第05章成本法

1、第五章第五章第一节第一节 成本法的基本原理成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据一、成本法的概念和理论依据 1.1.成本法的概念：成本法的概念：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2. 2.成本法的理论依据：成本法的理论依据： 卖方角度：卖方角度：房地产价格形成的费用价值论。 买方角度：买方角度：房地产价格形成的替代原理。1 1、成本法适用的对象：、成本法适用的对象： 既无收益又很少发生交易的房地产估价既无收益又很少发生交易的房地产估价. .2 2、成本法适用的条件：、成本法适用的条件： 可正确计算各种正常费用、利润、税金等

2、可正确计算各种正常费用、利润、税金等. . 二、成本法适用的对象和条件二、成本法适用的对象和条件三、成本法的操作步骤三、成本法的操作步骤1.1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料润等资料2.2.估算重新购建价格估算重新购建价格3.3.估算建筑物折旧估算建筑物折旧4.4.求取积算价格求取积算价格第二节第二节 房地产成本价格的构成房地产成本价格的构成一、土地取得成本（三种方式取得土地）一、土地取得成本（三种方式取得土地） 1.1.征用农地而取得土地的成本：征用农地而取得土地的成本：农地征用费、土地使用权出让金等。 2.2.拆迁房屋而取得土地的成本：拆迁房屋

3、而取得土地的成本：房屋拆迁补偿费、安置费、土地使用权出让金等。 3.3.市场买卖而取得土地的成本：市场买卖而取得土地的成本：购买土地价款、买方缴纳税费(契税、交易手续费)等。二、开发成本二、开发成本1.1.勘查设计和前期工程费：勘查设计和前期工程费：可行性研究、规可行性研究、规划、勘查、设计、划、勘查、设计、“三通一平三通一平”等。等。2.2.基础设施建设费：基础设施建设费：道路、给水、排水、电道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等。力、通讯、燃气、热力等。3.3.建筑安装工程费：建筑安装工程费：建造房屋及附属工程所建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费。发生的土建费和安装费。4.4.公

4、共配套设施建设费：公共配套设施建设费：非盈利性公共配套非盈利性公共配套设施建设费。设施建设费。5.5.开发过程中的税费。开发过程中的税费。 三、管理费用三、管理费用 四、投资利息四、投资利息 1. 1.土地取得成本的利息。土地取得成本的利息。 2. 2.开发成本的利息。开发成本的利息。 3. 3.管理费用的利息。管理费用的利息。 1. 1.人员工资。人员工资。 2. 2.办公费。办公费。 3. 3.差旅费等。差旅费等。 五、销售税费五、销售税费1.1.销售税金及附加：销售税金及附加： 营业税、城市维护建设和教育费附加。营业税、城市维护建设和教育费附加。2.2.销售费用：销售费用：广告宣传、销售

5、代理。广告宣传、销售代理。3.3.其他销售税费：其他销售税费：卖方负担的交易手续费等。卖方负担的交易手续费等。 六、开发利润六、开发利润土地取土地取得成本得成本土地取土地取得成本得成本开发开发成本成本直接成本直接成本利润率利润率开发开发成本成本管理管理费用费用投资投资利润率利润率土地取土地取得成本得成本开发开发成本成本管理管理费用费用销售销售费用费用成本成本利润率利润率房地产价格房地产价格销售利润率销售利润率1.1.开发利润开发利润= =( () )+ +2.2.开发利润开发利润= =3.3.开发利润开发利润= =4.4.开发利润开发利润= =( (+ + +) )( (+ + + +) )第

6、三节第三节 成本法的计算公式成本法的计算公式一、基本公式：一、基本公式： 积算价格积算价格= =重新购建价格折旧重新购建价格折旧二、新开发土地的计算公式：二、新开发土地的计算公式：新开发新开发土地价格土地价格土地取土地取得成本得成本土地开土地开发成本发成本管理管理费用费用投资投资利息利息销售销售税费税费开发开发利润利润=+【例】【例】某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里，取得该荒地平方公里，取得该荒地的代价为的代价为1.21.2亿元，将其开发成亿元，将其开发成“五通一平五通一平” 熟地的开发成本和管理费用为熟地的开发成本和管理费用为2.52.5亿元，开发期亿元，开发期为为3 3年，贷款年

