第11章房产税

1、第第 11 章章房产税房产税1.1.了解房产税的基本特点；了解房产税的基本特点；2.2.掌握房产税应纳税额的计算；掌握房产税应纳税额的计算；3.3.熟悉房产税的税收优惠；熟悉房产税的税收优惠；4.4.了解房产税的改革方向。了解房产税的改革方向。 学习目标学习目标11.1 房产税概述房产税概述11.1.1房产税的概念房产税的概念现行房产税是根据中华人民共和国房产税暂行现行房产税是根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发条例（国发【19861986】9090号）规定，于号）规定，于19861986年开年开征的一道税种。征的一道税种。按照征税对象对房产税分类，房产税是财产税按照征税对象对房产税分类，房

2、产税是财产税中的个别财产税；若按照征税环节划分，房产税在中的个别财产税；若按照征税环节划分，房产税在房屋保有环节课征；按照税款征收方式，属于直接房屋保有环节课征；按照税款征收方式，属于直接税，房产税直接面向产权所有人征税，纳税人与负税，房产税直接面向产权所有人征税，纳税人与负税人一致；若按照税权归属，则属于地方税，当前税人一致；若按照税权归属，则属于地方税，当前房产税税款收入全部归属地方财政收入，房产税征房产税税款收入全部归属地方财政收入，房产税征收施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，收施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。抄送财政部备案。11.1 房产税概述房产税概

3、述特点税基稳定税源广泛不易转嫁税制单一税基难以转移，通常不会有太大变化。有房屋的地方，往往就有房产税直接税两种计税模式11.1 房产税概述房产税概述11.1.3 房产税的作用房产税的作用作用财政收入调节市场的手段房产税由房产税由产权所有人产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由缴纳。产权属于全民所有的，由经营经营管理的单位管理的单位缴纳；产权出典的，由缴纳；产权出典的，由承典人承典人缴纳；产权所有人、缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由的，由房产代管人房产代管人或者或者使用人使用人缴纳。缴纳。无租使用

4、其他单位房产的应税单位和个人，以使用人为纳无租使用其他单位房产的应税单位和个人，以使用人为纳税人依照房产余值代缴纳房产税。上面所说的产权所有人、经税人依照房产余值代缴纳房产税。上面所说的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。务人。11.2 房产税的纳税人和征税范围房产税的纳税人和征税范围11.2.1纳税人纳税人（1 1）房产税以房产为征税对象。房产是指有屋面和围护）房产税以房产为征税对象。房产是指有屋面和围护结构，结构，能够遮风避雨能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱，可供人们在其中生产、学习

5、、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。乐、居住或储藏物资的场所。（2 2）房产税只面向位于城市、县城、建制镇和工矿区征）房产税只面向位于城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，收，不包括农村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。人民政府批准。11.2 房产税的纳税人和征税范围房产税的纳税人和征税范围11.2.2房产税征税范

6、围房产税征税范围我国现行房产税采用的是比例税率，有两种计税形式：我国现行房产税采用的是比例税率，有两种计税形式：计税形式计税形式11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据从价计证从租计征1.从价计征从价计征从价计征，以从价计征，以房产余值房产余值为计税依据。适用于企业生产经营自用的房为计税依据。适用于企业生产经营自用的房产，按产，按房产原值一次减除房产原值一次减除10%-30%后的余值计征后的余值计征，税率为税率为1.2%。具体。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。减除幅度，由省、自治区、

7、直辖市人民政府规定。11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据（1）房产原值房产原值。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估

8、。无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，的，按房产建筑面积的按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应

9、增加房屋的原值；对原有房屋进行设备维修更新，应当相应调整房产原值。屋的原值；对原有房屋进行设备维修更新，应当相应调整房产原值。11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据（2 2）地下建筑地下建筑。自用的地下建筑，按以下方式计税：。自用的地下建筑，按以下方式计税：1 1）工业用途房产，以）工业用途房产，以房屋原价的房屋原价的50%-60%50%-60%作为应税房产原值。作为应税房产原值。2 2）商业和其他用途房产，以房屋）商业和其他用途房产，以房屋原价的原价的70%-80%70%-80%作为应税房产原作

