惠州2012年滨海线产品分析(精华)

1、1合生合生滨海城滨海城(400(400万平米）万平米）碧桂园碧桂园十里银滩十里银滩（870870万平米）万平米）合正合正东部湾东部湾（130130万平米）万平米）万科万科双月湾双月湾（7979万平米）万平米）金融街金融街金海湾金海湾（29002900万平米）万平米）富茂富茂威尼斯湾威尼斯湾（460460万平米）万平米）20122012年滨海项目货量超190190万平米名称名称套数套数户型户型总建面总建面目前情况目前情况 预计推售时间预计推售时间观山海二期约900套80-150平米2-4房9万正在打桩2012年1月水蓝天约2000套22万正在打桩2012年5月浅水湾别墅二期约60套220-260

2、平米双拼及联排1.8万预计12月开始动工2012年6月底总计总计约约300030003333万万观山海观山海2 2期期3 3、4 4号楼号楼水蓝天水蓝天7-117-11号楼号楼浅水湾浅水湾2 2期期联排联排/ /双拼双拼碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩l产品形态上，碧桂园皆为皆为8080平以上的中大户型平以上的中大户型，与项目产品差异化较大与项目产品差异化较大l推售时间上，碧桂园高层预计在高层预计在5 5月推出，月推出，别墅在6月，相对传统的滨海8-9月热销期有所提前l景观资源上，碧桂园皆为山景房，南面高层可看远海，碧桂园皆为山景房，南面高层可看远海，景观相对较差l预计明年高层仍然走低价路线，仍然

3、走低价路线，别墅销售仍不为主力碧桂园碧桂园20122012年市场放量较年市场放量较20112011年将缩小，但总量仍在年将缩小，但总量仍在30003000套左右，套左右，景观主要以山景和二线海景为主，预计明年仍以低价入市景观主要以山景和二线海景为主，预计明年仍以低价入市l开盘时商业街强制开业为碧桂园常规做法，在广州开盘时商业街强制开业为碧桂园常规做法，在广州“ “碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城” ”、“ “假日半岛假日半岛” ”等楼盘开盘时，采用部分等楼盘开盘时，采用部分免租、自主经营等形式强制开业，以营造销售气氛。免租、自主经营等形式强制开业，以营造销售气氛。外围主干道正外围主干道正在修建中在修建

4、中展示基本完展示基本完成成假日半岛商业街假日半岛商业街“ “低价低价” ”、“ “滨海居住滨海居住” ”、“ “配套实现配套实现” ” 将是明年碧桂园的主要营销方向，将是明年碧桂园的主要营销方向，预计明年将主打预计明年将主打“ “滨海居住第一居所滨海居住第一居所” ”的概念的概念碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩碧桂园明年展示区将更加完善，酒店、商业街、幼儿园和学校不排除有碧桂园明年展示区将更加完善，酒店、商业街、幼儿园和学校不排除有“开业开业”可能，可能，名称名称套数套数户型户型总建面总建面目前施工目前施工情况情况预计推售时间预计推售时间红树湾畔约900套40-70平米5万正在打桩2012年6海公

5、园约366060-70平米22万正在打桩2012年6-7月阳光假日二期约180045-60平米13万正在打桩2012年5月底融玺别墅36套340-840平米独栋2万基本可售预计今年底总计总计约约640064004242万万金融街金海湾l明年将全面建设金海湾中区，同时启动南区融玺别墅销售，中区、南区同时启动中区、南区同时启动l产品形态上，金海湾以70平米以下公寓产品为主，与本项目产品同质性严重与本项目产品同质性严重l推售时间上，金海湾的预计推售集中在推售集中在5-75-7月月，相对传统的滨海8-9月热销期有所提前l景观资源上，占总量最大的海公园高层为一线临海，海公园高层为一线临海，相对本项目有较

