华侨大学工程财务管理格式参考

1、华侨大学工程财务管理课程设计报告姓名：学号：班级：工程管理2008级设计时间：2011年2月21日-25日设计地点： 厦门校区D3-301设计室 指导教师：张 泳 评语：成绩：目 录1.苏宁环球概况及分析31.1公司概况3历史沿革3公司经营范围及主要收入构成31.1.3 公司与实际控制人之间产权及控制关系4公司发展战略41.2公司所处行业分析41.2.1 房地产行业现况分析41.3公司竞争力分析51.4 公司行业风险分析6房地产金融风险6公司土地储备潜藏净负值风险71.5 公司行业地位分析82 报告期内的投资情况82.1 前次募集资金使用情况82.2 报告期内非募集资金投资的重大项目、项目进度

2、及收益情况的说明113.公司财务数据分析123.1公司偿债能力分析123.2公司资产经营能力分析133.3公司盈利能力分析143.4公司成长性分析153.5公司综合财务分析杜邦分析法153.6公司投资价值分析17公司近年来股价分析：173.6.2 公司市盈率、市净率分析184.小结191.苏宁环球概况及分析1.1公司概况历史沿革苏宁环球股份有限公司（以下简称“苏宁环球”）前身为吉林纸业股份有限公司（以下简称“吉林纸业”），系于1993年5月经吉林省经济体制改革委员会批准，由吉林造纸厂独家发起，以定向募集方式设立的股份有限公司。1997年3月20日经中国证监会批准，向社会公开发行人民币普通股6,

3、000万股。1997年4月8日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000718。由于公司2002年度、2003年度、2004年度三年连续亏损，根据深圳证券交易所股票上市规则的有关规定，公司股票于2005年5月13日起暂停上市。为避免公司被终止上市，保护股东利益，在政府和有关各方的大力支持下，公司积极进行债务重组。2005年4月30日，吉林市中级人民法院以（2005）吉中民破字第3号民事裁定书，受理债权人的公司破产申请。2005年8月15日，在吉林市中级人民法院的主持下，公司与债权人会议达成和解协议，债权人同意公司以全部资产抵偿全部债务。该和解协议的实施，使公司成为无资产、无负债（包括或

4、有负债）、无人员的净壳公司。2005年11月21日，吉林市中级人民法院宣告终结公司破产程序。其后江苏苏宁环球集团有限公司（以下简称“苏宁集团”）收购了公司的原控股股东吉林市国有资产经营有限责任公司持有的50.06%股权,并将重大资产重组与公司股权分置改革方案同步实施。按照相关协议，苏宁集团以1元人民币受让上述公司50.06%的国家股，同时苏宁集团将其持有的南京天华百润投资发展有限责任公司95%的股权和南京华浦高科建材有限公司95%的股权，作为股权分置改革的对价无偿注入上市公司，使公司获得价值40,277.90万元的经营性资产。公司股票于2005年12月26日恢复上市交易。自2006年开始，公司

5、主营业务发生变更，即由原来的新闻纸生产销售变更为房地产开发经营和商品混凝土生产销售。公司经营范围及主要收入构成公司经营范围包括：房地产开发（凭资质经营）；投资建设城市基础设施、投资教育及相关产业、投资开发高新技术项目；建材生产（凭环保许可生产）；进出口贸易（需专项审批除外）；酒店服务；经济信息咨询服务。表1-1 地区收入构成表名称占总收入比例收入吉林28.71%490.74南京71.29%1218.67表1-2 主营产品构成表名称占总收入比例收入同比变化成本毛利率同比变化混凝土2.54%43.45-32.0826.18%-酒店0.64%10.93-7.9826.94%-房地产开发96.82%1

6、655.0331.44%1031.9437.65%-12.58%公司与实际控制人之间产权及控制关系张桂平先生，持有公司第一大股东苏宁集团90%的股权，同时直接持有公司股份336,012,251股；其一致行动人张康黎先生（与张桂平系父子关系）持有公司股份290,438,203股。张桂平先生及其一致行动人控制公司股份1,082,846,315股，占公司股本总额63.59%，系公司实际控制人。以下为公司与实际控制人之间产权及控制关系方框图：图1-1苏宁环球控制关系图（截止2010年9月30日）公司发展战略在未来五年内，实现年开发建筑面积250-300万平方米，年销售收入120-150亿元，成为国内具

7、有领先地位的综合性大型房地产运营商。1.2公司所处行业分析 房地产行业现况分析2010年，在一系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，虽然房屋销售价格继续上涨：70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%；但增幅有所降低：全年商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅比2009年回落33.5个百分点；商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，比2009年回落58.6个百分点。同时全国房地产开发投资高速增长。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增加12025亿元，增长33.2%，增速比2009年提高

