按揭额度申请-新世纪星城三期

1、招商银行东莞分行 按揭额度尽职调查报告 按揭额度尽职调查报告申报行部星城支行客户经理邓锦添电 话23362008发 展 商东莞市新世纪房地产开发有限公司按揭楼盘新世纪星城三期楼盘位置东莞市东城区五环路与学前新街之间地块额度金额个人住房14000万元；商业用房4100万元；车位额度4600万元。成数期限个人住房最高7成，最长30年；商业用房最高5成 最长10年；车位最高8成，最长10年担保方式发展商承担连带担保责任至办妥商品房正式抵押登记并将他项权利证明交由我行保管为止取得日期20080104、20080103、20080103土地使用证编号东府国用（1993）第特136-3号、东府国用（200

2、5）第特532-4号、东府国用（2008）第特5 号取得日期20070821建设用地规划许可证编号200722031取得日期20081009建设工程规划许可证编号建字第A2008176号、建字第A2008178号、建字第A2008177号取得日期20090630建筑工程施工许可证编号4419002009063000301、4419002009063000101、4419002009063000201取得日期商品房预售许可证编号 机构代码74082155-X贷款卡号4411010000056491成立时间20070705经营期限2007年07月05日至长期开户银行账号户名东莞市新世纪房地产开发有

3、限公司办公地址东莞市东城区旗峰路288号新世纪豪园27号楼新世纪大厦三层B单元第一部分 信贷调查过程记录l 新户要详述建立客户关系的来龙去脉；l 列出主要信贷调查程序。新世纪星城三期（单身公寓）是由东莞市新世纪房地产开发有限公司投资开发，我行姚江涛行长助理多次与该公司的张总等洽谈合作事宜，并且对新世纪星城·单身公寓项目多次实地作了认真的调查研究。第二部分 发展商情况调查l 发展商注册登记情况和股权结构、组织结构l 发展商信用状况：说明有没有拖欠银行贷款等不良记录发展商名称：东莞市新世纪房地产开发有限公司成立日期： 2007年07月05日注册资金： 人民币壹亿元目前股东构成如下：股东名

4、称 出资额 出资比例张应旋 4,500,000.00元人民币 4.5%黎庆恺 5,500,000.00元人民币 5.5%梁志红 90,000,000.00元人民币 90%法定代表人：张应旋1、新世纪星城位于东莞市东城区温塘管理区，紧邻五环路和莞樟路，交通十分便利。项目总建筑面积超过92万平米，规划有住宅、写字楼及大型商场、幼儿园、高档会所等配套设施。整个小区以东南业风情为蓝本，规划有17万平方米园林景观，将湖泊、园林、景观及建筑小品进行巧妙的布局，实现建筑与自然的和谐统一。新世纪星城三期G地块总建筑面积约11万平方米，由单身公寓、商业会所及幼儿园三栋楼组成。与一二期小区仅一路之隔，公寓业主除了

5、可以享受大园林美景外，还可以享受隔壁商业会所带来的购物乐趣和运动后的全新感觉。此外，公寓被幼儿园、东城初级中学和东城中心小学所围绕，浓厚的文化氛围将不断提升自我品味。本次产品面积主要介于50-52平方米，层高约3.3米、阳台和客厅开间分别为2.4米和4.2米，给人无比阔绰、舒适享受。2、新世纪星城三期的公寓价格测评，2010年1季度东莞市出现供不应求状态，成交价格创历史最高，达到6792元/平方米，考虑到国家宏观调控的影响因素，本项目均价初步定为6500元/平方米。车位定位，根据项目开发公司开发新世纪星城的销售经验以及市场调查，本项目定价为12万元/个。商业售价定位，本项目是一个时尚、高端的公