7、利率为年，贷款年利率为10%10%，销售税费和开发利，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的润分别为可转让熟地价格的5.5%5.5%和和9.5%9.5%，开发，开发完成后可转让土地面积的比率为完成后可转让土地面积的比率为60%60%。试求该荒。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。地开发完成后可转让熟地的平均单价。%602000000%5 . 9%5 . 51%101250000000%1011200000005 . 13单价单价=439.4（元/平方米）三、新建房地的计算公式：三、新建房地的计算公式：新建房新建房地价格地价格土地取土地取得成本得成本土地开土地开发成本发成本建筑物建筑物建

8、造成本建造成本管理管理费用费用投资投资利息利息销售销售税费税费开发开发利润利润四、旧房地的计算公式：四、旧房地的计算公式：土地重新土地重新取得价格取得价格建筑物重新建筑物重新购建价格购建价格建筑物建筑物拆旧拆旧= =+ += =+ + + + + + +旧房地旧房地价格价格- -第四节第四节 建筑物重新购建价格的求取建筑物重新购建价格的求取1.1.概念：概念： 建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格是假设在估价时点重是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润

9、之和。和应得的利润之和。一、建筑物重新购建价格的含义一、建筑物重新购建价格的含义重新购建价格是估价时点时的。重新购建价格是估价时点时的。重新购建价格是客观的。重新购建价格是客观的。重新购建价格是全新状况的价格重新购建价格是全新状况的价格( (未折旧未折旧) )。2.2.建筑物重新购建价格的建筑物重新购建价格的特性：特性：3.3.建筑物重新购建价格的种类建筑物重新购建价格的种类：重置价格重置价格。重建价格。重建价格。二、建筑物重新购建价格的求取方式二、建筑物重新购建价格的求取方式1.1.重置价格或重置成本。重置价格或重置成本。 是采用估价时点的建筑材料、建筑构配是采用估价时点的建筑材料、建筑构配

10、件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。用的新建筑物的正常价格。 2.2.重建价格或重建成本。重建价格或重建成本。 是采用与估价对象建筑物相同的建筑材是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象完全相同的新建筑物的正常价格。象完全相同的新建筑物的正常价格。三、建筑物重新购建价格的求取方法三、建筑物重新购建价格的求取方法

11、 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其他授权部成本法求取，也可以通过政府或其他授权部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。除其中可能包含的土地价格来求取。 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。数调整法。1.1.单位比较法单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单

12、位选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。调整来求取建筑物重新购建价格的方法。 单位比较法实质是市场法。单位比较法实质是市场法。 单位比较法有单位面积法和单位体积法。单位比较法有单位面积法和单位体积法。 单位面积法单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑是根据当地近期建成的类似建筑物的单位造价，对其做适当的修正、调整，物的单位造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑然后乘以估

13、价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。物的重新购建价格。-主要适用于造价与主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅，办公楼。面积关系较大的房屋，如住宅，办公楼。 例例 某房屋某房屋50005000m m2 2，该类房屋的造价为该类房屋的造价为18001800元元/ /m m2 2。则该房屋的重新购建价格为则该房屋的重新购建价格为: : 1800 1800元元/ /m m2 250005000m m2 2 =900( =900(万元万元) ) 单位体积法单位体积法是根据当地近期建成的类似建是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调筑物的单位体积造价，对其做适当的

14、修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。筑物的重新购建价格。-主要适用于造价与主要适用于造价与体积关系较大的建筑物，如仓库等异型建筑。体积关系较大的建筑物，如仓库等异型建筑。 例例 某建筑物体积为某建筑物体积为50005000m m3 3，该类房屋的造价该类房屋的造价为为800800元元/ /m m3 3。则该房屋的重新购建价格为则该房屋的重新购建价格为: : 800 800元元/ /m m3 350005000m m3 3=400(=400(万元万元) )2.2.分部分项法分部分项法 分分部部分项法分项法是先假设将估价对象建

