我国房地产上市公司盈利能力分析以万科公司为例

1、 题目 我国房地产上市公司盈利能力分析以万科公司为例 所在院别经济学院诚信承诺本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。 学生（签名）： 年 月 日毕业论文题目我国房地产上市公司盈利能力分析以万科公司为例毕业论文主要内容和要求：主要内容：本文主要分析我国房地产上市公司盈利能力问题，以企业实例为分析对象，采用数据分析和理论探讨相结合的研究方法，首先对盈利能力的概念进行概述，分析盈利能力指标，然后用对比分析法和趋势分析法等方法进行分析

2、，剖析万科公司在盈利能力方面存在多元化战略决策失误、缺乏有效的新产品开发策略、销售成本过高、期间费用过大等问题，最后提出合理使用多元化战略、加速有效产品研发、加强成本控制、合理控制期间费用等防范措施。 要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数

3、等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范。毕业论文主要参考资料：1 黄梅.慎用非财务绩效指标J.企业管理，2014 (02):40-43.2 李燕.浅析企业盈利能力的影响因素J.经济纵横，2016(6): 128-129.3 李俊蜻.杜邦财务分析新体系及其应用J.商业时代，2013(04):75-76.4 梁娟.基于杜邦分析法的商业银行盈利能力分析J.财会通讯，2012(01):119-120.5 刘捷.流动性对中国上市公司盈利能力影响研究J.亚太经济，2013(06):26-33.6 陆静.中国商业银行盈利能力的影响因素-基于1997-2010年数据的实证分析J.金融

4、论坛，2013(01):13-14.7 杨松令.高新技术企业经营绩效评价研究-以中国创业板上市公司为例J.中国科技论坛，2013(07):58-59.8 俞玮文.财务分析指标的局限性及其对策分析J.中国外资，2013(05):117-117.9 张新民，粟立钟.财务报表分析:理论内涵与学科定位J.财务研究，2015(01):25-25.10 石明华，李敬.“新经济”时期中国房地产上市公司效绩评价指标体系框架的建立J.湖南大学报，2015 (1):25-26.11 王吉恒，王天舒.基于企业层次分析法的盈利能力分析-以万科企业股份有限公司为例J.哈尔滨商业大学学报，2013 (04):3-4.12

5、 汪强.资本结构与上市公司盈利能力-家电行业的实证分析J.北方经贸,2016,(2):14-16.13 沈丽，仇冬芳.企业公民行为对盈利能力的影响研究-基于偏最小二乘回归法的分析J.东商学院学报，2013 (06):27-33.14 Michael R. King、Eric Santor. Family values:Ownership structure;performance and capital structure of Canadian firms. JJournal of Banking and Finance;2016, (32):11-13.15 Aghion、Bolton.

6、An incomplete contracts approach to financial contracting.JReview of Economic Studies, 2015,(11):3-5.毕业论文应完成的主要工作：利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据。认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业

7、论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。2017-10-2至2017-11-102编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩。2017-11-1至2017-11-253进一步查找资料，作社会调查。2017-11-26至2018-1-104撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2018-1-11至2018-1-315指导教师阅改论文。2018-2-1至2018-2-146修改论文，完成第二稿，并交指导教师。2018-2-15至2018-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2018-3-1至2018-3-158修改论文，完成第三稿，并交

8、指导教师。2018-3-16至2018-4-19指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2018-4-2至2018-4-1510专家评阅。2018-4-16至2018-4-3011毕业论文答辩。2018-5-1至2018-5-1512评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2018-5-16至2018-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日 学生签名：毕业论文题目我国房地产上市公司盈利能力分析-以万科公司为例开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方

9、案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义1研究目的：本文将通过收集上市公司的各类企业数据，通过严谨的统计方法对其进行处理、分析，对于房地产上市公司的综合盈利能力作出定量的评价，从而梳理近些年我国房地产行业的发展现状，利用科学的方法筛选出影响上市公司盈利的决定性指标，并根据这些指标对公司以及整个行业的未来发展提出合理的建议，从而达到使得企业在未来发展中能够优化财务结构，提升企业经营能力，在长期发展中稳步提升，进而推动整个产业的良性发展的目的。2 研究意义：（1）理论意义：在资本市场中，不论是投资方、债权人、企业经营者或是政府、企业职工都越来越重视企业的盈利能力。对于企业而言，