6、大优势阳光阳光假日假日二期二期海海公公园园红树湾畔红树湾畔金融街金融街20122012年市场放量倍增，总量超年市场放量倍增，总量超60006000套，高层产品与本项目套，高层产品与本项目同质化严重，景观较好，存在较大竞争优势同质化严重，景观较好，存在较大竞争优势明年年底五星级海宸酒店预计投入使用，带动区域内一定高端人群的流入五星级海宸酒店预计投入使用，带动区域内一定高端人群的流入今年10月金海湾已购买珠三角最大游艇azimut，预计将进行南区游艇会推广预计将进行南区游艇会推广预计金海湾明年将进行全国推广，明年将进行全国推广，并结合北京金融街在北方的影响力进行北方推广AZIMUT游艇游艇海宸酒店

7、海宸酒店金融街金海湾由于金海湾明年货量巨大，势必将有大的营销动作，推广上将进行由于金海湾明年货量巨大，势必将有大的营销动作，推广上将进行全国推广，在配套上目前珠三角最大游艇已购买到位。全国推广，在配套上目前珠三角最大游艇已购买到位。名称名称套数套数户型户型总建面总建面目前施工情目前施工情况况预计预计推售时间推售时间高层 约3000套45-137平米23万部分在打桩未定别墅约250套180-230平米5万未开工未定总计总计 约约325032502828万万万科双月湾l产品形态上，双月湾以45-130平米的公寓及洋房为主，与本项目产品同质性严较强与本项目产品同质性严较强l推售时间上，今年12月份将

8、推出高层单位，明年还未有明确节点l景观资源上，二期产品与一期相似，高层可看双湾双海景观，别墅无海景二期产品与一期相似，高层可看双湾双海景观，别墅无海景l明年中心区商业将开工建设中心区商业将开工建设二期三期四期商业一期二期别墅二期别墅高层高层中心商业中心商业双月湾双月湾20122012年的预计年的预计30003000套高层、套高层、250250套别墅，总量较今年翻倍，套别墅，总量较今年翻倍，产品同质性较强，景观视野较好产品同质性较强，景观视野较好将持续进行品牌植入、将持续进行品牌植入、品牌拉动，万科老品牌拉动，万科老业主的重复利用业主的重复利用明年明年五星级酒店及中心商业区将进行开工五星级酒店及

9、中心商业区将进行开工建设，进一步增强客户信心建设，进一步增强客户信心进一步进一步营销深海度假概念，营销深海度假概念，预计在配套、预计在配套、服务方面将加强深海概念服务方面将加强深海概念预计预计20122012年万科年万科将共同营销区域概念将共同营销区域概念，以，以品牌区域影响力推动项目品牌区域影响力推动项目万科双月湾双月湾明年策略目前较难预判，但明年五星级酒店及中心商业区将双月湾明年策略目前较难预判，但明年五星级酒店及中心商业区将开工，对营销有一定促进；肯定将继续万科品牌及深海概念拉动开工，对营销有一定促进；肯定将继续万科品牌及深海概念拉动富茂威尼斯湾名称名称套数套数户型户型总建面总建面目前施

10、目前施工情况工情况预计推售时预计推售时间间A区高层60-160平米13万未动工K区别墅160-250平米5万未动工洋房100平米以内4万未动工二期综合体40万未动工总计总计6262万万l产品形态上，富茂以高层及别墅为主，预计涵盖较全产品线，将会对项目形成直接竞争预计涵盖较全产品线，将会对项目形成直接竞争l就目前富茂的施工上来看，明年明年6060万的货量在工程上来说较难实现万的货量在工程上来说较难实现l如按目前规划，预计富茂明年将有重大推广及营销动作预计富茂明年将有重大推广及营销动作A A区高层区高层二期综合体二期综合体别墅、洋房别墅、洋房富茂威尼斯湾富茂威尼斯湾20122012年计划年计划60

11、60万方的产品入市，高层、别墅、洋房万方的产品入市，高层、别墅、洋房皆量大，预计明年将有重大营销动作及推广皆量大，预计明年将有重大营销动作及推广海宸花园名称名称套数套数户型户型总建面总建面目前施目前施工情况工情况预计推售时预计推售时间间独栋16套650-750平米0.3万封顶联排44450-500平米2万公寓400113-254平米8万总计总计460460套套6262万万l产品形态上，以大平面高层及大面积别墅为主，与项目不构成竞争与项目不构成竞争l推售时间上，预计将在今年年底或明年初推出市场，年底或明年初预计将会有所推广，但力度不大年底或明年初预计将会有所推广，但力度不大l海宸更多是依靠酒店开