15、筑物分是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分布分项工程的数量，再调算各个独立构件或分布分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格过成本，最后将各个独立构件或程的单位价格过成本，最后将各个独立构件或分部分项的数量乘以相应的单位价格或成本后分部分项的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。 分部分项法分部分项法( (某工程直接费用计算表某工程直接费用计算表) )项目项目数量数量单

16、位成本单位成本 分项成本分项成本( (元元) )基础工程基础工程15001500m m3 3200200元元/ /m m3 3300000300000墙体工程墙体工程1600m1600m2 2400400元元/ /m m2 2640000640000楼地面工程楼地面工程1500m1500m2 2200200元元/ /m m2 2300000300000屋面工程屋面工程1500m1500m2 2300300元元/ /m m2 2450000450000给排水工程给排水工程250000250000供暖工程供暖工程150000150000电气工程电气工程200000200000直接费用合计直接费用合

17、计229000022900003.3.工料测量法工料测量法 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件、建筑设备，然还原为建筑材料、建筑构配件、建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的后将各种建筑材料、建筑构

18、配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法工料测量法( (某工程直接费用计算表某工程直接费用计算表) )项目项目数量数量单价单价分项成本分项成本( (元元) )水泥水泥吨吨元元/ /吨吨300000300000沙石沙石m m3 3元元/ /m m3 3640000640000砖块砖块万块万块元元/ /万块万块300000300000木材木材m m3 3元元/ /m m3 3450000450000瓦面瓦面万块万块元元/ /万块万块25000025000

19、0铁钉铁钉公斤公斤元元/ /公斤公斤150000150000工时工时小时小时元元/ /小时小时200000200000直接费直接费用合计用合计229000022900004.4.指数调整法指数调整法 指数调整法指数调整法是利用有关价格指数或变动率，是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法指数调整法将原始价值调整到估价时点的将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期修正价值的具体方法，与市场法中交易日期修正的原理一致。的原理

20、一致。 指数调整法指数调整法主要用于检验其他估价方法的主要用于检验其他估价方法的测算结果。但间隔期太长不宜采用。测算结果。但间隔期太长不宜采用。( (？) )第五节第五节 建筑物折旧建筑物折旧 估价上的折旧是指由于物质、功能和经估价上的折旧是指由于物质、功能和经济等方面的磨损造成建筑物的价值损失，其济等方面的磨损造成建筑物的价值损失，其数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新购建价格的差额，即：购建价格的差额，即：一、建筑物折旧的概念和原因一、建筑物折旧的概念和原因 1.1.建筑物折旧的概念建筑物折旧的概念建筑物建筑物折旧折旧= =建筑物重新建筑物重新购建价

21、格购建价格- -建筑物建筑物市场价值市场价值2.2.建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因物质折旧物质折旧物质折旧，又称物质磨损，有形损耗，是物质折旧，又称物质磨损，有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。的建筑物价值损失。 物质折旧的具体原因：物质折旧的具体原因： 自然经过的老化；自然经过的老化； 正常使用的磨损；正常使用的磨损； 意外破坏的损毁；意外破坏的损毁； 延迟维修的损坏残余。延迟维修的损坏残余。功能折旧功能折旧 功能折旧功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩指建筑物在功能

22、上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。所造成的建筑物价值损失。功能缺乏功能缺乏是建筑物的某些部件、设备、是建筑物的某些部件、设备、设施等没有其应有的功能。设施等没有其应有的功能。功能落后功能落后是建筑物已有部件、设备、设是建筑物已有部件、设备、设施等功能低于正常标准或有缺陷。施等功能低于正常标准或有缺陷。功能过剩功能过剩是建筑物已有部件、设备、设是建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准。施或系统等的标准超过市场要求的标准。经济折旧经济折旧经济折旧经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值以外的各种不利因

23、素所造成的建筑物价值损失。损失。经济折旧经济折旧的具体原因：的具体原因： 经济因素。如供求因素等。经济因素。如供求因素等。 区域因素。如环境因素等。区域因素。如环境因素等。 其他因素。如政策因素等。其他因素。如政策因素等。二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法1.1.年限法年限法年限法和有关年限的概念年限法和有关年限的概念 年限法又称年龄年限法又称年龄-寿命法，是根据寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物寿命建筑物寿命分为分为自然寿命自然寿命和和经济寿命经济寿命。自然

