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文档简介
1、中国产业地产的忠诚实践者力兴投资起步于上世纪80年代,经过不断的转型与升级,现已成为一家专注于打造优良企业综合环境的工业地产运营商。力兴投资拥有15年以上地产开发行业丰富经验【包括住宅、商业、城市综合体、工业园区】,先后与中国建设银行、中国电信、中外运空运发展有限公司、台湾电机电子同业公会、台湾电脑同业公会、大韩贸易投资振兴公社、日本贸易振兴机构等实力企业和机构结成了战略合作伙伴关系,成为中国西部工业园区建设的实力投资商。历年来,在各级政府及相关部门的悉心关怀与大力支持下,“力兴模式”产业实践已取得累累硕果,力兴(成都)工业园、力兴(眉山)机械电子信息产业园茁壮成长,已成为四川产业集群标杆。四
2、川省力兴投资有限公司(以下简称“力兴投资”)成立于2011年9月,公司位于眉山市经济开发区东区,法定代表人刘正祥,注册资金一亿元人民币,经营范围包括非金融性项目投融资、项目开发、房地产开发、资产经营管理、建筑材料销售、机电设备销售等。2011年8月11日,“力兴投资”以“力兴模式”与眉山市东坡区人民政府签约,投资建设“中国·力兴(眉山)IT产业园”,项目用地5000亩,总投资120亿元。成都力兴投资有限公司(以下简称“成都力兴”)成立于2009年11月,公司位于崇州市崇阳镇四川省级经济开发区成都崇州经济开发区宏业大道南段创兴路,法定代表人刘正全,注册资金4000万人民币,经营范围包括
3、非金融性项目投融资、房地产投资、房地产开发等。“成都力兴”于2008年1月与政府签约,投资建设了“力兴中小企业集中发展基地(崇州)工业园”,项目用地1000亩,总投资约20亿元。目前已引进了包括富士康配套企业在内近200家企业,解决劳动就业约4万人,园区年总产值逾100亿元,年税收达5亿以上,并通过已成功入驻投产的一、二期工程首创了成都地区新一代工业园区开发运营模式力兴模式。力兴模式土地集中+企业集中+管理集中+发展集中=力兴模式 1、将土地资源与产业资源、政策资源、金融资源、物流资源、人力资源、信息资源等其他资源相整合,把土地开发升华为区域经济新的增长点;2、按照“成链发展”和“关
4、联发展”的原则,形成“一业为主,多业并举”的局面;3、通过“统一规划、统一建设、统一招商、统一运营“的方式,着力打造“企业集中、产业聚集、资源集约、生态环保”的绿色产业园,以产业开发带动区域发展,实现多元价值。力兴理念力兴投资以坚持高科技、高附加值、高智力密集型的产业发展高端化原则;坚持链式布局、核心释放、创新能级的产业发展集群化原则;坚持视野国际化、资源国际化、运作国际化、市场国际化的产业发展国际化原则;坚持产城一体、统一规划、分步实施原则为理念。 “力兴模式”理念精粹力兴模式深度解析(一)“力兴模式”包含了力兴的开发模式、运营模式和盈利模式三方面。一直以来,力兴始终按照“产城一体”的模式进
5、行园区的开发,实行企业集中发展,突出园区主导产业,以关联项目形成产业链,以产业园区构建产业集群,围绕龙头企业和产业链延伸整合集群相关企业,形成了产业集群发展优势。企业的集中,使得所有园区入驻企业共享了园区内的公共基础配套设施,既为入园企业节约了投资成本,又对地方政府的土地资源管理、耕地占用以及规划用地利用率最大化带来不可估量的效果,做到了节约土地,减少资源浪费,更减少了地方政府的拆迁资金。比如一个常规用地20亩的企业,在力兴(崇州)工业园只需要5亩左右就完全可以满足其正常生产经营的需要。力兴(崇州)工业园内企业实行集群式管理、一体化经营,规范和集中了政府的税收工作,有效减少了园区内企业的运营成
6、本。并通过土地的高度集约,使地方政府税收最大化,从而有效的提高了园区单亩税收。同时,园区内企业均能共享营销发展平台,集中对外推介、积极为外来企业寻找合作伙伴,推动产品销售,实现“引进来、走出去”的发展目标。为此,力兴(崇州)工业园专门成立了客户服务中心、物业管理公司、财务服务公司,引进了专业银行和担保公司,为企业提供政务代理、信息服务、管理咨询、投融资、项目申报等各项“保姆式”服务。工业观光产业园区发展新风向力兴模式深度解析(二)何为工业观光?所谓工业观光,即在工业集中发展区域(各种工业园区),不只兴建工厂,还将打造一系列满足人们日常生活所需的衣、食、住、行、医等基础配套设施,以满足人们日常的
7、工作和生活需要。此外,在各工厂生产车间,还将兴建观光走廊,让来自各地的游客能欣赏某些工业产品的生产环节与生产流程。何为城市经济?城市经济是以城市为载体和发展空间,二、三产业繁荣发展,经济结构不断优化,资本、技术、劳动力、信息等生产要素高度聚集,规模效应、聚集效应和扩散效应十分突出的地区经济。城市经济的发展需要有开明的领导决策者,需要产业发展的多元化,更需要有先进的理念作为指导。一个先进理念的产生及被广泛运用,将成为一个城市经济发展的新思路、新方向。城市经济的发展是通过对资源的优化配置和合理使用,增加社会财富,满足人们日益多样化的追求。所谓传统的园区发展模式,是政府给某个公司或者是企业规划一片地
