新峰地产月金地大连民主广场项目营销策划思路学习教案

1、会计学1第一页，共96页。q 宏观经济状况宏观经济状况 q 区域市场区域市场(shchng)(shchng)研究研究q 高端公寓研究高端公寓研究q 项目项目SWOTSWOT分析分析q 项目定位分析项目定位分析q 产品建议及示例产品建议及示例q 营销宣传整合营销宣传整合提报目录提报目录(ml)第1页/共95页第二页，共96页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)状况状况经济经济(jngj)地位地位辽宁沿海经济带重点城市。 “核心地位(dwi)+龙头作用” 东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，经济地位不可替代。 第2页/共95页第三页，共96页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)状况状况

2、发展发展(fzhn)规划规划三个中心三个中心东北亚国际航运中东北亚国际航运中心心 东北亚国际物流中东北亚国际物流中心心 区域性金融中心区域性金融中心 加快(ji kui)实施全域城市化 一个聚集一个聚集区区东港区东港区国际邮轮国际邮轮港港 金融办公金融办公区区 商务综合商务综合区区 文化娱乐文化娱乐区区 商业综合商业综合区区 高档居住高档居住区区 滨海服务滨海服务区区 公共用地公共用地区区 第3页/共95页第四页，共96页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)状况状况经济经济(jngj)现状现状 2009 2009年，大连年，大连GDPGDP总量达总量达44104410亿元，比上亿元，比上

3、年年(shngnin)(shngnin)增长增长14.3%14.3%。 2010 2010年年1-51-5月，月，GDPGDP总值为总值为1076.91076.9亿元，同亿元，同比增长比增长17%17%。 2009 2009年，大连人均年，大连人均GDPGDP创历史新高，达创历史新高，达到到1041910419美元，和北京一起迈入了人美元，和北京一起迈入了人均均GDPGDP超万美元阵营且已超过北京，排超万美元阵营且已超过北京，排名北方副省级城市第一位，率先进入中名北方副省级城市第一位，率先进入中等发达时代。等发达时代。 GDP保持快速增长，率先进入中等发达时代 第4页/共95页第五页，共96页

4、。宏观经济宏观经济(hn un jn j)状况状况经济经济(jngj)现状现状 2009 2009年，大连居民年，大连居民(jmn)(jmn)人人均可支配收入为均可支配收入为1903119031元，同比增长元，同比增长9.1%9.1%。 2010 2010年年1-51-5月，居民月，居民(jmn)(jmn)人人均可支配收入为均可支配收入为55005500元，同比增长元，同比增长9.6%9.6%。 人均可支配收入增长势头强劲，人民生活水平不断提高 受国际经济形式影响，居民消费趋谨慎 2009 2009年，居民人均消费支出年，居民人均消费支出1533015330元，受全球经济状况影响，增长幅度减元

5、，受全球经济状况影响，增长幅度减小，达到小，达到8.7%8.7%。 2010 2010年年1-51-5月，居民人均消费支出为月，居民人均消费支出为38363836元，同比增长元，同比增长2%2%，增幅继续回落。，增幅继续回落。 第5页/共95页第六页，共96页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)状况状况经济经济(jngj)现状现状工业产业告诉发展，振兴东北(dngbi)老工业基地 在以在以“振兴东北老工业基地振兴东北老工业基地”的城市发的城市发展战略指引下，展战略指引下，2003200320092009年，大连市工业年，大连市工业产业高速发展，规模以上工业增加值年均增长产业高速发展，规模

6、以上工业增加值年均增长达到达到25.26%25.26%。 2010 2010年年1-51-5月实现增加值月实现增加值813.8813.8亿元，同亿元，同比增长比增长26.926.9。 固定资产投资未受宏观调控影响，上升势头依旧 增长平稳、强劲。增长平稳、强劲。20092009年固定资产投资年固定资产投资并没有因全球经济危机而减少，达到并没有因全球经济危机而减少，达到3273.53273.5亿元亿元，为历史新高。，为历史新高。20102010年年1-51-5月固定资产投资月固定资产投资额实现额实现956.8956.8亿元，同比增长亿元，同比增长27.3%27.3%，上升势头，上升势头依旧。依旧。

7、 第6页/共95页第七页，共96页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)状况状况经济经济(jngj)现状现状制造业和现代服务业不断发展，吸引世界(shji)目光关注大连 2004 2004年由于统计口径调整出现了负增长，自年由于统计口径调整出现了负增长，自20062006年起，大连市实年起，大连市实际利用外资绝对值不断增加，由于先进制造业和现代服务业领域引进际利用外资绝对值不断增加，由于先进制造业和现代服务业领域引进外资的质量和水平进一步提高，增长幅度达到外资的质量和水平进一步提高，增长幅度达到126.5%126.5%。 2009 2009年下半年开始，随全球经济回暖，年下半年开始，随全球