24、寿命自然寿命是指从建筑物竣工之日起到建筑是指从建筑物竣工之日起到建筑物主要结构构件和设备的老化或损坏而不是物主要结构构件和设备的老化或损坏而不是继续保证建筑物安全使用为止的时间。继续保证建筑物安全使用为止的时间。经济寿命经济寿命是指从建筑物竣工之日起到建筑是指从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。物对房地产价值不再有贡献为止的时间。建筑物的经济寿命一般要短于其自然寿命。建筑物的经济寿命一般要短于其自然寿命。建筑物经过年数建筑物经过年数分为分为实际经过年数实际经过年数和和有效经有效经过年数过年数。建筑物实际经过年数建筑物实际经过年数是指从建筑物竣工之日是指从建筑物竣工之日开

25、始到估价时点为止的日历年数。类似于开始到估价时点为止的日历年数。类似于人的实际年龄。人的实际年龄。建筑物有效经过年数建筑物有效经过年数是指估价时点的建筑物是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的经过年数。类似于人状况和效用所显示的经过年数。类似于人看上去的年龄。看上去的年龄。建筑物有效经过年数可能短于也可能长于其建筑物有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。实际经过年数。建筑物剩余寿命建筑物剩余寿命是其寿命减去经过年数之后的是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为寿命，分为剩余自然寿命剩余自然寿命和和剩余经济寿命剩余经济寿命。建筑物剩余自然寿命建筑物剩余自然寿命是其自然寿命减去实际经是其自然寿

26、命减去实际经济经过年数之后的寿命。济经过年数之后的寿命。建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命是其实际寿命减去有效经是其实际寿命减去有效经过年数之后的寿命。过年数之后的寿命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。剩余寿命应为剩余经济寿命。直线折旧法直线折旧法直线折旧法是年限法中最主要的方法。直线折旧法是年限法中最主要的方法。 直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法，他假设在建筑物的经济一种折旧方法，他假设

27、在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。寿命期间每年的折旧额相等。 直线法的年折旧额计算公式为：Di=D=(C-S)/N =C(1-R)/N 式中: Di第i年的折旧额(是一个常数D)。 C建筑物的重新购建价格。 S建筑物的净残值。 N建筑物的经济寿命。 R建筑物的净残值率，是建筑物的净残 值与其重新购建价格的比率。 E Et t=D=Dt=(C-t=(C-S)tS)t/N/N =C(1-R)t/N =C(1-R)t/N 式中：式中：E Et t- - t t年的建筑物折旧总额。年的建筑物折旧总额。有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算建筑物现值的计算 V=C-E V=C-Et t=C-(C

28、-=C-(C-S)tS)t/N/N =C1-(1-R)t/N =C1-(1-R)t/N 式中：式中：V V-建筑物的现值。建筑物的现值。 例例 某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积10001000m m2 2，单位建筑单位建筑面积的重置价格为面积的重置价格为20002000元元/ /m m2 2，其有效经，其有效经过年数为过年数为1010年，经济寿命为年，经济寿命为4040年，残值年，残值为为5%5%。试用直线折旧法计算该建筑物的。试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧费、折旧总额和现值。年折旧费、折旧总额和现值。 解解 已知：已知：C=2000C=20001000=2000000=200(100

29、0=2000000=200(万元万元) )； R=5%R=5%；N=40N=40年；年；t=10t=10年。年。 则：则：年折旧费年折旧费= =C(1-R)/NC(1-R)/N =200(1-5%)/40 =200(1-5%)/40 =4.75( =4.75(万元万元) ) 折旧总额折旧总额= =C(1-R)t/NC(1-R)t/N = =200(1-5%)200(1-5%)10/4010/40 =47.5( =47.5(万元万元) ) 建筑物现值建筑物现值= =C1-(1-R)t/NC1-(1-R)t/N =2001-(1-5%) =2001-(1-5%)10/4010/40 =152.5(