8、,让企业进行厂房修建以及进行招商引资,以达到投产的目的。具体呈现以下特点:一,单纯地以生产为目的,在园区范围内划地修建厂房,根本不考虑与园区工人生活相关的一些配套服务设施,因此园区显得比较呆板、单一;二,缺乏员工宿舍、餐饮休闲、医疗卫生、教育培训等场所,使得园区内的产业工人在下班空闲时间也不能得到很好的休息,因此大部分产业工人的工作和生活不能很好的融为一体,同时也增加了企业的管理难度和管理成本;三,传统的工(产)业园区每逢节假日,产业工人大都放假休息,园区就显得异常空洞冷清。为促进园区长远发展,促进城市经济更快更好的发展,采用新的新的园区发展模式显得较为重要,发展工业观光将成为产业园区全态化发
9、展的新方向。未来,工业观光将作为发展集约型经济和构建和谐社会的重要推手,将品牌文化、厂区环境、高新技术、生产流程等文化、技术和物资要素为资源的创新整合,是工业生产和消费体验二者紧密结合和交互作用的纽带。而整个城市因为工业制造的引进,城市人口也将会快速增加,从而带动城市的相关行业(如衣、食、住、行等)的快速发展。在新型模式的园区里面,除了划地修建厂房外,还将修建与日常生活息息相关的一系列配套服务设施(如餐饮、休闲、购物、健身等),这样将园区里的工作和生活结合起来,让园区充满生机和活力。园区不仅能够提供众多的工作机会,还能满足产业工人日常生活的诸多需求。在完善了园区的配套服务设施的同时,应注重工业
10、景观的打造,在工厂周围修建观光走廊,让慕名而来的游客可以欣赏到产品生产的整个过程。新型模式的工业园区,不只是一个工业集中发展地,又是一座产业新城。优化就业结构:以产业园区促进新型城镇化发展力兴模式深度解析(三)我国的城市化进程主要问题在于就业结构的非农化水平较低,而人口城市化与就业非农化是基本一致的。如果忽视以就业结构非农化的发展为基础,片面去加快城市化,不仅难以达到目的,还会导致以就业问题为中心的城市问题严重化。中国·力兴(眉山)机械电子信息产业园以新型工业化为“发动机”引领城镇化水平提升,以新型城镇化为“承载舰”支撑工业优化升级。以各种职业形成的就业,五行八作,包括了方方面面,行
11、行业业,构成了五光十色的就业结构。它又称社会劳动力分配结构,一般是指国民经济各部门所占用的劳动数量、比例及其相互关系。按统计口径划分为工业;建筑业和资源勘探;农业、林业、水利、气象;运输、邮电;商业、饮食业、服务业和物资供销;城市公用事业;科学研究;文教、卫生和社会福利;金融保险;机关团体。也有按三次产业(即第一产业、第二产业、第三产业)划分的方法。新型城镇化是指坚持以人为本,以新型工业化为动力,以统筹兼顾为原则,推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化,全面提升城镇化质量和水平,走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇
12、化建设路子。工业化和产业化是新型城镇化的基础和“发动机”,没有工业化的快速发展,城镇化就如无源之水,失去了有效的产业支撑,而出现产业“空心化”和就业不足等现象,产生新的贫民窟等一系列社会问题。产业园区是工业集中、产业集群的集中表现,是传统单一工业园区的升级再造,是区域经济发展的基地和平台。加快产业园区建设,推进新型城镇化,统筹城乡一体化发展,是落实科学发展观的根本要求,也是实现富民强镇的关键所在。 如何进一步提升园区建设水平,把产业园区建设作为经济发展的“主战场”、城镇发展的新组团?如何利用区位优势,加快推进园、城融合,借力园区拓展城镇空间,推动园区和城镇相融发展,促进城乡一体化,
13、带动城镇化取得突破性发展?力兴人把目标锁定在了“产城一体”的新型产业园区建设上。建成一个园区,诞生一座新城这是力兴企业响应十八大精神,统筹产业发展和城镇布局最为直观的体现。2011年,中国·力兴(眉山)机械电子信息产业园项目落户眉山市经开东区,项目占地约5000亩,建筑面积约500万平方米,容积率1.5,建筑密度0.6,绿化率15%,总投资约120亿元人民币,大致分为A、B、C、D四个功能区和中央核心商务区等5大功能区域。园区依靠紧邻星城崇礼镇和永寿镇的优势,建成后可容纳600家生产型工厂和400家以上研发、物流、金融、生活配套等企业,将是加速区域城镇化的直接动力,成为屹立在岷江东岸
14、的一座产业新城。力兴产业园通过把产业集聚区作为承接产业转移的载体,构建先进的制造平台、研发平台、人才平台、融资平台、营销平台,物流平台等,承接欧美、日韩、港台、珠三角、长三角等机械电子企业西进,行业涉及机械制造、电子信息、家电、汽车电子、医疗电子等类别,推动传统产业集聚演变成为具有长远竞争力的产业集群,增强产业园区的辐射带动作用,为城镇化建设提供平台和空间。同时,在制定产业布局规划的基础上,力兴产业园坚持规划先行,不断优化空间布局,通过加强园区基础设施建设,延伸园区基础设施和公共服务功能,逐步拉大产业园框架,服务园区工业经济的快速发展,使入驻园区的各类人群不出园区,就能够实地体验到现代日益丰富
15、的城市生活。未来,力兴产业园将作为发展集约型经济和构建和谐社会的重要推手,是工业生产和消费体验二者紧密结合和交互作用的纽带。整个产业园因工业制造、科技研发、仓储物流、金融服务、电子信息、教育培训、医疗卫生、以及产业工人所需衣、食、住、行等第三产业的的引进,园区人口将会加速增加,从而带动整个眉山市城市相关产业的快速发展。这样不仅能够满足产业工人日常生活的诸多需求,还能提供众多的工作机会,吸纳更多的劳动力从农业中分离出来,从事非农产业,实现地区就业结构的转移。加快推进城乡统筹发展,就地消化农村剩余劳动力,缓解城乡就业压力,缩小城乡差距。党的十八大报告明确提出:“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城
