千-缘-项-目-市-场-调-研-分-析

1、千缘项目市场调研分析精品文档一、本项目市场问卷分析对于一个楼盘来说，市场需求什么样的产品，我们就应提供什么样的产品，因此，我公司做了针对千缘项目了一次市场调查。 我们拟订了 1000 问卷，其中拦访客户 600 组，其中铁百 60 组；家乐福 80 组；中国家具城 120 组；友谊城、天津家世界 100 组；另太原街商圈 120 组；中兴、南站、三好街 120 组。地产同行问卷 150 组（专家问卷），电话回访客户 200 组，其调查结果如下：1-1 、拦访客户调查（样本600 个）·客户需求的普遍面积60平方米以下60平方米以上40%60%60平方米以下60平方米以上2从被调查者的

2、需求情况来看，40%的被调查者需求的是60m 以下的户型， 60%的被调22222查者需求 60m以上的户型（其中意向60m 100m客户占 60%，意向 100m120m客户占2以上客户占 25%）。目前，本项目仅有2以下），与目前25%，意向 120m10%的小户型（ 60m市场市场需求并不相符，但此数据可以作为本项目户型调改的参考依据。·客户普遍承受的心理价位60%50%40%市场心理价位30%54%20%37%10%0%9%003000元以下3000-3299 元3300-3499 元3500-3799 元3800元以上从被调查者的所能承受的心理价位来看，普遍能承受的价位是3

3、000 元 /m2 以下 , 此数据反映了市场承受能力的普遍状况，部分客户对3000 3300 元之间的价位已普遍接受。1欢迎下载·客户对高层的接受程度板式高层12%小高层精品文档点式高层3%多层小高层板式高层点式高层22%多层63%从被调查者对购买高层住宅的接受程度来看，大多买房者意向购买多层住宅，其次为小高层，再次为板式高层，对点式高层的接受程度仅为 3%，所能接受高层住宅的年龄段主要集中在 24 34 岁年青人。2·意向购买 60m 以下户型的购买者接受的户型及朝向50%45%40%35%30%25%44%20%33%15%10%16%5%4%0%0%1.70%ABC

4、DEFGHH.56-60/ 两室一厅 / 南向 /20 万G.56-60/ 一室一厅 / 南向 /20 万F.50-55/ 一室一厅 / 南向 /18 万E.45-49/ 一室一厅 / 南向 /16 万D.40-44/ 一室一厅 / 东向 /14 万C.35-39/ 一室一厅 / 东向 /12 万B.30-34/ 一室一厅 / 北向 /10 万A.25-29/ 一室一厅 / 北向 /8 万总价在 20 万以内的中、小户型普遍被市场接受，从被调查者的需求来看，更多的人不愿接受朝北的户型，但实际销售中极有可能因总房款的原因而选择北向户型。从目前其它项目（例青年居易）销售来看，朝北向小户型因为总价款

5、较低，出现了供不应求的局面。格林梦夏（于洪区）小户型在尚未正式推向市场之前，就已被内部完全消化掉，由此也验证了小户型的市场需求潜量之大。2欢迎下载精品文档2·意向购买 60m 以下户型购买者的置业目的二次置业25%投资30%投资过渡期二次置业过渡期45%在购买 60 以下户型的客户群其年龄主要集中70 和 80 年代的年青人， 70 年代的客户群分为两部分， 一部分是正在为事业而奋斗的人，一部分是事业已经有所成就的人，此户型段的购买人群中主要是正为事业而奋斗的人，80 年代的人由于刚步入社会不久，买房子基本上是靠“收入+父母的积蓄”来购房；而二次置业的购房者年龄主要以40 岁以上的中

6、年人居多。·意向购买2以上户型的购买者接受的户型及朝向60m50%45%40%35%30%25%45%E.140以上 / 三室两厅 /51 万以上20%D.121-140/ 两室两厅 /50 万15%32%C.101-120/ 两室两厅 /42 万10%13%B.81-100/ 两室一厅 /32 万5%6%A.60-80/ 两室一厅 /28 万0%4%ABCDE从被调查者对2260m以上户型的需求来看，更多的被调查者接受的是100m以下的住宅， 100 m2 以上的住宅需求量较少。3欢迎下载精品文档1-2 、地产同行（专家）调查（样本：150 个）·地产同行预测开发此类物业

7、应规划的户型面积60平以下43%60平以上57%60平以下60平以上2地产同行预测60m以下小户型认购比例达43%，与拦访调查结果相近，在中、小户型受消费者追捧的现状下，本项目小户型供应量的增加有利于吸纳中、青年目标人群消费，减少对高层产品的抗性。·地产同行预计购买60m2 以下住宅的客户年龄比例30%25%20%15%27%百分比23%10%5%8%14%15%13%0%24岁以下24-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45岁以上2调查结果显示，地产同行认为购买60m 以下的购买者年龄主要集中在2429 岁这个年龄阶段，次之为3034 岁年龄阶段。该年龄段购买者的积蓄有限，

