房地产调整下的企业风险分析

1、房地产调整下的企业风险分析 诸多企业纷纷加大房地产投资10年来，中国房地产持续疯狂，房价持续上涨。直至2007年9月27日，央行、银监会联手出台“二套房贷政策”，规定居民购买第二套房及以上住房（家庭人均居住面积低于当地平均居住面积者购买第二套改善性住房除外）者，贷款首付不低于40%、利率不低于基准利率的110%，多年来具有调控耐药性、调控不见成效的房价终于开始逆转向下，房地产市场步入调整通道。然而，到了2008年，美国发生了次贷危机，并引发世界金融危机，进而衍生为经济危机，对中国的宏观经济形势形成了严峻挑战。为了应对金融危机，确保经济增长，中国政府启动了有史以来最大规模的刺激经济计划，大量投放

2、货币，大规模增加信贷资金，市场流动性泛滥，通货膨胀预期高涨，资产泡沫迅速膨胀。对房地产业，政府进行大规模救市，鼓励房地产投资和消费，房地产投资回报预期加速攀升。在一系列政策、诸多因素的作用下，2009年，房价以超过2007年的水平再次非正常地疯狂上涨，房地产等资产泡沫进一步加速膨胀，房地产投资回报预期迅速加速攀升。而另一方面，由于发生了世界金融危机，全球经济衰退，出口经济大幅度萎缩，并进一步传导至实体经济，几乎整个实体企业的投资利润（预期）都在下降。在这种形势下，各路资金纷纷投奔房地产市场，不但开发商扩大投资，那些本不在房地产行业内的其他实体企业也纷纷转行进入房地产业，或增加投资拓展产业领域至

3、房地产业，或购买土地投资房地产开发，或通过资本渠道注资房地产开发投资，甚至直接购房炒房。房地产迎来史上最严厉调控正因2009年成为了房地产市场史上最疯狂的一年，房价疯狂上涨，房地产泡沫严重，资产泡沫加速膨胀，通货膨胀预期高涨，再加上迪拜发生债务危机，迪拜房地产泡沫破灭和世界性主权债务危机预期等给了中国以警示，因此，2009年12月14日，中央政府正式启动了新一轮房地产调控，相继使用了财税、金融、土地、行政等调控手段，密集出台了系列调控政策。然而，在金融调控力度不大、此前泡沫过大、过去一直以来房地产调控不见成效的经验和许多人认定中国房价只涨不跌的预期等因素作用下，3月份全国房价再创新高。4月14

4、日，国家统计局发布数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，市场形势再次变得严峻。房价地价逆调控而继续疯狂上涨形势，使房地产调控再次面临可能难见效果的窘况，于是，中央政府便继续出台政策，深化房地产调控。4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议决定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内

5、采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。会议并首次提及加快研究制定合理引导千人住房消费的税收政策。4月17日，国务院办公厅发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，俗称“新国十条”），针对4月14日的国务院常务会议精神，出台具体政策部署，对“新国四条”进一步的细化、完善，打击投资投机购房，遏制房价上涨。可以说，房地产市场迎来了史上最严厉的调控。如果开征个人住房消费税，央行再加息，那么，房地产市场还将迎来继续深化调控，甚至是更严厉、更具杀伤力的调控。如不出意外，房地产必将重回调整通道，过度的投资投机行为将被有效抑制，一度疯狂上涨、目前高高在上的房价必将回调

6、下降。企业面临诸多风险一旦房地产重回调整周期，房价向下回调，那么，尽管一些企业可能在短期内获得了高额利润回报，但不少原本不在房地产业而新进入房地产业的企业，往往由于缺乏投资房地产业的经验、人才和进入房地产业时间短的迟到效应，高价购买了土地而未来得及开发，则意味着正面临巨大的风险。此外，可能还将要继续面临更多的风险。首先，由于房地产业关联于50多个产业，当房地产市场步入调整，诸多实体产业中各大产业必然或多或少地受到影响，一些企业可能做出了不理性的关联决策，则将面临痛苦调整的难题。而事实上，一旦企业调整重大决策，往往会牵涉到资金计划、产业布局、资源采购、人力资本布局等诸多方面，对企业的影响可能不小

7、。其次，那些后来大规模投资进入房地产开发、高价购买了土地而未来得及开发的企业，一方面可能难以延续房地产开发，另一方面因房价地价（或其预期）可能下降而难以原价卖出高价买入的土地，如果降价卖出土地则意味着直接亏损，如果继续开发则可能面临房屋难以卖出或卖价不高而造成亏损。而且，如果那些高价购买的土地既不开发又不能卖出，就可能造成违反土地政策的闲置土地或被动囤地，超过政策规定的时间则可能面临被无偿收回或被罚款、征收土地增值金的风险。第三，尽管房地产市场已经开始降温，但由于房地产泡沫加大，再加上其他资产泡沫膨胀，通货膨胀压力增大，房地产调控还将深化，甚至央行继续回收过剩的流动性，可能多次上调存款准备金率

8、，收紧金融政策，紧缩银根。这样，一些企业的资金链将趋于紧张。尤其此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的企业，则可能面临贫血的威胁。第四，为了深化房地产调控，尤其是打击通货膨胀、资产泡沫，央行迟早会加息。一旦央行加息，则意味着信贷等企业借贷资金成本上升，必将增加企业生产经营成本。对那些此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的企业而言，则意味着将为此前投资，或购买土地或购买房屋，增加持有的资金成本。第五，从诸多迹象来看，物业税迟早要开征。如今，由于房地产持续高热、房价持续疯涨，在中央政府启动新一轮房地产调控的当今，开征物业税或准物业税的可能性大增。4月14日的

9、国务院常务会议明确提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，4月17日国务院办公厅发布的“新国十条”也明确，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。这就意味着，税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段，政府通过在房地产的交易、保有环节开征房地产税，很可能将成为下一步调控房地产的利器。开征个人住房消费税，实质是在住宅保有环节征收税费，可以看作是全面开征征税对象包括房屋和土地的物业税的先兆或铺垫。4月22日，经济观察报报道称，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后。物业税试点原则上将采

10、用累进制，即按照户型从小到大累进增加税收。持有户型较小的住房的人相应缴纳的税收也较少，而大户型商品房持有者将缴纳较高额的税收。在四地试点后，物业税将向全国范围内推广。将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。由此看来，开征物业税或准物业税（将征税对象扩大到个人住宅或开征保有税或房地产特别消费税等）正逐渐成为现实，很可能即将开征。而且，无论是开征准物业税，或是率先在庆、深圳、北京、上海试点开征物业税，都意味着在不远将来将在全国范围开征真正的物业税。一旦在全国范围内全面开征真正的物业税，基于公平税负、普适性原则，只要是属于政策或法律规定范围内的房屋或土地，都将按照对应的税率被征税。那些大量持有房屋和土地等不动产的企业，也将按照政策或法律规定被征物业税，从而导致其经营成