12、业后的人流及推广进行销售海宸更多是依靠酒店开业后的人流及推广进行销售公寓公寓联排联排独栋独栋五星级酒店五星级酒店海宸花园预计今年底或明年初开始销售，从推广及产品上，基本与海宸花园预计今年底或明年初开始销售，从推广及产品上，基本与项目不构成竞争项目不构成竞争20122012年高层竞争环境名称名称产品户型产品户型户型（平米）户型（平米）套数（套）套数（套）户型设计户型设计景观景观金融街金海湾阳光假日二期45-601800产品设计有创新基本不能看海红树湾畔50-70900湾景、海景海公园60-70平米3660一线临海碧桂园十里银滩观山海二期80-150平米2-4房900一期山景房户型山景，高层可看远

13、海水蓝天2000预计类一期户型山景，高层可看海景万科双月湾一、二期高层45-60平米3000预计产品设计有创新双湾双海景观富茂威尼斯湾A区高层60-160平米13万方高层可看海景总计总计1500015000小面积居多小面积居多大多能看海景大多能看海景明年区域推货量超明年区域推货量超1.51.5万套万套, ,其中小面积公寓产品占总货量的其中小面积公寓产品占总货量的80%,80%,基基本都具有海景资源本都具有海景资源, ,产品同质化严重产品同质化严重, ,竞争十分激烈竞争十分激烈20122012年别墅竞争环境名称名称产品产品户型户型套数套数户型优劣势户型优劣势景观景观金融街金海湾融玺别墅340-8

14、40平米独栋36半山一线看海傲海轩别墅230平米双拼预计剩余10套正在销售一线看海万科双月湾珊瑚墅200-220平米联排、双拼预计2012年剩30套持续销售除第一排外，无海景后期别墅180-230平米250除第一排外，无海景碧桂园十里银滩浅水湾一期预计剩余40除第一排外，无海景浅水湾二期210-260平米联排、双拼60富茂威尼斯湾后期别墅200平米以下5万方基本无海景总计总计600600全类型产品全类型产品大多不能看海大多不能看海除富茂外，明年各项目皆保持今年的别墅推货量，总量不大，面积除富茂外，明年各项目皆保持今年的别墅推货量，总量不大，面积跨越度大，整体景观资源较差，跨越度大，整体景观资源

15、较差，180180平米以下小面积别墅户型稀缺平米以下小面积别墅户型稀缺1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月45-130平米高层80-150 高层2000套45-60平米阳光假日二期（无海景）60-160平米高层80-150高层900套（山景）20122012年推货节点分析金融街金海湾金融街金海湾40-70平米红树湾畔（湾景、海景）60-70平米海公园（一线海景）碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩300-1000平米融玺独栋别墅150-400平米联排、双拼持销220-260平米别墅入市200-220平米别墅持销D、K区别墅持销销售万科双月湾万科双月湾富茂威尼斯湾富茂威尼斯湾60-16

16、0平米高层160-250平米别墅180-230平米联排及双拼别墅明年区域项目推货节点比今年前置明年区域项目推货节点比今年前置, ,集中在集中在5-65-6月份月份, ,同时推货节奏频同时推货节奏频繁，基本无大的空挡期繁，基本无大的空挡期竞争小结与启示明年小面积公寓产品货量巨大，产品和景观资源同质化明年小面积公寓产品货量巨大，产品和景观资源同质化严重严重别墅总量不大，但产品覆盖面广，景观资源较差，别墅总量不大，但产品覆盖面广，景观资源较差，180180平米小面积别墅户型稀缺平米小面积别墅户型稀缺项目推货节点集中在项目推货节点集中在5-65-6月份月份, , 推货节奏频繁，基本无大推货节奏频繁，基