8、经济回暖，20092009年全年大连市实际利用外年全年大连市实际利用外资总额达到资总额达到60.260.2亿美元亿美元 。第7页/共95页第八页，共96页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)状况状况发展趋势判断发展趋势判断(pndun) 大连市经济发展持续向好，经济景气度正处于上升阶段； 预计(yj)实现地区生产总值年均增长13%以上，力争2012年比 2007年翻一番； 良好的经济环境，为房地产投资开发奠定了坚实基础； 加快实施全域城市化，推进老城区改造和新城区建设，为 房地产也发展创造了绝佳机会和发展契机。第8页/共95页第九页，共96页。区域市场区域市场(shchng)研究研究房地

9、产投资房地产投资(tu z) 全市房地产投资额全市房地产投资额从从20032003年的年的151.1151.1亿元亿元增加到增加到20092009年的年的512.9512.9亿元，增长亿元，增长(zngzhng)(zngzhng)了近了近2.42.4倍。倍。20092009年房地产投资年房地产投资总额较总额较20082008年增长年增长(zngzhng)14.7%(zngzhng)14.7%，达到达到512.9512.9亿元，创历亿元，创历史新高。史新高。第9页/共95页第十页，共96页。区域市场区域市场(shchng)研究研究房地产投资房地产投资(tu z) 2010 2010年年1 15

10、5月，全市月，全市房产项目共房产项目共556556个，完成投个，完成投资达资达166.41166.41亿亿元，同比增元，同比增长长48.34%48.34%。 市内四区投市内四区投资额最低，中山资额最低，中山区仅完成区仅完成18.9618.96亿亿元。元。 2010 2010年年1-61-6月份月份，完成投资达，完成投资达279.47279.47亿元，同比增长亿元，同比增长36.89%36.89%。市内四。市内四区房地产完成投区房地产完成投资为资为132.74132.74亿元，亿元，占全市房地产投占全市房地产投资的资的47.5%47.5%。中山。中山区完成投资为区完成投资为31.3631.36亿

11、元亿元 。第10页/共95页第十一页，共96页。区域市场区域市场(shchng)研究研究房地产建设房地产建设(jinsh) 自自20062006年起，开发年起，开发施工面积增长速度开始施工面积增长速度开始加快，加快，20082008年全年房地年全年房地产开发施工面积达到了产开发施工面积达到了3328.63328.6万万。 2009 2009年由于受金融年由于受金融风暴影响房地产企业对风暴影响房地产企业对市场市场(shchng)(shchng)信心信心不足，使得施工面积有不足，使得施工面积有所减少，为所减少，为3150.43150.4万万。 第11页/共95页第十二页，共96页。 2003-20

12、09 2003-2009年，大连房地产开发竣工面积波动较大，但基本都保持在年，大连房地产开发竣工面积波动较大，但基本都保持在400400万万以上。期间以上。期间20042004、20052005年供应量锐减，造成年供应量锐减，造成(zo chn(zo chn) )供不应求的态势；供不应求的态势；20062006年、年、20082008年供应量大幅增年供应量大幅增加，加，20092009年竣工面积锐减，造成年竣工面积锐减，造成(zo chn(zo chn) )供不应求的局面。供不应求的局面。区域市场研究区域市场研究房地产建设房地产建设第12页/共95页第十三页，共96页。区域市场研究区域市场研究

13、房地产建设房地产建设 2010 2010年年1-61-6月份月份(yufn)(yufn)，全市商品房在全市商品房在建施工面积建施工面积3796.643796.64平方米平方米，同比增长，同比增长55.27%55.27%；新开；新开工面积工面积657.26657.26万平方米，同万平方米，同比增长比增长56.47%56.47%；竣工面积；竣工面积228.28228.28万平方万平方米，同比增长米，同比增长8.59%8.59%。 第13页/共95页第十四页，共96页。区域市场研究区域市场研究房地产销售房地产销售 2003 200320092009年，大连房地产市场日益年，大连房地产市场日益(ry)

14、(ry)活跃，商品房销售量逐年增长，从活跃，商品房销售量逐年增长，从20032003年的年的498498万万增加到增加到20092009年的年的1152.71152.7万万，增长了，增长了2.32.3倍；商品房销售额同比也大幅攀升，从倍；商品房销售额同比也大幅攀升，从20032003年的年的145.5145.5亿元亿元增加至增加至20092009年的年的720.32720.32亿元，增长亿元，增长4.954.95倍。倍。第14页/共95页第十五页，共96页。区域市场研究区域市场研究房地产销售房地产销售 2005 200520072007年，大连市商品房销售价格呈现年，大连市商品房销售价格呈现(