16、镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”中国·力兴(眉山)机械电子信息产业园的开发建设,遵循党中央着眼全面建成小康社会作出的重大决策,是对我国经济社会发展阶段、发展任务的科学把握。将理念付诸实践 打造绿色产业园力兴模式深度解析(四)十八大报告中提到“生态文明建设”,即在未来发展中,将更加注重资源节约、节能降耗、环境保护,实现可持续发展。这对企业来说是一个提醒:粗放型工业企业应该将生态文明建设融合到生产建设中去,否则,将面临被淘汰的命运。绿色产业园区也叫产业生态园区、生态产业
17、园区等,即以生态工业理论为指导,积极探索园区内生态链和生态网的建设,最大限度地提高资源利用效率,从工业生产源头上将污染物排放量减至最小,甚至实施零排放技术,发展循环经济,实施工业区建设的革命性变革。在我国工业化进程中,循环经济和生态工业是21世纪实现可持续发展的战略选择,它是一种新的制度安排和经济发展方式。产业生态化趋向是发展循环经济的重要依托,产业集聚为产业生态化创造了条件。加强生态产业园的建设能够为产业集群可持续发展和振兴区域经济提供重要保证。十二五规划中提出,把大幅降低能源消耗和二氧化碳排放强度作为经济社会发展的约束性指标,把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着
18、力点。在绿色环保理念得到广泛认同的今天,碳足迹成为个人或企业衡量自己行为对环境造成影响的一个重要指标。在碳足迹行动的努力实践中,中国·力兴(眉山)机械电子信息产业园始终致力于构建绿色生态产业链,将绿色理念贯穿到园区建设的每一个环节。2012年8月,力兴投资通过与台湾区电机电子工业同业公会合作,引进了“碳足迹”理念,倡导绿色低碳、节能减排, 打造环保低碳的“绿色产业园”。中国·力兴(眉山)机械电子信息产业园定位精密机械、电子信息为主导产业,通过对园区进行比较全面的长远发展计划,对未来整体性、长期性、和谐性问题的思考,根据具体规划的产业,因地制宜的进行园区空间规划,同
19、时根据主导产业的需要,跟进沿海相关配套产业的引进,通过规模化、大型化、基地化的建设,大力发展循环经济,形成产品上下游一体化,再生资源利用最大化,最大限度的节约资源、降低成本,提高产品竞争能力,形成产业积聚、布局集中的优势。无论是从物料的获取,还是加工、包装、仓储、流通乃至到产品的报废处理,企业在整个链条中主动选择“绿色”,越发成为其产品有力竞争的筹码。从而实现整个产业园区自成一个绿色有机整体,拥有完整的绿色环保产业链,形成资源集约与信息共享平台。为建设真正意义上的绿色产业园,力兴投资遵循国家产业政策,为入园项目设立“绿色门槛”,严把环保审评关,彻底摒弃高耗能、高排放、高污染的粗放发展模式,要求
20、入园企业符合“三高”标准,坚决杜绝接受污染大、能耗高、科技含量低的项目。主要以引进规模大、技术水平高、经济效益好及环保型的项目为主要目标,着力在产业链项目招商上取得新突破。本着创立区域特色鲜明的“产业新城形象”,力兴产业园抓住紧邻岷江河的区位优势,确立建设园林式、生态型、现代化新城的发展方向,大力提升园区综合建设水平,促进文化生活环境品位上档升级,促使绿化、美化、亮化水平不断创新升级,着力营造生态宜居的园区生产生活环境。中国·力兴(眉山)机械电子信息产业园采取企业集中、土地集中、管理集中、发展集中的'一体化'建设和运营模式。以产业为主线,以企业为重点,以眉山市经济开发
21、区东区为面,推进循环经济发展战略,着力打造“企业集中、产业集聚、资源集约、生态环保”的绿色产业园。产业先行:新型城镇化建设的擎天柱力兴模式深度解析(五)伴随着我国经济步入第十二个五年规划时期,对产业结构、经济结构调整和升级,宏观调控下的中国房地产市场正在发生深刻的变化和转型,传统的规则正在解体,新的游戏规则正在重构之中。所谓产业地产,是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以实现财富的持续增长为目标,以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象,整合自然资源和社会资源、综合开发,集约化经营的新兴产业形式。实现可持续发展有两个前提条件:一是要顺势而为,即顺应国家经济和社会发展的大趋势,顺应国
22、家政策的导向,顺应结构调整产业升级和区域发展的大势;二是要实现商业模式的共赢,即调动参与各方的积极性。产业地产作为整合资源,作为承载与促进产业发展的地产形态,作为地产和产业有机结合的商业模式,在提升土地与物业的产业价值,城市的产业能力,聚集人口与资本,调整城市经济结构,促进产业升级等方面发挥了重要作用。产业地产可以有效实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环,促进房地产投资向产业运营方面的转化,促进房地产资本转化为实体资本和产业资本,促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力,抵御政策的周期性风险。这样的模式既顺应了大势,又实现了各参与方的利益共赢,无疑将成为未来新型城镇化建设
