物业公司工作规划

1、物业公司工作规划物业公司 2010 年工作思路2010 年是 * 公司进入第五个发展阶段的关键时期， 也将是 * 深化改革，推进市场化进程的关键一年。在新的一年里，保 障生产，服务百姓，维护 * 的和谐稳定是物业人不可推卸的责 任。使命在肩，责任重大。物业公司在认真分析形势基础上，研究 制定了 2010 年工作思路。一、指导思想 注重细节，强化落实，尽职尽责，力求创新，眼睛向内抓管理， 眼睛向外抓机遇，继续突出“一个主题” ，打造“两个特色” ， 强 化“三基建设” ，提高“四种意识” （一个主题：以“站队是服务的 窗口，员工是企业的形象”为主题。两个特色：创造自管物业的服 务品牌特色，创造员

2、工与业主共享的物业企业文化特色。三基建设： 物业管理的基础工作，员工服务的基本功培训，优化管理的基础知 识教育。四种意识：知识引领的服务意识，创新发展的市场意识， 降本增效的节约意识，运行受控的安全意识）,确保 * 的和谐稳定，实现公司物业管理水平整体提升。二、总体思路 以优质服务为龙头，围绕一条主线，带好三支队伍，实现五个 目标，做好七项工作，形成抓安全、促稳定、保业绩的良好氛围， 确保 2010 年工作更上一层楼。一条主线：确保物业安全、稳定运行。三支队伍： 带好干部队伍，带好在职员工队伍，带好再就业员工队伍。 五个目标：经营管理指标：全年完成 * 下达的各项经济指标。 物业服务指标：业主

3、满意率 93% 以上，报修处结率 98% 以上， 服务响应率 100% 。安全环保指标：安全生产实现零事故；员工无重大违章事故， 无重大安全责任事故。信访稳定指标：无越级上访，无群访事件发生，再就业人员无 在岗上访，信访结案率 100% ，群众满意率 95% 以上。综合治理指标：无职工犯罪，无治安灾害事故，无刑事案件。三、七项主要工作（一）牢记利民宗旨，提高运行质量1. 建立健全物业管理长效机制，提升物业管理水平。以质量回 馈居民，以服务树品牌，认真履行运行管理职责，在低成本运营的 情况下，做好保安、保洁、绿化工作，做到保安 24 小时不间断巡逻； 无化学危险品车辆进入小区；无大型车辆进入小区

4、；小区中无叫卖 声。保洁做到垃圾不落地、随出随清、视线内漂浮物、垃圾不超过 3 处。绿化面积达到 25 30% ；树木、草坪成活率、保存率分别超过 95% ；做好小区门禁系统的安装、使用工作，实现高质量、高水平 服务。建立健全应急管理机制，提升处理突发事件的能力。要变被动 应付为主动预防，完善各项预案。针对可能出现的燃气爆炸、汛情、墙皮脱落、群访等突发事件，要严格落实应急领导小组的职责分工， 进一步明确工作原则和启动程序，确保应对迅速、及时、有效。要 加强对应急预案的演练工作，真正做到事发有预案，相关人员有准 备，对任何突发事件都能够冷静应对、高效处理。2. 围绕“惠万家”活动，拓展物业服务的

5、功能。要围绕2010 年工作主线，认真制订“惠万家”活动方案，积极开展“了解民情、清楚民意、 解决民需”活动。要有针对性的开展宅区居民、业主对物业服务满意度 的测评。要通过民意调查、日常沟通，了解宅区居民的真实需求，掌握 宅区居民、业主最关心的热点问题，协调好相关部门与单位，帮助他们 解决现实存在的实际困难。及时把握宅区居民、业主的思想脉搏，针对 不同时期出现的不同情况、各种矛盾，及时有效的寻找解决办法，积极 进行疏导和处理。要结合实际研究具体落实措施，要在抓好日常物业管 理、物业服务的基础上，进一步拓展物业服务功能，使物业的服务进一 步完善，使业主对物业服务的满意度进一步攀升。3. 做好检维

6、修工作，服务响应率达到100% 。根据各时期重点工作需要，定期、不定期开展检维修工作。适时做好“双节”期间 小区亮化工作；按时完成春、秋两季宅区雨排水井的清理疏通工作； 做好小区庭院灯的技改工作；做好各项日常维修、维护工作。要对各物业小区分片管理， 加强检维修班组人员 24 小时接待住 户来电、来访，能够及时到达维修现场处理突发事件，真正达到维 修服务响应率 100% 。4. 加强工程质量管理和监督， 把好工程决算验收关。 要加强施工现 场的工程进度、技术和施工质量的管理。做好完成施工项目质量策划、质量检查和监督工作，对重点部位及工序实施全过程跟踪检查。参加工 程项目的质量验收，严把质量关，打