15、chngxin)(chngxin)快速飙升快速飙升的态势，每年增长率都保持在的态势，每年增长率都保持在19%19%以上以上 ，20082008年由于全国房地产市场整年由于全国房地产市场整体进入调整期，体进入调整期，20082008年大连商品房销售价格为年大连商品房销售价格为5774.435774.43元元/ /平平，同比增，同比增长长3.73%3.73%。 2009 2009年，大连全市商品房成交均价约为年，大连全市商品房成交均价约为62496249元元/ /，比，比20082008年年上涨了上涨了8.2%8.2%，市内四区商品住宅成交均价则高达，市内四区商品住宅成交均价则高达91749174

16、元元/ /。 第15页/共95页第十六页，共96页。区域市场研究区域市场研究房地产销售房地产销售 2010 2010年年1-61-6月月份，全市房地产开份，全市房地产开发发(kif)(kif)项目项目销售额销售额274.04274.04亿元亿元，同比增长，同比增长41.12%41.12%；销售面积；销售面积373.07373.07万万，同比增长，同比增长20.39%20.39%；平均售价；平均售价7345.547345.54元元/ /，同，同比增加比增加17.22%17.22%。第16页/共95页第十七页，共96页。序号序号部门部门时间时间文件名称文件名称核心内容核心内容1 1温家宝温家宝20

17、092009年年1212月月1414日日国四条国四条增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设2 2五部委五部委20092009年年1212月月1717日日 开发商拿地首付开发商拿地首付50%50%，分期缴纳全部土地出让价款期，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年。限原则上不得超过一年。3 3国土资源部国土资源部20092009年年1212月月1818日日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知通知 【国土部国土部1919条条】确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地确保障性住房用地供应、商品

18、房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。4 4财政部财政部20092009年年1212月月2323日日 五年内住房转让全额征收营业税五年内住房转让全额征收营业税自自20102010年年1 1月月1 1日起，日起，个人将购买不足个人将购买不足5 5年的非普通住房对外销售的，全额征年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。收营业税。5 5国务院国务院20102010年年1 1月月1010日日国十条国十条进一步加强改善房地产市场调控，促进房地产市场平进一步加强改善房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展。稳健康发展。6 6央行央行20

19、102010年年1 1月月1212日日20102010年年1 1月月1818日起，上调存款类金融机构人民币存款准日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率备金率0.50.5个百分点，遏制信贷冲锋。个百分点，遏制信贷冲锋。7 7银监会银监会20102010年年2 2月月2020日日流动资金贷款管理暂行办法流动资金贷款管理暂行办法 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。用于国家禁止生产、经营的领域和用途。8 8财政部财政部国税总局国税总局20102010年年3 3月月9 9日日 关于首次购买普通住房有关契税政

20、策的通关于首次购买普通住房有关契税政策的通知知两个或两个以上个人共同购买两个或两个以上个人共同购买9090平方米及以下普通住平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。9 9国资委国资委20102010年年3 3月月1818日日7878家不以房地产为主业中央企业退出房地产业务，加家不以房地产为主业中央企业退出房地产业务，加快调整重组。快调整重组。1010银监会银监会20102010年年4 4月月1111日日银行业金融机构要增加风险意识，

21、不对投机投资购房银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。贷款。 1111 住建部住建部20102010年年4 4月月1313日日各地要加快公共租赁住房建设和限价商品房的供应，各地要加快公共租赁住房建设和限价商品房的供应，加快解决中等偏下收入家庭住房困难。加快解决中等偏下收入家庭住房困难。 区域市场研究区域市场研究房地产政策房地产政策20092009年年1212月月-2010-2010年年6 6月国家月国家(guji)(guji)宏观调控政策（一）宏观调控政策（一）第17页/共95页第十八页，共96页。序号序号部门部门时间时间文件名称文件名称核心内容核心内容1212 国务院国务院20

22、102010年年4 4月月1515日日新国四条新国四条贷款买二套房首付不得低于贷款买二套房首付不得低于50% 50% 1313 国务院国务院20102010年年4 4月月1717日日关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 【新国十条新国十条】坚决抑制不合理住房要求，商品住房价格过高、上涨坚决抑制不合理住房要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。住房贷款。1414 住建部住建部20102010年年4 4月月2020日日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住关于进一步加强

23、房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题通知房预售制度有关问题通知 未获预售许可项目，房地产开发企业不得向买受人收未获预售许可项目，房地产开发企业不得向买受人收取或变相收取定金。取或变相收取定金。1515 银监会银监会20102010年年4 4月月2020日日关于银行监管风险控制的通知关于银行监管风险控制的通知二手房贷须严格执行二手房贷须严格执行“抵押在先、放款在后抵押在先、放款在后”的制度的制度，在办妥二手房贷款中所对应房产的抵押登记、取得，在办妥二手房贷款中所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前，不得向借款人发放二手房贷款。房屋他项权利证前，不得向借款人发放二手房贷款。1616 银监