8、事业正处于上升阶段，多为一次置业，购买小户型用于过渡使用。4欢迎下载精品文档·专家认为开发此类60m2 以上住宅购买者的年龄比例30%25%20%15%27%百分比24%10%18%16%5%11%4%0%24岁以下24-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45岁以上2调查结果显示，专家认为购买60m以上的购买者年龄主要集中在35 39 岁这个年龄阶段，次之为30 34 岁年龄阶段。该年龄段购买者已经有相当积蓄，其经济条件允许其购买面积相对较大的户型， 随着家庭人口的增添 （一般已经有 3 口人），对两居室（或两居室以上）户型的选择也成为必然。1-3 、电话回访客户调查（样本：

9、200 个）·现有客户居住所在区域19%铁西4%42%和平皇姑10%沈河大东5%其他20%从现有客户的居住区域来看，多分布在铁西区。预测未来销售主要的目标群体也是以铁西区客户为主， 目前本项目主要以围挡为宣传，尚未正式推广。 从楼盘的区位特点来看，其距离和平区非常近。5欢迎下载精品文档·现有客户工作所在区域4%9%铁西和平17%32%皇姑6%沈河32%大东其他从现有客户的居住区域分布来看，居住在和平、铁西区的客户比例相等，并且占据总体客户的 64%，该情况与上一点的情况非常相象。6欢迎下载精品文档二、户型调改建议2-1 、千缘项目售价财务分析对于本项目，我们进行了简单的售价

10、财务分析，以便对户型的调改有一定的支持点。经过我们的仔细核算，售价分别定在以下价格为最佳：千缘项目的住宅部分面积为52000 ，定位其清水房单位价格为3100 元 / ；商住部分面积为14600 ，定位其清水房单位价格为3500 元/ ：网点部分面积为 23000 ，定位其价格为 6700 元/ ；车位部分面积为 15300 ，共 400个，定位其单位价格为8 万/ 个。其具体情况见以下表格：千缘项目售价财务分析类型面积单位价格金额住宅部分520003100( 清水 )1.612亿商住部分146003500( 清水 )0.511亿网点部分2300067001.541亿车位部分15300( 共

11、400 个)8万/个0.32亿合计104900 4.036 亿。7欢迎下载精品文档2-2 、住宅部分2-2-1 现有户型情况由于本产品户型面积定位缺少市场论证过程，经市场调研，我公司建议对本项目的产品进行相应的调改，其现有户型如下：千缘·诚品户型配比（现有户型）2#3#4#5#6#合计配比（套）2241m41m5010.1%（一居）（50 套）222套）2套）2套）2套）75 96m93m75m（2175m（2575m（2575m（ 2142.4%（两居）（25 套）2套）2套）2套）220996m（2196m（2596m（2596m（ 21套）2222套）2套）2套）114 137

12、m116m114m（21 套）114m（25114m（ 25114m（ 2142.4%（三居）（25 套）22套）2套）2209137m（21 套）137m（25137m（ 25137m（ 21套）22160m160m255.1%（四居）（25 套）总户数125 套84 套100 套100 套84 套4932-2-2 、调改依据2一、 从目前市场销售来看，小户型非常看好，如青年居易 项目，户型面积从20 53m，供应量高达 1000 余户，销售率高达80%，虽此项目属于多层项目，未被列入高层样本中，但如此高的销售率，充分反映了市场的需求状况。二、据本次的调查结果显示，拦访调查者需求面积户型26

13、0m以上为 60%，以下为 40%，地产2同行认为面积户型60m以上为 57%，以下为 43%，进一步说明了市场的需求状况与预测一致。8欢迎下载精品文档2-2-3 、综合性分析一、本项目最大的竞争对手是位于其西侧的东环国际花园，该项目具有一定的品牌优势，并且其户型设计也比我们项目占有优势。二、在我们所认为的目标客户群中，小户型的需求者对高层住宅的抗性较弱。三、通过本公司对二手房市场的调查分析，得知小户型的总价款较二手房稍低，能够分流一部分二手房的客户。四、本项目周边的多层住宅中主力面积为90 120 之间，高层小户型在房地产的市场中具有一定的差异性。五、从资金收益来看，调改后的小户型单价可小浮

