承德房地产供求状况分析论文改-副本

1、学院毕业论文论文题目：承德房地产供求状况分析 作 者：指导教师：所在系部：专 业: 年级班级：13级1班 完成时间：2015年6月30日郑重声明本人的毕业论文是在指导教师 的指导下独立撰写完成的。如有剽窃、抄袭、造假等违反学术道德、学术规范和侵权的行为，本人愿意承担由此产生的各种后果，直至法律责任，并愿意通过网络接受公众的监督。特此郑重声明。毕业论文作者：2015年6月30日目 录标题·················

2、3;·················································

3、3;· 1中文摘要···············································

4、3;················· 4前言································

5、····································· 41承德房地产市场现状···········

6、··········································· 4 2商品房市场供给状况·····

7、;················································· 5 2.

8、1供给环境分析·················································

9、;······· 52.2影响因素·········································&#

10、183;·················· 53商品房市场需求状况·····························&#

11、183;························ 6 3.1需求分析·······················

12、3;···································· 63.2影响因素············&

13、#183;··············································· 64供给与需求的矛盾&#

14、183;·················································&#

15、183;····· 7 5解决矛盾···········································

16、····················· 8结论····························&#

17、183;········································ 8参考文献········&#

18、183;·················································&#

19、183;······ 8致谢··········································

20、3;·························· 9 承德房地产供求状况分析摘 要 由于承德市规划三年大变样，老城区南迁，直接带动开发区经济发展，针对老城区客户，在开发区置业是首选。人口目前增长速度不明显，购买力不足，但由于老城区南迁，购房人数较多，目前房地产发展速度高于平常。承德人均GDP达到21988.4元合3402美元，正处

21、于快速发展阶段，目前房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量增幅较大。但供给和需求之间存在着一定矛盾，所以本文将对承德房地产市场进行剖析，并针对两者之间的矛盾提出解决的方案和应对措施。关键词 房地产 供求 市场前言伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少问题没有解决好。1承德房地产市场现状房地产调控政策层层加码，调控力度步步加强，严厉的

22、限购、限贷、限价政策影响着全国市场结构，虽然政府近期出台的限购城市名单中未提及到承德，但随着市场的调控，我市许多房地产开发商放缓了开发步伐，在商品房营销上也开始收缩战线，等待市场的进一步明朗。土地市场方面，近期成交的部分地块土地价格超过了本市往期最高价格，导致“地王”重新诞生。查阅相关资料后发现（应该是根据某统计资料），因目前承德整体规划为建设“国际旅游城市”，因此老城区内土地审批较少，基本处于“只拆不建”的现状。城市整体规划为“南扩、西进、北延、中疏”。老城区的“中疏”现象明显。新建住宅项目均向新区和双滦区转移。截止到2014年年底，全市在建项目的一期已基本销售完毕，目前处于一期售罄、二期已

23、开盘的阶段。老城区的较好地段项目，普通住宅由2010年每平米6500元到2014年底为止涨至每平米8000元；别墅也由2010年每平米10000元涨至每平米12000元。由于受城市整体规划影响，新区房价涨幅较大，由2011年的每平米3600元涨至每平米5000元。老城区商业性用房从2011年每平米7000元涨至17000元每平米。新区商业性用房从6000元涨至15000元每平米。2商品房市场供给状况2.1供给环境分析2.1.1中心城区的供给情况承德市中心城区（双桥区）内楼盘价格较高，多数在500010000元/，由于政府规划，在市区内（老城区）不再批住宅用地，导致该区域内供应量不足，从而是房源

24、紧张，销售情况较好。2.1.2新城区的供给情况新区（南区）价格较低，大多为期房销售，价格在43005500元/，该区域现为政府重点开发区域，政府部门正在往该区域迁移，逐渐形成新的CBD，将来的发展趋势较好。2.1.3老工业区供给情况老工业区（双滦区）现销售价格在4000-5200元/，随着政府对工业产链的调整，外地投资者的进入，加快了该区域的发展，并且该区域有着稳定的购买人群（承钢等企业）。除了上诉情况外，本地缺乏高品质楼盘，除水榭花都、世纪城等少数高品质楼盘外，大多以中低端产品为主，产品形式单一，规划无新颖，自身配套不完善。2.2影响因素中国政府关于房地产行业的表述为“要切实保障和改善民生，