24、会银监会20102010年年4 4月月2121日日二套房认定标准二套房认定标准以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，认定范围以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，认定范围以家庭为单位。即房贷新政的二套房认定将以家庭为单位。即房贷新政的二套房认定将“以房为以房为限，而不是以贷为限限，而不是以贷为限”。1717三部委三部委20102010年年5 5月月5 5日日关于加强廉租住房管理有关问题通知关于加强廉租住房管理有关问题通知 1818 住建部住建部20102010年年5 5月月2222日日“小产权房小产权房”不合法不合法 今后不可能合法化今后不可能合法化1919 国务院国务院20102010年年5

25、 5月月2626日日进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知合法权益的紧急通知因工作不力引发拆迁恶性事件，有关领导和直接责任因工作不力引发拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追责；新补偿标准人将被追责；新补偿标准6 6月底前须实施。程序不合法月底前须实施。程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。2020国税总局国税总局20102010年年5 5月月2626日日 关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增

26、值税清算有关问题的通知就房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题作就房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题作了进一步明确。了进一步明确。2121 国土资国土资 源部源部20102010年年7 7月月8 8日日关于进一步做好征地管理工作的通知关于进一步做好征地管理工作的通知 确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。区域市场研究区域市场研究房地产政策房地产政策20092009年年1212月月-2010-2010年年6 6月国家宏观调控月国家宏观调控(hn(h

27、n un dio knun dio kn) )政策（二）政策（二）第18页/共95页第十九页，共96页。区域市场研究区域市场研究房地产政策房地产政策 自自20092009年年1212月至月至20102010年年6 6月，国务院、国土月，国务院、国土资源部、住建部、财政部、国家税务资源部、住建部、财政部、国家税务总局、银监会及央行等共计出台了二十多次抑制房地产市场过热的措施，政策密集总局、银监会及央行等共计出台了二十多次抑制房地产市场过热的措施，政策密集度和严厉度近年罕见，政策涉及面广、力度大、影响深远。其核心打击不合理购房度和严厉度近年罕见，政策涉及面广、力度大、影响深远。其核心打击不合理购房

28、需求，从而稳定房价，促进房地产市场健康合理发展。需求，从而稳定房价，促进房地产市场健康合理发展。 全国重点城市陆续出台了地方性细则。辽宁省根据自身情况暂不出台地方细全国重点城市陆续出台了地方性细则。辽宁省根据自身情况暂不出台地方细则，只转发国家文件。省委要求沈阳市和大连市注意市场动态，加大工作力度，则，只转发国家文件。省委要求沈阳市和大连市注意市场动态，加大工作力度，采取措施推进房地产业健康稳定又好又快发展。采取措施推进房地产业健康稳定又好又快发展。 对全国市场来说，新政出台后，近期房地产市场总体处于降温过程；投资投机性需对全国市场来说，新政出台后，近期房地产市场总体处于降温过程；投资投机性需

29、求萎缩，改善型居住部分观望，客户趋于理性购房；房价增幅放缓，部分城市开始出求萎缩，改善型居住部分观望，客户趋于理性购房；房价增幅放缓，部分城市开始出现下降；一线城市影响较大，二线、三线城市相对较小；此次新政进一步改善市场竞现下降；一线城市影响较大，二线、三线城市相对较小；此次新政进一步改善市场竞争环境，部分小开发商或不规范开发商可能被淘汰出局。争环境，部分小开发商或不规范开发商可能被淘汰出局。第19页/共95页第二十页，共96页。区域市场研究区域市场研究市场回顾市场回顾全市历年全市历年(lnin)房地产市场供应情况汇总房地产市场供应情况汇总表表分类分类20052005年年20062006年年2

30、0072007年年20082008年年20092009年年面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数供应总量供应总量579.6456610906.3791507827.49913811115.35117884595.0559944商品住宅商品住宅427.7947275744.0580610730.8283245894.6102482513.8555997商商 业业124.537496103.23657446.56221764.22320830.721328公公 寓寓33.96427547.77741138.

31、67505972.42949358.516544 大连市场供应量除大连市场供应量除20092009年受到经济危机年受到经济危机(jngj wi j)(jngj wi j)影响骤减外，一直保持稳步影响骤减外，一直保持稳步增加；其中商品住宅供应所占比重最大并逐年增长；商业供应除增加；其中商品住宅供应所占比重最大并逐年增长；商业供应除20082008年增长外一直保持下降趋年增长外一直保持下降趋势；公寓比重在逐年增加，在经济形势不好时，开发商对该类型产品仍充满信心。势；公寓比重在逐年增加，在经济形势不好时，开发商对该类型产品仍充满信心。第20页/共95页第二十一页，共96页。区域区域(qy)市场研究市

