济宁市地下空间建设用地使用权管理

1、xx地下空间国有建设用地使用权管理办法（试行）（草案）第一条为规范地下空间国有建设用地使用权管理，鼓励开发利用地下空间，促进节约集约用地，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城乡规划法等法律法规规章，结合我市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内地下空间国有建设用地使用权管理，适用本办法。第三条市国土资源部门负责济宁市市中区、任城区、济宁高新区和济宁北湖新区管辖区域内地下空间国有建设用地使用权管理工作。县（市）国土资源部门负责本行政区域内地下空间国有建设用地使用权管理工作。城乡规划、住房和城乡建设、财政、人防、文物、公安消防等部门按

2、照各自职责，做好地下空间国有建设用地使用权有关管理工作。第四条本办法所称地下空间，是指地上土地使用权人在同一宗地内结合地面建筑一并开发建设的地下工程（包括与地面主体建筑相连和不相连的情况，以下简称结建地下工程）以及在广场绿地道路等地下单独开发建设的地下工程（以下简称单建地下工程）所占空间，包括地下停车场（库）、商业服务设施、物资仓储、民防设施、地下交通通道和设施，但地下管线、桩基工程等除外。本办法所称地下空间国有建设用地使用权，是指经依法批准可以实施开发建设的地表以下空间的国有建设用地使用权。第五条地下空间国有建设用地使用权设立前，城乡规划部门应当明确地下空间在地表水平面上垂直投影占地范围、起

3、止深度、规划用途、建筑面积等规划设计条件。在规划设计条件允许的情况下，商服、住宅、公共管理与公共服务工程建设应当一并结建地下工程。住宅用地地下空间利用应当不少于一层，商服、公共管理与公共服务工程用地地下空间利用应当不少于二层。结建地下工程平均每层建筑面积应当不少于整宗地地上建设用地使用权面积的50%。单建地下工程地下空间利用应当不少于三层。人防工程根据战备需要确定层数。地下空间分层的，层内净高度应当大于2.2米。第六条地下空间国有建设用地使用权按以下方式设立：（一）国家投资的人防工程（包括单独修建的地下防护建筑和结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室、人防工程出入口位置和相应的配套工程）和地

4、下交通设施地下空间建设用地使用权可以采取划拨方式设立。（二）其他地下空间国有建设用地使用权应当采取出让方式设立。结建地下工程地下空间国有建设用地使用权随地上国有建设用地使用权一并设立。地上国有建设用地使用权已经设立，在其平面范围内需要设立地下空间国有建设用地使用权的，可以协议出让给地上国有建设用地使用权人。单建地下工程地下空间国有建设用地使用权应当采取招标、拍卖或挂牌方式设立。（三）本办法施行前，经城乡规划部门同意，地上国有建设用地使用权人已经实施地下工程建设的，视同已经以划拨方式取得了地下空间国有建设用地使用权。第七条除法律另有规定外，出让的地下空间国有建设用地使用权不限定具体用途。地下空间

5、使用应当兼顾人民防空需要。第八条地下空间国有建设用地使用权出让期限按以下方式确定：（一）结建地下工程地下空间国有建设用地使用权出让期限随地上国有建设用地使用权出让期限设定。商住混合用地结建地下工程连成一体的，地下空间国有建设用地使用权出让期限可以按照该宗地地上国有建设用地使用权出让最长期限设定。（二）单建地下工程地下空间国有建设用地使用权出让最长期限为40年。第九条地下空间国有建设用地使用权出让价款按以下方式确定：（一）招标拍卖挂牌出让地上国有建设用地使用权同时出让地下空间国有建设用地使用权，地下空间国有建设用地使用权出让价款按下式计入出让起始价：1 .地下一层的，地下空间国有建设用地使用权出

6、让价款=地上国有建设用地使用权出让面积X50%该宗地所在区域基准地面地价X20%2 .地下多于二层（含二层）的，地下空间国有建设用地使用权出让价款=地上国有建设用地使用权出让面积x50%该宗地所在区域的基准地面地价X30%（二）地上国有建设用地使用权出让时，出让合同约定地下空间国有建设用地使用权为一层，城乡规划部门同意地下空间开发建设增加第二层的，应当补缴的地下空间国有建设用地使用权出让价款按下式计算：地下空间国有建设用地使用权出让价款=地上国有建设用地使用权出让面积X50%该宗地所在区域基准地价X10%）（三）地上国有建设用地使用权出让时，出让合同没有约定地下空间国有建设用地使用权，城乡规划