25、实施更加积极的就业政策，健全社会保障体系，促进社会事业改革发展，做好住房保障和房地产市场调控工作，创新社会治理和公共服务，维护社会稳定。”政府房地产调控政策层层加码，调控力度步步加强，严厉的限购、限贷、限价政策控制着全国市场结构，继续保持稳中求进、改革创新的总体基调。在中国总政策的指导下承德市也出台了一些地方特色政策。由于政府的发展政策直接影响了房价的发展趋势，导致老城区房价急剧上升，寸土如金，开发区武烈河沿岸重大项目发展较快，且由于市政府的迁入，许多行业专家称承德市的重心将向南偏移，形成了南北两极、政治旅游分离的格局。3商品房市场需求状况3.1需求分析从购房能力看，居民购买力及可支配收入的提

26、高，促进消费观念的转变，同时促进需求的增长。近年来，承德市经济迅猛发展，人民收入不断增加、消费观念的转变，居民在基本解决住房问题的情况下，逐步向改善居住条件的高层次需求发展。 从投资角度看，房地产保值、增值功能显著，使得房地产市场仍然成为投资的重要领域，加上承德市城市发展方向，大大刺激了市场的需求。从需求关系看，目前市场需求很大，国民经济快速健康发展，促进了城镇化的进程。根据城市“中疏”的战略思想和人口自然增长速度，预计到2020年，住宅面积需求总量高达800余万平方米。综上所述，住宅市场需求旺盛，特别是向高层次、高品质需求方向发展。从购买者的方向看，中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房

27、，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。从房产的位置来看，毗邻商业街、学校、公园等政府公共设施的房产比较好出售。比如桃李街地段，附近分布着本地的重点小学，初中和高中，并且和本市的商业街相邻。3.2影响因素3.2.1经济环境2014年，全市生产总值达到1272.09亿元，按可比价计算，比上年增长9.3%，增速比全国高1.6个百分点，比全省高1.1个百分点。且承德

28、处于京津唐工业基地边缘，地理位置优越，随着北京、天津人口密度的急剧增加，污染加剧以及自然资源的匮乏，承德很有可能成为京津唐工业区的缓冲地区，借助周边地区进行发展。3.2.2自然环境承德市地处内蒙古高原与华北平原的过渡带，范围介于北纬40°1242°37,东经115°54119°15之间，属温带大陆性季风型山地气候，四季分明，冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本无炎热期。在建筑热工分区上处于严寒地区与寒冷地区分界线上，市民对于冬季采暖十分看重。风向的变化具有明显的季节性，冬季122

29、月以偏北风为主，夏季68月以偏南风为主，春秋两季是这两种气流的转换季节，春季接近夏季情况，秋季则近于冬季。除静风外，年最多风向为西南和西北。年平均风速为1.44.3米/秒。3.3.3交通承德市共有四条高速，境内有101、111、112国道通过，向北可通往内蒙古，向东可达辽宁，西南前往北京，东南则到天津。从北京到承德京承高速只需要2个小时，构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津 承围，承赤，承张）高速公路为核心的综合交通网络。承德本地的有利条件十分有助于房地产的发展，促进产品的升华，房地产行业仍然存在巨大市场。3.3.4政策环境为了支持自住，打击

30、投资，市政府出台了许多政策来干预房地产行业。加大调控力度，稳定房价不力将问责：将房地产调控作为考察执政的重要因素。加快建设住房信息系统：银行与住建部联合，实行第二套认定标准从严，按房不按贷，按家庭认定的原则。差别化信贷政策，实行更为严格的差别化住房信贷政策：增加第二套购房首付比例，实行二套房贷上浮利率。高房价地区三套房停贷：大部分城市停止发放第三套房贷，打击投机行为。提高购房门槛，增加外地人购房难度：部分地区对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。限制购房：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。3.3.5购买人群年龄：35-45岁家庭结构：以三口之家为主客户来源：90%本地客户，包含市区及外县；10%外地客户，北京投资客户