32、场研究市场市场(shchng)回顾回顾中山区历年中山区历年(lnin)房地产市场供应情况房地产市场供应情况汇总表汇总表 2005-2009 2005-2009年中山区房地产供应波动大，年中山区房地产供应波动大，20072007年全年供应最少，仅为年全年供应最少，仅为30403040套；其中套；其中该地区商品住宅供应在该地区商品住宅供应在20062006年和年和20072007年波动后保持平稳；商业供应波动较大，年波动后保持平稳；商业供应波动较大，20092009年达到最低比重年达到最低比重2.36%2.36%；公寓供应呈现逐年增长，；公寓供应呈现逐年增长，20092009年出现最大比重年出现最

33、大比重44.42%44.42%。分类分类20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数面积面积（万（万）套数套数供应总量供应总量68.147379128.681013822.8304097.77672579.755507商品住宅商品住宅45.8430179.69732120.13287568.2589067.035339商商 业业21.35307237.7827693.5431516.974873.01130公公 寓寓10.8814751

34、4.4425471.6713922.89221934.492446第21页/共95页第二十二页，共96页。区域市场研究区域市场研究市场预测市场预测时时 间间经营性用地经营性用地建筑面积（万建筑面积（万）居住用地居住用地建筑面积（万建筑面积（万）商业用地商业用地建筑面积（万建筑面积（万）大连市大连市中山区中山区大连市大连市中山区中山区大连市大连市中山区中山区20082008年下半年年下半年549.9734.75459.55053.6934.7520092009年年2273.48172.211968.24138.61186.2633.620102010年至目前年至目前1218.87256.8595

35、2.86124.83108.0115.022008-20102008-2010年大连市及中山区土地供应年大连市及中山区土地供应(gngyng)(gngyng)情况情况项项 目目大连市大连市中山区中山区面积（万面积（万）套数套数面积（万面积（万）套数套数供应总量供应总量204.662226221.881265商品住宅商品住宅177.032053710.071162商商 业业12.566648.839920102010年上半年大连市及中山区商品房供应年上半年大连市及中山区商品房供应(gngyng)(gngyng)情况情况 第22页/共95页第二十三页，共96页。大连市大连市预测预测20102010

36、年年20112011年年20122012年年面积面积（万（万) )套数套数面积面积（万（万) )套数套数面积面积（万（万) )套数套数供应总量供应总量60058000-6200090090000-920001100100000-120000商品住宅商品住宅50056000-5900075076000-8000093097000-99000商商 业业301200-1400502200-2400652500-2700大连市商品房供应量预测大连市商品房供应量预测(yc)中山区中山区(shnq)商品房供应量预测商品房供应量预测中山区中山区预测预测20102010年年20112011年年20122012

37、年年面积面积（万（万) )套数套数面积面积（万（万) )套数套数面积面积（万（万) )套数套数供应总量供应总量654000-4200956300-65001207500-7700商品住宅商品住宅533400-3600805300-5500955800-6000商商 业业10120-14015200-22025360-380区域市场研究区域市场研究市场预测市场预测第23页/共95页第二十四页，共96页。8080个重点项目个重点项目十大招商十大招商(zho shn)主题主题四大四大(s d)功能区功能区区域市场研究区域市场研究市场预测市场预测高端引领高端引领(ynlng)市场，地域造市场，地域造就

38、价值就价值 2010年中山区确定了以功能区建设为牵动，重点推进“四大功能区”建设的经济发展思路，全力推进以金融业为主导产业的CBD商务功能区。重点围绕“四大功能区” ，确定了“十大招商主题” ，并筛选了50个推介项目。 截止到6月末，今年中山区确定的80个重点项目中，在建项目整体开工率达到93%，超过往年同期水平，今年前5 5个月，完成固定资产投资约34亿元，同比增长20%。预计年底前新开工项目将达到16个，竣工项目有望达到15个。第24页/共95页第二十五页，共96页。区域市场研究区域市场研究同类物业概况同类物业概况亿达杰特亿达杰特沿海国际沿海国际骊高新世界骊高新世界万达公馆万达公馆中心裕景

39、中心裕景时代广场时代广场泛化领城泛化领城普照假日广场普照假日广场本本案案东港第东港第上峰港景上峰港景凯伦港湾天地凯伦港湾天地深蓝中心深蓝中心鼎森大厦鼎森大厦嘉和广场嘉和广场第25页/共95页第二十六页，共96页。区域市场研究区域市场研究同类物业概况同类物业概况区域区域名称名称总销售率总销售率总套数总套数畅销房源畅销房源月均销售月均销售（套）（套）面积区间面积区间总套数总套数销售率销售率人民人民路沿路沿线线大连时代广场86%66760-907892%690-1205493%骊高新世界10%（其中一期217套房源已售57%，二期产品尚未定位）126560以下13437%43中心中心商务商务区区大连

40、中心裕景47%222560-9083565%9790-12087653%普照假日广场47%34560以下14453%21香榭里街区63%84660以下40088.25%14东港东港区域区域良运四季汇87%114360以下76695%760-9026788%万达公馆13%72634泛华领城68%64060以下55073.6%87星海星海区域区域星海大观55%161590-12018973%53亿达杰特57%70560以下32569%4760-9013169%高新高新园区园区软景E居22%168960以下160422.19%79第26页/共95页第二十七页，共96页。区域市场研究区域市场研究同类物