7、造 * 宅区放心工程。要做好房屋结露墙体保温处理，掌握好辖区内建筑物的山墙保温、 结露等修缮项目的大、中修记录，严格根据维修年限定期立项，进行维 修。要严格履行工程决算验收制度，不合格工程坚决不予验收签字，切 实维护居民住户的权益不受侵害。5. 全力做好行政执法工作。公司现已取得了城市管理行政执法 权，这是政府赋予我们的责任。要加强执法队伍的建设和管理，加 大执法人员的培训力度，要通过考核上岗，以竞争方式强化队伍建 设，提高执法能力。要严格依法办事，从源头上遏制新的违章建筑 的产生，采取“消灭一批、限制一批、整治一批”的方式，严厉整 治“违法搭建”这一顽症，逐步做到新帐不欠，旧帐逐清。6. 利

8、用现有资源，实施基础信息科学化管理，抓好信息建设。 要充分利用资源、共享资源，建立起有效的内部信息网络平台，加 强对信息化建设的管理，加快推进计算机网络化办公的步伐；要利 用网络化办公提高工作效率，降低办公成本，真正形成信息畅通， 资源共享的局面。7. 完善物业各项规章制度，建立具有 * 自管物业特色的物业 运行模式。物业管理的各项规章制度是物业管理的基础。随着时间 的推移和物业管理理念的不断更新，物业管理中新的问题会不断出 现。我们要在实践中发现问题、解决问题、总结经验，不断发现和 补充现有规章制度的不足和缺失，进一步完善和优化管理制度和流程，使我们的管理制度日益完善、实用，逐步形成具有 *

9、 自管 物业特色的物业运行模式。（二）做好经营工作，促进管理升级1、继续开展好公司经济活动分析。不断开动脑筋，强化分析的 灵活性与全面性，要采取经济指标对接、讨论、站队经济活动分析 等形式，使广大干部员工通过经济活动分析，了解公司及站队各项 经营指标及经营运做状况，明确存在的问题，逐步提升用经济活动 分析指导企业经营工作的针对性和准确性。2 、完善站队一级成本核算体系。认真总结两年来站队一级核算的经 验，查找不足，对成本核算相对不规范的站队，进行认真的梳理，找出 存在问题的症结， 针对这些症结， 研究解决问题的办法和措施。 根据 2010 年经济运行指标考核的特点，进一步完善站队一级核算的运行

10、体系。各 站队要加强对指标的控制，使可变费用变成可控费用，要通过站队一级 核算解决好低成本运营和高质量服务之间的矛盾。定期对各站队的成本 核算工作进行讲评和考核，采取树立典型，召开现场观摩会等方式，以 点带面，促进和提高站队一级核算工作的深入持久开展，使之制度化、 规范化。3 、抓好“小发明、小制作”活动的普及和深入。 2009 年“小 制作、小发明”工作成绩斐然， 2010 年公司将继续发扬 * 的“四 种精神”，使“小发明、小制作”从简单制作向追求质量方面深入。 挖掘潜力，继续激发广大员工的智慧，开阔思路，以实用、耐用为 基础，探讨“小发明、小制作”的深层次开发。各个站队要注意抓好典型，要

11、培养出一批“小发明、小制作”的能手，积极开展“小 发明、小制作”巧手竞赛，使“小发明、小制作”越做越精，制作 出的产品，可供公司各个站队使用，形成一定的规模。4、不断挖掘降低成本的潜力，拓展服务空间。要及时了解市场 动向，向同行业了解物美价廉的物业实用工具，研究和解决常规材 料进货品种更换的问题，并向供货部门积极建议采购。对采购进来 的物资材料、使用工具，要进行认真的检查验收，对不合格的产品 坚决拒收，严把材料入库关。同时，尝试自建小苗圃、小花圃，逐步实现小区花坛花卉的自 己栽种，降低采购成本。继续开展小区路灯、庭院灯技改、技措工 程，将耗能高的灯具，更换成既符合光源标准，又能节省能量的节 能

12、灯具，降低公司的能源消耗。（三）做好相关物业费用收缴工作，实现物业服务市场化1 、抓好物业费用收缴试点工作，推进物业管理的市场化进程。 按照中油 * 工作的总体部署， 2010 年， * 系统物业管理市 场化进程将会加快，物业费用的收缴工作将提到主要议事日程，抓 好物业市场化运营试点工作，将成为 2010 年物业管理的重中之重。 我们将在 09 年系统调查各小区居民自然情况的基础上， 对小区业主 进行市场细分，针对不同业主群，制订不同收费方案，完善收费流 程，建立合理的收费管理、约束和激励机制；培训收费人员，及时 总结经验，高效、有序地完成物业费收缴试点工作。同时，对部分 服务项目（如楼宇门维