23、的的重要模式。力兴投资是四川省工业园区投资与开发的龙头企业,更是产业地产积极的探索者与实践者。经过多年的探索与发展,力兴投资不仅在工业园区开发方面取得了卓越成绩,更在与城市发展紧密相关,与产业升级相关的机械制造、电子信息等产业项目方面进行了积极的探索,积累了丰富的经验,为行业转型,为城市发展贡献出了有价值的案例。在产业地产的实践方面力兴走在了行业探索的前列。所以说,产业地产开发模式的兴起是中国经济调整和产业升级的需要,是中国经济持续发展的需要,是中国新型城镇化建设的需要,是中国房地产未来的发展需要。“十二五”始终强调一个最基本的定位,就是一定要把产业结构升级,作为我们整个经济增长、经济调整的最
24、主要的任务,产业地产开发模式就是符合这一基本定位的:第一,是城市功能的完善。从地产开发开始进行了城市功能建设,就像CBD的建设,不光是商业区,比如说文化区域、娱乐区域、文体区域的建设,这实际上从一个局部对一个城市整体功能的完善起了支撑作用,就像力兴的造城模式。第二,整体的城市定位是由产业地产来实现的。对城市定位进行全程式的整体包装、整体设计,这是产业地产的第二个方向。第三,要融入高技术的工业。从地产开发入手,给入驻企业进去创造条件,使政策和整个产业地产开发结合在一起。第四、力兴已经做了即跨行业。比如力兴的中国力兴(成都)工业园、中国力兴(眉山)机械电子信息产业园等等。创新产业是中国在“十二五”
25、里面第一位的任务。在这里面是跟政策结合在一起,通过跟国家的政策结合在一起促成产业结构升级。力兴所创造的产业地产模式,体现了未来可持续发展的方向。和常规房地产开发相比这种模式可以对未来区域发展带来产业的支撑,带来就业的机会,带来区域经济的推进等等。因此,力兴的产业地产开发模式在房地产行业内具有标杆意义。其有以下几个重要的特点:首先,产业先行,以产业为龙头,以产业开发带动地产开发,这就和普通的、常规的房地产开发商相比有显著的差别。第二,一业为主、多业并举。这个做法实际上和万达的多业并举有相似之处。所以我们看到力兴在产业地产一个重要的主业之外已经形成城市综合体开发、建筑工程、基础设施建设、园林绿化、
26、物业管理、财务管理等产业,这些产业之间有很强的互补性,或者说有本身产业的延展性,所以这样一种产业业态的布局对于未来力兴的发展来说,可以形成很强的支撑效应。第三,和常规的开发商相比,力兴泛地产开发的做法,跳出地产做地产,以产业先行,通过产业化开发提升区域价值,特别是推动区域经济的发展,形成一种可持续的区域发展模式。因为力兴产业地产模式的价值,应该说体现了未来可持续发展的方向,和常规房地产开发相比这种模式可以对未来区域发展可以带来产业的支撑,可以带来就业的机会,可以带来区域经济的推进等等。第四,是力兴投资的多元价值观,它追求的是和土地开发、产业化发展布局相关的多元价值的营造,是追求资源整合、资源价
27、值最大化,它的出发点是将地产资源与其他的资源整合,把土地开发升华为区域经济增长点的培育。而不是常规的房地产开发商追求的项目土地价值最大化,或者是企业价值最大化。第五,也是一个重要特点,力兴的产业地产模式和其它的地产投资商、开发商相比,它是把自己定位于城市运营商的独特的产业定位,这也是区别力兴和其它企业的一方面。正是因为力兴把自身定位为区域经济的缔造者和城市运营商,所以才能以产业为首,以产业为先导,通过产业的开发带动区域的发展,来实现多元价值。一个产业园就是一座新城很长一段时期内,中国因为人口众多,地大物博,粮食作物产量大,农业大国成为我国的基本国情。但是进入21世纪后,特别是改革开放后20余年
28、来的工业化进程,政府及各地方加大在工业化上的投入和精力,中国在工业化上取得了巨大的成就,具备了庞大的工业生产能力。近20年来,工业对国民经济的贡献率和拉动率都在三次产业中居首位,主要工业产品产量都居世界前列。我国经济国情已经从农业大国转变为工业大国,但仍不是工业强国。建设和谐稳定的发展环境,保持工业化进程的连续性是一个大国从发展中国家向发达国家发展的现代化进程,工业化是必由之路。这就意味着我们要想成为发达国家就必须走新型的工业化道路,加快现代化工业进程,以驱动经济的稳步前进。就大西南地区而言,目前该地区工业化进程居于全国最后,整整落后于全国工业化进程一个时期。制造业发展落后、城市化率过低成为进
29、一步推动西南地区工业化所面临的主要障碍。另外,过低的工业产业集中度水平,生产的极度分散必然导致工业产业内部过度竞争,使有限的资源得不到合理的配置,从而进一步制约经济集约性增长。这些问题都值得地方政府及企业深思:如何解决城市化率过低?如何解决过低的工业集中度水平?如何解决生产的极度分散?工业化和城市化是紧密相连的。中国的工业化超前而城市化滞后。而我们能想到的最直接有效的办法即是没有城市,就打造一座新的城市,没有工业区,就建造工业区,而这两者兼得的办法就是让一个集中发展的工业区直接变成一座新城。面对这些问题,一个概念就应声而起,即“产城一体化”:生产区和生活区相融合,形成一个高端低碳、集约高效的产
