公共法律服务产品之小区物管建设与维护

1、公共法律服务产品之小区物业管理建设与维护法律服务方案1、 服务对象(1)尚未形成规范物业管理的小区；(2)新开发楼盘的开发商；(3)未能有效召开业主大会的小区；(4)未能依法成立业主委员会的小区；(5)业主与物业公司间矛盾频发的小区；(6)市、区人民政府物业管理行政主管部门；(7)乡镇人民政府，各街道办及社区居委会、村委会。2、 现状及可行性分析进入二十一世纪以来，随着人们物质生活水平的不断提升，人们对居住环境的要求也愈加严格。如果说人们在购买房屋时主要看重开发商的履约能力以及小区楼盘的建设规划布局，那么可以说，房屋购买之后能否达到居住者理想的生活居住状态，主要看房屋在楼盘整体交付后的物业管理

2、水平。因此，对于政府的相关职能部门来讲，加强对物业管理工作的领导与组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入整个城市建设治理工作的总范畴，建立物业管理综合协调和目标责任机制，迫在眉睫！但是，综合我国目前的发展状况来看，物业管理水平与人们日益增长的居住要求之间尚存在大量不可调和的矛盾。这些矛盾着于眼下，各种纠纷乃至诉讼频频而起，长远来看，必然影响我国构筑和谐社会的进程。究其原因，主要表现在以下方面： 1、业主对涉及小区物业管理方面的权利与义务不清楚、不明了。比如，关于物业公司是否有权收取停车费的问题；业主在选聘物业公司过程中以及继续延用开发商选任的前期物业公司过程中享有哪些权利问题；电梯间广告位的权

3、益归属问题，等等。上述问题无一不关乎每位业主切身利益，然而，当出现权利被恶意侵害的情况时，常因业主个体势单力薄，无法及时得到权利救济，或因业主个体采取私力救济，致使矛盾越发激化。 2、缺乏专业化的指导服务。由于缺乏专业化的指导服务，尚有许多小区自成立以来从未召开过业主大会，也谈不上依法成立业主委员会，这些直接导致小区业主不能自已筹建物业服务团队或聘任正规的物业管理公司提供物业管理服务。使部分小区长期处于基本无人管理的状态，使安全、环境、卫生、治安等方面积累大量问题，给小区业主的生活带来不便。甚至，有些小区由于年代久远，有些房屋出现了质量问题，尤其是外墙装饰物剥落等，造成极大的安全隐患。 3、缺

4、乏类似“村规民约”等的小区制度化建设。制度化建设实质上也属于缺乏专业团队协助的一个重要方面。有些小区即使已经成立了自已的业主委员会，也由于缺乏法律指导服务等情况，在签订物业管理合同过程中，存在放弃自身权利，未明确物业管理公司工作范畴等问题，进而导致双方在实际履约过程中纠纷不断，并陷入恶性循环过程等。4、物业服务关系无人理、不会理。当小区业主和物业公司产生矛盾，或者小区业主之间产生纠纷，往往存在希望第三方介入调处的需求，一般常见找社区居委会或者政府、街道办等行政机关出面调停。但由于一般工作人员很难以专业的法律素养将双方的权利义务清晰化、明确化，而往往此类纠纷“积怨已久”、“对错难辩”。造成在矛盾

5、处理过程中，双方关系调处理不清，理更乱的情形比比皆是。5、小区业主常常处于“群龙无首”或者虽然有“首”，但为“首”业主缺乏应有的管理能力。目前，虽然我国已出台多部与物业管理相关的法律法规，比如物权法、物业管理条例等等，用以规范、指导物业管理过程中的各种行为，但由于许多小区存在比如业主个体缺乏专业指导，很难将上述法律法规具体运用于实践需求中去的情况，包括业主遇到有关物业管理问题时，根本无人负责解决处理，致使许多业主在问题无法得到解决的情况下，只能选择群体性地政府信访投诉或以群体性事件的形式吸引媒体的关注，极大地增加了社会的不稳定因素。另外，由于小区物业管理往往涉及到法律层面中大量共有权的行使，但

