几类房地产融资方式的比较_百度文库

1、房地产信托融资模式基于融资过程中形成产权关系及现实的运用,房地产融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托、私募基金等五种模式。(一贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。投资者(委托人信托投资公司(受托人开发商(项目公司 (1信托资金(4信托收益及本金(2信托贷款(3支付利息偿还本

2、金资产抵押股权质押第三方担保2、特点及优势对公司(项目要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全自有资本金达到35%二级以上开发资质项目盈利能力强资产抵押(土地、房产等不动产,抵押率一般在50%左右、股权质押、第三方担保、设置独立账户偿还贷款本金融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果,从几千万到几亿不等以1-2年居多,最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率,目前在6%-10%居多。优势:融资期限比较灵活(二股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式(收购

3、股权或增资扩股向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限(如两年后溢价回购信托投资公司持有的股权。投资者(受托人信托投资公司(委托人开发商(项目公司 (1信托资金(4信托收益及本金(3溢价股权回购股权质押第三方担保(2收购股权或增资扩股2、特点及优势对公司(项目要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强向(项目公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保溢价股权回购融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及双方的谈判结果以1-2年居多,最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率,目前在6%-10%居多。股权性质优势该等股权性质

4、类似于优先股,对公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能有建议权、知情权、监督权等(1能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;(2其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。(三混合型信托融资模式(夹层融资型债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。(四财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将其持有的房产信托给信托公司,形成

5、优先受益权和劣后受益权,并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿,则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。投资者(委托人信托投资公司(受托人开发商(委托人(2信托资金(4信托收益及本金(1信托财产(3优先受益权收入优先受益权溢价回购优先受益权2、特点及优势对信托财产要求要求风险控制机制退出方式(1业已建成,产权清晰,证件齐全;(2能产生稳定的现金流,如商场、写字楼、酒店等租赁型物业(1通常设置一般受益权和优先受益权,分别由开发商和投资者(信托计划持有;信托到期

6、后如投资者优先受益权未得到足额清偿,则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿;(2回购承诺及第三方担保开发商溢价受益权回购融资金额融资期限融资成本视信托财产的评以1-2年居多,最近也出现了5一般高于同期银行法定估价值,一般在其评估价值的50%左右年期甚至更长期限的信托计划贷款利率,目前在6%-10%居多。优势(1在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。(2在条件成熟的情况下,可以过度到标准的REITs产品。(五房地产私募基金模式所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。把房地产市场划分为不同的价值链,房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域:既可以直接投资于好的房地产项目,又可以对房地产企业进行股权投资;既可以进行全程投资,又可以进行阶段性投资;既可以对项目进行整体收购,又可以进行杠杆收购;既可以对银行的坏帐进行整合变现,又可以介入二手房交易市场;在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资,保证资金的安全性和流动性。地产基金的特点及优势收益率波动小,回报较稳定;比直接投资地产能更加便利的进行投资,比