10、盈利能力可以反映企业的财务状况和经营成果。基于此，国内外众多学者通过实证分析、建立模型分析、利用主成分分析等方法分析公司的盈利能力，但是很少有学者运用个案分析法，分析企业的盈利能力。个案分析法是通过公司真实的财务数据、结合一系列财务指标以及非财务指标公正、准确地分析企业的盈利能力，其目的是为了评估企业真实的财务状况和经营成果，强调其真实性，揭示指标的相关性。本文通过个案分析法研究房地产行业的盈利能力，可以进一步丰富我国的研究理论，同时也为房地产行业的分析提供理论依据。（2）现实意义：本文分析万科公司的盈利能力，不仅可以为投资者提供相关信息，其他利益相关者如政府、税务机关、债权人、社会公众尤其是

11、企业经营管理决策者都可以通过财务指标了解到企业真实的财务状况和经营成果，以便做出正确的投资决策。通过万科公司的财务数据对其盈利能力进行全面的分析，在严谨的财务分析的基础上，结合非财务指标分析，发现该公司在盈利方面中存在的问题，并试图提出解决方法，以及加强该公司盈利能力的措施，以便更好的应对公司在发展中遇到机遇与挑战，这将对该公司的经营与发展具有十分重要的现实意义。同时，希望通过对万科公司盈利能力的分析，从中得到一些提高盈利能力方面的启示，也能为和万科有相似生产经营状况的企业提供有效的参考。二、研究现状 1国外研究现状：伴随着现代公司制度的产生和发展，所有者与管理者之间产生了“委托一代理关系”问

12、题。为了解决这一个问题，绩效评价相关理论和方法逐步建立、健全和完善。古今中外，针对财务绩效方面的研究，尤其是关于如何选取财务指标的研究，更是有了非常成熟的理论成果。美国杜邦公司(2015)运用几种主要的财务比率之间相互的内在联系，综合地、系统地去分析一个企业的盈利水平，具有非常明显的层次结构。它以净资产收益率(ROE)为核心，逐级分解成多项财务比率的乘积，通过对这个指标的分解不但可以看到一个企业的股东权益回报水平和盈利能力，还可以帮助我们深入地分析和比较企业经营业绩。这是从财务角度来评价一家公司绩效最综合、系统的方法。美国的亚历山大沃尔(2015)提出了评价企业综合财务状况的沃尔评分体系。他选

13、定了七大财务比率，分别赋予各指标以权重，并用线性关系结合起来，以行业平均数为参照基础，再与实际比率相比较，并给予各项指标的打分，再计算总体指标的累计分数，最后以此为依据来评价一个企业的信用水平的一种方法。STEVEN E. KAPLAN (2016)在原先平衡计分卡的评价模块中，加入对企业战略的评价，对于企业的战略绩效评价指标体系的丰富和完善作出了突破性的贡献。De Ling Xu等(2016)认为在全球化进程中，企业在扩展新区域市场的初级阶段，可能会建立海外办事处，发挥公司的重要作用。基于数据包络分析(DEA)，设计了办事处的绩效评价指标体系，对公司的海外办事处的绩效进行评估。Ammar(2

14、016)认为影响企业盈利的因素有内部因素和外部因素。其中，外部影响因素有法律法规、政府制度、经济环境、市场上的竞争环境、供应商与客户的情况等;内部影响因素有公司规模、公司的经营目标、生产产品的成本、营销策略以及公司的招投标策略等。2 国内研究现状：李俊蜻（2013)在传统的杜邦财务分析的基础上，系统建立了新的杜邦分析体系，是以权益经营净现率为核心指标，进行具体的应用分析。梁娟、孔刘柳(2012)以净资产收益率为核心进行层层分解，通过杜邦分析法研究商业银行的盈利水平。俞玮文（2013)提出财务分析指标体系应综合运用多种分析指标，并且还应引入现金流量指标。刘捷(2013)通过研究库存周转率、资产周

15、转率等数据，对企业的流动性与企业盈利能力之间的关系进行分析。陆静(2013)把影响银行盈利能力的因素分为内部因素和外部因素两个部分，选取了中国144个银行案例，从1997到2010年的财务数据进行了实证研究并提出了构律名涌利渠道樟式的律议。周丽、刘跃军(2013)提到企业生存和发展的动力来源是企业的盈利能力水平。企业财务分析是盈利能力分析的核心内容。企业盈利增长，规则，特性稳定。盈利能力分析是使用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，判断与分析企业收入和未来的盈利潜力。它可以是一个详细了解一个公司的经营业绩的方法，可以以此来评价管理水平，并可以为企业决策提供有效的信息。提高企业盈利能力，应选择