30、业强区。解决城乡建设与产业发展之间的匹配协调问题,打造“宜居,宜业,宜创业”的城市。产业,作为城市发展的支柱和动力源泉;城市,则作为产业发展的载体和依托将产业功能、城市功能、生态功能融为一体。要想推动整个地区的城市化水平,创造这样一个新型的城市模式和形态势在必行。在非产业园区运营的工业企业都面临着很多的问题,譬如交通问题、物流问题、居住问题、就业压力、生态环境问题、周边配套设施缺乏、企业密度不够等。这些因素都严重制约着一个企业的发展。我们何不换一个方式思考问题,中国始终是一个以人为本的国家,任何产业的发展到最后都是人本身智慧的一个发展。一个舒适而有竞争力的环境造就的人才往往要比一个杂乱而懒散的
31、环境造就的人才成功。任何一家企业在这样一个产业园发展都是前途无量的,它能避免在很多散乱工业区发生的问题。在一个产业园中,有可供工作的厂房,可供娱乐的商业,有可供居住的休息区,有可供客运货运的通道,有可行的运输线路,形成一个有魄力有魅力有活力的工业社区,构建“新城+商圈+街区+社区”的一体化格局。而对于人本身而言,为了生活的便利和舒适度,人们永远是在选择一个大环境,一个更好的环境和更好的居住形态,一个具备更多能动性的工作、生活空间。无论是横向比较还是纵向比较,在中国境内,像产业园这样新型的城市化模式无疑是能跟上时代的流行品牌。能够满足大部分人生活需求、也能够达到很多年轻人所想要的生活质量。如此“
32、集约、环保、高效、以人为本”的产业园发展而成的新城市势必会带动这个地区整个经济的发展。发展是基础,只有经济发展才能实现人的自由和全面的发展,人的自由而全面的发展将反作用于经济的发展。中国人将齐心协力托举着中国人的梦想走上一个更好的时代,这是适应市场需求,走上中国特色新型工业化道路最好的方式。提升园区配套,打造“吸引力中心”力兴模式深度解析之(六)回顾历史,从1951年在美国西海岸加州斯坦福大学建立世界上第一个科技工业园斯坦福科学工业园开始,世界上已有各种名称和类型的产业园区数不胜数。这些产业园区的崛起,已经成为发展现代工业及高新技术产业的重要基地,对这些国家和地区乃至世界的发展都起到了积极有效
33、推动作用。目前,我国产业园区建设在完成了第一次创业的要素聚集和数量扩张任务之后,已经迈入“二次创业”的质量全面提高阶段。通过这种产业园区模式的运作,可有效解决中国人口密度化、城市化水平低、经济模式粗放化、工业环境污染,就业难、缺乏劳动力等诸多困扰难题。事实证明,产业园这种经济新增长模式的诞生和作用,特别是对于一个社会经济和生态的可持续发展来说,恰是非常合适的解决之道。工业园区经济从无到有,由弱变强,不断发展壮大,成为区域经济开放的主要平台和产业发展的重要载体。工业园区的创新驱动、转型发展依赖于园区的综合投资环境,这主要体现在园区可提供的配套服务。如何增强自身优势、提升开发区能级以招商引资是工业
34、园区需要重点考虑的问题。力兴产业园高瞻远瞩,以构建现代产业新城为理念,充分认识到完善公共服务配套设施的重要性。坚持以现代产业新城的理念为指导,把“产业功能”和“城市功能”有机结合起来,以项目开发为基础,以完善公共服务配套功能为重点,以提高整体竞争力为核心,统筹推进,协调发展,努力把园区建设成为一个基础设施完备、配套功能齐全、人居环境优美、产业布局合理、经济发展强劲的现代化产业园区。在这一思想的指导下,着力化解以上问题已经成为当务之急。(一)、高位推动整体布局,整合资源彰显特色。针对现园区重复建设和各自为战一盘散沙的不利局面,把力兴(眉山)机械电子信息产业园作为一 个大城区来规划,成立招商中心,
35、统筹安排一些重大企业的落户,一园一主业,让园区有自己的特色,有自己的拳头企业,进而形成完整的“产业链”。对于园区之间的公共区域的服务配套建设可以根据城市化进程和区域经济发展的需要建成公共商业区,由管理部门通过招拍挂的方式引进第三服务产业的投资者,这样既达到了资源共享的效果,又完善了园区的服务配套。将力兴产业园作为一个大城区,融入眉山市主城区,使之成为一体。(二)、加快园区基础设施建设,完善和发挥城市功能。在改善园区交通,解决出行难方面,由政府牵头,政府、公交公司、企业三方面协同解决。园区管委会考虑在园区内开通公共交通汽车,按时间段合理安排车次,或者依托企业自己购置小公交车,把本企业员工送至主干
36、道。在娱乐文化精神生活方面,在园区内增设娱乐休闲文化广场,设立图书馆、展览厅、网吧等文化休闲娱乐场馆,园区管委会定期组织大型的娱乐活动构建园区内员工交流沟通平台,为企业之间搭建互相交流的平台。在便民服务方面,金融、医疗卫生、通讯、学校、餐饮等一应俱全,合理布点。把园区当成小城市来建设,使它具备完备的城市功能,使之成为一颗璀璨的城市之星。(三)、优化园区服务环境,创新城市管理体制。逐步建立以资金融通、信用担保、管理咨询、技术支持、信息服务、安全保障为主要内容的园区管理服务体系。力兴产业园致力于构建中小企业服务平台,实行“一站式保姆”服务。为入区企业提供入园手续协助办理、网站发布、金融咨询、企业培
37、训、信息查询等较齐全的相关服务。建设员工服务中心,完善商业场所建设,大力发展现代服务业,园区为企业员工开发一批实用型员工公寓,解决园区就学难、就医难,园区建设一批体育、文化、休闲设施,丰富企业员工精神文化生活。鼓励当地和外地农民、非农业人口进入园区从事二、三产业。(四)、拓宽融资渠道,构建融资平台。融资难问题已经成为制约园区与企业发展的瓶颈,力兴产业园积极筹措多方资金,不断加强园区融资平台建设,积极建立多元化投资融资服务体系,鼓励各类社会投资主体参与园区开发建设,促进解决园区和企业融资难的问题。通过规范运行,逐步建立起长期、稳定的基础设施建设投融资机制,以确保融资渠道的畅通和融资平台稳定高效的