6、寓，商业是公寓不可缺少的一部分，其服务对象是公寓的居住的白领、精英、单身贵族等居民。而这部分群体追求舒适、时尚的生活，因此商业将来有很好的发展。在此基础上再参考以前销售经验及市场商业售价水平，本项目商业部分平均售价为20000元/平方米。 第三部分 楼宇基本情况l 项目产权、批文落实情况l 楼宇地理位置、周边环境配套、户型结构、定价和目标业主、销售策划及实施情况，可附区域地图、楼盘模型照片、楼盘现场照片、户型宣传资料l 销售定价预测、销售收入预测、按揭量测算一、新世纪星城三期项目已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证，该项目由东莞市新世纪房地产开发有限公司开发，开发用

7、途为商住用房，国有土地使用证文号分别为：东府国用1993第特136-3号、东府国用（2005）第特532-4号、东府国用（2008）第特5号。工程设计单位为：五洲工程设计研究院；施工单位为：广东兆达建筑工程有限公司；监理单位为：东莞市鸿业工程建设监理有限公司。二、新世纪星城三期项目占地面积23861.50平方米，由于实际建设规划的需要，规划用地面积为23861.50平方米，建筑工程施工总面积为114799.45平方米，其中包括1幢5层商业楼面积约为37662.3平方米，首层商铺建筑面积约为7261.6平方米，以及一层地下室面积为11308.2平方米，1幢3层幼儿园5158.2平方米，一幢25层

8、单身公寓53409.1平方米，其中地下室面积为9358.2平方米，容积率为1.83，项目总投资约为1.257亿元，预计销售收入为3.75亿元。 由于工程的实际施工需要，以及物料人工成本的增加，所以项目实际建筑面积与工程投资与可行性报告存在一定的差异。新世纪星城单身公寓项目整个工程的时间安排从2010年1月开始至2013年5月份止，历时约3年的时间。通过查询东莞新世纪房地产开发有限公司的征信报告，企业当前的没有贷款。该项目启动资金为12574万元，全部由东莞市新世纪房地产开发有限公司自筹解决。三、销售及按揭量测算：1、商铺预测销售价格：约20000元/平方米；商铺按揭额度=7261.6×

9、;20000元/×按揭成数50%×我行占按揭市场份额80%×70%客户选择银行按揭4100万元；2、住宅楼预测销售价格：约6500元/平方米；住房按揭额度= 56232.1×6500元/×按揭成数70%×70%客户选择银行按揭×我行占按揭市场份额80%14000万元；3、车位预测销售价格12万/个,车位总面积11308.2平方，每个车位约为13平方/个。车位按揭额度=（11308.2/13）个×12万/个×按揭成数80%×70%客户选择银行按揭×我行占按揭市场份额80%4600万综上所

10、述，故申请按揭额度为：商铺4100万元，住宅楼14000万元，车位额度4600万，总额度合计约为2.27亿元。第四部分 财务分析l 财务基本状况及相关财务参数l 财务说明东莞市新世纪房地产开发有限公司基本财务状况一览表 单位：元项目2010年12月2011年12月流动资产： 货币资金310,113,649.71240,238,282.85结算中心存款 应收票据 短期投资 应收账款19,497,262.0016,004,133.00 预付帐款122,905,259.94237,167,856.71 应收利息 应收股利 其它应收款358,943,774.6632,849,186.60 存货2,95

11、2,169,366.352,818,344,545.12 待摊费用 存出保证金 一年内到期的长期债权投资 其他流动资产流动资产合计3,763,629,312.663,344,604,004.28长期投资： 长期投资238,659,700.00292,559,700.00固定资产： 固定资产原价67,409,141.7968,038,242.81 减：累计折旧23,083,675.5426,787,058.68 固定资产净值44,325,466.2541,251,184.13 在建工程3,863,388.553,863,388.55固定资产合计无形及递延资产： 无形资产 递延资产1,234,09

