫荆电影城。项目区域位于城南紫荆片区，该片区与桐梓林、神仙树一齐构成了成都传统的富人聚集地，无论是交通条件、区域居住环境还是区域商业档次、规模等方面都堪称绝佳。紫荆片区示意图2、区域人口简析作为成都南富的代表区域，紫荆片区与相邻的桐梓林、神仙树区域一同构成了城南顶级的富人区域。区域内高端小区林立。居住着大

2、量成都的精英富裕阶层，包括企业老总、公司高管、高技术人才、境外高端人士等高素质人群。这些高素质富裕阶层对居住、生活的高要求及高消费特征，使得整个片区内的教育、生活配套及商业业态都达到了整改成都市的顶级水平。3、交通状况简析该片区为城南传统成熟的富人区域，交通条件十分优越，整个片区被城市快速路和主干道包围，区域内交通性、生活性道路纵横交错，通达性极佳。即使近年来由于机动车剧增使得片区内部分道路实行了单向通行，但由于其路网格局规范完整。使得区域内交通出行并未受到负面影响。反而使得区域车流拥堵减少，车流通畅性更佳。另外，区域具有完善的公共交通体系。众多的公交线路及站点，使得人流出行方便快捷。而去年通

3、车的地铁1号线站点也离整个区域不到1公里的距离。片区主要道路等级状况道路名称等级方向成熟度二环路南三段双向八车道东西城市快速干道紫荆北路四车道南北区域外出城市主干道通道紫竹北街双向二车道东西满足居住区内人群车流通行神仙树北路单向六车道南北区域外出城市主干道通路，满足区域内车流外出要求且包含部分过境车流新光路单向六车道南北区域外出城市主干道通路，满足区域内车流外出要求且包含部分过境车流紫荆东路单向四车道东西满足居住区内人群车流通行紫荆西路单向四车道东西满足居住区内人群车流通行紫荆北路 紫竹北街紫荆东路 新光路片区主要公交线路一览线路起点站途径站终点站运行时间车辆类型51路成仁公交站二环路玉林南路

4、口成仁公交站6:00-23:00空调车可刷卡52路火车北站公交站二环路玉林南路口火车北站公交站6:00-23:00空调车可刷卡52a路火车北站公交站二环路玉林南路口火车北站公交站6:00-23:00空调车可刷卡92路五桂桥公交站二环路玉林南路口金花镇6:30-21:00空调车可刷卡408路黄土村公交站二环路玉林南路口新光路机场路口6:00-20:50空调车可刷卡522路马家寺二环路玉林南路口中和镇6:4019:20空调车可刷卡805路茶店子公交站二环路玉林南路口华阳客运站6:30-19:30非空调，刷卡无效809路金沙客运站二环路玉林南路口华阳客运站6:00-20:00刷卡无效61路石羊场公交

5、站紫荆北路锦绣东方小区6:00-22:00空调车可刷卡111路火车南站综合交通枢纽站紫荆北路高家小区6:00-21:30空调车可刷卡404路城东客运中心紫荆北路译华学校6:30-20:00空调车可刷卡406路万家湾公交站紫荆北路火车南站6:30-19:30空调车可刷卡545路清波小区紫荆北路中和新民市场6:30-20:30空调车可刷卡地铁项目距已开通地铁1号线约1公里，未来地铁5号线和7号线也将从项目附近经过。紫荆片区4、城市机能简析作为成熟的传统富人居住区，紫荆片区内生活配套、市政配套等除了满足与保障居民基本的衣、食、住、行的需求外，更有众多满足区域人群更高层次需求的中高端商业业态及生活文化

6、配套。众多知名品牌的商业旗舰店、大中型娱乐休闲设施、区域购物中心等。可谓各层次生活配套应有尽有。另外，在医疗、教育等配套方面，片区也处于相当的高端，综合医院，各类型专科医院及高新实验中学等等。完全能满足区域人群对其基本乃至更为高端的需求。总体上看，无论是从片区内的商业业态，还是市政、医疗、教育配套方面看，均是以高端和高成本、高消费作为片区城市生活机能的特点。片区主要生活机能一览类型情况（距项目600米范围内）点评医疗机构各类型医院及门诊10（含综合医院，专科医院，美容整形医院，宠物医院）本区域各类型医疗机构配套完善，从人到动物，从基本医疗保障到特殊医疗需求应有尽有。金融机构各类银行及独立ATM

7、机36处四大国有商业银行及招商、中信、邮政、华夏、交通等银行在区域内均有分布，广泛分布于紫荆东路以北街区。学校幼儿园6所 小学1所 中学3所，各类培训学校20所。该区域主要以幼儿到中小学校为主，数量合理，满足典型的居住区级教育机构设置标准。餐饮娱乐各类餐饮逾100家区域内餐饮分布广泛且餐饮种类及各档次餐饮门店丰富，能满足人们追求多样化及不同层次的饮食嗜好及追求。社区生活配套农贸市场1家药房：21家社区超市：22家汽修美容：逾50家美发：逾80家本区域社区生活配套完善，日杂、基本药物、柴米油盐菜等都能得到满足，而本区有钱有车人较多，汽车维修及养护也是相当完备。大型商业配套家乐福除了最基本的生活所