6、常见有些小区，因为业主个体缺乏抱团行使权利的积极性和推动力，致使许多法律无法直接通过业主群体行为运用于实践。 综上可见，由律师队伍协助小区业主建设与维护小区物业管理，并作为政府、社区居委会及其他各方面力量直接为小区业主提供的一种公共后勤服务产品，其可能带来的正面效果及潜在的辐射影响，不容忽视。主要表现在以下方面：1、有利于从源头杜绝矛盾。通过律师参与组织召集、召开业主大会，制定业主大会议事规则，选举产生业主委员会，拟定并安排业主大会或业主委员会审议通过涉及小区物业管理服务的各项管理规约及议事规则。结合物业管理服务要求，参与协助业主委员会选聘及解聘物业公司。用制度为物业管理服务“保驾护航”，将未

7、来业主与物业公司履约过程中可能产生的问题用制度加以规范。2、有利于协助解决当前物业管理过程中存在的矛盾。比如，对物业公司来讲最棘手往往是业主物业费的缴纳问题，而对于有些业主来讲，不缴纳物业费往往“言之有理”：或者由于邻里之间的纠纷未能得到物业公司的妥善解决，或者由于物业公司的某些不当举措，等等。解决纠纷最根本的途径在于双方权利义务的明确。律师具备天然的语言及法律关系分析的优势，由律师参与矛盾调处，可以起到事半功倍的效果。3、有助于政府相关职能部门制定和落实现代物业服务业扶持政策，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，提高本行政服务区域范围内的物业管理和服务水平。4、有助于我国

8、目前已生效的各项法律规定的落实与具体实施。由于广大业主在具体的物权维护方面缺乏专业指导，致使目前我国虽已制定出台大量的有关物业管理方面的法律规定，但在实际运用过程中出现断层。律师以自己的专业技能可以组织安排业主个体参与到各项法律规定的落实与具体实施中去，也可以通过法制宣讲，提高业主的物权维护意识，使广大业主从以往的被动式接受管理转化为主动式参与管理，使各项法律规定得到有效妥善的施行。 5、律师团队介入指导与协助建设并维护规范化的物业管理具有不可比拟的专业优势。作为具备一定法律从业经验的律师，首先，长期处理各种专项法律事务，使律师具备一定的筹划与组织安排能力，这种能力有助于条理清晰地召集召开业主

9、大会和业主委员会，组织投票表决等各项工作。其次，律师擅长收集并整理业主的各种需求和建议，最终形成文字形式的管理规约。另外，律师由于经常周旋于各种矛盾纠纷处理过程，养成了律师在面对矛盾纠纷时，能够一下抓住双方的争议焦点并形成互为掣肘的对策，为及时有效解决双方争议提供有利的专业保障。三、法律依据 物业管理所涉及的法律问题很多，不同的法律问题适用不同的法律法规。具体有：物业管理条例、江苏省物业管理条例、物权法、民法通则、合同法、价格法、前期物业管理招标投标管理暂行办法、物业服务收费管理办法、业主大会规程、住宅室内装饰装修管理办法、中华人民共和国侵权责任法以及最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律

10、等若干问题的解释、江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见等等。 其中，根据江苏省物业管理条例第三条规定，政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，应当建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。该法律条文为物业管理服务的原则性规定，该规定为律师以专业团队身份介入参与物业管理建设与维护提供了充分的法律依据。 此外，根据物业管理条例第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成业主大会，选举产生业主委员会。”另有江苏省

11、物业管理条例类似规定：“街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。”由上述条文可见，政府相关职能部门对依法建立规范化的小区物业管理，负有法定的职责要求。而建立规范化的物业管理，其根本点在于小区业主物业管理队伍组织架构的搭建和规范化物业管理体系的形成，若能够通过相应的政府采购公共法律服务产品的方式将协助与指导小区业主建成规范化的物业管理纳入惠民政策的范畴，既能节约公务成本支出，又能达到事半功倍的实施效果。 四、服务内容及服务方式