16、适合本企业的方法，运用财务方法构建提高企业的盈利能力的模型，企业债券市场的发展，提高企业的资本结构，加强市场管理，提高企业的整体经营业绩。杨松令、常晓红、刘亭立(2013)以首批上市的28家创业板上市公司为样本进行了实证分析，采用DEA的CCR模型与“超效率”模型结合的方法，研究高新技术企业的经营绩效。黄梅、段波(2014)认为非财务绩效指标随着平衡计分卡的诞生己实现了大翻身，在绩效指标体系中逐渐与财务指标分庭抗礼。顾客满意度、员工满意度、市场份额等非财务指标接二连三地被引用到绩效考核中，以达到财务与非财务指标、长期与短期、过程与结果、内部与外部的平衡。综上所述：通过阅读大量的相关文献，我们发

17、现，西方对于盈利能力分析的理论己经比较成熟，但是对于非财务指标却着墨寥寥，并且没有具体的分析非财务指标如何与企业的现实状况相结合。而我国大部分学者、专家对于盈利能力的分析着重于杜邦分析等传统的分析法、定量与定性分析和实证分析等;研究影响盈利能力的因素一般局限于股份性质、股权变更、高级管理人员持股数量等，很少使用案例分析法结合公司的财务指标、非财务指标进行更深入的研究。财务指标过于“数据化”，反映的是企业过去的盈利能力，不能反映正在进行中的作业。如果把财务指标看成是一个企业的“目的”，那么非财务指标就是指引企业如何达到“目的”的“过程”和“方向”。可见，非财务指标的宏观环境和微观因素是企业为了提

18、高其盈利能力必不可少的考虑因素。三、研究内容 1前言2盈利能力的相关概述2.1盈利能力的定义2.2盈利能力分析的指标2.3盈利能力分析的方法2.3.1对比分析法2.3.2趋势分析法3万科股份有限公司盈利能力现状分析 3.1万科股份有限公司的概况3.2万科公司盈利能力的财务指标分析3.2.1万科公司主要盈利能力指标分析3.2.2万科公司盈利持久性分析3.2.3万科公司盈利稳定性分析3.3万科公司盈利能力的非财务指标分析3.3.1市场定位3.3.2人力资源管理能力4万科股份有限公司盈利能力存在的问题4.1多元化战略决策失误 4.2缺乏有效的新产品开发4.3销售成本过高4.4期间费用过大 5提升万科

19、股份有限公司盈利能力的建议5.1合理使用多元化战略5.2加速有效的新产品研发5.3加强成本控制 5.4合理控制期间费用 6结论参考文献致谢四、研究方案1利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2通过调查法、比较研究法和文献资料法，从而为论文提供可靠地依据，完成我国房地产上市公司盈利能力分析。五、进度安排1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2017-10-26至2017-11-10。2编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩，2017-11-10至2017-

20、11-25。3进一步查找资料，作社会调查，2017-11-26至2018-1-10。4撰写论文，完成第一稿，并交指导教师，2018-1-11至2018-1-31。5指导教师阅改论文，2018-2-1至2018-2-14。6修改论文，完成第二稿，并交指导教师，2018-2-15至2018-2-29。7指导教师阅改论文，完成中期检查表，2018-3-1至2018-3-15。8修改论文，完成第三稿，并交指导教师，2018-3-16至2018-4-1。9指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师，2018-4-2至2018-4-15。10专家评阅，2018-4-16至2018-4-30。11毕

21、业论文答辩，2018-5-1至2018-5-15。12评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文，2018-5-16至2018-5-31。六、预期结果本文将以万科股份有限公司为案例，选取与盈利能力相关的财务指标、非财务指标进行分析，并且分析财务指标与非财务指标是如何与公司的现实状况相结合的，最终得出该公司盈利能力的现状，并对该公司的经营和管理提出建议。七、参考文献1 黄梅.慎用非财务绩效指标J.企业管理，2014 (02):40-43.2 李燕.浅析企业盈利能力的影响因素J.经济纵横，2016(6): 128-129.3 李俊蜻.杜邦财务分析新体系及其应用J.商业时代，2013(04):75-76