8、17.1个百分点。2010年房地产开发投资增速为1998年以来最高。（数据来源：国家统计局 WIND资讯 2010）针对外部经营环境的变化，我认为：苏宁环球未来发展机遇和挑战并存。一方面，在刚性需求的驱动下未来房地产市场仍然有较大增长空间和利润空间；另一方面，从全国开发投资增速来看行业竞争也在扩大。就近期房地产政策来看，此番房地产行业调控的重点仍然是针对投资性和投机性购房，而苏宁目前开发的楼盘主要是针对首套房和改善居住型消费，以满足房地产市场刚性需求，完全符合国家调控的方向。而同时，支持居民自住和改善型住房消费、加快城市化进程改变中小城市户籍政策等扩大中国房地产市场刚性需求的驱动因素依然存在。

9、因此，调控政策将有利于房地产行业的长期健康发展，也将为苏宁的未来发展创造良好的市场环境。1.2.2我国房地产业发展趋势分析1、经济持续稳定增长，房地产发展长期向好。改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，过去五年GDP增长速度均超过7%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度维持在6.4%以上。我国宏观经济持续稳健的发展，为房地产业创造了良好的经济环境。2、房地产业仍将处于快速发展期。目前，我国人均GDP超过2000美元，城镇居民人均居住面积不足30平方米。根据世界银行研究表明，当一个国家人均GDP处于1,3008,000美元时，房地产业进入稳定快速增长期；在一国人均居住面积达到3035平方米之前，

10、城镇居民将保持旺盛的居住需求。由此可见，我国房地产业发展空间巨大，住宅需求将在较长时间内保持增长势头。3、城市化水平的提高将推动房地产业的发展。“十一五”规划纲要指出，到2010年，我国城市化水平将达到47%左右。这意味着“十一五”期间至少将有5,500万左右农村人口进入城市，按照2005年城镇人均居住面积26平方米计算，将带来14.3亿平方米的住宅需求，旺盛的需求将是房地产景气的源动力。4、房地产业进入壁垒将日益提高。在“房地产新政”的作用下，行业平均毛利率将趋于下降，行业“洗牌”加剧，自有资金不足或资信等级低的房地产企业将被加速淘汰出局，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势的规范房地产企业将获

11、得更大的发展空间。5、行业市场供需关系将日益改善。随着房地产市场日趋成熟，房地产企业的市场意识和创新意识越来越强，政府对行业宏观调控的力度和行业自律性也将不断加强，房地产市场供需关系将日趋合理。综上所述，在国家调控政策作用下，房地产业出现了暂时的调整，但从长远来看，中国经济发展持续向好趋势没有改变，中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变；中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变，因此，房地产业尤其是住宅行业仍将是最具潜力和发展空间的行业之一，这为苏宁环球的未来发展创造了良好的机遇。1.3公

12、司竞争力分析1、前瞻性战略保证公司长远发展。公司发展战略秉承其一贯执行的“五星”战略，围绕“成为中国城市化进程的最大受益者”这一核心战略，其区域战略、产品战略、品牌战略、拓展战略既具备可行性、也富有前瞻性。其发展规划着眼于长远，目前实施情况良好，包括三方面：在国内重点城市复制大盘开发模式(南京、吉林)、积极开拓一线城市业务机会(上海)、开发高端产品以丰富产品线。2、核心竞争优势突出。第一，丰富的土地储备，公司目前储备加上吉林已锁定未拿的土地，总量达1360 万方，位居上市公司前列，比肩万科、保利等全国龙头。未来公司还将在南京、无锡和昆明继续复制大盘开发模式。第二，低廉的土地成本(威尼斯水城地价

13、仅15万/亩、天润城45万/亩，而浦口区住宅用地地价在200万元/亩左右)，公司南京江北项目和吉林项目的土地成本都很低。第三，优秀的成本控制能力，公司建安成本和三费占比均处于行业较低水平。因此，公司项目具有很强的盈利能力。09 年每股收益0.54 元，2010 年摊薄后每股收益0.99 元（假设结算110万平米），对应的动态市盈率分别为31倍和17倍。第四，强大的人才储备和激励措施保证公司长远发展。2010年12月28日，苏宁环球宣布，拟向包括公司董事、高级管理人员及核心业务人员在内的164名员工授予总量6693万份股票期权，占员工总数的18.51%。另外，公司预留股票期权668万份，占股票期

14、权数量总额的9.98%，用于引进新的人才做准备。此次股权激励将成为公司未来4年发展的催化剂。根据草案，公司2011年-2014年加权平均净资产收益率分别要达到20%、20.5%、21%、21.5%；净利润增长率要求4年内较2010年增长率不低于35%、80%、145%、230%，相当于年度环比增长率在33%-36%之间。作为江苏省最佳的房地产开发企业之一，苏宁环球将通过循序渐进增加土地储备、强化有效的内部管理及控制、准确的品牌定位、提高产品质量、注重提供增值产品及服务来实现公司的“深耕南京、立足江苏、布局全国”整体战略目标。1.4 公司行业风险分析公司将面临房地产金融政策风险和土地政策变化及土