38、运行,为园区和企业发展源源不断的注入青春活力。(五)、保障劳动力资源,破解用工难题。企业要做大做强,就必须保障劳动力资源。劳动力资源仅仅依靠企业自身的能力去解决,空间很小,也难有成效。力兴产业园通过搭建劳动力供需网络信息服务平台,建立农民工和外来务工人员招聘信息库,加强规范管理,统筹规划,为企业输送相应的劳动力。力兴产业园,是践行科学发展观的基地,因其具有“基础设施、产业基础、生态环境、城市水平”等条件可成为城市发展的载体与平台。完善力兴产业园配套服务设施,有助于提升产业园的整体服务水平;有助于优化招商引资环境;有助于企业解决用工难问题;有助于吸引园区企业主以及园区企业从业人员入住,聚集城市人
39、气;有助于提升城市化水平,加快城市化进程;从而把力兴产业园打造成为眉山市城乡一体化体制机制创新试验区,实现眉山科学发展,进位赶超,跨越崛起,有着重要的普遍意义和现实意义。产业升级 促进创新 科学规划 谋求发展力兴模式深度解析之(七)7月29日下午,四川省推进产业园区发展大会在成都召开。省委书记、省人大常委会主任王东明在会议上指出“近年来,省委、省政府将产业园区建设作为推动经济发展的重大举措,全省产业园区发展取得重大进展,但也存在总体规模不大、规划水平不高、自主创新能力不强、土地集约化利用程度不高、管理体制和开发机制有待完善等问题。强调要切实增强紧迫感和责任感,把加快产业园区发展作为实施“三大发
40、展战略”的有力抓手,以提高质量和效益为核心,推动产业园区从要素投入向内生增长转变、从粗放发展向集约发展转变、从数量扩张向质量提升转变”。产业园区是工业经济发展的重要平台,也是推进要素集聚、产业升级的重要载体。产业园区不管是在构筑产业发展平台、加速特色产业集聚,还是在促进就业、为企业提供创业平台等方面,都发挥了积极的作用。在空间和环境制约日益加剧的新形势下,产业园区纷纷掀起转型升级高潮,努力实现从传统的粗放型发展向集约型发展转变,从规模扩张型向内涵提升型转变,从主要依靠投资驱动向创新驱动转变,从单纯发展加工制造业向制造业与生产性服务业融合互动转变。顺应形势,力兴人以转型发展为主线,以集约发展为导
41、向,以创新发展为动力,全力推动产业园区的再次转型升级,进一步提升产业园区的发展理念,瞄准高端项目、特色产业,提升园区的集聚发展和生态发展 。(一) 实施产业地产模式,创新地产开发路径。“十二五”始终强调一定要把产业结构升级,作为整个经济增长、经济调整的最主要任务,也是最基本的定位。力兴产业园创建以来,积极探索建立富有特色且行之有效的运作模式力兴模式,坚持“市场引导、政府推动、企业运作、多方参与”的原则。所谓“市场引导”,就是按照经济发展、社会进步的规律,尤其是市场需求变化的趋势确立园区的产业导向;“政府推动”主要是由政府研究出台产业扶持政策,安排专项资金,对园区重点项目和各类企业给予支持;“企
42、业运作”指的是园区建设、运营、管理和服务以市场化的方式运作,以园区建设经营公司为主体,把地产开发与产业进步、区域经济发展更加紧密地结合起来;“多方参与”则是积极吸纳社会力量参与园区建设,风险投资机构、研究机构、高等院校和行业协会纷纷介入,初步形成一个多方参与的格局。力兴人所创造的产业地产模式,是一种区别于传统开发模式的创新路径,是区域经济调整和产业升级的需要,体现了未来可持续发展的方向。和常规地产开发相比,这种模式可以对未来区域发展带来产业支撑,是目前各级政府所倡导的新型城镇化建设的需要,从“打造品质园区”上找到了转型升级的拐点,在地产行业内具有标杆意义。(二)实施产业引领战略,优化经济结构发
43、展新兴产业。加快以创新驱动为特征的产业发展,需要更大的经济总量、更有力的产业集群、更多的行业领军企业。力兴人将站在产业革命的前沿,紧紧把握发展潮流,保持对新产业、新技术、新业态、新模式的高度敏感,创新驱动、转型发展,打造产业、创新、新城“三大功能”,全面提升产业核心竞争力、辐射带动力和产业发展国际化水平。园区以引入制造业为主的实体经济为主要方向,充分吸引新能源汽车及零部件制造、通用航空航天设备及材料、高效环保节能设备及材料、有色金属精深加工、智能生活等科技创新产业为补充,着力引进国内外知名企业以扩大园区的创新力和影响力,促进产业集聚的迅速展开。同时,实施科技企业成长计划,以行业龙头企业为主体,
44、加大引进规模以上的快速成长型科技企业、高端制造业企业、高技术服务业和总部经济企业。积极发挥好规模企业的品牌效应,加大对企业的扶持、培育、引进力度,争取更多优秀企业落地成长,实现区域资源配置、整合产业链和价值链的功能。(三)实施创新驱动战略,构建开放型区域创新体系。当前,技术创新的组织模式已进入创新全球化时代,力兴产业园将推进技术创新国际化和高端人才国际化,提升自主创新能力,增强创新驱动发展新动力。以协助园区企业引进紧缺急需的高精尖技术专家为重点,采用团队引进、核心人才带动引进、高新技术项目开发引进等方式招揽海内外优秀人才来园区创业。构建创新驱动、项目申请、成果转化、生活居住等配套服务体系,方便