22、.4 梁娟.基于杜邦分析法的商业银行盈利能力分析J.财会通讯，2012(01):119-120.5 刘捷.流动性对中国上市公司盈利能力影响研究J.亚太经济，2013(06):26-33.6 陆静.中国商业银行盈利能力的影响因素-基于1997-2010年数据的实证分析J.金融论坛，2013(01):13-14.7 杨松令.高新技术企业经营绩效评价研究-以中国创业板上市公司为例J.中国科技论坛，2013(07):58-59.8 俞玮文.财务分析指标的局限性及其对策分析J.中国外资，2013(05):117-117.9 张新民,粟立钟.财务报表分析:理论内涵与学科定位J.财务研究，2015(01):

23、25-25.10 石明华,李敬.“新经济”时期中国房地产上市公司效绩评价指标体系框架的建立J.湖南大学报，2015 (1):25-26.11 王吉恒,王天舒.基于企业层次分析法的盈利能力分析-以万科企业股份有限公司为例J.哈尔滨商业大学学报，2013 (04):3-4.12 汪强.资本结构与上市公司盈利能力-家电行业的实证分析J.北方经贸,2016,(2):14-16.13 沈丽,仇冬芳.企业公民行为对盈利能力的影响研究-基于偏最小二乘回归法的分析J.东商学院学报，2013 (06):27-33.14 Michael R. King、Eric Santor. Family values:Own

24、ership structure;performance and capital structure of Canadian firms. JJournal of Banking and Finance;2016, (32):11-13.15 Aghion、Bolton. An incomplete contracts approach to financial contracting.JReview of Economic Studies, 2015,(11):3-5.指导教师意见：指导教师签名： 年 月 日教研室意见：审查结果： 同 意 不 同 意教研室主任签名：年 月 日美国西北大学凯洛

25、格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普科特勒（Philip Kotler）在市场营销原理中这样说：“市场营销是创造顾客价值和关系。”在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同的目标：将顾客放在市场营销的中线。今天的市场营销完全围绕创造顾客价值和建立盈利性顾客关系展开。它始于理解消费者的需要和欲望，觉得组织能够最好的服务市场目标，制定有说服力的价值主张并借此吸引、维持和发展目标顾客。如果组织能很好的做到这些，就可以得到以市场份额、利润和顾客权益等形式表现的回报。他还认为市场营销应该围绕五个主要的价值主题，分别是（1）获得来自顾客的价值回报，要首先为顾客创造价值。今天的市场

26、营销必须善于创造顾客价值和管理客户关系。杰出的市场营销公司理解市场和顾客的需要，设计创造价值的营销战略，制定整合市场的营销计划来传递顾客价值和顾客愉悦，建立牢固的客户关系。作为回报，它从顾客那里收获以销售、利润和顾客忠诚为表现形式的价值。（2）建立和管理创造价值的优势品牌。拥有强势品牌权益的、准确定位的品牌为建立顾客价值和盈利性客户关系提供了坚实基础。当今的市场营销者必须有力的定位自己的品牌，并妥善的管理它们。它们必须与顾客建立紧密的品牌关系和体验。（3）测量和管理市场营销回报。市场营销经理必须确保自己的市场营销投入是明智的。以往市场营销者在大规模、高成本的市场营销计划上挥金如土，常常不仔细考

27、虑其指出带来的财务回报。但如今发生了巨大的变化。“市场营销责任”测量和管理市场营销回报已经成为战略营销决策的重要组成部分。（4）利用市场营销新技术。新的数字和其他高科技营销技术极大地改变了消费者和市场营销中相互联系的方式。（5）全球范围内可持续发展的市场营销。由于技术的发展使世界越来越小也越来越脆弱，市场营销者必须善于在全球市场上营销其品牌，并承担社会责任和社会伦理道德。满足消费者和企业当前的需要，同时也保护和加强未来后代满足他们需要的能力。胡娟指出，房地产营销经历了地段营销、规划营销、概念营销、品牌营销四个阶段，品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础，以品牌个性、价值为核心，进行品牌

28、传播与销售的行为。李俊蜻（2013)在传统的杜邦财务分析的基础上，系统建立了新的杜邦分析体系，是以权益经营净现率为核心指标，进行具体的应用分析。梁娟、孔刘柳(2012)以净资产收益率为核心进行层层分解，通过杜邦分析法研究商业银行的盈利水平。俞玮文（2013)提出财务分析指标体系应综合运用多种分析指标，并且还应引入现金流量指标。武能尧指出，我国房地产品牌营销的现状是：（1）多数企业的品牌营销只是短期行为，品牌形象模糊；（2）功利化营销痕迹明显，误以为做项目精品就是做品牌；（3）呈现出靠炒作进行品牌营销的异常现象。房地产整合营销需要企业通过市场渠道，利用各种人才优势，并对资金、职能、品牌、社会关系