30、 =152.5(万元万元) ) 成新折旧法成新折旧法 成新折旧法成新折旧法是根据建筑物的建成年代、新旧是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判断出建筑物的成新率，程度或完损程度等，判断出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。 成新折旧法的计算公式为：成新折旧法的计算公式为： V = V = C Cq q 式中式中: : V V建筑物的现值；建筑物的现值； C C建筑物的重新购建价格；建筑

31、物的重新购建价格； q q建筑物的成新率建筑物的成新率(%)(%)。建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命( (N)N)、有效经过年数有效经过年数( (t)t)和剩余经济寿命和剩余经济寿命( (n=N-t)n=N-t)与成新率与成新率q q的关系：的关系： 由：由：V=C1-(1-R)t/N=V=C1-(1-R)t/N=C Cq q 有：有：q=1-(1-R)t/N q=1-(1-R)t/N 当残值率为零当残值率为零( (R=0)R=0)时，有时，有: : q=1-t/N q=1-t/N =(N-t)/N =(N-t)/N = =n/Nn/N 例例 某建筑物是某建筑物是1010年前竣工交付使用的年前

32、竣工交付使用的, ,估估价人员实地勘查判定该建筑物剩余经济价人员实地勘查判定该建筑物剩余经济寿命为寿命为4040年年, ,残值率为零。试用直线法测残值率为零。试用直线法测定该建筑物的成新率。定该建筑物的成新率。 解解 该建筑物的成新率该建筑物的成新率= =n/N n/N = =n/(t+nn/(t+n) ) =40/(10+40) =40/(10+40) =0.8=80% =0.8=80%即该建筑物的成新率为即该建筑物的成新率为80%(80%(八成新八成新) )。2.2.市场提取法市场提取法市场提取法市场提取法是利用与估价对象建筑物具有是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价

33、对象类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。建筑物折旧的方法。利用市场提取法求出的年折旧率，还可以利用市场提取法求出的年折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即:建筑物经济寿命建筑物经济寿命 =1/ =1/年折旧率年折旧率3.3.分解法分解法分解法是将建筑物折旧分为物质折旧、功能分解法是将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三种类型，并对建筑物各折旧和经济折旧三种类型，并对建筑物各种类型的折旧分别予以分析、测算和确定种类型的折旧分别予以分析、测算和确定, ,然后加总来求取建筑折旧的方法。然后加总来求取建筑折旧的方法。分解法求取建

34、筑物折旧的步骤：分解法求取建筑物折旧的步骤： 求取物质折旧。求取物质折旧。 求取功能折旧。求取功能折旧。 求取经济折旧。求取经济折旧。 求取建筑物的折旧总额。求取建筑物的折旧总额。分解法求取建筑物折旧的途径示意图分解法求取建筑物折旧的途径示意图建筑物折旧建筑物折旧物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧可可修修复复功功能能折折旧旧物物质质折折旧旧不不可可修修复复可可修修复复经经济济折折旧旧不不可可修修复复短短寿寿命命长长寿寿命命可可修修复复不不可可修修复复可可修修复复不不可可修修复复物质折旧的求取方法物质折旧的求取方法物质折旧分为修复项目和不可修复项目。物质折旧分为修复项目和不可修复项

35、目。修复是指恢复到或相当于新的状况，有的是修复是指恢复到或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。修理，有的是更换。修复所必需的费用不大于修复所能带来的房修复所必需的费用不大于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：地产价值增加额的，是可修复的，即：修修复所必需的费用复所必需的费用修复后的房地产价值修复后的房地产价值- -修修复前的房地产价值。复前的房地产价值。反之不可修复的。反之不可修复的。对于可修复项目，估算采用最优修复方案使对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。的费用作为折旧额。对于不可修

36、复项目，根据估价时点时的剩余使对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为分为短寿命项目短寿命项目和和长寿命项目长寿命项目。短寿命项目短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。其折旧余经济寿命的部件、设备、设施等。其折旧的计算采用年限法。的计算采用年限法。长寿命项目长寿命项目是剩余使用寿命不短于整体建筑物是剩余使用寿命不短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。折旧剩余经济寿命的部件、设备、设施等。折旧的计算采用年限法。的计算采用年限法。将可修复项目