15、地储备风险房地产金融风险（1）“圈钱圈地”放大地产泡沫“现在我国许多房地产企业到股市的圈钱行为，就相当于美国发放抵押贷款的金融机构把次级抵押贷款的打包证券化，即以发行债券的方式卖给各类投资者。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示，如果说美国次级抵押贷款“打包”证券化放大了美国次级贷危机在全球的影响，那么，中国当前许多房地产企业到股市的圈钱行为也无疑是放大了中国房地产泡沫的风险，一旦房地产泡沫破灭，我国的银行、股市自然将面临灾难性的影响。地价、房价相互拉升。“由于我国房地产市场住宅用地采取的是高价少销的垄断供应，在房地产开发商竞争之下，房价上涨必然拉动地价上涨，而且地价上涨幅

16、度必定超过房价上涨幅度。”章林晓指出，当“新地王”楼面地价纷纷赶超在售房价时，“新地王”的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，自然是“只能进不能退”了。现在，房地产开发商已经明显意识到了这种风险，为了转嫁这种风险，开发商在一手“圈地”的同时，另一只手伸向股市“圈钱”。现在，股市的“大牛市”，一方面给开发商“圈钱”创造了大好的良机；另一方面开发商凭借“圈”到的钱，增加了争夺“新地王”的“豪赌”底气。频频而出的“新地王”，无疑给地产股打了“兴奋剂”，增加了开发商在股市“圈钱”的方便；开发商再次凭借“圈”到更多的钱，“豪赌”出更高的“新地王”。如此周而复始风险自然是越来越大。（

17、2）“次级贷”危机警示中国房贷风险 美国次级贷危机应该引起我们的高度重视。这就不得不让我们联想到中国的房地产现状。中国的房地产贷款市场中的问题非常突出，主要表现在以下两个方面：房地产类的贷款占总的贷款余额的份额太大。目前有数据表明，我国的总贷款余额为18.25万亿元，其中房地产开发贷款、土地抵押贷款、购房者的贷款累计总数可能达到6万亿元之多。事实上，有不少企业以非房地产业的贷款实际转成房地产投资与开发，具体数字在银行的那本账上反映不出来，数字究竟有多少不清楚。而且，许多大企业，过去声称决不从事主业外的投资，但近两年却纷纷进入房地产市场。 此外，众所周知，尽管前几年对银行的问题贷款进行剥离，但是

18、剥离的是完全没有希望收回的那一部分，还有相当一批问题严重的贷款没有剥离。而且，就在近几年也新产生了一些问题贷款。如果我们把这几个方面都算上，应当非常清楚，房地产贷款占整个贷款的比重实在是太大了。而在按揭贷款方面，中国的房地产市场中抵押贷款的人，数量非常大。大家很清楚地是，从2005年以来，真正自住的购房者已经为数甚少，绝大多数是投资型购房，空置房比比皆是。近两年房地产贷款的数量比以往十年的房地产总贷款量还要多，有70以上购房者贷款，而且多数是80贷款。“当铺房贷”风险更高虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度

19、的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。在按揭贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视，那么，从按揭贷款这个角度说，银行也就成了“当铺”。国内银行对房地产价值的评估是非常不负责的，这个评估是建立在想当然的基础之上。近几年银行的评估手段与方法是不科学的，把炒作的房价想当然成有消费需求支撑的合理房价。殊不知，只要政府强硬调控房市，房价马上就要掉下来。实际上，有大批银行的职员与银行里的权力阶层在房地产的炒作中挣钱，其实银行是积极介入炒房的，对房地产的上涨起着推波助澜的作用。我们实际生活中的许多人，甚至颇有能力的，能

20、在半个月内把一套房的贷款办妥就不容易了，但有人一天能办妥十几套房贷，这其中的问题可想而知。深圳的许多炒房者手中有数十套房、数百套房，主要就是靠银行的大力支持。我国“当铺特色”的按揭贷款既赚不到“风险贴水”，又存在着不可控制的双重系统风险，即贷款人的信用风险和抵押物品价格评估不合理、不可靠风险，面临的潜在危机自然比美国次按揭危机更加严重。（3）地产股政策风险进一步显现应该说，2010年针对房地产市场的调控一轮紧过一轮，房地产企业的融资渠道几乎被“卡死”，但近期披露的相关数据显示，对房地产企业业绩并没有产生影响，业绩仍保持大幅增长的水平，而多数房地产上市公司也是“不差钱”。2月1日，香港上市房企碧