41、业概况同类物业概况 由于同类型某些物业尚未竣工由于同类型某些物业尚未竣工(jngng)(jngng)或尚未交房，导致该类型物业租赁或尚未交房，导致该类型物业租赁房源不充足；房源不充足； 出租房源以一室为主，也有少量二室、三室房源出租；出租房源以一室为主，也有少量二室、三室房源出租； 租金可划分为三个档次：租金可划分为三个档次：2.52.5元元/ /平平/ /天以上、天以上、2.5-2.02.5-2.0元元/ /平平/ /天及天及2.0-1.52.0-1.5元元/ /平平/ /天；天； 租金高低与房源位置、物业档次、房源面积有关。房源位置距离租金高低与房源位置、物业档次、房源面积有关。房源位置距

42、离CBDCBD越近、物越近、物业越高端、房源面积越小，租金越高。业越高端、房源面积越小，租金越高。租金（元租金（元/ /平平/ /天）天）物业名称物业名称大于大于2.52.5大连时代广场、大连中心裕景、骊高新世界2.5-2.02.5-2.0港湾壹号、泛华领城、花样年华2.0-1.52.0-1.5香榭里街区、良运四季汇、经典生活、不同租金区间划分不同租金区间划分(hu fn)及各代表物及各代表物业业第27页/共95页第二十八页，共96页。区域市场研究区域市场研究同类物业概况同类物业概况序号序号项目名称项目名称商业面积（商业面积（）经营模式经营模式经营业态经营业态1 1大连时代广场1.7万租赁，由

43、香港整体招商一到二层是世界著名奢侈品牌店，包括LV、Dior、Armani、Zara等2 2骊高新世界2.7万租赁一到三层是世界著名奢侈品牌Cartier、Max Mara、Emporio Armani等名品店，四层为餐饮3 3大连中心裕景15万租赁地下一层为超市、KTV、酒吧、健身会所，地上一层为高档超市，二到三层为会议所，四层为五星级电影院4 4港湾壹号1.5万，面积区间30-200租赁一、二层位服装、摄影、造型，三层为餐饮5 5普照假日广场2万租赁商场形式，引进业态包括服装品牌店、体育用品店、书城等，但不包括娱乐场所6 6悦泰街里1.3万租赁依据周边多中高档写字楼，商业业态以餐饮为主，辅

44、以娱乐场所7 7经典生活4万，面积区间30-1000出售特色餐饮街、西餐厅、休闲屋、咖啡屋、茶餐厅、高尔夫球专营店、健身会馆、美容院、国际性快餐连锁店等8 8软景E居1.6万出售以餐饮为主，同时设有健身房、桥牌室、服装店、干洗店、诊所、美容美体馆和会所9 9亿达杰特12套，面积区间200-1000不等出售高档服装品牌店、中西餐厅、酒吧、健身会馆、美容院等1010泛华领城0.4万出售1-4层已被营口银行购买第28页/共95页第二十九页，共96页。区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析项目概况项目概况项目项目地址地址中山路与友好路交汇处开发商开发商裕景兴业（大连）有限公司占地面积占地面积

45、6.23万平建筑建筑面积面积80万平建筑建筑类型类型公寓商业交付交付标准标准精装来访渠道来访渠道报广、户外广告、网络广告、电台。客户属性客户属性本地客户占50%；外地客户占50% ，主要来自东北三省，包括部分外籍人士 规划规划三栋43层的公寓，两栋超高层为酒店式服务公寓和高档写字间及超5星级酒店，集超5星级酒店、酒店式公寓、5A甲级写字间、豪华公寓、商业为一体的国际化大型综合性建筑 1 1、大连中心、大连中心(zhngxn)(zhngxn)裕景裕景 第29页/共95页第三十页，共96页。产品创新点产品创新点及卖点及卖点创新点：引进东北首家七星级国际酒店；国际化大型综合性建筑；最高建筑体建成后将

46、成为大连市目前最高建筑。卖点：地处CBD区域，聚集中央商圈等城市中心资源；吸引国际知名品牌企业入驻，提升综合体高端品质；房企品牌香港仅有两家入选超级品牌地产公司之一；物业功能布局合理高效；精装标准高，采用建材为国际知名品牌，且智能终端多。产品情况产品情况面积划分面积划分60平以下60-100平100-150平150-200平200平以上所占比例所占比例36.36%36.36%27.27%27.27%9.09%9.09%18.18%18.18%9.09%9.09%区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析价格走势价格走势第30页/共95页第三十一页，共96页。2 2、大连时代广场、大连时代