45、企业尽快落户园区,提升园区企业的研发、生产水平。制定对科技企业和项目实施跟踪服务的意见,建立科技发展基金,重点推进大中型企业建立科技研发机构,合作开发具有自主知识产权的主导产品和核心技术。多措并举大力推进产学研合作,引导重点企业与高等院校、科研院所、国内外大公司共建研发机构,使科技创新成为园区经济可持续发展的不竭动力。(四)实施生态园区战略,建设绿色园区,形成“园区即景区”生态产业园区是继经济技术开发区、高新技术产业开发区之后的第三代产业园区,代表了未来产业园区发展的重要方向,是现有园区升级建设的必然趋势。在绿色环保理念得到广泛认同的今天,碳足迹成为个人或企业衡量自己行为对环境造成影响的一个重
46、要指标。在碳足迹行动的努力实践中,力兴人始终致力于构建绿色生态产业链,将绿色理念贯穿到园区建设的每一个环节。通过与台湾区电机电子工业同业公会合作,引进了“碳足迹”理念,倡导绿色低碳、节能减排。园区始终秉持规划先行,集群发展的思路,积极实施“低碳产业园区”战略,加快发展循环型、低碳型产业集群。以科学发展规划为指导,坚持“科技、人文、生态”融合开发理念,以“园区园林化、产业生态化、环境自然化”的建园标准,结合对本地资源、产业结构和发展趋势进行调查分析,根据区域内的资源、产业优势和产业结构,在充分考虑核心资源的稳定性和核心产业的发展前景上,准确定位园区主导产业,发展循环型、低碳型产业集群,挖掘产业间
47、资源循环利用关系,完善产业园区主导产业链。筛选和引进一批具有较好应用前景和经济效益的生态工业技术,有效推动技术创新,为循环型、低碳型产业集群升级提供有力保障。(五)实施产城融合战略,创建新型城镇化。 工业化和产业化是新型城镇化的基础和“发动机”,没有工业化的快速发展,城镇化就如无源之水,失去了有效的产业支撑,而出现产业“空心化”和就业不足等现象,产生新的贫民窟等一系列社会问题。产业园区是工业集中、产业集群的集中表现,是传统单一工业园区的升级再造,是区域经济发展的基地和平台。加快产业园区建设,推进新型城镇化,统筹城乡一体化发展,是落实科学发展观的根本要求,也是实现富民强镇的关键所在。如何利用园区
48、优势,加快推进产城融合,借力产业园区拓展城镇空间?力兴人把目标锁定在了“产城一体”的新型产业园区建设上,不断完善城市功能,从注重城市基础设施规划向注重城市风貌、城市功能、城市建筑设计转变,把城市规划与产业规划融为一体。根据城市的建设发展来布局产业,同时又通过产业的布局和定位来推动城市建设,促进城市形态与产业功能的融合。(六)实施民生优先战略,提高就业和创新管理。新型城镇化建设的重点是解决民生问题,力兴产业园是工业生产和消费体验二者紧密结合和交互作用的纽带。随着产业园的发展,园区将作为发展集约型经济和构建和谐社会的重要推手。为促进园区企业平等参与园区发展、共同分享发展成果,让产业工人生活更加幸福
49、和谐,园区将加强办学设施、公共文化基础设施、公共卫生服务体系等建设,加强职业技能培训,提升劳动者就业创业能力。促使整个产业园因工业制造、科技研发、仓储物流、金融服务、电子信息、教育培训、医疗卫生、以及产业工人所需衣、食、住、行等新兴产业的引进,来丰富园区的精神文化生活。鼓励当地和外地农民、非农业人口进入园区从事二、三产业,使之成为新城镇的主体和城市活力的缔造者。同时,园区居民人气的聚集和提升将成为区域经济创新发展的有效动力。(七)实施资源共享战略,帮助企业降低经营成本。产业园区的创新驱动、转型发展依赖于园区的综合投资环境,主要体现在园区可提供的配套服务。力兴人针对园区企业的特点,坚守“服务完善
50、、生产便利、人际关系和谐”的新型管理理念。逐步建立以资金融通、信用担保、管理咨询、技术支持、信息服务、安全保障为主要内容的园区管理服务体系,为入区企业提供入园手续协助办理、网站发布、金融咨询、企业培训、信息查询等较齐全的相关服务。通过共享公共资源平台,使部分制造业企业自主分离生产与服务环节,或剥离生产制造环节,专注于营销、研发、配套服务等。帮助有影响力的龙头企业进行主辅业务分离,将非核心业务逐步分离出去,使大量业务归拢到最具竞争优势的行业上,从而降低经营成本,使企业获得更多的创新资金,在参与供应链管理过程中体现价值。力兴人始终坚持以科学发展观为指导,以转变发展方式为主线,大力实施创新驱动战略,
51、稳步推进所打造的产业园区进一步转型升级,努力建设发展规划一体、产业布局一体、资源配置一体、基础设施一体、公共服务一体、生态文明一体、社会管理一体的新型产业园区。力兴人将创新精神融进血液、应用于实践,孜孜不倦、上下求索,将为产业园区进一步发展提供可借鉴和推广的经验。招商引资的二十个发展趋势力兴模式深度解析之(八)1、随着西部大开发 随着西部大开发和产业转移步伐的加快深入下去。随着经济全球化的加快,资本跨区域流动、跨所有制合作日益频繁,外商投资“西进北上”步伐逐步加快,产业投资由沿海地区向中西部地区、由大城市向城市郊区与周边地区的转移十分明显。用地用工用电用水紧张开始凸现,较
52、高的土地价格和水电等生产成本上升,技术人才与普通劳动力短缺,企业膨胀速度与当地资源和环境的承载力发生矛盾,造成了东部沿海企业饱和性外溢。这为西部地区招商引资,加快发展提供了良好的潜在性发展机遇。2、招商引资向招商选资开始转变随着投资的增多,越来越多的地方政府从片面追求招商引资额,转向追求招商引资质量。我国正逐步从“招商引资”进入“招商选资”的新阶段,重点引进高质量的企业,摒弃高能耗、高污染企业。3、从盲目招商到科学招商地方政府招商引资从来者不拒到加以选择,从只重数量到也重质量,从粗放型到集约型,从忽略项目结构到优化项目结构。4、既招外资又招内资对内与对外招商业务将逐步统一,招商引资将变为内外资
