《商业项目战略合作协议》的起草思路和范例

1、商业项目战略合作协议的起草思路和范例这里所说的商业项目战略合作是指的一种相对新颖的商业项目合作模式:经由一家专业的商业投资管 理公司对市场进行调研,选定投资场所、投资项目并确定投资方式后,再由一家商业地产公司负责该商业 项目的施工建设,商业投资管理公司继续负责对该商业项目的后期招商,各商业公司或租或买入驻后,实 际进行商业经营。如郑州国贸中心就是这种经营模式。为了保证投资的可行性和利益最大化,一些商业投 资公司、商业地产权和商业公司就有了形成相对稳定的战略合作伙伴关系的市场需求。即商业投资公司考 察的商业项目优先推荐给其固定合作的商业地产公司,凡是对于商业投资公司和商业地产公司共同确定的 商业

2、项目,其固定的商业公司,比如麦当劳、沃尔玛都入驻经营。对于这种商业项目合作,当一家商业投资管理公司的老总让我帮忙起草一份商业项目战略合作协 议时时,我也是第一次遇到。他们作为非法律专业人士,所告诉我的也基本就是这些。然而,作为协议 起草人,这些信息只是基本信息,远远不够。但是朋友所熟悉的是商业操作,对于我们作为律师所要考虑 的各种“万一”,他们还真不熟悉,因为思路不同:他们考虑的是好的一面,而我们为风险预防之需要必 须考虑坏的一面。因此,还有哪些信息要他们提供,只能靠我们这些律师来“循循善诱”了。此时,考验 的就是我们这些律师的快速反应能力和分析能力。尽管客户并不需要我们每件事都熟悉,并不要求

3、我们当 场就拿出最终的完整意见,但是,如果在了解和讨论过程中,跟不上他们的思维,抓不住事情的要点,发 现不了他们所未考虑到的要害, 就会让客户们很没有信心将事情交办, 很可能就从根本上失去了一个业务, 至少是一次学习的机会。我以前在律师岗前培训时常讲,特别是我们作非诉讼业务时,必须要尽可能准确和充分地理解客户 的商业目的和思路,这样才能抓住问题的本质。对于这种至少是我们内地律师很少见到的这种特殊的合同 的起草 -审查合同时因为有靶子就容易得多了 -就得多想想了。如三者之间的关系到底如何界定, “捆绑”的松紧度究竟怎样 -是否甲商业投资管理公司的业务只能交给乙商业地产公司作,是否只要商 业投资管

4、理公司的业务一经提出,乙商业地产公司只能采纳并实施,如果乙商业地产公司不采纳,甲商业 投资管理公司又如何操作,未被采纳的商业投资管理公司的前期调研成本如何处理,等等。因此,当我一 边听他们介绍,一边思考,一边提出此类问题时,他们就被触动了。尽管我明确告知他们我是头一次接触 此类业务,他们还是相信我能做好。这样,不仅赢得了机会,更赢得了时间,可以深入的去分析和思考。我的一些具体思路这里不再赘述,从我所起草的范本中,朋友们也可以轻松的判断。当然,当时时 间紧促,考虑也不一定周延,此后也未再作进一步的分析,因此必然有不足之处。现在拿出来,作为学习 资料,与朋友们共同再研习,欢迎多提指正意见。附件:商

5、业项目战略合作协议甲方:XXX 商业投资管理公司乙方:XXX 商业地产开发公司丙方:XXX 商业公司鉴于1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资管理公司,2、乙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司,3、丙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资公司,甲乙丙三方有意形成一种战略合作伙伴关系, 共同在河南省境内进行商业项目的发现、 开发和投资, 故经友好协商,三方特签订本战略合作协议如下:一、基本合作原则1.1 甲方负责在河南省境内商业项目的调查和推荐;1.2 乙方负责对所选定的商业项目的投资建设;1.3 丙方负责进驻乙方所投资建设的商业项目。二、甲方具体负责的合作事宜2.