7、部门同意地下空间开发建设的，应当缴纳的地下空间国有建设用地使用权出让价款按第一项计算。商住混合用地的基准地面地价按照该宗地所在区域住宅基准地面地价计算。第十条以出让方式取得地上和地下空间国有建设用地使用权的，在合同约定用地范围内增加同层地下建筑面积及地下三层以下（含地下三层），城乡规划部门同意实施的，不增加收取地下空间国有建设用地使用权出让价款。第十一条地上国有建设用地使用权登记时，结建地下工程地下空间国有建设用地使用权一并登记。单建地下工程地下空间国有建设用地使用权登记参照地上国有建设用地使用权登记规定办理。地下空间建设完成后，可以申请对地下空间国有建设用地使用权的局部进行独用登记。独用登记

8、应当同时登记共用的地下空间国有建设用地使用权。地下空间国有建设用地使用权登记应当标明地下空间在地表水平面上垂直投影占地范围和起止深度。第十二条出让的地下空间国有建设用地使用权登记后可以转让、出租、抵押。划拨的地下空间国有建设用地使用权办理出让手续并依法登记后，可以转让、出租、抵押。第十三条地下空间国有建设用地使用权出让、登记的程序及其他相关规定按照地上国有建设用地使用权的相关规定办理。第十四条本办法自2013年月日起施行，有效期至2015年月日。济宁市地下空间国有建设用地使用权管理办法（试行）（草案）说明市国土资源局（2013年月日）一、制订办法的必要性2007年10月施行的中华人民共和国物权

9、法规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）明确了地表、地上、地下国有建设用地使用权招拍挂出让的程序。2008年3月国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）要求“鼓励开发利用地上地下空间”。国民经济和社会发展十二五规划纲要提出“鼓励深度开发利用地上地下空间”。但是，国家、省并没有地下空间建设用地管理的详细规定。只有依法设立权利、允许市场交易，才能促进地下空间开发利用，实现节约集约用地的目的。为规范地下空间国有建设用地使用权管理，促进节约集约用地，根据有关法律规定，参考杭州市和昆山市做法，结合我市实际，

10、我们起草了济宁市地下空间国有建设用地使用权管理办法（试行）。二、起草本办法的依据1、xx物权法2、xxxx房地产管理法3、xx城乡规划法4 、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）5 、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）6、国民经济和社会发展十二五规划纲要三、办法的主要内容办法共十四条，主要内容是：（一）明确地下空间国有建设用地使用权的概念。对地下空间的两种主要建设类型、主要用途、开发强度和规划要求给予明确。考虑在同一宗地范围内，存在地下空间开发不直接与地上建筑相连的情况，从土地管理和登记的角度考虑，在办法中一并按照结建规定。在广场绿地道路等地下单独开

11、发建设的地下工程，除人防外，按照商业开发管理。（二）允许地下空间国有建设用地使用权灵活使用。地下空间因为受限于光照、通风、疏散、交通、供排水、通讯等各种条件，其主要用途一般为地下停车场（库）、商业服务设施、物资仓储、民防设施、地下交通通道和设施等，而且存在多种用途并存的情况，建议只要是办理了出让手续的，不限制地下空间具体用途，在不违反法律规定的范围内允许按照市场需要灵活调整使用，以提高地下空间利用效率。（三）科学计算地下空间国有建设用地使用权出让价款。一是直接应用基准地面地价计算出让价款。目前地下权相关的法规还不完善，地下权价款评估没有现成的技术规范可以遵循，评估技术不成熟。为此，对于设定地下

12、空间权需要收缴出让价款的，建议直接依托基准地面地价设定计价公式。二是按照开发强度区别定价。鼓励在规划设计条件允许的情况下提高地下开发强度。住宅用地地下空间应当不少于一层，商服、公共管理与公共服务工程用地地下空间应当不少于二层，出让价款分别按照基准地面地价的20%、30%计算。为鼓励每一层都要尽量充分利用，计价基数不与地下建筑面积挂钩，而是按地上用地面积的50%计算。三是区别政策时间段。本办法施行前，经城乡规划部门同意，地上国有建设用地使用权人已经实施地下工程建设的，视同已经以划拨方式取得了地下空间国有建设用地使用权，并只有在转让（出租、抵押）时要求办理出让手续。四是体现鼓励深度开发要求。区别于

13、地上建设，地下空间开发存在施工难度大、成本高的特点，应当鼓励深度开发利用，在合同约定用地范围内增加同层地下建筑面积及地下三层以下（含地下三层），不增加收取出让价款。（四）明确地下空间国有建设用地使用权登记办法。区别于地上权登记，地下权登记更加强调的是空间概念。对于地下停车位、地下商铺等地下空间分别归属于不同使用权人的，为保护使用权人利益，建议在地下空间建设完成后，可以依申请对地下空间的局部进行独用登记，同时登记共用的地下空间建设用地使用权。四、办法起草过程本办法是在总结我市实际、结合杭州市和昆山市做法基础上起草的，征求了发展改革、城乡规划、住房和建设建设、人防、财政、文物、公安消防、招监办等部门意见。济宁市地下空间国有建设用地使用权管理办法相关法规规定1、xx物权法第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。392、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令