53、项目兼招,对内外资项目平等对待。5、从优惠型演变为规则型和比较优势型中国对外商投资逐步从非国民待遇过渡到国民待遇。今后主发靠良好的市场经济规则和比较优势。因为优惠政策正在普及化,作用在弱化。6、从地区倾斜变为产业倾斜为主外商投资产业指导目录、中西部地区外商投资优势产业目录均已公布实行。7、中西部地区到东部地区招商中西部地区地方政府会组团到东部沿海发达省市,以举办招商洽谈会、招商项目推介会等多种形式进行招商,吸引产业转移资源,这种招商应注意避免承接东部“两高项目”西进。8、招商引资活动专业化为了从资本市场争取更多的份额,即成立专门部门,下拔专项经费,安排专门人员,工作人员逐步专业化和专家化。招商
54、引资的运作方式日趋专业化、规范化、国际化。这一趋势要求政府从台前退到幕后,把精力用于改善投资环境上,而把企业推向招商外资的主战场,让企业直接与投资商、合作者谈项目、图发展。 9、越来越重视三个层次的投资环境指工业和服务业的配套能力。政府须做的是分的当地产业发展状况和产业优劣势,制定当地产业发展规划,选出一定阶段的重点支柱产业,给予支柱产业政策扶持,加快发展,延长产业链和培育服务体系。10、从只招产业资本到也招其它行业资本从只招产业资本(实业资本)创办工厂或生产车间,发展到既招产业资本,也招商业资本、金融资本、知识资本和风险资本。11、招商载体越来越专业化专一化主要是指开发区倾向于发展单一行业的
55、趋势。开发区经历综合化阶段、功能化阶段后,已经转变到专一化阶段,如软件园、数码园、中药园、留学生创业园、科技园等等。12、与各类经济社会发展规划或战略密切结合一个地区的社会经济发展战略规划或战略往往需要借助招商引资实现,如会展经济、旅游经济、循环经济、外资经济、飞地经济、候鸟型产业、体育产业和文化产业就需要招商引资为之服务。13、“引进来”与“走出去”相结合改革开放之前,国内资本市场以引进外资为主的“引进来”为主,随着改革开放的深入的国内经济的发展,沿海地区“走出去”开始变得活跃起来,深圳、苏州等地在“走出去”中走在前列。14、投资促进与外交活动相结合中国驻国外大使馆经济商务参赞处担负着管理和
56、协调在当地开展的招商引资和投资促进活动的任务,今后,投资进活动将进一步配合外交活动。15、招商引资借助经贸洽谈会借助经济洽谈会和文化节会成为区域经济的经常性工作,比如在深圳重要的节会如高交会、文博会都安排有地方政府的招商洽谈活动。16、龙头企业是招商引资的重点对象这种以产业链、龙头企业为特征的项目推介是先进理念、先进招商方式的体现。对于产业招商来说,有了龙头企业,更为需要的是配套支撑条件。17、地方政府评估地方政府评估引资效果从签约金额转向到位金额在媒体关于招商引资的报道中,越来越多的地方政府,不再把招商引资的效果放在签约资金数额的追求上,而是以实际到位资金数额做为招商引资所追求的目标。18、
57、招商引资出现许多新形式扶贫招商、飞地招商方兴未艾。委托招商、以商招商、产业招商、项目招商等多种形式招商,不断推动招商引资工作向纵深发展。19、投洽会成为国内招商促进的行业盛会投洽会以“引进来”和“走出去”为主题,以“突出全国性和国际性,突出投资洽谈和投资政策宣传,突出国家区域经济协调发展,突出对台经贸交流”为主要特色,是以促进双向投资为目的的国际投资促进活动。20、网络招商越来越活跃,前景可观这种招商方式不仅拓宽了招商领域,还大大降低了招商成本,受到投资双方青睐。全国各地地方政府,以及一些招商园区都建有招商网站,通过招商网站展示区域投资环境,招商优惠政策以及重点招商项目。项目招商黄金要点力兴模
58、式深度解析之(九)招商引资、承接产业转移一直是推动产业园跨越发展的重要支撑,从招商层面解析,场地招商、项目招商和资本招商成为产业地产发展的三大核心问题。项目招商,不仅仅只是提供园区条件,而是以园区条件为基础,加上园区提出的项目,吸引区外企业入园。其首要前提就是不断设计出优秀的、有良好投资价值的项目。 园区招商面对的企业其实有两种。一种是生产商,另一种是投资商。生产商一般都非常熟悉本行业,因此也对本行业有非常好的项目设计能力。所谓“场地招商”,主要就是针对这些优秀的生产商。除了生产商,工业园区其实还有另一类可能的“入园者”,就是投资商。当然,这里说的投资商,是指将资本投向产业的投资商,
59、而不论该投资商的资本性质在学术上是否归为产业投资。招商脉络的理清,无非是为园区招商服务,现如今各类产业园均面临行业客户资源激烈竞争之严峻形势,对于开展招商工作而言,就如何找准工作突破口和着力点,奋力“杀出一条血路”,将成为着重思考方向。一、项目开发策略 项目开发总体目标:实施“工业地产规模化”战略,追求效益的基础上,加快开发速度,探索开发新模式,建立和巩固招商网络体系。项目开发策略:场地招商、项目招商、资本招商是科技产业园区招商的三种基本方法。就项目招商而言,其准确、精确定位成为提升项目投资环境水平、引进其他关联产业都具有重要促进和带动作用。要把发展产业项目引进和推动实施到具体工作任务之中,紧紧围绕重点产
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