13、修、学后管理、家庭保洁等）逐步实行有偿 服务，筹建客服务队伍，早日实现自管物业与市场化物业管理的全面接轨。2 、继续抓好卫生费的收缴工作。在物业费收缴试点工作推行前 的相当长时间内，代收代缴卫生费还将是我们公司经营管理的主要 工作。要继续建立健全规范的管理制度，使收费人员有章可寻，有 据可依。要加强收费员队伍的管理，引导他们勤业敬业，文明收费， 礼貌收费。要加强收费票据的管理，定期审核票据的使用，收缴已 经用完的发票，并上缴相关部门留存。（四）落实安全责任，确保安全受控1 、强化安全责任意识。物业安全关系到宅区的安宁，关系到居民的 生命财产。 2010 年初，公司将逐级签定安全生产承包合同书，

14、实行 安全责任制，做到谁主管谁负责。使人人树立起安全意识，层层履行好 安全职责，形成安全重担人人挑，人人身上有指标的良好氛围，真正将 安全第一的思想落到实处，使广大员工不断增强自我防范的能力，风险 识别的能力，应对突发事件的能力。2 、持续做好安全教育工作。公司要在认真贯彻中油集团公司安全指 令的同时，结合物业自身特点，开展好季节性、有针对性的安全宣传教 育活动。通过“安全生产月”、“安全咨询日”等系列教育活动，推进 安全文化的发展。要尝试利用科普宣教片、自制安全警示片等群众喜闻 乐见的形式，抓好普及安全知识教育。要通过教育和宣传使物业员工及 业主了解和掌握物业安全常识，防止和杜绝常识性安全事

15、故的发生。3 、加大隐患排查整改的力度。我公司管理跨度较大，商场、市 场、高层等人员密集程度大的地方较多，一部分公用设施、生产设 备陈旧，物业用房还存在着安全隐患，要定期组织针对高层电梯、自行车棚、菜市场、办公场所等特殊场所潜在的不安全因素进行查 处，针对部分物业宅区居民安全意识淡薄的现象，要继续坚持安全 日检查、 周讲评、 月总结，切实加强安全管理， 堵塞管理漏洞。 2010 年公司将实行安全隐患 A、B、C三个整改等级分解制（A级是必须 马上整改的； B 级是重点应该整改的； C 是应该整改的） ，分清轻重 缓急，循序渐进、有条不紊地逐级消灭安全隐患，做到排查隐患、 发现隐患、治理隐患、消

16、灭隐患。4 、加强交通安全管理。公司要加强对各种车辆的管理，特种车 辆的使用要严格按审批程序办理， 节假日、 8 小时之外用车要一把手 审批，升级管理；杜绝酒后驾车、公车私用、病车出车。对全体司 机及私家车辆的准驾人员要定期进行行车安全警示及车辆保养常识 教育，把私家车的管理纳入公司安全管理，确保每名公司员工严格 遵守交通安全管理制度。5 、加强 HSE 管理体系的完善、 宣贯和实施。要根据 * 的总体安排，对已经初步建立的 HSE 体系进行进一步完善。继续组 织全员有针对性的开展 HSE 学习教育活动，重点加强对基层班组长 及骨干人员的培训，发挥以点带面的作用；组织开展 HSE 知识接力 赛

17、活动，使每名员工积极参与其中，将 HSE 体系建设落到实处。（五）狠抓员工培训，提升全员素质20101. 推广使用形象便捷电化教材，使员工受教育率达到 100% 。各相 关科室要针对物业服务的要求，结合员工队伍的现状，制定科学的员工 培训计划，使之形成制度。员工培训的方式要进行适度改革，从枯燥灌 输向形象化引导过度，要在今年实施保安、防汛电化教学基础上，年在全公司范围内对保结、绿化、微机培训等全面铺开电化教学，使我们的培训标准得到统一，使培训资料更加完整、准确、规范，要通过培训使广大员工学到知识、学到本领，在工作中有据可依，有范本可查，真正使员工培训的质量不断提高。相关科室要规范培训教材的内容

18、，陆续把目前传统的教学方式，改革成现代化的电化教学方式，要将物业公 司的各岗位工作标准更加直观、更加形象的反映出来，使我们的培训， 更加便于员工理解和接受。2. 继续开展技能竞赛活动。 要通过竞赛活动促进员工学技能， 钻 技能， 精技能， 在公司范围内形成比、 学、赶、帮、超的热潮。 2010 年公司不仅要在保安、保洁、绿化岗位进行竞赛，还要在管理干部 当中进行计算机竞赛，要通过练兵、比武来调动广大员工学技术、 学本领的积极性，要通过练兵、比武提高员工队伍的执行力，要通 过练兵、比武来促进劳动竞赛的开展。3. 深化管理人员计算机实用技能培训，顺应现代化办公管理的需要。 要把掌握计算机操作作为一