21、桂园宣布，2010年公司合同销售金额约329亿元，收入及净利等多项数据均创下上市以来的新高。除了香港上市房企业绩飘红，A股上市的地产企业表现也不逊色。A股市场第一份房地产企业年报出炉，中弘地产（000979）宣布2010年共实现营业收入36.61亿元，同比增长202.52%，净利大增1.5倍。万科公布的销售数据显示，2011年1月，万科共出售商品房面积165.4万平方米，单月销售突破200亿元。 但专家同时表示，单次加息对开发商的影响并不大，但多次密集加息和信贷数量紧缩对开发商资金链的影响有放大效应，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高，一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡，行

22、业整合将加速。“加息、限购令以及房产税试点等多重因素影响，将使开发商资金链紧绷。”近期已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。据了解，部分银行已经提高了对开发商的贷款利率，对民营开发商甚至停止放贷。公司土地储备潜藏净负值风险公司拥有大量的土地储备。其中，权益储备建面1368万平米，加上潜在项目，将突破2000万平方米，比肩万科、保利等全国龙头。目前以土地储备论上市地产公司投资价值，地产企业疯狂圈地推升股价的现象十分普遍。疯狂的圈地、建造行为，产生了巨大的房地产泡沫。一旦房地产泡沫开始破灭，土地储备越大的企业其实是蕴藏风险越大的企业。这个时候，大量的土地储备不可能增值，反而是净负值

23、。特别是近几年国家为了稳定房价，出台了一系列的政策，如多次上调银行贷款准备金率。这一系列的政策势必会给房地产行业带来重大影响。房地产市场的泡沫也会受到重大打击，那么房价走低是必然的。土地政策变化2010年12月19日，国土部通知明确，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。调控对象瞄准高

24、价土地，调控主体侧重地方部门这一次，国土资源部决心在土地价格问题上有所作为。业内人士预计，土地“低溢价率时代”或将到来。1.5 公司行业地位分析表1-3苏宁环球与万科对比表流通股(亿股)总资产(亿)主营收入(亿)每股收益（元）总股本(亿股)净资产(亿)净利润（亿）净资产收益率苏宁环球10.646679.186822.4140.3317.026627.2215.626620.67%排 名13291222102685万科93.92091295.025295.43840.269109.9521349.427529.57598.46%排 名1113211133（注：该数据来自大智慧软件，共106家房地

25、产公司）从上表可以看出，公司总体上来说是出于行业的中上游水平。公司总资产相对于国内房地产龙头老大万科来说少得多，但是公司的主营业务收入排名还是比较乐观的。2009年前三季，公司的主营收入达22.4亿，在行业中排名第12位。每股收益也达到了0.33元。相信这对股东来说是很好的消息。其次，值得一提的是公司的净利润和净资产收益率。公司净利润排名第八位，净资产收益率高达20.67%，甚至高出了龙头企业万科而排名第5，这说明公司成本费用控制的很好。究其原因来说主要是因为：其全资子公司上海苏宁环球实业有限公司，在8月27日通过挂牌出让的方式，获得了上海市长风地区5B地块，该地块面积为3.95万平方米，容积

26、率2.5，出让价格为9.73亿元。由于是在没有竞争对手的情况下底价拿地，其价格甚至低于去年流拍连连之时不少条件相近的地块。苏宁环球拿下的这块地因而也被外界称之为“物美价廉”。公司成本费用的控制正是公司竞争优势之所在。2 报告期内的投资情况2.1前次募集资金使用情况 2007年度非公开发行股份购买资产及非公开发行股份募集现金所涉的募集资金的存放和使用情况说明如下： 1、前次发行股份购买的资产运行情况 （1）发行股份购买资产的基本情况及该资产的权属变更情况 根据公司2007年度非公开发行股票方案，公司向实际控制人张桂平及其关联人张康黎分别非公开发行105,490,215股和87,144,091 股

27、股票，每股发行价格26.45元，用于购买实际控制人张桂平及其关联人张康黎分别持有的浦东公司46%和38%的股权。中国证券监督管理委员会于2008年5月16日以关于核准苏宁环球股份有限公司向张桂平、张康黎发行股份购买资产的批复（证监许可2008703号）核准了本次发行，同时中国证监会以关于核准豁免张桂平、张康黎要约收购苏宁环球股份有限公司股份义务的批复（证监许可2008704号）豁免了张桂平、张康黎的要约收购义务。2008年5月28日，经南京市浦口区工商行政管理局核准，张桂平及张康黎分别持有的浦东公司46%和38%的股权已经过户为本公司持有。2008年6月2日，本公司在中国证券登记结算有限责任公