12、1.27 长期待摊费用无形及递延资产合计288,082,646.07337,674,272.68资产总计4,051,711,958.733,682,278,276.96流动负债： 短期借款30,000,000.00 结算中心借款 应付票据 应付账款430,024,500.87481,719,378.29 预收帐款780,804,270.15897,712,840.15 其它应付款886,014,917.97792,611,414.01 应付工资1,030,422.671,172,120.00 应付福利费17,007.0017,007.00 应付税金71,046.18-34,519,777.73

13、 其他应交款 预提费用 担保赔偿准备 一年内到期的长期负债 其他流动负债流动负债合计2,097,970,049.712,137,677,350.69长期负债： 长期借款693,000,000.00250,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 其他长期负债 长期责任准备长期负债合计00负债合计2,790,675,359.712,387,677,350.69所有者权益： 实收资本100,000,000.00100,000,000.00 资本公积368,948,541.04368,948,541.04 担保扶持基金 盈余公积2,075,696.442,075,696.44 未分配利

14、润645,159,263.74677,798,136.91 一般风险准备所有者权益合计1,261,036,599.021,294,600,926.27负债及所有者权益4,051,711,958.733,682,278,276.96资产负债率55.74%63.91%流动比1.791.56由于当前新世纪星城三期还未实际对外销售，财务报表中显示的数据主要是工程前期的投入，土地款、工程款和公司的内部转帐等，具体的营业利润还未显示出来。第五部分 风险分析及结论l 给予按揭额度的收益分析及风险保障措施l 明确的建议：额度、成数、期限、担保条件一、 收益预测1、存贷款收益。办理该楼盘的住房按揭贷款将为我行带

15、来可观的存款收益和贷款利息收益。2、结算业务收益和中间业务收益。该楼盘客户在办理我行结算业务和中间业务过程中，也将为我行带来较好的收益。3、提高我行在东莞本地市场的影响力，进一步打造我行“精品银行”的形象，并借此次合作进一步深化我行“高端客户策略”，逐步形成我行在住房按揭贷款业务上的“品牌效应”，有利于我行个人资产业务在东莞长期稳定的发展。4、进一步加深我行与优质开发商客户的合作关系，并且由于楼盘的定位主要是集中于中高端工薪阶层，可以为我行带来一批优质的客户。二、 风险分析风险点：1、 国家按揭政策的新变动，对市场购买力度有较大的影响。2、 客户个人的信用风险。3、 签约审批通过后放款。风险控

16、制：1、我行在具体开办业务的过程中，严格审查申请人资信状况，防止假按揭。2、在选择贷款客户过程中，对于购房人的工作情况、资产状况和信用程度做严谨细致的调查分析，筛选出较好的客户。只要我们注意对客户类别辨别分析，贷款风险可以得到很好的控制。3、贷款发放后，建立贷后跟踪监控机制，定期对贷款的归还情况、贷款逾期原因、贷款催收情况进行监控；通过较完善的贷后管理工作，及时发现问题，及时处理问题，确保贷款资金的安全回收。4、及时跟进开发商的销售情况，定期调查财务状况及还贷情况，建立完善的叫停机制。综上所述，建议：同意给予东莞新世纪星城三期提供按揭额度22700万元，其中提供住房额度14000万元，最高7成

17、，最长30年；商用房额度4100万元，最高5成，最长10年。贷款金额最高5成，最长10年。车位额度4600万，最高8成，最长10年。担保方式为按揭房屋抵押担保和由东莞市新世纪房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，担保期限自我行与借款人签订借款合同之日起，至借款人办妥商品房预抵押登记。新世纪星城第一、二期为东莞市新世纪房地产开发有限公司开发，开发面积超过10万平方，符合开发面积超过10万平方，没有一房多售、逾期等情况，采用签约放款模式，无需首批须办妥预抵押登记后才放款，并不收取保证金。如在保证期间内出现借款人连续三期或累积六期未偿还贷款本息的，我行有权要求发展商履行担保责任。放款前提条件为：1、借款人已向发展商缴足首期款；2、落实申请人提供阶段性连带责任保证担保；3、法律文件等按揭资料齐全；4、贷款已经