龙洲湾地块可行性报告

1、龙洲湾地块可行性分析报告 重庆北大资源地产2011 年 7 月专业资料第一部分项目背景一、巴南区概况巴南区幅员 1825 平方公里， 人口 86 万。该区为西向辐射线起点， 重庆 “二环八射” 中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境。具有重庆南部门户枢纽、串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为其支柱产业。宜居、休闲、畅通、 生态是未来巴南发展的重要方向，在主城其他各区快速发展的同时，巴南区终于发力，凭借自身独有的森林、温泉、重庆南大门等资源和地理优势，巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴

2、南”的发展口号，逐渐进入主城核心居住板块的行列。二、龙洲湾概况政府 200 亿打造龙洲湾新城区，从2003 年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。据了解，整个龙洲新区总占地面积约10 平方公里，分为A 、B 两个区开发，各约7500 亩。规划区内有 500 亩生态景观公园，6 公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000 米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合

3、性城市发展区，是重庆的南部新城。专业资料第二部分项目概况一、宗地区位宗地所属位置位于重庆市巴南区龙洲湾新城规划区。项目建设用地面积为658 亩，北侧为李家沱花溪工业园区,南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江，对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近内环快速。项目地属坡地，内部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新区规划中居于核心区域，地理位置优越。二、宗地现状四至范围北侧：荒地，待开发（远处为花溪工业园）南侧：重庆渝港汰白粉股份有限公司西侧：临江，对面是茄子溪港东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区三、宗地周边环境分析1 、区域环境龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新

4、城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。专业资料2 、产业现状巴南区经济发展建设一度较为落后，以第一第二产业为其主要支柱产业，区域建筑大多老旧，整体形象较差，市民评价较低，但最近一两年，该区域有快速发展势头，目前，在渝南大道两侧以家居、汽摩、服装三大业态为主，有铠恩家居名都、西部汽车城、渝南汽车超市、麒龙服装城等品牌卖场。3 、区域轨道交通规划板块内现有市政道路设施较好，多条城市干道贯穿其中，是重庆的南大门，在未来规划中，巴滨路、轻轨 2 、3 、 8 号线与“四桥四隧六路”及“六横六纵十连线”将使本区成为重庆南部交通枢纽。在此基础上，

5、巴南区政府将投资60 亿元将巴南打造为南重庆的交通枢纽，巴南交通优势将日益显现。4、区域资源规划巴南在2020 年内建成11 个温泉，成为温泉度假胜地。这11 个温泉包括：东温泉小镇、南温泉主题公园、东海温泉汤山别墅、凤凰谷时尚温泉小镇、御龙桥生态温泉度假区、汇景湾生态温泉度假区、金龙湖温泉度假区、升坪坝温泉度假区、丰岩温泉度假区、龙洲湾温泉酒店、铜锣山温泉度假区。巴南区力争在 2015 年发展成为国家级旅游度假区，2020 年发展成为国际温泉度假区。专业资料坐拥重庆4 大温泉其二的东温泉，南温泉，被评为中国温泉之乡。四、区域规划1 、规划范围龙洲湾新区所在地以前是一片山林和荒地，阻隔着巴南与

6、主城的“亲近”。目前， 该新区占地面积11平方公里，其中A 、B 区各约 5.5 平方公里。 A 区基础设施已基本完善，引进二级开发企业20 多家，已开工建设房地产面积300 万平方米，已建成160 万平方米，完成投资50 多亿元。 B 区已完成整体招商，世纪金源集团确定入驻，计划用3 到 5 年时间投资160 亿元将龙洲湾B 区打造成集居住、购物、休闲、娱乐为一体的重庆南部最大复合型居住片区。目前，随着巴南新行政办公中心搬迁入驻，龙洲湾已首先成为了该区的政治中心。2 、交通规划规划有纵横交错的道路网络系统。渝南大道、龙洲大道、巴南滨江路纵贯新区南北，将龙洲湾与重庆主城核心区紧紧相连。规划中的