28、司深圳分公司完成了本次发行相关股份的登记手续。（2）购入资产的账面价值变化情况 公司购买浦东公司84%股权前后浦东公司资产账面价值变化情况如下：表2-1 公司资产账面价值变化情况表单位：人民币（万元）项目2008年5月28日2008年12月31日2009年12月31日总资产230,539.99185,027.77260,304.61净资产27,797.4527,901.8088, 900.65（3）购入资产的效益贡献情况 2008年度浦东公司即实现净利润20,953.46万元，折合为归属于本公司的净利润为17,600.91万元，占本公司2008年度实现归属于母公司净利润的33.85%；2009

29、年度浦东公司实现净利润57,998.84万元，折合为归属于本公司的净利润为48,719.03万元，占本公司2009年度实现归属于母公司净利润的68.23%，成为公司重要的利润增长点。（4）购入资产的项目进展情况 根据公司2007年度非公开发行股票方案，浦东公司拥有的“威尼斯水城”三期项目（第三街区4栋沿江高层，第六、七、八、九、十、十一、十二街区）和浦东大厦被列为募集现金投资项目之一。由于受2008年上半年房地产市场突然深幅调整的影响，同时公司2007年度非公开发行募集现金部分到位较迟，实际募集金额与原计划目标差距巨大，公司对原制定的开发计划进行了调整。截至2008年12月31 日，除第三街区

30、4栋沿江高层按原计划进入主体施工阶段外，原计划2008年度竣工交付的第六街区推迟到2009年度，剩余项目暂停开工，第九、十、十一、十二街区仍处在规划设计阶段，浦东大厦项目处在开工准备阶段。 2009年度，随着国内房地产市场的迅速回暖，公司积极通过自筹和再融资等方式多渠道筹措资金，已加快了上述项目开工建设的步伐。截至2009年12月31 日，第六、七、八街区已竣工交付，第三街区4栋沿江高层和第九、十街区已进入主体施工阶段，预计2010年竣工交付。第十一、十二街区已处于开工准备阶段，浦东大厦项目处在基础施工阶段。（5）购入资产盈利预测及其实现情况 根据相关规定，浦东公司编制了2008年度盈利预测报

31、告，浦东公司2008年度实际实现盈利为盈利预测数的41.46%，具体情况如下：表2-2浦东公司2008年度购入资产盈利预测及其实现情况表单位：人民币（万元）项目实现数预测数差额营业收入83,855.06175,937.85-92,082.79毛利润45,630.8699,985.05-54,354.19净利润20,953.4650,542.76-29,589.30 浦东公司2008年度盈利预测报告系2007年度编制完成的。2007年，我国宏观经济运行状况良好，国内各个行业呈现出蓬勃发展的局面，房地产市场成交活跃，房价持续上涨。基于对2007年我国宏观经济稳定运行状况和房地产行业发展状况的判断，

32、同时基于公司房地产业务的区域、成本、销售及2007年度非公开发行等因素的综合考虑，浦东公司编制了2008年度盈利预测，并制定了详尽的实施方案。但由于受以下原因影响，浦东公司对原制定的开发计划进行了调整，致使浦东公司2008年度的实际盈利未达到预测目标： 第一、自2008年以来，随着美国次贷危机逐步演化为全球性金融危机，我国房地产市场突然出现深幅调整，房地产市场成交大幅萎缩，直接影响了房地产项目的开发、销售和结算进度。 第二、公司2007年度非公开发行募集资金到位时间滞后，募集资金金额与计划数差距较大，无法保证公司执行原制定的开发计划。2007年8月份公司通过了非公开发行股票的议案，计划募集现金

33、49亿元。直至2008年11月19日才仅募集资金6.84亿。 上述情况的出现，公司如不适时调整开发计划，将面临存货积压、资金链断裂风险。 综上所述，浦东公司未实现2008年度盈利预测是由于推迟开发计划造成的，浦东公司也因此而保留了宝贵的土地资源，为将来实现更高的盈利目标奠定了基础。 购入浦东公司资产时，资产评估运用假设开发法所涉及的相关资产根据当初预计开发进度，按照评估报告口径计算的2009年度利润预测数为56,442.95万元，浦东公司2009年度实际实现盈利57,998.84 万元，具体情况如下：表2-3 浦东公司2009年度购入资产盈利预测及其实现情况表单位：人民币（万元）项目实现数预测

34、数差额净利润57,998.8456,442.951,555.89 2009年度，随着国内房地产市场的迅速回暖，浦东公司加快了开发进度，完成了原定的盈利目标。（6）承诺事项的履行情况 为表明浦东公司资产的优质性及对浦东公司盈利能力的信心，张桂平和张康黎先后作出两个承诺： 承诺一主要内容：假设本次非公开发行工作于2008年1月1日完成，浦东公司2008年度实际盈利数低于盈利预测数时，张桂平、张康黎则按照其合计持有的浦东公司的股权比例（84%）计算的相应差额对本公司予以补偿，即： 补偿金额=（浦东公司盈利预测数-浦东公司实际盈利数）×84%。 承诺二主要内容：在苏宁环球本次非公开发行股票实