37、的修复费用、短寿命项目与长寿将可修复项目的修复费用、短寿命项目与长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。 例例 某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为202202万元，经济寿万元，经济寿命为命为5050年，有效经过年数为年，有效经过年数为1010年。其中，年。其中，门窗等损坏的修复费用为门窗等损坏的修复费用为2 2万元；装饰装万元；装饰装修的重置价格为修的重置价格为3030万元，平均寿命为万元，平均寿命为5 5年，年，经过年数为经过年数为3 3年；设备的重置价格为年；设备的重置价格为6060万万元，平均寿命为元，平均寿命为1515年，经过年数为年，经过年数

38、为1010年。年。残值率假定均为零。试计算该建筑物的物残值率假定均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。质折旧额。解：解： 该建筑物的物质折旧额计算如下：该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用门窗等损坏的修复费用=2(=2(万元万元) ) 装饰装修的折旧额装饰装修的折旧额=30=303/5=18(3/5=18(万元万元) ) 设备的折旧额设备的折旧额=60=6010/15=40(10/15=40(万元万元) ) 长寿项目的折旧额长寿项目的折旧额=(202-2-30-60)=(202-2-30-60)10/5010/50 =22( =22(万元万元) ) 该建筑物的物质折旧额该建筑物的

39、物质折旧额=2+18+40+22=2+18+40+22 =92 =92( (万元万元) )功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法将将功能折旧功能折旧分为分为功能缺乏功能缺乏、功能落后功能落后和和功能过剩功能过剩三类，并进一步分为三类，并进一步分为可可修复项目修复项目和和不可修复项目不可修复项目进行折旧进行折旧计算。计算。对于对于可修复可修复的的功能缺乏功能缺乏引起的折旧，在引起的折旧，在使用缺乏该功能的重置成本下：使用缺乏该功能的重置成本下：A.A.估算建筑物上增加该功能所必需的费用；估算建筑物上增加该功能所必需的费用；B.B.估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的估算建筑物在建造时就具有该功能

40、所必需的费用；费用；C.C.将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去建筑物建造时就具有该功能所必费用减去建筑物建造时就具有该功能所必需的费用，即增加该功能所超额的费用，需的费用，即增加该功能所超额的费用，作为折旧额。作为折旧额。对于对于不可修复不可修复的的功能缺乏功能缺乏引起的折旧，其引起的折旧，其求取的思路如下：求取的思路如下：A.A.采用采用“租金损失资本化法租金损失资本化法”缺乏该功能缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；导致的未来每年损失租金的现值之和；B.B.估算建筑物在建造时就具有该功能所必估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用

41、；需的费用；C.C.将未来每年损失租金的现值之和减去建将未来每年损失租金的现值之和减去建筑物在建造时就具有该功能所必需的费筑物在建造时就具有该功能所必需的费用，作为折旧额。用，作为折旧额。对于对于可修复可修复的的功能落后功能落后引起的折旧，以空引起的折旧，以空调系统落后为例，其折旧额为该功能落后调系统落后为例，其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格，减去该功能落空调系统的重新购建价格，减去该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统可回收的残值，加上安装新的后空调系统可回收

42、的残值，加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用，减去该功能先进空调系统所必需的费用，减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。时就安装所必需的费用。 对于对于不可修复不可修复的的功能落后功能落后引起的折旧，引起的折旧，仍以空调系统落后为例，其折旧额是在上仍以空调系统落后为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进空调系统所必需的费将安装新的功能先进空调系统所必需的费用，替换为采用用，替换为采用“租金损失资本化法租金损失资本化法”求求取的功能落后空调系统导致的未来每年