47、广场项目概况项目概况项目项目地址地址中山人民路富丽华大酒店西侧 开发商开发商时代广场发展有限公司占地面积占地面积1.7万平建筑建筑面积面积17万平建筑建筑类型类型高尚住宅商业 交付交付标准标准毛坯来访渠道来访渠道报广、户外广告 客户属性客户属性以辽宁省内客户为主，外地客户以东三省居多，少量外籍人士。 规划规划占地面积1.7万平方米，裙楼两层为公建，两幢塔楼为高档住宅“时代一号”及“时代8号”。大连时代广场是ARQ首个东北的项目，整个设计概念是ARQ首次采用，亦是首次在大连出现。 区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析第31页/共95页第三十二页，共96页。产品情况产品情况面积划分面积

48、划分60平以下60-100平100-150平150-200平200平以上所占比例所占比例0.2%0.2%12.15%12.15%7.42%7.42%39.11%39.11%41.12%41.12%产品创新点产品创新点及卖点及卖点地段优势：座落于大连市中心商务区人民路，毗邻香格里拉大饭店、富丽华大酒店，距离未来的东港商务区很近；品牌优势：隶属香港九龙仓集团，是继香港、上海、北京、重庆、武汉后，第6个以“时代广场”品牌命名的发展项目；设计优势：外墙主要以玻璃幕建成，除营造出简单而高贵的感觉外，更考虑到环保因素，减少冷、暖气的流失。区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析00.511.522

49、.5单位：万元/平均价1.51.51.51.51.51.51.71.81.81.81.91.921.91.91.909.09.09.09.09.09.09.09.09.10.10.10.10.10.10.10.价格走势价格走势第32页/共95页第三十三页，共96页。3 3、万达公馆、万达公馆(gnggun)(gnggun)项目概况项目概况项目项目地址地址中山港湾广场 开发商开发商大连万达地产商业有限公司占地面积占地面积6.52万平建筑建筑面积面积48万平建筑建筑类型类型高尚住宅商业 交付交付标准标准精装来访渠道来访渠道报广、户外广告、网络广告、电视广告。客户属性客户属性以辽宁省内客户为主，大连

50、本地客户占省内客户一半左右。主要以东三省客户居多，少量外籍人士。部分为重复购买客户。 规划规划占地面积1.7万平方米，裙楼两层为公建，两幢塔楼为高档住宅“时代一号”及“时代8号”。大连时代广场是ARQ首个东北的项目，整个设计概念是ARQ首次采用，亦是首次在大连出现。 区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析第33页/共95页第三十四页，共96页。产品情况产品情况面积划分面积划分60平以下60-100平100-150平150-200平200平以上所占比例所占比例0.42%0.42%0 00 01.11%1.11%98.47%98.47%产品创新点产品创新点及卖点及卖点区位优势：地处东港优

51、势地段，海景视野几无遮挡，交通及城市功能辐射便捷；区域的整体改造给该项目充分的价值潜力；规划设计与整体配套优势：五星级酒店、国际油轮中心、游艇码头、购物中心顶级的配套，更加彰显该项目的顶级魅力；产品优势：三栋190 米超高层建筑，每一户都可以享受到北向无敌海景，面积280平起，四梯两户的设计无不显现项目奢华。0246单位：万元/平均价3333333起价2.22.82.82.2最高价3.93.23.210.2.610.3.210.3.2510.4.2210.5.2010.6.1810.6.27价格走势价格走势区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析第34页/共95页第三十五页，共96页。

52、区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析4 4、骊高新世界、骊高新世界(shji)(shji)项目概况项目概况项目项目地址地址中山港湾广场 开发商开发商大连万达地产商业有限公司占地面积占地面积1.66万平建筑建筑面积面积21.9万平建筑建筑类型类型公寓商业公建 交付交付标准标准精装来访渠道来访渠道报纸广告、户外广告、网络广告客户属性客户属性人民路CBD客户较多，其中投资客占主力，外地客户较少。规划规划骊高新世界由香港室内设计大师梁志天担纲室内设计。私享国际级新世界酒店服务，除却奢华大堂、中西餐厅、宴会厅外、VIP制顶级会所包含SPA馆、健身房及大连酒店中最为敞阔的室内豪华泳池，贴身配套

53、服务还有24小时送餐、洗衣、托儿、票务、家居护理、机场接送、外币兑换等等 第35页/共95页第三十六页，共96页。产品情况产品情况面积划分面积划分60平以下60-100平100-150平150-200平200平以上所占比例所占比例10.59%10.59%59.84%59.84%24.43%24.43%2%2%3.16%3.16%产品创新点产品创新点及卖点及卖点区域优势：地处中山区人民路CBD核心区域，聚集商贸、金融、信息、旅游等城市核心资源；紧邻富丽华、香格里拉等五星级酒店，东部即是正在崛起的东港商务区。产品优势：私享五星级酒店式公寓服务，刷卡式智能电梯保护业主隐私；在户型设计上，突破传统排列