7、轻轨2 号、 3 号和 8 号线也将到达新区。便捷的交通使得新区距主城任何一区都在二十分钟车程以内，区位优势十分明显。3 、功能定位龙洲湾新区功能布局主要分为行政办公区、商贸区、休闲娱乐区和居住区。新区内规划有600 亩生态景观公园， 6 公里亲水江岸，1600 米景观艺术长廊和两个时尚文化休闲广场。4 、未来发展龙洲湾新区地处重庆市主城核心区，位于巴南区鱼洞、李家沱两城区之间，东靠铜锣山脉， 西临长江，南起鱼洞鱼胡路，北达上界高速公路，规划面积15 平方公里。新区建成后，将成为一座可容纳30 万人的滨江生态新城。发展特色旅游新区周边旅游资源十分丰富，其周边的著名景区有南温泉景区、樵坪山景区、

8、云篆山景区、桥口坝温专业资料泉景区。将它们整合起来，使这座城市“宜游”。此外，巴南区土地资源是最大的，农村资源也是非常丰富，可有效结合起来，发展特色农村旅游，发展“五色”旅游-分四个季节，使不同人群都喜欢。重庆首个“低碳示范区”巴南区区委书记李科表示，目前， 巴南区已经与中冶赛迪、美国 AECOM建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等8 家房地产商以及市建筑节能协会等单位签订了低碳城市建设战略合作协议，携手在南泉、界石、南彭和惠民镇环樵坪经济区打造低碳产业园，将为巴南区供上第一批低碳排放楼盘。2010 年巴南区已全面启动绿色低碳城市的建设，计划在2012 年前，龙洲湾、鱼洞、李家沱、花溪等核

9、心区将成为巴南区首批“低碳示范区”。五、土地获得方式及规划控制要点、土地获得方式通过分零招拍挂方式，从政府手中获得土地，预计1 年以内可实现全部土地摘牌。、规划控制要点建设用地面积658 亩平均容积率2.0专业资料第三部分市场分析一、土地分析1 、巴南区历年土地供应分析数据来源：重庆国土局巴南区土地供应在经过09 年短暂的低谷以后快速反弹，10 年大量的土地供应达到历史最高。2 、巴南区历年土地成交分析专业资料数据来源：重庆国土局巴南区最近三年土地成交量持续下跌，但是成交价格特别是在2010 年猛涨，导致该区域房价也受影响开始飙升。二、供需分析1 、巴南区历年供应分析数据来源：领域机构巴南区房

10、地产市场供应逐年稳步上升，市场整体环境良好。2 、巴南区历年成交分析数据来源：领域机构专业资料数据来源：领域机构巴南区成交市场也保持逐年上升的趋势，并且保持了较高的去化率；成交价格在10 年也出现了猛增的迹象，一方面受市场环境影响，一方面也受楼面地价上涨的影响。二、区域内供应产品特征、区域产品分布情况专业资料2、 2011 年预计供应量项目板块占地面积建筑面积物业类型剩余体量2011 年预计推折前建面（万方）（万方）（万方）量 （万方）均价 (元 /m2)南城国际5.420高层10106000 （建）东原香郡鱼洞5.826高层266待定凯川大江东岸1.45.4高层5.44.65300同景跃城5

11、.120高层2076300康利尔风花树6.222高层2275650明华龙洲半岛四期1037高层37105500典雅中央广场龙洲湾4.116高层447700颜龙山水城1033高层1785800浩立碧海湾14.630高层15.987500重庆世纪城18.646高层468待定融汇半岛艾德公馆4.414小高层、高层6.77.16000巴比亚半山14.640高层、洋房、公寓4010高层 5346曼哈顿城李家沱1547小高层、高层2210高层 5417恒大城66118小高层、高层3410高层 6250曦圆柳镇63120小高层、洋房5010小高层 5250合计275119.7巴南区体量大项目多集中在李家沱板