10、为应税房产原值。值。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。房屋建筑的有关规定计算征收房产税。11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房

11、产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据2.从租计征从租计征从租计征，以租金收入为计税依据。适用于出租取得租金收入的房产，从租计征，以租金收入为计税依据。适用于出租取得租金收入的房产，按房产出租的租金收入计征，按房产出租的租金收入计征，税率为税率为12%。从。从2008年年3月月1日起，为促进繁日起，为促进繁荣房地产二级市场，降低租赁市场税收负担，对个人出租住房，不区分实荣房地产二级市场，降低租赁市场税收负担，对个人出租住房，不区分实际用途，均按际用途，均按4%的税率征收。对企事业单位、社会团体以及其他组织按的税率征收。对企事业单位、社会团体以及

12、其他组织按市场价格出租用于市场价格出租用于居住的住房居住的住房，减按减按4%的税率征收房产税。的税率征收房产税。根据财税根据财税【2016】43号文件，房产出租的，计征房产税的租金收入不号文件，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。含增值税。11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据3.特殊行为特殊行为（1）对投资联营的房产对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计产投资联营，投

13、资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。（2）融资租赁房屋的情况，融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收。在计征房产税时应以房产余值计算征收。11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据（3）对房屋附属设备和配套设施计征房产税对房

14、屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行按以下规定执行:1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。要经

15、常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据（4）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。使用人缴纳房产税。11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.1房产税税率与计税依据房产税税率与计税依据1.从价计征从价计征从价计征是按房产的原

16、值减除一定比例后的余值计征。从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。（1）地上建筑、地下连体建筑的计算公式为：）地上建筑、地下连体建筑的计算公式为：应纳房产税应纳房产税=应税房产原值应税房产原值（1-扣除比例）扣除比例）1.2%（2）独立地下建筑的计算公式为：）独立地下建筑的计算公式为： 应纳税额应纳税额=应税房产原值应税房产原值原价折算率原价折算率（1-扣除比例）扣除比例）1.2%11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.2房产税应纳税额计算房产税应纳税额计算1.从租计征从租计征从租计征是按房产的租金收入计征。其计算公式为从租计征是

17、按房产的租金收入计征。其计算公式为:应纳房产税应纳房产税=不含增值税租金收入不含增值税租金收入12%（或（或4%）11.3房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算房产税的税率、计税依据和应纳税额的计算11.3.2房产税应纳税额计算房产税应纳税额计算（1 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4 4）个人所有非营业用的房产；）个人所有非营业用的房产；（5 5）非营利性科研机构

18、自用的房产；）非营利性科研机构自用的房产；（6 6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产；自用的房产；（7 7）老年服务机构自用的房产；）老年服务机构自用的房产；11.4.1免税项目免税项目11.4房产税的税收优惠房产税的税收优惠（1010）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，符合条件的，用于体育活动的房产，村民委员会拥有的体育场馆，符合条件的，用于体育活动的房产，免征房产税；经费自理事业单位、体育社会团

19、体、体育基金会、体免征房产税；经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合条件的，其育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合条件的，其用于体育活动的房产；用于体育活动的房产；（1111）对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产暂免征收）对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产暂免征收房产税；房产税；（1212）纳税人毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免）纳税人毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税；征房产税；11.4.1免税项目免税项目11.4房产税的税收优惠房产税的税收优惠（1313）因房屋大

20、修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房）因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；产税；（1414）自）自20042004年年8 8月月1 1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；（1515）20112011年年1 1月月1 1日至日至20202020年年1212月月3131日，对长江上游、黄河中上游日，对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产，免征房产税；对由于实施天然林二门用于天然林保护工程的

21、房产，免征房产税；对由于实施天然林二期工程造成森工企业房产闲置一年以上不用的，暂免征收房产期工程造成森工企业房产闲置一年以上不用的，暂免征收房产税税11.4.1免税项目免税项目11.4房产税的税收优惠房产税的税收优惠（1 1）纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，）纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税；定期减征或者免征房产税；（2 2）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。减半征收房产税。11.4.2其他减免规定其他减免规定11.4房产税的