12、 1、协助指导小区业主召开首次全体业主大会，选举产生业主委员会。按照业主大会规程成立首次业主大会筹备组的工作，帮助筹备组完成其职责，协助召开第一次全体业主大会，帮助业主大会完成其职责，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定，并形成业主公约。选举产生业主委员会并帮助其完成职责。规范业主大会的活动，维护业主的合法权益。根据国务院物业管理条例第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政 府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”由此可见，政府各相关职能部门对于各小

13、区业主大会的召集、召开，以及组织选举产生业主委员会负有法律规定的行政义务。而通过专业的律师团队介入协助指导组织相关行为，既有利于相关行为的开展与进行，又能够为政府依法履行行政职能“保驾护航”。2、 协助小区业主制定整个小区的管理规约及议事规则。业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或管理规约等形式，以实名方式参加业主自治活动，行使业主权利，履行业主义务。根据相关法律规定，业主至少应当共同对以下事项产生有效决议，包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定与修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）改建、重建建筑物及其附属

14、设施；等等。上述事项能否在事实上形成决议，如果可以通过专业的律师团队介入，从起草决议入手，到协助投票表决，对决议的有效制定与施行可起到关键性的作用。3、 协助规范与评估小区物业管理行为。律师团队可以接受政府相关职能部门的委托，参与小区物业管理区域划分，规范业主自治行为，对物业管理项目协助交接和查验，组织进行物业项目招投标工作，协助委托第三方价格评估机构对本小区内的物业服务费用进行评估测算，参与制定小区物业服务标准，对整体物业服务质量水平进行评价考量，等等。4、协助小区业主实现自我管理服务。律师团队可接受经授权的小区业主委员会委托，协助小区进行自我管理服务。有些小区为节约全体业主的物业管理费用支

15、出，未将全部物业管理服务委托物业公司提供，针对此类小区的特殊需求，律师团队可以协助业主委员会对小区进行日常管理，帮助建立其建立物业费收支的台帐管理，及时公示物业费收支情况，以及帮助拟定治安保洁等外包服务协议，5、小区业主若选择物业服务企业管理，帮助小区业主选聘物业服务企业。参照前期物业管理招标投标管理暂行办法帮助业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，保护招投标双方的合法权益。协助业主委员会办理物业服务企业之间的承接验收手续，协助接受建设单位应当向物业服务企业移交的相关物业管理资料。协助业主委员会审核并签订物业服务合同等等。6、宣传物业服务收费管理办法等法律法规，解决物业

16、管理费收费难的现象。业主与物业时常发生物业管理收费纠纷，虽然标的额一般较小，但是往往无法和解，只得通过诉讼方式解决，即扩大了损失，也无法使双方均服判息讼。通过律师团队宣传物业服务收费管理办法等法律法规，使双方通过理清法律关系，重新认知矛盾根源，同时告知双方诉讼风险。从根本上解决物业管理收费问题。7、协助老旧住宅小区建成规范化的物业管理服务。对交付时间较长、配套设施不齐全或者破损，原房屋产权单位或者售房开发商因客观原因未能实施物业管理的老旧住宅小区，由律师团队接受业主委托，介入配合政府的环境综合整治与更新改造工作。针对老旧小区物业老化导致的安全隐患，老旧小区有住宅专项维修基金的，协助小区业主依法

17、合理使用住宅维修基金。没有住宅专项维修基金的，根据预算方案，在取得政府适当财政支持的前提下，通过业主大会决议方式筹集住宅专项维修基金。以达到进一步完善小区各项配套服务设施，改善小区业主居住环境，帮助其尽早建成规范化的物业管理服务。 8、监督物业服务企业照章办事，维护业主利益。根据物业管理条例、江苏省物业管理条例、物权法、民法通则、合同法等法律法规，监督物业服务企业的管理工作，避免物业服务企业侵害业主利益。可由律师团队参与对物业服务企业的履约情况进行监督及评估，评估工作至少每年一次，评估结果应当向广大业主公示。必要情况时，律师团队协助选任会计师事务所等专业中介服务机构参与对物业服务企业物业费资金