14、上扬， 可由原来的 3200 元/ 调至为 3500 元/ 左右。根据上述依据建议对本项目的户型进行调改，调改方向为以 增加小户型为主 ，同时保留部分朝向较好的大户型 ，调改后的户型与本项目的主要竞争对手（东环国际花园）形成差异化竞争，同更加符合市场需求 。2-2-4 、调改后户型配比建议调改的具体方案如下：2 2、 3、 6 号楼调整为小户型为主，将其东侧两套户型（合计约200m）调改成四套小户型，保留南侧、西侧朝向较好的中、大户型； 4、 5 号楼位于园区中央，其景观好、相对较安静，因此可以保持不动，在日后的销售过程中，有一部分要求户型功能齐全的购买者（相对数量较少）将会成为此类户型的购买

15、群体。9欢迎下载调改后户型面积（仅作为参照使用，调改时根据工程实际情况调改）精品文档按此户型面积重新分隔之后，北侧户型面积相对较小，降低了总房款，南侧面积相对较大，由于其单价较高，增加了销售。2-2-5调改后的户型配比如下：千缘·诚品户型配比（调改小户型后）2#3#4#5#6#合计配比（套）2套）30m（ 252套）2套）22套）30m（ 2130m（ 2141 70m41m（ 502套）2套）29348.7%（一居）2套）50m（ 4250m（ 4250m（ 252套）2套）2套）700m（ 21700m（ 2170m（ 2522套）2套）75 96m2套）75m（2575m（ 2

16、52套）14223.5%（两居）75m（ 212套）2套）75m（ 2196m（2596m（ 2522套）2套）114 137m2套）114m（25114m（252套）14223.5%（三居）137m（ 212套）2套）137m（ 21137m（25137m（252160m2（四居）160m254.2%（25套）总户数150 套126 套100 套100 套126 套602东环国际花园户型配比1#2#3#4#5#6#合计配（套）比242.5m242.5m2308%95m 以下（16 套）（16套）22100.9m263.3m2（ 15 套）63105m100.9m97.1m2（48 套）110

17、30%（两居）（16 套）（16套）99.5m2（ 15 套）22119.1m2124.9m2（18 套）124.9m2（ 18 套）2105 133m119.1m2套)2套)128.4m（ 17 套）218449%（三居）（16 套）（16套）106.2m (9106.2m (9133.3m2（ 30 套）113.1m（ 15 套）125.3m2(18 套 )125.3m2(18 套)2套）2140m（ 17140 151m2套）5113%（四居）150m（ 172套）151m（ 17总户数48 套48 套45 套45 套98 套93 套377。10欢迎下载精品文档小结： 调改后的户型中，本

18、项目一居室小户型计304 套，明显多于东环国际花园小户型30 套，两居室和三居室户型面积相对较集中，总房款相对较低，会形成房款总价的差异。 调改后的小户型大大化解了纯朝北户型的面积（调改前面积为2100 m，调改后户型面积约为 50 m2），纯朝北的小户型在价格和销控方面进行相应的调整即可化解其销售问题。2-3商住部分商住部分为 1#楼，其户型建议保持原有户型。交屋标准以清水房为主，每层可分割的多元组合销售。建议招商方向为： 铁百商圈、太原街商圈的经营业主、专业市场（家具、食品、汽配等）现有业主、相关（金融、房产等）中介机构、律师事务所、会计师事务所、装修公司、咨询机构、金融机构、外地驻沈办事

19、处 。2-4底商部分2本项目的底商部分为三层，商业网点面积较大，从目前的市场需求状况来看，200m 左右的底商以其面积相对较小，总价款较低，而符合市场的需求。本项目的网点面积过大（多为400 m2 以上），寻找实力型买家很难，建议从以下两个方面着手：方向一：以地段优势吸引大的买家购买（如商业百货、建材专营商、通讯公司、汽车销售、美容公司等）。如大买家来此经营，必然会吸引一些投资型客户。方向二：将底商三层打通， 作为特色商业街区对外招商， 采用外扶梯的方式可以从户外直接通往商业街区（精品走廊），一、二两层保持原有规划不变，按每跨分割成中、小型临街门市对外发售，合理规划商业街区业态组成， 商业街区

20、为本项目带来丰厚利润的同时也增加楼盘的卖点。11欢迎下载精品文档三、户型调整后目标群体描述此次市场调查结果显示市场的需求状况，从根据此次调研结果推断其客户特征如下：3-1各年龄段需求的户型情况120107100898066586160m2以下605160m2以上4029 303339222015024岁以下2429岁3034岁3539岁4044岁45岁以上60m2以下29665833221560m2以上30511078961393-2 需求 60 平方米以下客户职业特征（综合）其他经商17%22%外企职员公务员经商4%7%公务员国企职员私企职员国企职员外企职员其他8%私企职员42%。12欢迎下载精品文档3-3 需求 60 平方米以上客户职业特征（综合）其他11%外企职员经商经商4%45%公务员国企职员私企职私企职外企职员27%公务员其他国企职员7%6%3-4 目标客户居住区域（综合）16%3