12、块，物业形态丰富有洋房、小高层、高层；龙洲湾目前在售项目较多，物业形态都是高层；鱼洞项目体量小，新入市项目多集中在年中开盘；龙洲湾及鱼洞板块销售普遍采用建面价格。3 、区域供应户型配比数据来源：领域机构由本区域市场户型供应可知，50-80平米两房占比最大，其次是70-100平米三房，可见该区域户型基本以刚需为主。专业资料4 、区域市场成交情况数据来源：领域机构，以上数据为套内价格从本项目主要辐射区域近三年的成交情况可以看出，高层的市场所占比例最大达到85% 。该区域自2009 年后就没有别墅物业供应，且之前别墅价格也出现走低的趋势。近两年高层价格涨幅较高，且高于洋房的涨幅。专业资料三、区域在售

13、项目分析1、颜龙山水城项目位置基本信息总占地面积10 万方总建筑面积34 万方容积率3车位数量1802个工程进度15 层现推单位12 号楼户型面积（建面）43.76-128 户型配比一室30% 二室 45%三室 25%折前价格（建面）起价 5950元 / 平方米，最高价 6625元/ 平方米，均价6190元/ 平方米优惠情况一次性 9.7折，按揭9.8 折巴南区自住客户为主，其次是外区客户，另有部分江津及区县客户，主要是周边企事业单位员工、医客群描述生、教师及私营业主项目最新动态12 号楼持续销售中主卖点分析紧临滨江路，生活配套齐全，交通便捷营销推广搜房、工地围墙、户外、短信优势：轻轨站旁交通

14、主干道上，靠近龙洲湾生态公园，小区配套齐全，户型精致实用项目点评劣势：周边配套不完善，生活购物不便2、康利尔风花树项目位置专业资料基本信息总占地面积6 万方总建筑面积22万方容积率3车位数量1047个工程进度12层现推单位5、7 号楼户型面积56 -127 户型配比一室 20%二室 45%三室 35%建面均价5650元/ 优惠情况一次性 97折，按揭 99 折客群描述鱼洞自住客户为主，其次为李家沱板块客户，周边区县客户购买比例明显较其他项目高项目最新动4 月 16 日正式对外开放， 5.15 日开盘，凭卡号参加摇号，将推出一批次建面56-127共 254 席态房源。 VIP 卡可享受 1%开盘

15、优惠。建面折前单价5100-6300 元 / 。主卖点分析江景房 ,生活配套齐全，交通便捷推广主题城南中央江畔 20 万方大爱大生活营销推广车身、网络、报纸、短信优势：轻轨站旁靠近交通主干道，中式园林景观，坐享龙洲湾生态公园项目点评劣势：周边配套缺乏，生活购物不便3、浩立碧海湾项目位置基本信息总占地面积9 万方总建筑面积30万方容积率3.3车位数量1200 个工程进度12层现推单位6、7 号楼户型面积43 -170 户型配比一室 15%两室 30%三室 35%四室 20%折前价格 （建面）7300 元/优惠情况按揭 98 折，全款 98 折再 99 折（均价）客群描述看好龙洲湾板块的巴南周边客

16、户，其次为周边区域大渡口与九龙坡客户较多项目最新动态6、 7 号楼即将推出， 5 万元存款证明办 VIP 卡，可享受2 万元购房优惠主卖点分析江景房，项目自身配套完善，交通便捷营销推广网络、报纸、短信项目点评优势：地处两江四岸，江景丰富，3 万方中庭园林，自身配套丰富劣势：周边配套缺乏，生活购物不便专业资料4、融汇半岛项目位置基本信息总占地面积200 万方总建筑面积300 万方容积率1.8车位配比1 ：0.75工程进度12 层物业类型洋房 小高层 高层户型面积洋房 58 -160洋房 9000 元/ 高层 7300 元/ 高层 66 -127均价（建面）客群描述巴南及南坪自住客户为主，其次周边