29、等营销相关要素进行整合。胡静提出的整合营销思想认为消费者是商品的最终使用者,他们的选择决定了营销的方向。企业要持续发展,就必须得到消费者的支持,企业进行内外整合,目的是要为消费者提供更为完善的服务,更好地满足消费者的需求,企业也在服务消费者的过程中,不断发展壮大,从而达到双赢的结果，因此企业应以消费者导向为自己的营销方向。周丽、刘跃军提到企业生存和发展的动力来源是企业的盈利能力水平。企业财务分析是盈利能力分析的核心内容。企业盈利增长，规则，特性稳定。盈利能力分析是使用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，判断与分析企业收入和未来的盈利潜力。它可以是一个详细了解一个公司的经营业绩的方法，可以以此

30、来评价管理水平，并可以为企业决策提供有效的信息。提高企业盈利能力，应选择适合本企业的方法，运用财务方法构建提高企业的盈利能力的模型，企业债券市场的发展，提高企业的资本结构，加强市场管理，提高企业的整体经营业绩。黄梅、段波(2014)认为非财务绩效指标随着平衡计分卡的诞生己实现了大翻身，在绩效指标体系中逐渐与财务指标分庭抗礼。顾客满意度、员工满意度、市场份额等非财务指标接二连三地被引用到绩效考核中，以达到财务与非财务指标、长期与短期、过程与结果、内部与外部的平衡。通过对一些名人的书籍中，得出了一些关于房地产的信息，通过开发商的整合营销，各种相关信息有望便捷地传达到潜在消费者所收集的信息里，帮助他

31、们降低整体成本，做出正确的决策，由此，消费者会获得一定程度的预期计渡价值。消费者的满意则从效用最大化出发，来自于对某产品的质量及服务所设想的效用与人们的期望所进行的比较，是消费者对决策的总结与学习过程；他不仅影响到消费者的行为，还直接影响到开发商的信誉与利益。而追求消费者满意的过程就是不断了解，反应和反馈消费者信息的过程；通过消费者的动态信号，使信息从不对称趋于对称。房地产企业要获得持续发展并取得最大化的经营利润，必须结合新的市场营销需要，对企业的内外部资源进行有效整合，为消费者提供增值服务，实现企业、消费者与社会之间的价值创造与传递。我国房地产上市公司盈利能力分析以万科公司为例摘 要近几年以

32、来，房地产行业的发展越来越迅速，规模化的程度也不断的增高，用户的需求逐步的呈现出多层次与多样化的模式，这就造成了房地产之间的竞争越来越激烈。万科地产作为一个比较传统的房地产企业，盈利状况受到了一定的波动，发展受到了一定干扰。所以，有关盈利能力的分析，在企业经营的过程当中起着越来越重要的作用。本文就是以万科股份有限公司为例，对其盈利能力进行相关的分析，利用相关的理论以及考虑到企业经营的特殊性，分析其盈利能力的相关影响因素，对万科股份有限公司的盈利能力现状进行分析，进一步剖析万科股份有限公司在盈利能力方面存在的问题，最后提出相应的解决策略，从而也可使得万科公司建立一套完善的盈利能力的管理体系，本文

33、的研究对于同行的其他企业的发展也有着相应的借鉴作用。关键字：盈利状况；盈利能力分析；房地产行业ABSTRACTIn recent years, the real estate industry has developed rapidly, and the scale is also increasing. Users needs are gradually showing a multi-level and diversified mode, which results in the increasingly fierce competition between real estate. Va

34、nke Real Estate as a relatively traditional real estate enterprise, the profit situation has been a certain fluctuation, the development has been a certain interference. Therefore, the analysis of profitability is playing a more and more important role in the process of business operation.This paper

35、 is to Vanke Real Estate Company as an example, analysis the related to its profitability, using the relevant theory and considering the particularity of the business enterprise, factor analysis of the profitability of related effects, according to the enterprise actual situation, further perfecting

36、 the suggestions on further the proposal of development, thus also makes the real estate Vanke to establish a set of perfect profitability management system, this paper also has a corresponding reference role for the development of other relative peer enterprises.Key words: Profitability; Profitabil