43、损取的功能落后空调系统导致的未来每年损失租金的现值之和。失租金的现值之和。功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本；其次，无论是使用重置成本还是不使用重建成本，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的超额持有成本。在使用重置成本下：扣除功能过剩引起的折旧后的成本= 重置成本-超额持有成本在使用重建成本下： 扣除功能过剩引起的折旧后的成本= 重建成本-(无效成本+超额持有成本)将将功能缺乏功能缺乏、功能落后功能落后和和功能过剩功能过剩引起的引起的折旧额相加，即为功能折旧额。折旧额相加，即为功能折旧额。经济折旧的求取方法经济折旧的求取方法 经济折旧经济折旧在

44、估价时点通常是不可修复的，在估价时点通常是不可修复的，首先应该分清它是暂时性的还是永久性的，首先应该分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用然后可以根据租金损失的期限不同，采用“租金损失资本化法租金损失资本化法”求取未来每年所损求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。失租金的现值之和作为折旧额。1.1.分清估价上的折旧与会计上的折旧的区别。分清估价上的折旧与会计上的折旧的区别。 估价上的折旧，实质上是估价上的折旧，实质上是“减价修正减价修正”； 会计上的折旧实质上是会计上的折旧实质上是“原始价值的分摊、原始价值的分摊、补偿和回收补偿和回收”。 估价折旧计算公式中的

45、估价折旧计算公式中的C C为重新购建价格；为重新购建价格； 会计折旧计算公式中的会计折旧计算公式中的C C为原始价值。为原始价值。 估价上，重新购建价格与折旧总额之差称为估价上，重新购建价格与折旧总额之差称为实际价值或现值，它必须与市场价值一致；实际价值或现值，它必须与市场价值一致； 会计上，原始价值与折旧总额之差称为账面会计上，原始价值与折旧总额之差称为账面价值或现值，它无须与市场价值一致。价值或现值，它无须与市场价值一致。三、求取建筑物折旧应注意的问题三、求取建筑物折旧应注意的问题2.2.土地使用年限时对建筑物经济寿命的影响。土地使用年限时对建筑物经济寿命的影响。建筑物经济寿命短于土地使用

46、权年限的，建筑物经济寿命短于土地使用权年限的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧。应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧。建设期建设期2 2年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命5050年年1818年年土地使用年限土地使用年限7070年年建筑物出现于补办土地使用权出让手续之建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，按建筑物经济寿命计算折旧。束时，按建筑物经济寿命计算折旧。1010年后出让年后出让1515年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命4545年年土地使用年限土地使用年限5050年年建筑物经济寿命长于土地使用权年限的，建筑物经济寿命长于土

47、地使用权年限的，应按土地使用权年限计算建筑物折旧。应按土地使用权年限计算建筑物折旧。建设期建设期3 3年年土地使用年限土地使用年限4040年年2323年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命6060年年建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，按建筑物己经过有效年数加土地使用权剩余按建筑物己经过有效年数加土地使用权剩余年限计算建筑物折旧。年限计算建筑物折旧。6 6年后出让年后出让土地使用年限土地使用年限4040年年4 4年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命5050年年第六节第六节 成本法应用中

48、涉及的有关规定成本法应用中涉及的有关规定一、商品住宅和经济适用住房价格有关规定一、商品住宅和经济适用住房价格有关规定( (一一) )商品住宅价格构成的有关规定商品住宅价格构成的有关规定 1992 1992年年7 7月月2020日，国家物价局、建设部、财日，国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行印发的商品住宅价格政部、中国建设银行印发的商品住宅价格管理暂行办法规定：商品住宅价格应以合管理暂行办法规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价

49、格。所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成：商品住宅价格由下列项目构成：1 1. .成本。成本。包括：包括： (1) (1)征地费及拆迁安置补偿费：按国家有征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行。关规定执行。 (2) (2)勘察设计及前期工程费：依据批准的勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算。设计概算计算。 (3) (3)住宅建筑、安装工程费：依据施工图住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算。预算计算。(4)(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细业性配套公共建筑的建设费：依据批准

50、的详细规划和施工图预算计算；住宅小区基础设施和规划和施工图预算计算；住宅小区基础设施和配套建设项目按国家和省、自治区、直辖市人配套建设项目按国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。民政府颁发的城市规划定额指标执行。(5)(5)管理费：以上述管理费：以上述1 1）至）至4)4)项之和为基数的项之和为基数的1 13 3计算。计算。(6)(6)贷款利息：计人成本的贷款利息，根据当地贷款利息：计人成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体