17、外区改善居住客户项目最新动态洋房建面起价 6420 元/ ，尾房在售高层 7 月 23 日加推高层江景房源主卖点分析教育，公园、大盘配套营销推广报纸、网络、短信、巡展、项目点评优势：品质教育大盘，公园、完善生活配套劣势：周边配套缺乏5、南城国际地理位置专业资料基本信息推盘体量1.63 万方户型区间57.62-104.33 总层数31 层推出层数1-31 层梯户比2 ：6户型结构平层供应套数114 套当日去化率44%开盘起价5400 （建）开盘最高价6300 （建）开盘均价折前 6000 （建）计算赠送面积实得均价为5500户型对比紧凑型 2 房， 2 改 3 户型， 3 房带入户花园户型配比为

18、 1:1:1推广主题20 万方大型高品质轻轨社区客群描述购买的客群主要以鱼洞城区本地客群为主，周边区县为辅；首置较多，年龄大致集中在30-45岁，客群对两房需求较大，客户较认同轻轨3 号线升值潜力。项目优劣优势： 1、品牌开发商在当地有知名度2、公交轻轨站3、紧邻老城区，配套较完善势分析劣势： 1、三房户型偏大2 、中庭景观少四、典型项目户型分析一室一厅两室两厅两变三户型三室两厅四室两厅项目（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）颜龙山水城43-5580-89.7499-109119-128/康利尔风花树5676-81/88-127/浩立碧海湾43-5372-75/81-120170融汇半岛洋

19、房/587291-142112-160融汇半岛高层/66-6873-8386-127/南城国际/57.62-78.6261.68-95.59104.33/区域内典项目户型一室与四室户型较少，项目集中较多的是两房与三房，且户型面积较大。整体来看，各户型面积均控制较好。专业资料第四部分项目定位一、项目产品定位别墅 +洋房 +高 TOWN+ 商业二、目标客户群定位区域内企业主与企业中高管理人士三、建筑面积配比建议产品形态用地面积容积率地上建筑面积车位地上车位地下车位地下建筑面积总建筑面积别墅800000.864000640645762016084160洋房2200001.32860002860286

20、257490090376090高 TOWN30000260000600605401890078900高层1097003.504335384425.63844384.42563460121094505519.66商业104694.41047104.694494232979137673.14合计8991208092283222.81182342.8四、项目价格定位 ：重点参考融汇半岛及龙洲湾区域内主要大盘项目。建议参考价格：物业类型建面均价预估（万元）别墅1.5花园洋房1住宅高 TOWN0.85高层豪宅0.7商业商业建筑1.2专业资料第五部分初步开发与销售计划一、工程建设计划时间 （年）项目201

21、2201320142015201620172018合计当年开发非住宅6883768837137673建筑面积商业（）别墅8400084000洋房5600014800014800024000376000当年开发住宅建筑面积高7890078900（）TOWN高层45100148000148000164420505520当年开发总建筑1182093面积（）二、销售及回款计划项目市场供应及销售计划合计时间20122013201420152016201720182019项目别墅6400064000可供销售洋房5300011000011000013000286000建筑面积高 TOWN6000060000

22、（）（个） 高层24426120000120000120000384426商业5234752347104695推出可售建筑面积89.9120小计（万）可供销售别墅1500015000物业建面洋房1000010000100001000010000单价高 TOWN85008500（元/）高层70007000700070007000（车位万商业120001200012000元/个）可供销售别墅96000专业资料金额洋房53000 110000 110000万元）高 TOWN51000高层17098840008400084000269098商业6281662816125633可供销售总金额(万827731元 )专业资料第六部分投资收益分析一、投资收益分析序号项目名称计算基数单位单方造价 (元 )投资估算 ( 万元 )一土地费用660亩379￥ 250,000.00二前期工程费1,182,343￥ 115.72￥ 13,682.07三前期开发税费1,182,343￥ 320.81￥ 37,930.74四建筑安装工程费1,