37、ity analysis; Real estate industry目 录1前 言12盈利能力的相关概论12.1 盈利能力的定义12.2 盈利能力分析的指标12.3 盈利能力分析的方法22.3.1对比分析法22.3.2趋势分析法23万科股份有限公司盈利能力现状分析23.1万科股份有限公司的概况23.2万科公司盈利能力的财务指标分析33.2.1万科公司主要盈利能力指标分析33.2.2万科公司盈利持久性分析43.2.3万科公司盈利稳定性分析43.3 万科公司盈利能力的非财务指标分析53.3.1 市场定位53.3.2 人力资源管理能力54万科股份有限公司盈利能力存在的问题54.1 多元化战略决策失误

38、54.2 缺乏有效的新产品开发64.3 销售成本过高64.4 期间费用过大75提升万科股份有限公司盈利能力的建议75.1 合理使用多元化战略75.2 加速有效的新产品研发85.3 加强成本控制85.4 合理控制期间费用86 结 论9参考文献10致 谢11中国地质大学长城学院2018届毕业论文1前 言在我国国民经济的发展中，房地产企业十分关键。其一是在进行房地产开发时，带动了各行各业的发展，比如建筑材料、轻工业纺织冶金等、还有机械部门的仪器等。第二，对装修行业的促进作用，比如家具装饰等。房地产企业可以促进国民经济的发展，同时可以提供较多的工作岗位，提供就业机会，改善社会稳定，改善民生。更重要的是

39、，可以推动城市化进程，提升居民的收入水平。可以有效的确保我国经济的高水平发展，提供了较好的发展环境。另外，还为国民经济的迅速发展增强了活力。它不仅可以推动国民经济的发展，更重要的是可以提供就业机会，改善民生。站在企业的角度，盈利能力是企业财务情况以及经营效益的重要体现。本篇论文可以根据一个具体的实例，分析企业的盈利效益，从而可以丰富有关房地产的研究理论，更重要的是给上市公司提供发展依据。本文主要是对万科股份有限公司盈利能力的相关的现状进行了分析与探讨，找出其中对盈利能力的影响的因素，发现在企业经营的过程中盈利能力存在的一些问题，并根据这当中的问题提出一定的解决方案，致力于提高企业的盈利能力。在

40、这个过程中，还希望通过对万科股份有限公司的研究，给其它公司提供一些提高经济效益的启示。2 盈利能力的相关概论2.1盈利能力的定义所谓盈利能力，即企业的资本或企业资本的增值能力。也就是说，企业从一系列业务活动中获得的利益越多，企业的发展就越好。在一般的情况下，盈利能力就是各个部门之间整体的表现，它可以体现出企业的获得利润能力，在这个的体现下，它可以很好的反映出企业目前的运营状况以及销售的相关情况，也可以很好的对企业未来的发展做出一个合理的判断。企业盈利能力的分析不仅体现着企业的管理水平，也对企业的未来发展有着很重要的影响。2.2 盈利能力分析的指标盈利能力分析的主要指标有营业利润率、成本费用利润

41、率和主要业务利润率等。营业利润率是指营业利润与营业收入之比。它是衡量企业经营效率的重要指标。在考虑经营成本的条件下，它反映了企业管理者通过公司经营获得利润的能力。成本费用利润率指的是某公司在一定期间的利润总额与成本及费用总额的比值。主营业务利润率指的是某公司一定时期内主营业务利润和主营业务收入净额的比率。2.3 盈利能力分析的方法2.3.1对比分析法对比分析法又被叫做比较分析法，指的是通过对目标数据之间的对比来了解和分析目标问题。对比分析法是财务分析的基础方法，也是运用最为广泛的分析方法。通过比较数据，发现目标数据的差距，从而比较分析确定企业经营的现状。比较分析法是将企业连续年度的财务报表中某

42、一数据作为基数，通过绝对数的比较分析此项目数据在不同会计年度的现实情况。通过观察绝对数的增减变动、或者百分比率的增减变化直接的对财务现状得出结论。在财务分析方法漫长的形成和发展中，经常被用到的就是水平分析和垂直分析。水平分析主要是将财务报表的数据进行横向比较分析，从而提取结果进行分析。垂直分析法则是以纵向轴分析各因素之间的比重变化从而归纳数据变化的规律，找出变化的原因。这一对比方法简答、直接、高效，但是在使用时需要注意的是，比较分析法正确分析的基础是目标数据具有可比性，即所比较的两个指标在内容、计量单位等属性上必须保持一致。一旦可比性的前提不存在，那么比较分析法所得出的结论就没有意义。虽然比较