35、施完毕后三年内，若运用假设开发法所涉及的相关资产的实际盈利数不足利润预测数，则不足部分由张桂平、张康黎按持有的浦东公司股权比例（84%）对本公司予以补偿。 虽然由于上述客观原因导致浦东公司未实现2008年度盈利预测，张桂平和张康黎仍然决定对本公司予以补偿，补偿金额为（50,542.76-20,953.46）*84%=24,855.01万元。该补偿金已于2009年8月3 日支付到位。公司现金流及股东权益大幅增加。 2009年度，浦东公司实现盈利57,998.84万元，已完成原承诺的利润预测目标。2、前次募集资金的数额、到账时间和存放情况（现金部分） 2008年5月，经中国证券监督管理委员会关于核

36、准苏宁环球股份有限公司非公开发行股票的批复（证监许可2008715号）核准，公司非公开发行股票1.2亿股，每股发行价格为5.70元，募集资金总额为684,000,000元，扣除承销及保荐费及相关发行费用后的募集资金净额为674,497,365.69元，已由主承销商（保荐机构）东北证券股份有限公司于2008年11月19日01049号验资报告。2008年12月9 日，经公司第六届董事会第四次会议审议通过了使用募集资金置换自筹投入资金511,903,719.14元（不含土地成本），实际剩余募集资金为162,593,646.55元，中喜所审计并出具了关于苏宁环球股份有限公司以自由资金预先投入募集资金投

37、资项目情况的专项审核报告（中喜专审字2008第01233号）。2008年12月17日2008年12月31 日，天华百润已使用该资金投入“天润城”四期项目5,173,932.71元，余额157,434,347.27元（含利息收入14,633.43元）。 2009年8月，经公司2009年度第一次临时股东大会决议，原计划投入无锡项目的募集资金42,082,361.76元全部变更为投入“天润城”四期项目。 截至2009年12月31 日，天华百润已累计使用该资金投入“天润城”四期项目204,933,620.56元（含利息收入257,612.25元），余额零元。3、前次募集资金实际投资项目变更情况、实际投

38、资项目实施方式及实施地点变更情况2009年7月，公司第六届董事会第七次会议审议通过关于变更2007年度非公开发行募集资金用途的议案，2009年8月经公司2009年度第一次临时股东大会决议通过，公司将原投入无锡项目的募集资金改投至天润城四期项目。变更后的公司2007年度募集资金用途如下：表2-4 变更后的公司2007年度募集资金用途表项目名称募集后承诺投入募集资金（万元）占募集资金总 额比例修订后投入募集资金（万元） 占募集资金 额比例 威尼斯水城三期39,337.47 58.32%39,337.4758.32% 浦东大厦1,164.81 1.73%1,164.811.73% 天润城四期22,7

39、39.22 33.71%26,947.4539.95% 无锡项目4,208.23 6.24%0 0.00% 合计67,449.73 100.00%67,449.73100.00%4、前次募集资金投资项目对外转让或置换情况公司前次募集资金投资项目不存在对外转让或置换的情况。2.2 报告期内非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况的说明1、股权投资情况 报告期内，公司投资设立的子公司如下：表2-5报告期内，公司投资设立的子公司表单位：人民币（万元） 序号新设公司名称 注册资本 权益比例经营范围 1上海苏宁环球实业有限公司50,000100%房地产开发经营 2南京苏宁环球房地产开发有限公司10,

40、000100%房地产开发经营 3南京硅谷房地产开发有限公司10,00070%房地产开发经营注：江苏华厦置业发展有限公司持有硅谷地产30%权益。 报告期内，浦东公司注册资本由20,000万元增加至50,000万元，其中，公司按持股比例84%对其增资25,200万元。 2、其他投资情况 报告期内，公司新获取项目5个，总占地面积540,579.20平方米，规划建筑面积总计931,832.71平方米，按苏宁环球权益计算的规划建筑面积931,832.71平方米。 表2-6报告期内，公司新获取项目表单位：（平方米）  公司名称区位地块名称占地面积    乾阳地产江苏

41、省南京市栖霞区NO.2009G2737,762.7  乾阳地产江苏省南京市下关区NO.2009G309,275.7  乾阳地产江苏省南京市玄武区NO.2009G3769,773  上海公司上海市普陀区长风长风5B39,507.30  江苏省无锡宜兴市宜地挂告字宜兴苏宁东氿新城20092号384,260.50合计540,579.20   上述新项目地价总额合计46.39亿元。公司严格按照合同规定支付土地出让金。截至2009年末，NO.2009G27、NO.2009G30地块土地出让金已支付完毕；NO.2009G37地块已按约支付土地价款

42、的90%；长风5B地块已按约支付土地价款的30%；宜地挂告字200922号地块已按约支付土地价款6.5亿元。 报告期末至本报告披露日，公司新增项目1个，占地面积58,120.5平方米，规划建筑面积133,677.15平方米，按苏宁环球权益计算的规划建筑面积133,677.15平方米。 3.公司财务数据分析3.1公司偿债能力分析表3-1 公司偿债能力分析表行业均值20062007200820092010-9流动比率1.951.151.311.411.751.8705速动比率0.660.430.50.270.280.2325现金比率-0.090.250.070.190.17-资产负债率(%)61.