17、本无大的空挡期，类似的空挡期，类似1111年碧桂园年碧桂园“ “日销千套日销千套” ”的传奇不会出现的传奇不会出现 高层竞争环境高层竞争环境 别墅竞争环境别墅竞争环境 项目推货节奏项目推货节奏Q2Q2：20122012竞争情况如何？竞争情况如何？项目从区域内形象占位竞争转化到产品、景观观资源和配套的竞争，项目从区域内形象占位竞争转化到产品、景观观资源和配套的竞争，且推货节点集中、节奏频繁且推货节点集中、节奏频繁对本项目启示：开发景观资源优质的高层产品适应市场竞争；开发对本项目启示：开发景观资源优质的高层产品适应市场竞争；开发180180平平米以下小面积别墅户型，填补市场空白点；增加项目配套；寻

18、找市场的小米以下小面积别墅户型，填补市场空白点；增加项目配套；寻找市场的小空档期，采取空档期，采取“ “小步快跑小步快跑” ”的推货策略。的推货策略。项目配套十里银滩主干道、酒店、幼儿园、商业街、学校金海湾海宸酒店、商业街、游艇双月湾五星级酒店、中心商业区威尼斯湾41万平米2期综合体 配套竞争配套竞争报告思路报告思路 政策分析政策分析竞争项目分析竞争项目分析宏观政策宏观政策深圳市场深圳市场惠州市场惠州市场市场情况分析市场情况分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析二、二、政策及竞争项目分析政策及竞争项目分析 (根据目前给到的设计图稿，不排除后续有变动的可能)目前规划可开发产品目前规划可开发产品目前

19、规划可开发建面目前规划可开发建面1919万，开发套数达万，开发套数达27282728套，其中高层套，其中高层25502550套，别墅套，别墅150150套套71-7273-79坡上别墅坡上别墅别墅别墅名称名称套数套数户型户型总建面总建面71、72栋40850、70平米2.4万73-79栋214650-100平米14.6万坡上别墅118约160平米0.5万东面别墅32约160平米1.9万总计总计约约27002700套套19.419.4万万本项目本项目产品分析产品分析71-7273-79可开发高层产品分析可开发高层产品分析物物业业套数套数户型户型景观景观优劣势优劣势18层层4085070平平米公寓

20、米公寓远海景，但远海景，但基本无遮挡基本无遮挡距海较远，距离高速近距海较远，距离高速近板式布局，海景无遮挡板式布局，海景无遮挡本项目本项目产品分析产品分析目前设计的高层以目前设计的高层以5050、7070平米的公寓为主，有少量的平米的公寓为主，有少量的2 2房及复式，产品设计上采用房及复式，产品设计上采用单排板式结构，大部分可实现无遮挡海景，但无近海产品。整体高层均好性高单排板式结构，大部分可实现无遮挡海景，但无近海产品。整体高层均好性高7171、7272栋分析（已打桩）栋分析（已打桩）物物业业套数套数户型户型景观景观优劣势优劣势32层层21465070平米平米公寓公寓100平米平平米平层及复

21、式层及复式远海景，但基远海景，但基本无遮挡本无遮挡距海较远，偏离小距海较远，偏离小区中心区中心板式布局，海景无板式布局，海景无遮挡遮挡73-7973-79栋分析栋分析高层产品市场竞争分析高层产品市场竞争分析本项目本项目产品分析产品分析名称名称产品户型产品户型户型（平米）户型（平米）户型设计户型设计景观景观金融街金海湾阳光假日二期45-60产品有些创新基本不能看海红树湾畔50-70湾景、海景海公园60-70平米一线临海碧桂园十里银滩观山海二期80-150平米2-4房一期山景房户型山景，高层可看远海水蓝天预计类一期户型山景，高层可看海景万科双月湾45-13745-60平米预计产品设计有创新双湾双海景观富茂威尼斯湾60-160平米340-840平米独栋高层可看海景本项目本项目7171、7272栋栋5050、7070平米平米一期产品户型一期产品户型73-7973-79栋栋50-7050-70平为主平为主