广州市城市更新“中改造”项目施操作指引

1、广州市城市更新中改造“项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力,实现高质量发展, 根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法,制 走本指引。第一条基本概念城市更新中改造”以企业投资为主，将“全面改造” 和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文 化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人 居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新 活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城 与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括：越秀区、 荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范

2、围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区 域。第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区 位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改 造意愿等因素进行遴选，确走“中改造”项目。第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有 一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或 区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策 划主体;涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区 意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审走。第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基

3、础数据调查、 历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作,结合广州 市历史文化名城保护条例编制片区综合改造方案（方案应 包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市 城市更新领导小组会和市规委会审议。跨区的片区综合改造 方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和 自然资源局统筹协调。（一）基本原则。老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满 足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为 原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡,同时确 定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案 等内容,涉及控规调整的”由规划资源部门按法走程序开展 调整工作。统筹推进片区

4、综合改造范围内历史文化遗产保护 和周边老旧小区微改造，所需资金纳入项目综合改造成本。改造项目因用地、规划条件限制等无法实现资金平衡的”可 结合项目实际需求在满足现行相关政策的情况下通过财政 支持/补贴、支持市政道路和公建配套设施建设、异地安置（结 合市城市更新安置房管理）、容积率转移（例如资源地块捆 绑,应明确异地平衡地块位置、规划建设指标等）等方式实 现资金平衡；住宅部分选择货币补偿的,相应弃产面积可转 换为改造面积由改造主体销售。（二）成本核算。中改造项目改造成本由前期费用、拆迁费用、补 偿安置费、复建费用和其他费用构成。其中，前期费用、 拆迁费用、复建费用和其他费用在广州市旧城镇全面改造

5、 成本估算核算办法正式印发执行前z可参考广州市旧村 庄全面改造成本核算办法（穗建规字201913号）的相 关标准计列；由市规划和自然资源局牵头,会相关区政府、 片区综合改造策划主体,委托不少于5家专业评估机构对改 造地块、房屋销售价格等进行预评估并对市区收益分成提出 工作意见，作为改造方案成本核算的依据。补偿安置费用根 据广州市旧城镇更新实施办法（穗府办201556号） 第十一条,征收补偿安置政策和标准参考广州市国有土地 上房屋征收与补偿实施办法（穗府规2017 18号）。广 州市旧城镇全面改造成本估算核算办法正式印发执行后， 相关成本核算按该办法执行。由市住房城乡建设局负责对"中改

6、造项目改造成本估 算进行审核，审核结果作为开展下一步工作的依据。第六条 确定改造主体（土地使用权人）（-）由区政府牵头，根据审走的片区综合改造方案和 调整后的规划条件，确走项目公开招标方案并按照规走程序 组织招标。公开招标方案应当明确拆迁补偿和土地出让的内 容。其中，涉及土地出让的内容应按照土地出让方案要求编 制,可以公开招标的时间节点评估地价作为条件,并按程序 提交市土委会审议。（二）经公开招标确走的中改造实施主体，应当将 复建安置资金存入监管账户，并与区城市更新负责部门、监 管账户开户银行签订三方协议,加强资金使用监管,确保专 款专用。第七条资金筹集和批复征拆补偿方案（一）资金筹集。“中改

7、造”实施主体使用自有资金或与银行等金融机构对 接,筹集改造所需资金。（二）征拆补偿方案批复。中改造实施主体根据审走的片区综合改造方案和公 开招标方案，编制详细的拆迁补偿方案，征询改造区域居民 对拆迁补偿方案的意见，按程序报区政府批准后实施。第八条政府实施行政征收（一）行政征收。区政府作为行政征收主体,根据拆迁补偿方案按照国有 土地上房屋征收流程开展征收工作,即：区政府发布征收公 告第二轮征询意愿（拆补方案）启动签约。为控制 资金成本,一般须确保2-3年之内完成征拆工作,并将符合 审走的片区综合改造方案用地交付给“中改造”实施主体（或 项目公司）。（二）签订征拆协议。5 区政府（拆迁行政部门或街

8、道）和中标的“中改造”实施 主体签订征拆协议,由属地街道和中改造实施主体共同 开展征拆工作,并由“中改造”实施主体提供拆迁资金。第九条签订土地出让合同“中改造”实施主体（或项目公司）与政府可以按经审走 的片区综合改造方案分期改造,分批供地”签订土地出让合 同,取得改造地块以及融资地块的土地使用权,并按供地面 积或可建设量分别缴纳土地出让金。第十条 实施项目开发建设“中改造”实施主体（或项目公司）按照出让合同要求完 成复建区及公共设施建设（涉及老旧小区微改造和历史文化 遗产保护利用的,应同步推进或承担老旧小区微改造和历史 文化遗产保护利用的资金）”推进融资部分开发建设。第十一条实施主体退出机制根据广东省人民政府关于深化改革加快推进“三日'改 造促进高质量发展的指导意见（粤府2019 71号），对 于在规定的时限内因拆迁等客观原因确实难以推进的项目， 实施主体可向政府申请退出；经审核同意后”政府可依法继 续公开招标选走其他单位作为新的实施主体,并由新的实施