43、6576776966.7170.8155注：该行业均值及以下行业均值均来自中华工商上市公司财务指标指数©（2009年度）（1）纵向对比从上表可以看出：1）公司06年到10年流动比率直线上升。2）公司07年速动比率相比于06年有所上升，但08年却陡然下降约46%，09年，10年都处在较低水平。3）公司08年现金比率较上年有大幅度的上升约171.4%，09年略有下降。4）公司06到09年资产负债率呈下降趋势，说明其长期偿债能力在逐渐增强，而10年比09年增加6.15%长期偿债能力有所降低，但仍高于06、07年。（2）横向对比1）公司流动比和速动比都低于行业平均水平，说明其短期偿债能力还有

44、待提高。2）公司现金比远高于行业平均水平，说明其货币资金很充裕。3）公司近年来资产负债率均低于行业平均水平，说明其长期偿债能力有待提高。（3）公司偿债能力指标变化趋势分析1）公司流动比呈上升趋势，而速动比却在08年大幅下降。主要是因为：苏宁环球非常重视土地资源的储备和持续发展，公司08年存货（土地储备）增加约50%，09年，10年继续保持大量存货，在华东地区取得大量质优价廉项目，从而带动了流动比的上升。而公司08年将其持有的交易性金融资产出售，再加之公司本期流动负债的增加，从而导致其速动比率的下降。2）公司现金比率08年上升171.4%，主要是因为公司货币资金增加约158.8%。而10年前三季

45、度比09年年末经营活动产生的现金流量净额减少423.63%、投资活动产生的现金流量净额减少71.8% 分别是因为增加土地储备支付土地出让金和固定资产、投资项目支出的减少。 （4）总结综上所述，公司的短期偿债能力和长期偿债能力均一般，处于行业中下游水平。但是另一方面，公司却拥有大量的货币资金。公司作为房地产销售行业，拥有大量的货币资金可以说是一种浪费。公司大可以投资一些利好的项目来充分利用其闲置资金。3.2公司资产经营能力分析表3-2公司资产经营能力分析表行业均值20062007200820092010-9存货周转率0.400.830.480.320.830.1737应收账款

46、周转率42.7222.0022.3337.062238.0832流动资产周转率-0.690.480.500.330.2744固定资产周转率-12.604.315.7812.61-总资产周转率0.280.600.430.460.60.2641从上表中可以看出：（1）纵向对比从上表可以看出：1）公司06年到10年流动比率直线上升。2）公司07年速动比率相比于06年有所上升，但08年却陡然下降约46%，09年，10年都处在较低水平。3）公司08年现金比率较上年有大幅度的上升约171.4%，09年略有下降。4）公司06到09年资产负债率呈下降趋势，说明其长期偿债能力在逐渐增强，而10年比09年增加6.

47、15%长期偿债能力有所降低，但仍高于06、07年。（2）横向对比1）公司流动比和速动比都低于行业平均水平，说明其短期偿债能力还有待提高。2）公司现金比远高于行业平均水平，说明其货币资金很充裕。3）公司近年来资产负债率均低于行业平均水平，说明其长期偿债能力有待提高。（3）公司偿债能力指标变化趋势分析1）公司流动比呈上升趋势，而速动比却在08年大幅下降。主要是因为：苏宁环球非常重视土地资源的储备和持续发展，公司08年存货（土地储备）增加约50%，09年，10年继续保持大量存货，在华东地区取得大量质优价廉项目，从而带动了流动比的上升。而公司08年将其持有的交易性金融资产出售，再加之公司本期流动负债的

48、增加，从而导致其速动比率的下降。2）公司现金比率08年上升171.4%，主要是因为公司货币资金增加约158.8%。而10年前三季度比09年年末经营活动产生的现金流量净额减少423.63%、投资活动产生的现金流量净额减少71.8% 分别是因为增加土地储备支付土地出让金和固定资产、投资项目支出的减少。 （4）总结综上所述，公司的短期偿债能力和长期偿债能力均一般，处于行业中下游水平。但是另一方面，公司却拥有大量的货币资金。公司作为房地产销售行业，拥有大量的货币资金可以说是一种浪费。公司大可以投资一些利好的项目来充分利用其闲置资金。3.3公司盈利能力分析表3-3公司盈利能力分析表2