43、分析法在盈利能力分析方法中是众多分析方法的基础，但是鉴于它自身的局限性，在使用比较分析方法时更应该综合更多数据和更大样本，从多角度进行衡量和分析。2.3.2趋势分析法趋势分析法是对企业财务数据进行多期连续指标的动态趋势分析，通过环比得出数据增减的方向、数额变化的幅度、因素改变的趋势。趋势分析法是一个能够解释企业财务变化状况和盈利能力动态变化的分析方法。经营者通过动态变化趋势对企业财务状况的变化进行归纳和总结，找到影响因素，从而预测企业未来发展趋势。趋势分析法在对盈利能力分析时一般是财务指标之间的趋势分析。将连续的两个会计年度或多个会计年度的财务数据进行横向列举，直接找到数据间的变化规律，通过变

44、化规律的发展趋势预测未来发展的前景。趋势分析法以目标数据作为基期数值，对其他的同类数据均以此作比较，环比观察下一年度的数据变化情况，这是趋势分析常用的具体做法。3万科股份有限公司盈利能力现状分析3.1万科股份有限公司的概况1984年，万科公司在广东省深圳市成立，当时的注册资金是人民币110.1亿元。到20世纪末，开始涉足房地产领域，通过这么多年的发展，企业的发展规模也在扩大。现在他们的主营业务已经涉及许多大型城市，市场规模较大。万科的经营策略较好，它们采取快速周转开发，根据专业能力获得较公平的回报的发展策略。他们没有盲目的囤地，它们把产品放到城市的主要领域，给普通家庭提供住房，到21世纪150

45、平米户型房子占大多数。它们运用快速销售、科学用价的策略，最终使得他们的销售额较高。2015年，万科公司实现了销售面积突破两千万平米，销售金额有了明显的增长，占到了较多的市场份额。2017年，万科进行了一场规模较大的股权战，最终被判定为国家资本的房产企业。另外，他们向来追求科学经营，没有一味的把利益作为发展目标，他们始终把专业能力当做市场回报的重要依据，这也是他们取得成功的重要因素。他们发展了一种较为规范合理的经营模式，最终得到了客户以及投资者的青睐，也被工作人员所倡导。万科曾经运用了第三方机构在自身公司发展，他们是第一家运用的，他们每年都会对客户的满意程度进行深入的分析研究。3.2万科公司盈利

46、能力的财务指标分析3.2.1万科公司主要盈利能力指标分析表3-1 国内房地产上市公司主营业务利润率分析 单位：%2014年2015年2016年万科公司25.6922.4420.49保利地产23.0820.6020.83招商地产中粮地产32.0317.5727.8715.9625.1221.69数据来源：百度文库从表3-1我们可以看出招商地产利润极高，然而最近几年它的利润正在逐步下降。万科公司的主要业务利润率从2014年度的第二位跌至2016年的最低位。而万科的主营业务利润率在2014至2016年间也出现了下滑。虽然招商地产的主营业务利润率指数较高，但与内地其他上市公司相比，仍处于中间位置。其主

47、要业务的利润率波动很大。这与房地产市场有着直接的关系。近年来，受国内经济发展和政策等诸多因素的影响，房地产市场稳步发展，但国家出台了一系列调控房价的政策。此外，公司的主要业务成本也逐年增加。这表明该公司在成本控制方面存在缺陷，有待改进。表3-2 2014-2016年万科股份有限公司财务数据表 单位：%项目2014年2015年2016年销售净利率营业利润率资产报酬率成本费用利润率收入利润率收入毛利润13.2717.064.4120.2417.2529.9413.1816.943.5820.4317.2929.3511.79 16.23 3.35 19.12 17.35 29.02数据来源：万科股

48、份有限公司财务报表 由表3-2可以看出，万科股份有限公司2014年度销售净利率为13.27%，2015年度销售净利率为13.18%，2016年度销售净利率为11.79%。万科股份有限公司销售净利率明显呈下降趋势。这表明，公司的成本费用越来越高，整个公司的盈利能力下降了，万科公司的营业利润率也随之下降。2015年比2014年相比下降0.12个百分点，2016年度营业利润率比2015年下降0.71个百分点，营业利润率逐年下降，结果表明，企业销售提供的经营利润下降，公司盈利能力下降。万科股份有限公司的资产回报率也呈下降趋势，说明该公司的资产利用效率较低，应进一步分析其下降的原因。万科公司2014年度

