降低土地增值税的最实用办法

1、降低土地增值税的最实用办法2013-12-11 房地产投资融资俱乐部  感谢您关注房地产自媒体联盟成员，房地产投资俱乐部：fdctz888，平台目前有42000名地产投资圈的朋友关注.    精装修房降低土地增值税的筹划逻辑万科2012年年报披露其装修房交付量超过8万套，是业内前所未有的规模。当国内住宅产业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段，装修房已被万科列为住宅产业化战略的三大内容之一了。精装交付既顺应了行业发展趋势，有助于环保和资源节约，同时也有助于降低土地增值税税负，提升企业利润回报水平。万科年报披露，尽管2012年结算净利率为13.08%，较

2、2011年下降1.93个百分点，但是净资产收益率反而提升，（微信平台：地产观察）公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011年提高1.49个百分点，为近十年来最高水平。为什么销售装修房会比销售毛坯房更有利于税负的降低呢？原因是尽管精装修房会同步提高房屋销售单价，增加销售房产环节5%的营业税，但是，由于其在计算土地增值税时，装修成本不但可以全额在税前扣除，而且还可以享受加计扣除20%的优惠，以及作为期间费用计算扣除的基础，相当于增加了30%的成本。因此，将大幅降低土地增值税，增加企业的税后利润。装修房销售税务分析可分为两个部分：第一，装修是否能带来节税效益？第二，装修合同主体应该是房地产开

3、发公司还是装修公司？1.装修是否能带来节税效益？假设某公司某地产项目基本资料如下：土地及建安成本为4000元/平方米，装修成本为2000元/平方米，期间费用为1500元/平方米，当地城市建设维护税为7%，教育费附加为3%。该公司提出了两个方案方案1：销售毛坯房，销售单价为10000元/平方米；方案2：销售装修房，假设装修成本为2000元，销售单价提高为12000元/平方米（装修不赚钱，仅收取成本价），我们对这两个方案的税负和净利润情况计算分析如表1。可以看到，由于方案2比方案1增税额和增值率同步下降，少交了351元的土地增值税，虽然销售净利率下降了8.77%，但税后净利润还是增加了180元，增

4、长了9.5%。假设增加2000元装修成本的同时，销售价格因此提升了3000元，计算分析见表2。可以看到，方案3比方案1土地增值税少交了44元，由于销售收入净增加了1000元，税后净利润随之提高了659元，提高了34.65%，同时销售净利率也随之增长了3.58%。2.装修合同主体应该是开发商还是装修公司？对于装修合同主体的选择，有很多房地产企业纳税人会有困惑，小业主是与房地产开发商签订一份含精装修的销售合同，还是分开签两份合同，即与房地产开发公司、装修公司分别签订房产销售合同和装修合同？很多人认为应该签两份合同，原因是，如分开签两份合同，则与装修公司签订的装修合同则可以少交2.2%（5.5%-3

5、.3%）的营业税。但实际上，这会犯小小的错误。我们考虑两种装修合同签订模式：模式一是业主作为支付主体，装修公司与业主直接签订合同，由业主单独支付装修费；模式二是开发商作为支付主体，装修公司与开发商签订合约，装修款进入开发商成本，开发商提供带装修房并在毛坯房基础上另外向业主收取装修费，即装修款同时等额纳入开发收入和开发成本中。两种模式下，开发商税收负担一致还是会有不同？单纯只考虑流转税是有道理的，但如果将所有税负进行通盘考虑的话，则模式二整体节税效果优于模式一。为了更好地说明两种模式下开发商税收负担变化，现假设装修公司未来收取开发商的装修款为100单位，即加大开发成本100单位，开发商等额加大1

6、00单位销售收入。（微信平台：地产观察）有人可能会产生疑问，为什么等额增加而不是将收入进一步增加呢？开发商增加装修销售额的效益在问题一中已经论述，为了说明不同主体下税负分析，因此只考虑平价收取装修收入。对于模式一而言，在开发商账面上未发生变化，而对于选择模式二来说，则由此增加营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，另外，土地增值税和企业所得税变化如表3（仍按上述案例设计，前后适用土地增值税税率不变，均为30%）。模式二与模式一相比可节税3.86%。考虑到土地增值税是超额累进制，如果处于临界点边缘，增加装修成本后由于基数加大，由此进一步引起适用增值税率发生变动，特别是普通住宅，处于20%免税临界点附近时，则节税效果就会明显得多，有兴趣的朋友可以结合本文思路自行测试。另外，在模式一下，