51、情况确定。具体情况确定。(2)(2)利润。利润。以上述成本中以上述成本中1)1)至至4 4）项之和为基数核）项之和为基数核定。利润率暂由省、自洽区、直辖市人民政定。利润率暂由省、自洽区、直辖市人民政府确定。府确定。(3)(3)税金。税金。按国家税法规定缴纳。按国家税法规定缴纳。(4)(4)地段差价。地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计人商品住宅价格：下列费用不计人商品住宅价格： 非住宅小区级的公共建筑的建设费用；非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 住宅小区内营业性用房和设施的建设费用

52、。住宅小区内营业性用房和设施的建设费用。 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。代数和应趋近于零。( (二二) )经济适用住房价格构成的有关规定经济适用住房价格构成的有关规定 2002 2002年年1111月月1717日，国家计委、建设部印发日，国家计委、建设部印发的经济适用住房价格管理办法规定：的经济适用住房价格管理办法规定：经济适用住房价格实行政府指导价。经济适用住房价格实行政府指导价。 制定经济适用住房价格，应当与城镇中低制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则

53、，与同一区域内的普通商品住房利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。各项优惠政策。 经济适用住房基准价格的构成：经济适用住房基准价格的构成：1 1. .开发成本。开发成本。包括：包括：照法律、法规规定用于征地和房屋拆迁等所照法律、法规规定用于征地和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。支付的征地和拆迁安置补偿费。发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。平整场地等勘察设计

54、和前期工程费。列人施工图预列人施工图预( (决决) )算项目的主体房屋建筑安算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建装工程费，包括房屋主体部分的土建( (含桩含桩基基) )工程费、水暖电气安装工程费及附属工工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。程费。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。转让的非营业性公共配套设施建设费。管理费按照不超过以上管理费按照不超过以上1 1

55、）至）至4 4）项费用之和）项费用之和的的2 2计算。计算。贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。行政事业性收费按照国家有关规定计收。行政事业性收费按照国家有关规定计收。2 2. .税金。税金。依照国家规定的税目和税率计算。依照国家规定的税目和税率计算。3 3. .利润。利润。按照不超过开发成本中按照不超过开发成本中1 1）至）至4 4）项费）项费用之和的用之和的3 3计算。计算。 下列费用不得计人经济适用住房价格：下列费用不得计人经济适用住房价格： 往宅小区内经营性设施的建设费用；往

56、宅小区内经营性设施的建设费用； 房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；的建筑安装费用及应分摊的各种费用； 各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；其他费用； 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。二、农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定二、农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定 根据中华人民共和国土地管理法、根据中华人民共和国土地管理法、关于完善征地补偿

57、安置制度的指导意见关于完善征地补偿安置制度的指导意见等的规定，在农地征收中发生的费、税有：等的规定，在农地征收中发生的费、税有：(1)(1)征地补偿安置费用。征地补偿安置费用。 土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前该耕地被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的6-106-10倍。倍。1.1.农地征收费用的有关规定农地征收费用的有关规定安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征收的需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征

58、地前被征收单位平均每人占耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前费标准，为该耕地被征收前3 3年平均年产值年平均年产值的的4-64-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前补助费，最高不得超过被征收前3 3年平均年年平均年产值的产值的1515倍。倍。地上附着物补偿费。地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设

59、施、树木、蔬菜大棚等的物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。地上附着物的补偿标准，由省、自补偿费。地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。治区、直辖市规定。青苗补偿费。青苗补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。青苗的补偿标准，由省、自偿或作价收购。青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。治区、直辖市规定。(2)(2)

60、征地管理费。征地管理费。 征地管理费是指县级以上人民政府土征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由月地单位在目征收土地的有关事宜，由月地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。管理费用。(3)(3)耕地占用税耕地占用税( (占用耕地的占用耕地的) )。 根据中华人民共和国耕地占用税暂行根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例条例(1987(1987年年4 4月月1 1日国发日国发(1987)27(1987