6、1 甲方在河南省境内所自行调查,或受乙方、丙方任一方或双方共同委托调查的以下各类具备开 发、投资价值的商业项目,均须同时优先推荐给乙方、丙方选择2.2 甲方在向乙方、 丙方所推荐第 2.1条规定之商业项目时, 应保证自己对各具体推荐项目的调查、 分析和建议均已尽自己最大的判断力;尽管有前述规定,但是甲方的尽职行为决不能少于同行业对于一个 经验丰富的投资管理公司所期望的应有能力和技巧。2.3除非发生以下任一情形,甲方不得再将自己向乙方和丙方所推荐的第 2.1条规定之具体商业项 目另行推荐给乙方及丙方以外的其他人:2.4 甲方向乙方、丙方所推荐的具体商业项目一经乙方按第 3.4条规定方式选定,则甲

7、方须与乙方 就此具体商业项目签订正式的合作合同,并须严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务,并享有相应 的权利。2.5 甲方向乙方、 丙方所推荐的具体商业项目如仅经丙方按第 4.6条规定方式选定, 则自丙方另行 选定开发商后,甲方与丙方选定开发商就此具体商业项目签订正式合作合同,并严格按照该具体项目合作 合同履行自己的义务,并享有相应的权利。三、乙方具体负责的合作事宜3.1 如乙方拟开发第 2.1条规定的各类商业项目, 除非存在以下情形, 则只能由甲方独家负责调研 和推荐:3.2 乙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复 内容须包括乙方是否同意实施此项

8、目、乙方计划于何时实施此项目、如丙方不同意实施此项目时乙方是否 同意自行实施此项目或与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方合作实施此项 目等内容。3.3 对于乙方委托甲方进行的调研项目, 如乙方改变经营计划致使该项目取消或延迟, 则乙方应对 甲方予以补偿。3.4 乙方按以下方式之一选定具体甲方推荐商业项目之日起 天内须与甲方就此具体商业项目签 订正式的合作合同:3.5 乙方在与丙方共同选定甲方所推荐的具体商业项目之日起 内除须与甲方就此具体商业项 目签订正式的合作合同外,并须与丙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。此后,除非乙丙双方另有 规定外,乙方在该具体商业项目实施

9、过程中,不得再与其他与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的 其他第四方合作。3.6 乙方按第 3.4条规定选定具体甲方推荐商业项目后,须自行投资对该具体商业项目进行建设, 包括对该具体商业项目立项、成立项目公司、取得土地使用权、施工建设、招商等该商业地产项目的全部 开发活动。3.7 乙方在对该选定具体商业项目投资建设过程中,除非严格按乙方与甲方就此具体商业项目签订 的合作合同保障甲方对乙方开发此具体商业项目时的指导等权利外,并须严格按照乙方与丙方就此具体商 业项目签订的合作合同规定的涉及丙方租、购部分房产和设施的要求进行规划和施工建设。3.8 除丙方租、购部分房产外,对于乙方开发建设的具体商

10、业项目中的其他房产和设施乙方自行委 托甲方另行处置。四、丙方具体负责的合作事宜4.1 如丙方拟开发第 2.1条规定的各类商业项目, 除非存在以下情形, 则只能由甲方独家负责调研 和推荐:4.2 如丙方拟开发第 2.1条规定的各类商业项目, 除非存在以下情形, 则只能由乙方独家负责开发 建设:4.3 丙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复 内容须包括丙方是否同意实施此项目、丙方计划于何时实施此项目、如乙方不同意实施此项目时丙方是否 同意自行实施此项目或与本协议以外的与乙方为同行业的第四方合作实施此项目等内容。4.4 对于丙方委托甲方进行的调研项目, 如丙

11、方改变经营计划致使该项目取消或延迟, 则丙方应对 甲方予以补偿。4.5 丙方与乙方共同选定具体商业项目之日起 天内须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作 合同。4.6 如丙方因第 4.2条规定情形选择与本协议以外的和乙方为同一类型并从事相同的竞争性业务 的第四方共同来实施此项目时,丙方须保证甲方享有在与其他投资管理公司同等的条件下与该丙方选定的 第四方的优先合作权。如甲方最终未能与丙方选定的第四方进行合作,则丙方应对甲方予以补偿。4.7 在乙方完成具体商业项目开发后,丙方须按乙丙双方之间的合同约定进驻经营。五、其他5.1 在本协议有效期间,各方均有权对外宣传时表明三方之间的这种战略合作伙伴关系;尽管有前 述规定,但在发生在某一具体商业项目实施过程中乙方或丙方有