18、管理账户的监管。已聘请的物业服务企业物业服务费收费超出政府指导价格最高收费标准的，律师团队有权根据业主委员会的委托向市价格行政主管部门申请重新核定，并协助业主委员会按核定标准就物业管理服务公开招投标。9、 协助调处业主与业主之间，业主与物业服务企业之间的矛盾。接受业主委员会或者政府相关职能部门委托，参与纠纷调处过程，明确主体各方的权利义务关系，避免双方矛盾恶化升级，同时避免纠纷上长到诉讼阶段，有效节约司法资源。另外，律师团队还可以成立律师服务咨询点，提供法律咨询，协助设立小区QQ群，方便各方进行沟通及下达通知等，使主体各方矛盾初起之时便能消于无形。5、 服务成效1、 各小区能顺利召集召开业主大

19、会，选举成立业主委员会，各小区职能机构能够充分利用决议通过的各项管理规约及议事规则建成规范的小区物业管理。2、 对实行业主物业管理自我服务的小区，业主和业主委员会能够较好的管理小区。3、 业主对现有的物业服务企业比较满意，矛盾较少。4、 小区居民及物业服务企业关于物业管理相关法律问题的法律意识得以提高。5、 小区居民对小区环境、治安、卫生等方面比较满意。6、 减轻政府职能部门履行对小区物业管理职责的压力。六、产品涉及的相关具体措施（参考）。（1）服务期限。“物业管理建设与维护法律服务”旨在从根本上改善小区物业管理环境，包含多层次相结合的法律服务内容，需要较长时间来改变，得到初步成效后需要每年提

20、供类似于“法律管家”服务加以巩固成果。律师团队第一年介入物业管理的建设与维护，可能涉及到的相关法律事务工作内容比较多，侧重面包括召集组织会议、制定管理规约等等，因此服务人数视具体的工作要求而定，但一般不得少于两人。律师团队第二年之后介入物业管理，由于此时小区物业管理经过第一年的努力探索与实践，已有了比较规范的雏形，并已基本形成了长效管理机制。因此，此时律师团队主要以评估者、监督者以及纠纷矛盾的调处者身份介入。除非遇及特殊事项，一般由一至两名律师参与即可。 （2）人员配置方面：建议由律师事务所接受政府或小区业主委托，参与建设规范化的物业管理服务。律师事务所接受委托后可指派若干名律师（具体应结合小

21、区规模，业主需求确定律师团队的人数，一般为2-3名）组成“物业管理建设与维护小组”，各组员间应当做到分工有序、密切配合、加强沟通。召集组织大型小区业主大会等大型活动时，应注重与政府职能部门衔接，必要时应要求政府职能部门调配适当工作人员及组织部分业主参与活动筹备工作。（3）费用支付来源与结算方面：由于开展小区物业管理建设与维护活动具有一定的公益性，且小区物业管理建设期间需要投入大量的人力物力和时间，法律服务项目较多，工作量较大，一切未能理顺，建议应由政府购买此期间的费用较高的法律服务。而小区物业管理维护期间，建议各市区司法局参考类似“绿丝带”活动，给予一定期限一定数额的法律服务产品津贴，费用可较小区物业管理建设期间有所下降。此外，在小区业主有共有资金情况下，建议由小区业主以共有资金承担部分的法律服务产品费用。 从费用结算方面来讲。由于提供物业管理建设与维护法律服务产品所涉及的事项小而琐碎，故建议参考法律顾问合同，一年一签，按年结算，一次性打包收费。此外，在选任律师团队过程中，建议借鉴选聘物业服务企业模式，尽可能在公共服务平台以公开招投