54、的呆板格局，空间设计灵活；同时采用90度转角大窗，天然采光，配合环抱时尚概念，独显其特色。商业优势：四层裙楼为2.7万平方米国际时尚购物焦点名店坊，完美生活优越呈现。物业优势：国际级新世界酒店服务。区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析0123单位：万元/平均价2.42.42.42.42.62.6起价222.12.1最高价2.810.3.110.3.2510.4.1810.5.1310.6.1010.7.7价格走势价格走势第36页/共95页第三十七页，共96页。区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析5 5、星海、星海(xn(xn hi) hi)大观大观项目概况项目概况项目项

55、目地址地址沙河口星河街与会展路交汇处 开发商开发商辽宁宝成房地产开发有限公司占地面积占地面积3.4万平建筑建筑面积面积37万平建筑建筑类型类型公寓商业写字楼 交付交付标准标准精装来访渠道来访渠道报广、户外广告、网络广告客户属性客户属性以辽宁省内客户为主，大连本地客户占比较高；东三省客户居多，少量外籍人士。规划规划规划总用地3.4万平方米，总建筑面积约37万平方米，地上建筑面积30万平方米，集结高端国际公寓、酒店式公寓、超五星级酒店、5A商务、街区式时尚购物五大复合业态于一体。 第37页/共95页第三十八页，共96页。区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析产品情况产品情况面积划分面积划

56、分60平以下60-100平100-150平150-200平200平以上所占比例所占比例47.93%47.93%21.3%21.3%8.36%8.36%8.17%8.17%14.24%14.24%产品创新点产品创新点及卖点及卖点区域优势：坐落于星海湾，紧邻星海广场，规划中的金融区核心。项目优势：集高端国际公寓、酒店式公寓、超五星级酒店、5A商务、街区式时尚购物五大复合业态于一体。产品形态多元化。精装修交房、健康住宅技术应用。景观优势：景观丰富，集山景、海景、广场景观资源于一体。配套优势：周边网罗高尚生活所需配套，享有大连最为优越成熟的城市配套资源。01234单位：万元/平酒店公寓均价1.21.5

57、1.51.51.5221.51.51.71.71.81.81.81.8国家酒店公寓均价222.52.72.92.83.23.23.23.23.209.2.909.5.809.6.1409.7.3009.9.1709.11.409.12.3010.1.2710.2.1010.3.410.3.3110.4.1510.5.2510.6.310.7.2价格走势价格走势第38页/共95页第三十九页，共96页。区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析6 6、泛华领城、泛华领城项目概况项目概况项目项目地址地址沙区星河街与会展路交汇处 开发商开发商辽宁宝成房地产开发有限公司占地面积占地面积3000平建

58、筑建筑面积面积3.6万平建筑建筑类型类型公寓商业 交付交付标准标准精装来访渠道来访渠道报纸广告、网络广告、户外广告。客户属性客户属性大连本地高收入人群，中高等收入的白领人群；东北三省及本市投资人群规划规划配置6部永大电梯，特设可以通风和自然采光的电梯前室和楼梯间。户型面积30100平方米，设置高层小户型住宅少见的宽大阳台和完善的厨卫功能。 第39页/共95页第四十页，共96页。区域市场研究区域市场研究现售竞品分析现售竞品分析产品情况产品情况面积划分面积划分60平以下60-100平100-150平150-200平200平以上所占比例所占比例85.94%85.94%8.75%8.75%4.06%4

59、.06%0.2%0.2%1.09%1.09%产品创新点产品创新点及卖点及卖点区位优势：位于大连CBD核心区三八广场，融合经济、金融、文化、娱乐、高尚居住中心为一体；产品优势：30-100灵动户型，设置高层小户型住宅少见的宽大阳台，得房率达75%，6部永大电梯，保障上下畅通；配套优势：项目周边配套齐全，多条公交线路途经于此，生活便利。1.11.151.21.251.31.351.41.45单位：万元/平均价1.21.21.21.21.21.21.271.271.271.271.271.41.41.41.41.409.1.1909.2.1909.3.2209.4.2309.5.2509.8.220

60、9.10.2109.11.1709.12.2910.1.2610.2.2610.3.3110.4.1910.5.1810.6.1210.7.13价格走势价格走势第40页/共95页第四十一页，共96页。7 7、普照假日、普照假日(jir)(jir)广场广场项目概况项目概况项目项目地址地址中山大连火车站东侧100米 开发商开发商大连普照房地产开发有限公司占地面积占地面积5600平建筑建筑面积面积3.51万平建筑建筑类型类型公寓商业 交付交付标准标准精装来访渠道来访渠道报纸广告、网络广告、户外广告。客户属性客户属性大连本地高收入人群，中高等收入的白领人群，东北三省及本市投资人群。规划规划项目为一栋2