49、成本费用利润率为20.24%，2015年度成本利润率为20.43%，2016年度成本利润率为19.12%。虽然万科有限公司的成本费用利润率在20142015年间增加了0.19个百分点，但20152016年度的成本费用利润率下降了1.31个百分点，成本费用利润率下降，表明万科股份有限公司为其获取利润付出了巨大的代价，成本费用没有得到很好的控制。3.2.2万科公司盈利持久性分析盈利能力持久性是指连续期间内利润总额的变化趋势是否具有可持续性，即利润总额是否持续增长。为了对万科公司盈利能力持久性做出判断，下面比较分析万科公司2013年至2017年利润总额。表3-3 万科股份有限公司利润总额对比表 指标

50、/年份20132014201520162017利润总额（亿）304.5331.4392.4252.5242.9数据来源：万科股份有限公司财务报表从表3-3可以看出，万科的利润总额在2015年以前呈增长趋势，2015年达到最大值，之后一直下降，说明万科公司在2015年以前盈利能力很好，保持每年增长的趋势，到了2015年以后持续下降，即万科公司在2015年以后盈利能力增长不再具有持久性，公司在走下坡路。3.2.3万科公司盈利稳定性分析稳定性分析是指将企业的利润细分，测算一些主要利润构成指标在利润中占比，通过利润构成判断企业盈利能力稳定性的一种方法。表3-4 万科股份有限公司利润构成表年份/指标利润

51、总额（亿）营业利润（亿）数值数值占比2013年304.5281.292.36%2014年331.4339.7102.49%2015年392.4383.497.71%2016年252.5235.593.27%2017年242.9175.172.08%数据来源：万科公司财务报表从表3-4可以看出，2013年到2017年万科公司的营业利润在利润总额中的占比很大，说明在这4年中万科公司的盈利能力比较稳定，营业利润成为利润的主要来源，其中2014年营业利润超过利润总额，是因为这一年营业外收入小于营业外支出所致。比较异常的是2017年，营业利润占比急剧下降，是因为在2017年营业外收入剧增的结果，该年万科

52、公司营业外收入主要是来源于政府补助款。同时，2017年与2016年相比，营业利润也在减少。3.3 万科公司盈利能力的非财务指标分析3.3.1市场定位所谓的市场定位，就是对本企业和别的企业进行严格的分别，这主要是想让消费者还有客户感受到企业的差距，然后可以使企业在消费者心中有较高的地位。市场定位最重要的就是要求企业挖掘出企业的发展潜力，在和别的企业竞争中有突出的优势。如果企业想要在这么激烈的市场中找到自己的一席之位，就需要找准他们的市场定位。万科公司想要使企业的定位更加精准，必须要对市场环境有更深层次的了解，还要熟知市场需求。同时更重要的是了解同行业的发展水平，做到知己知彼。找准市场定位，更要细

53、化企业的品牌，提升销售水平，扩大销售规模，通过这些，实现经济效益的快速提升。3.3.2 人力资源管理能力众所周知，人才是一个企业得到较好发展的必不可少的关键要素。专业技能较好的工作人员可以提升企业效益，还可以有效的扩大企业生产规模。万科公司把企业发展目标作为中心要求，同时也综合企业工作人员的劣势，制订相关的培训计划。截止2017年12月31日，公司一共有员工四万多人，他们的平均年龄不到30岁，男员工比女员工要多。他们十分重视人才的培养，尤其在公司规模扩大时，对工作人员的需求就越大。特别是公司引进ISO9000认证以后，公司拥有了更加完善的管理体系。这些都丰富了员工的培训内容，有些都超出了本质工

54、作。很明显，这些使员工培训时间变长。换言之，就是刨去正常工作时间，他们需要把更多时间放到培训中。基于此，员工可能会有抵触情绪。因为工作时间过多，会产生许多不利影响，会导致他们自己时间减少，会降低他们工作积极性。有些员工会主动离职，所以这会阻碍企业的良好发展。如果企业想要在如此激烈的市场环境中生存发展，对他们的要求是极高的。他们不只是需要较好的管理者，同时它们还要有一定的能力留住人才，因为人才是21世纪最缺少的，他们会提升企业的竞争力，更重要的是，可以营造一个较好的发展氛围。因为万科员工较为年轻，所以这是一个优势，可以提升企业活力，从而提高竞争力。4万科股份有限公司盈利能力存在的问题4.1 多元化战略决策失误万科股份有限公司在发展多元化战略过程中，虽然短时间内扩大了公司的发展规模，但是该公司没有从本质上有所提高，反而使其核心盈利指标开始逐渐下滑，并出现衰退的现象。万科股份有限公司在刚刚成立的时候，营业效益有