8、需，区域的家乐福大型超市能满足人们更为广阔和多样化的商品需求。5、小结作为成都传统的富人居住中心地区，片区人口结构基本上以整个成都最为高端的人群为主。这里聚集了大量的企业家、高级白领、高级知识分子及高端境外人士等的居住。使得整个区域人文气质在全成都处于相当高的地位。区域交通发达，路网分布合理，各等级道路通达性、结合性均较佳。配合完善的公共交通体系，使得区域人车流能实现高效、快捷、方便的通行。紫荆片区具有完善、高端的城市生活机能，无论从居民的日常基本生活需求，还是中高端消费行为，以及对教育、医疗配套的要求。基本上都能在本区域内得以实现。片区商铺市场价值体系分析本片区作为成熟的高尚居住生活区，区域

9、内商铺数量极多，基本以街区与社区商业为主。在主要节点配有大型商业体。片区内各级道路网络纵横，我们选取紫荆片区内主要街道及其个边相邻支路作商铺市场价值体系的研究。主要研究路段包括：二环路南三段、紫荆北路、紫竹北街、紫荆东（西）路、新光路、神仙树北路。1、产品形态特点分析总的来说，整个紫荆片区（除了家乐福附近及紫荆电影城的独立商业点外）基本上为片区多层或小高层住宅的附属商业部分，主要为住宅底商。以及部分2-4F商业。二环路南三段建筑特点：紫荆片区外围部分的二环路沿线区域（除紫荆电影城外），其临街商铺相对较少。主要为部分住宅临主干道的底商。由于二环路快速穿越道路的特点，加之二环路中央绿化带的阻隔作用

10、。使得该沿线商铺层次及业态档次均相对较低。产品规格:住宅临主干道底商:其技术规格为：开间：4m， 进深:6-8m。紫荆电影城临二环路:大型商业体（如东方伊甸城、景立），其为多楼层，面积上千平方米。紫荆北路及附属支路巷建筑特点：基本上为片区内中高端多层住宅临街底商，兼有部分2F商业。产品规格:社区型底商铺面较多，大部分商铺面积较小，商铺总体规整，部分铺面多间联通。小铺面技术规格为：开间：2-3m，进深6m左右；中型铺面技术规格：开间；4-5m，进深：7-10m；少量2F商铺，面积在200-500平米。紫竹北街建筑特点：片区内部高端多层住宅底商，铺面档次较高。产品规格:具有主体商业街规格，商铺规整

11、，基本为单间。铺面一般技术规格是：开间：4-5米，进深：7-12米。紫荆东（西）路建筑特点：片区内部东西干道，分布高端多层、小高层及高层住宅建筑，商铺多为其住宅底商及2F商业。产品规格:底商一般为中小铺面，铺面有单间和多间联通形式。技术规格为；开间3-5m，进深8-10m。2F商业面积在200-400平米间。神仙树北路建筑特点：区域外围干道，临街建筑形态相对陈旧，基本为底商形式。产品规格:较为老旧建筑底商，商铺大小不一，单间及多间联通均较普遍。总体铺面规格为：开间2-5米，进深4-15米。新光路建筑特点：区域外围干道，与桐梓林片区相邻，基本为高端小高层及高层建筑。商铺形式多样，底商、多楼层商业

12、均较多。产品规格:高端建筑附属商铺居多，底商一般技术规格为:开间3-4m，进深8-10m多楼层商业包括2F-4F，面积从几百到上千平米不等另外，新光路及紫竹北街附近的独立商业体（家乐福相邻），一般商铺基本上是1-3F，面积从几十到上千平米不等。各路段商铺产品合计表路段产品类型技术规模(开间*进深)面积区间二环路南三段住宅底商；独立商业体4*（6-8）20-32平米；上千平米 紫荆北路及附属支路巷住宅底商；部分住宅2F商业（2-5）*（6-10）15-50平米；200-500平米紫竹北街住宅底商（4-5）*（7-12）28-50平米紫荆东（西）路住宅底商；2F商业（3-5）*（8-10）24-5

13、0平米；200-400平米神仙树北路住宅底商；低层建筑底商（2-5）*（4-15）8-70平米新光路住宅底商；住宅多层商业（3-4）*（8-10）24-40平米；200到几千平新光路附近独立商业体独立商业体（1-3F）/几十到上千平米2、业态分析总体来说，紫荆片区的商业业态主要以街区和社区业态为主，配合个别独立商业体，业态种类包含较为丰富。且档次基本定位在中高端。我们对区域内各主要路段业态进行分别研究： 二环路南三段该路段由于地处城市快速交通线，以穿越车流为主，加之道路阻隔影响较大，生活性业态较为确实。目前，其较为少量的临街商铺主要是建材店面为主，附件小部分的社区小超等紫荆北路及附属支路巷该路