49、0062007200820092010-9主营业务毛利率(%)2136535237.29主营业务利润率(%)1523353637.43每股收益0.180.430.370.330.38扣除分经常损益后的每股收益0.180.430.34-每股经营活动现金净流量0.2-0.660.320.21-0.69净资产收益率(%)15272720.6718.83成本费用利润率12.1332.1352.9063.8349.02销售费用/营业总收入0.200.160.100.080.24管理费用/营业总收入0.170.100.060.050.02财务费用/营业总收入-0.03-0.02-0.01-0.0020.0

50、01从上表可以看出：（1）公司06年09年毛利率、主营业务利润率以及净资产收益率均称上升趋势且远高于行业平均水平。说明公司的盈利能力还是很强的。尤其是在08年金融危机的影响下，公司的毛利率还能上升47.2%达到53%，说明公司在其主营业务的盈利方面是非常可观的。这主要是因为：公司在08年及时调整开发节奏，重新确定营销策略，最大限度的减轻了经济海啸对公司的影响，使公司在08年与上年同期相比仍保持了稳健发展的局面。受国际金融危机影响，国内房地产市场在2008年末至2009年初出现价量齐跌的局面，但国内住宅地产刚性需求并未因此降低，由于中国政府宏观调控措施适当，至2009年下半年房地产市场开始快速复

51、苏，受此影响，公司2009年度结算项目毛利率与2008年度相比保持稳定，未出现大幅波动。而2010年毛利率比去年同期减少12.58%，营业利润与净利润较上年增长幅度较小，苏宁环球称，主要原因是由于本期新增结算的吉林天润城1-2街区和天华硅谷1街区，与去年同期结算的南京天润城、威尼斯水城相比，吉林项目在区域上有所不同；天华硅谷1街区主要是在2008年底2009年初房地产市场低迷时期销售，售价较低，以上原因致使项目毛利率较低。（2）公司成本利润率呈上升趋势，且期间费用率逐渐下降，说明公司在成本费用的控制得很好。究其原因主要是：公司在南京等地项目低廉的土地成本。总结：总体说来公司的盈利能力良好，究其

52、原因则主要是因为公司成本费用控制的很好。而公司成本费用的控制正是公司竞争优势之所在。3.4公司成长性分析表3-4公司成长性分析表行业均值20062007200820092010-9主营收入增长率-3,782.710.20.7922.227.87净利润增长率0.083.641.751.4441.218.36总资产增长率-0.350.440.8343.258.69净资产增长率0.080.180.481.4853.428.59每股收益增长率-3.641.24-0.1614.89-11.52从上表可以看出：（1）公司06年08年主营收入和总资产增长率均呈上升趋势,09和10年有大幅上升。（2）公司近三

53、年来净利润增长率和净资产增长率均远高于行业平均水平，说明公司的盈利能力较强。尤其在08年金融危机的影响下，公司的净利润增幅虽略有下滑，但是总体上来说其净利润还是增加的。这说明公司的成长性很好。（3）公司08年每股收益出现负增长，主要是因为公司08年非公开发行股票1.2亿股，导致其股票总数增加所致。（4）公司在09年实行了利润分配方案：每10 股转增2 股派0.2 元现金。一方面使其净利润减少，另一方面使其股票总数增加。所以，截止到2009年第三季度公司的每股收益增长率仍为负数。总结：总体来说公司的成长性良好。3.5公司综合财务分析杜邦分析法由图3-1和图3-2，可以看出：公司净资产收益率由20

54、08年的26.81%降至2009年的24.85%，是由于三方面的原因综合作用的结果，一是主营业务利润率的上升，二是总资产周转率的降低，三是权益乘数的降低。从盈利能力上分析，销售净利率由2008年的22.75%上升至2009年的25.56%，主要是因为：1、住宅销售均价的增长，使主营业务收入增加，2、成本费用占主营业务收入的比例由2008年的64.8%下降到2009年的60.8%，3、净利润2009年比2008年增长了1.37倍。从营运能力上分析，总资产周转率由2008年的0.46下降至2009年的0.36。4、从偿债能力上分析，权益乘数由2008年的3.21降至2009年的3.00，变化不是很大图3-1 苏宁环球2009年杜邦分析图图3-2 苏宁环球2008年杜邦分析图3.6公司投资价值分析3.6.1公司近年来股价分析：公司2006年1月2010年12月31日月K线图如下图所示：图3-3 苏宁环球月K线图（1）从上图可以看出，公司在2005年重新恢复上市之后，股价一路疯涨。最高达到了约46元每股。（2）2007年9月10日，原告许尚龙、吴娟玲提起一审民事诉讼。此时刚好是在苏宁环球8月9日披露2007年度非公开发行股票方案之后不久。该方案宣称张氏父子以其持有的浦东公司46%和38%的股权（作价50.9526亿元）认购不低于定向增发总量