19、项基本技能，学习和掌握一些网络办公、信 息处理、公文写作、软件应用等方面的能力。 2010 年，我们将在 09 年 管理人员计算机入门培训的基础上，继续进行提高计算机业务技能深化 培训，采取电化自学、聘请专业老师办班辅导、员工“ 结对子” 互学、水 平测试等形式，让每名学员都在学习过程中有所收获、有所提升。（六）加强文化建设、构建物业特色1、继续开展“建窗口、塑形象”主题实践活动。各物业站必须要切 实履行好自身的职责，抓好稳定、洁净、靓化宅区、保证宅区平安工作； 公司全体员工要在履行自身职能的同时，提倡学一门知识，练一项技能， 精一项业务活动。员工要不断提高自身素质，注重文明礼貌，注意仪表 着

20、装的整洁、规范，注意以饱满的精神状态和积极热诚的态度对待自己 的工作和每一名宅区业主。2 、继续打造特色物业文化。物业文化，不是简单的书本知识， 它涵盖物业方方面面的元素。我们要继续做好楼道、景观、广场、 媒体这四种文化，要从这四种文化入手，通过让百姓自己拿作品参 与楼道文化建设，向百姓征集道路名称、草坪警示牌、让百姓自己 亲身参与文艺汇演等等不同的方式，营造不同的氛围，使我们的服 务更贴近广大居民业主，使广大居民业主通过文化的宣传和渗透更 愿意与我们接近，更能够理解、支持我们的工作，逐步把我们的管 理变成他们的自觉行为。（七）加强党建工作，提升管理层次1、抓好两级班子建设。要提高班子成员的整

21、体素质和综合能力，要 加强班子成员自我学习和自我提高的能力，使班子在德、勤、绩、能、 廉等方面日益完善。要以建设四好班子为目标，加强民主管理，认真落 实厂务公开制度，自觉接受群众的监督；基层党支部要注意关心员工生 活，要动员和带领广大员工为办好企业献计献策，充分发挥党支部的战 斗堡垒作用。2、发挥好党员的先锋模范作用。公司党委和基层党支部要注意抓好 党员队伍建设，要围绕物业运行这条主线，开展争创“优秀党员”、 “优 秀党支部”“优秀党员工程”等活动，充分发挥党员的先锋模范作用。3. 营造和谐氛围， 确保大局稳定。 要加强领导明确责任， 突出源头控 制。稳定是第一要务，是创造和谐局面的先决条件。

22、我们一定要认清物 业公司的稳定事关石化的大局，做好稳定工作是上级领导交给我们的政 治任务。要充分落实维护稳定“网络布控，动态管理，明确重点，因人 而异”的指导方针。要针对各个时期的具体情况，进行具体分析，做到 特殊时期升级管理；重点人员专职专责；出现问题处置及时。各级领导 一定要高度重视稳定工作，要落实责任，把稳定工作做为一把手工程来 抓，要坚持“谁主管，谁负责”，坚持思想上高度重视，工作上尽职尽 责，措施上周密细致，信息上及时准确的原则，形成稳定工作良好运行 机制，掌握稳定工作的主导方向，随时化解各种突发矛盾，从源头上控 制、治理不稳定因素。要用心用情、突出实效地做好再就业员工的稳定工作。各

23、基层 站队领导要注意掌握本站队再就业员工的基本情况，把握每一个细 节，对特殊困难的再就业员工要做到心中有数，掌握具体困难原因、 困难程度，寻找最佳解决办法，帮助他们解决一些工作、生活、思 想、感情上的实际问题。要善于发现再就业员工的闪光点，通过适 当的方式方法对他们的成绩给予适度表彰、宣传，肯定他们工作中 做出的成绩，激发他们的主动性、创造性。积极4. 开展好各类精神文明创建活动。 要以“惠万家” 活动为龙头， 组织开展各种内容丰富、文明、健康、形式新颖、员工群众喜闻乐见的 广场文艺演出、趣味体育活动，寓教于乐，弘扬物业文化。四、需 * 协调解决的问题1. 需要进一步完善维修工作流程。维修流程工作存在死角，责 任单位职责划分不明确，导致执行力度不够，管理考核不严，造成 遗留的问题迟迟处理不了，维修不及时等弊症，导致住户层层上访。如：塑钢窗维修、施工遗留问题等。2. 目前物业公司员工队伍日益老化，在职员工总体平均年龄为45.11 岁。其中高层物业站在职员工平均年龄 48.47 岁；综合监察 中心 48.40 岁；新吉林物业站 47.66 岁；检维修站维修班平均年龄 51 岁；再就业员工队伍平均年龄 43.56 岁，其中再就业员工平均年 龄最大的是新吉林物业站， 平均年龄为 48 岁。预计今后三年再就业 员工因退休、病休、自然减员、个人离职将减少 1434 人，三年后 由于各种原因，