22、税收优惠房产税的税收优惠 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营当月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营当月起缴纳房产税； 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成的次月起缴纳房产税；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成的次月起缴纳房产税； 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税；产税； 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳房产税；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳房产税； 纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移

23、、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月起，缴纳房产税；权属登记机关签发房屋权属证书的次月起，缴纳房产税； 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产的次月起，缴纳房纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产的次月起，缴纳房产税；产税；11.5.1纳税义务发生时间纳税义务发生时间11.5房产税的征收管理房产税的征收管理 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起，缴纳房产税；用或交付的次月起，缴纳房产税； 自自2009年年1月月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法日起，纳税人

24、因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截至房产的实物或权终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截至房产的实物或权利状态发生变化的当月末。利状态发生变化的当月末。 11.5.1纳税义务发生时间纳税义务发生时间11.5房产税的征收管理房产税的征收管理房产税实行房产税实行按年计算按年计算、分期缴纳分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定省、自治区、直辖市人民政府确定11.5.3 纳税地点纳税地点房产税在房产税在房产所在地房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落

25、地点分别向房产所在地的税务机关纳税。房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。11.5.2 纳税期限纳税期限11.5房产税的征收管理房产税的征收管理1.1.征收对象征收对象11.6.1上海房产税规定上海房产税规定11.6 房产税试点情况房产税试点情况上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。 非上海市居民家庭在上海市新购的住房2.2.征收标准：征收标准：1 1）免征点：）免征点：6060平方米平方米/ /人。人。 2 2）税率：房产税按应税住房市场交易价格的）税率：房产税按应税住房市场交易价格的70%70%计算缴纳，计算缴纳，适用

26、税率适用税率0.6%0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格度新建商品住房平均销售价格2 2倍倍( (含含2 2倍倍) )的，税率暂减为的，税率暂减为0.4%0.4%。 3 3）计算公式：）计算公式：11.6.1上海房产税规定上海房产税规定11.6 房产税试点情况房产税试点情况上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)新购住房单价(或核定的计税价格)70%税率。（1 1）试点区域：）试点区域：主城九区。主城九区。 （2 2）征收对象）征收对象1 1）个人拥有的独栋商品住宅。是指独立、单栋且与相邻

27、房屋）个人拥有的独栋商品住宅。是指独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。无共墙、无连接的成套住宅。2 2）个人新购的高档住房。是指建筑面积交易单价达到上两年）个人新购的高档住房。是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2 2倍倍( (含含) )以上的住房。以上的住房。3 3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。及以上的普通住房。11.6.2重庆房产税规定重庆房产税规定11.6 房产税试点情况房产税试点情况（3 3）纳税人：）纳税人：纳税人为

28、应税住房产权所有人。产权人为未成纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。关指定纳税人。11.6.2重庆房产税规定重庆房产税规定11.6 房产税试点情况房产

29、税试点情况（4 4）计税依据：）计税依据：应税住房的计税价值为房产交易价。条件成应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。属于本办法规定的应税住熟时，以房产评估值作为计税依据。属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。征收房产税。11.6.2重庆房产税规定重庆房产税规定11.6 房产税试点情况房产税试点情况（5 5）税率：）税率：1 1）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均

30、价九区新建商品住房成交建筑面积均价3 3倍以下的住房，税率为倍以下的住房，税率为0.5%0.5%；3 3倍（含倍（含3 3倍）至倍）至4 4倍的，税率为倍的，税率为1%1%；4 4倍（含倍（含4 4倍）以倍）以上的税率为上的税率为1.2%1.2%。 2 2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为以上的普通住房，税率为0.5%0.5%。 11.6.2重庆房产税规定重庆房产税规定11.6 房产税试点情况房产税试点情况（6 6）应纳税额的计算）应纳税额的计算 1 1）个人住房房产税应纳税额的计算。）个人住房房产税应

31、纳税额的计算。11.6.2重庆房产税规定重庆房产税规定11.6 房产税试点情况房产税试点情况应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。 2 2）免税面积的计算。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对）免税面积的计算。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人已经拥有的独栋商品住宅，一套应税住房扣除免税面积。纳税人已经拥有的独栋商品住宅，免税免税面积为面积为180180平方米平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100100平方米平方米。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积房均不扣除免税面积11.6 房产税试