14、段以社区及街区业态相结合，业态种类丰富多样。社区业态包含：饭馆、美容美发、小超。熟食、中介、照相、茶坊、蔬果、干洗、小型诊所、药房等等。街区业态包含：高端餐饮、银行、服装（占据较大比重）、化妆品、养生馆、汽配汽车修等紫荆北路业态实景紫竹北街该路段虽然为片区内部的支路，但其目前已被打造成了中高端服装一条街，沿街商业业态基本由品牌及中高端服装业态组成。紫竹北街中高端服装一条街紫荆东（西）路作为片区内东西向干道，东连桐梓林、西接神仙树。人车流相对较大，业态构成以街区业态为主，结合社区业态。街区业态包含：中高端餐饮、汽车养护、银行、大型诊所、服装、专业零售、书店等等。社区业态包含：蔬果、美容美发、中介

15、、药房、社区超市等。紫荆东路实景神仙树北路片区外围干道，业态以街区业态为主，结合社区业态。总体业态档次较片区内部低。主要业态包括：中低端餐饮、小型超市、中介、日杂、零售、药房等神仙树北路实景新光路片区外围干道，与桐梓林直接相临，商业业态构成以街区业态为主。且多大型、高端业态。主要业态包括：银行、证券、大型餐饮、大型养生会馆、专科医院、中高档眼镜、主题零售、中高端服装等。新光路实景新光路附近独立商业体 包含业态：中高端餐饮、主题美食、中大型娱乐、养生休闲会所以及主题教育等（如下图）。各路段业态合计表路段业态类型具体业态二环路南三段非生活类业态为主建材及少量社区业态紫荆北路及附属支路巷社区与街区业

16、态相结合社区业态包含：饭馆、美容美发、小超。熟食、中介、照相、茶坊、蔬果、干洗、小型诊所、药房等等。街区业态包含：高端餐饮、银行、服装（占据较大比重）、化妆品、养生馆、汽配汽车修等紫竹北街主题业态中高端服装一条街紫荆东（西）路街区业态为主，结合社区业态街区业态包含：中高端餐饮、汽车养护、银行、大型诊所、服装、专业零售、书店等等。社区业态包含：蔬果、美容美发、中介、药房、社区超市等。神仙树北路街区业态为主，结合社区业态中低端餐饮、小型超市、中介、日杂、零售、药房等新光路街区业态银行、证券、大型餐饮、大型养生会馆、专科医院、中高档眼镜、主题零售、中高端服装等。新光路附近独立商业体休闲娱乐为主中高端

17、餐饮、主题美食、中大型娱乐、养生休闲会所以及主题教育3、市场行情分析本次市场价值行情调研主要针对紫荆片区主要路段及相邻支路的商铺。根据不同路段口交通条件、口岸效应、业态构成等的不同。使得各路段商铺价值处于不同的水平。而由于目前区域内商铺出售及租赁信息相对较少。我们对不同路段价值量的划分主要依据来源少量实际出售出租铺源信息及区域相关专业人士的市场价值预估。紫荆片区商铺市场价值分布示意图（注：红色路段表示区域商铺价值高区，蓝色路段表示区域商铺价值中低区。）二环路南三段沿线本路段来城市快速道路，商业价值受主干道隔断负面影响。业态基本以建材为主，缺乏价值支撑。预估该路段商铺市场价值及租赁水平为:售价：

18、15000-21000元/平米； 租金：60-120元/平米月。紫荆北路及附属支路巷本路段乃区域内部道路，人车流一般，商业繁荣度在区域属于中等水平。业态基本上是社区与街区业态相结合。价值主体也以社区及普通街区业态为主。依据采样数据及预估得出区域一般商铺的市场价值及租赁水平为：售价：23000-32000元/平米； 租金：120-180元/平米月。紫竹北街本路段虽然为片区内部小街，但经过统一打造，使其已成为整个片区唯一的中高端服装一条街，并且其路端东面直接与家乐福等独立商业体相连接。使得其铺面价值较高。依据采样数据及预估得出其商铺的市场价值及租赁水平为：售价：42000-48000元/平米； 租金：240-270元/平米月。紫荆东（西）路片区东西干道，具有较强的人车流，商业较为繁荣。以较为高端的街区业态为主，结合部分社区业态。商铺价值处于片区较高水平。依据采样数据及预估得出其商铺的市场价值及租赁水平为：售价：40000-45000元/平米； 租金：170-230元/平米月神仙树北路片区外围干道，虽然商业档次不高，但较大的人车流及消费，使得该路段商铺价值仍然处于相对较高的水平。依据采样数据及预估得出其商铺的市场价值及租赁水平为：售价：35000-42000元/平米； 租金：160-220元/平米月新光路片区外围干道