无锡中山路商圈市场简析

1、2013.11.10无锡中山路商圈市场简析2目录o n t e n t sPart1 商圈概况【商圈简介】【发展历史】【现状格局】3商圈简介中山路商圈位于无锡市解放路内环区域，南起南禅寺，北至胜利门；由市中心主要商业干道“三横一纵”即县前街、人民路、学前街和中山路发展衍生而来，当前已经发展成为无锡市首席商贸中心区。中山路商圈示意图中山路沿线商业效果图中山路县前街人民路学前街490年代初，由原东方红商场改造而成的无锡商业大厦孤单经营；直至1996年，日资商场八佰伴、马来西亚的三阳百盛、香港新世界百货相继进驻中山路，同时一些沿街老字号商铺也纷纷改头换面，站稳阵脚。至此“商圈”概念才逐渐成形。发展历

2、史中山路商圈主要商业干道-中山路由原无锡直河沿街拓建而来，历经多年发展由原来的散集商业集中地逐渐成为国内一流商业街，同时带动周边街区发展，合力形成无锡首屈一指的中心商业圈层。20世纪80年代：萌发期88年原东方红商场改造成商业大厦96年入驻中山路的日资商场八佰伴2006年改建后的商业大厦2013年开业的恒隆广场自20世纪40年代初，无锡中山路得名以后，经过多次改造与拓建，于1986年正式贯通无锡南、北门，并逐渐成为一些散集商业的集中地，典型商家有三凤桥肉庄、王大生药店、东方红商场和第一百货商店五金大楼等。20世纪90年代：成形期21世纪00年代：发展期中山路商圈形成后，许多百货商场、购物中心、

3、快消品牌诸如东方商厦、心族百货、花都百货、好买得、优衣库等相继出现；高速发展带来竞争空前，许多商家在轮洗中消失，而最具竞争力的八佰伴与商业大厦也选在此时进行了扩建与调整。21世纪10年代：高峰期随着中山路商圈的影响力日益壮大，国内外商业大牌纷至沓来：2010年，远东百货、英武百货相继亮相；13年，恒隆广场、苏宁广场两大购物中心开业；在此之后，还有银辉广场、云幅国际、茂业1号等数个商业项目即将入市5中山路商圈各主要商业体定位状况中山路目前汇集了上十个大型购物中心、百货商场及商业街区，整体商业定位从低端到高端系数囊括，其中最近新开业的恒隆广场更是填补了目前无锡乃至整个江苏不少世界顶级品牌的空白。现

4、状格局保利广场保利达商业茂业一百远东百货崇安天街云蝠国际银辉广场商业大厦恒隆广场苏宁广场八佰伴南禅寺商业街三阳百盛高端中高端中低端低端苏宁广场远东百货银辉广场恒隆广场八佰伴商业大厦南禅寺商业街崇安寺地下商业街大成巷步行街站前商贸城沿街散集商业等中端三阳百盛保利广场崇安天街运营中新开业规划（建设中）6目录o n t e n t sPart2 个案分析【恒隆广场】【苏宁广场】【个案影响】7恒隆广场基本资料项目地址无锡市崇安区人民中路、健康路交叉口建筑面积26.27万方（一期）其中购物中心11.8万方，办公14.5万方所属商圈中山路商圈商业类型购物中心租售方式自持开发商恒隆地产有限公司目前状态201

5、3.09.16日开业项目效果图无锡恒隆广场总建37.57万方，分两期开发，其中一期26.27万方；本次开业的购物中心总建面约11.8万方，一期还有两栋总建14.5万方的办公楼未推；二期包括商业、办公、酒店和公寓，具体业态配比未定。项目由一幢7层高的商场和3幢塔楼组合而成。3幢楼的高度分别为250米、225米和200米。 无锡恒隆广场是恒隆广场在江苏首个商业项目，包括一期与二期，两期项目总建筑面积达37.57万方，一期工程项目为商场和两幢办公楼，总面积为26.27万平方米，2013年起分期落成。无锡恒隆广场二期包括商业、办公楼、酒店及服务式寓所，总面积达到11.3万平方米。8恒隆广场商业定位n市

6、场定位：所在地最高档的购物中心，打造无锡市核心商业区内最大的零售和商业地标。n功能定位：餐饮、商场、娱乐、办公、居住 。n业态定位：奢华、潮流、高端。n风格定位：简洁、明朗、动感、线条。n环境定位：在“浮游式”整体设计中，有机融入老建筑，采用高科技手段尽量使用原有建筑构件，提升恒隆广场的文化内涵。无锡恒隆广场商业定位与上海恒隆、港汇广场相当，立意打造成世界品牌云集的顶级一站式购物体验中心。9截止于开业当天，恒隆广场整体出租率达95%，平均租金约13元/天平；共吸引了236家商户进驻，其中世界顶级品牌有24家；商场主营业态-时尚服装、餐饮美食和国际一线品牌的总占比接近62%。恒隆广场业态占比分类

7、商户数量占比典型商户国际品牌2410.17%PRADA、MCM、BALLY时尚服饰8435.59%KAVON、E-LAND、VOLL名表珠宝166.78%IWC、和玉东方、罗宁珠宝美食3816.10%鼎泰丰、满记甜品、俏江南化妆品20.85%Innisfree、lifes Garden 美容41.69%贝黎诗、莎蔓莉莎、美丽田园美容SPA鞋/包袋104.24%CGX、LOVCAT、Blocco5精品内衣31.27%Eblin、CK、维多利亚的秘密生活品味218.90%计量博士眼镜、aojo、OTO运动休闲41.69%MLB、CHUMS、阿迪达斯家居礼品114.66%乾唐轩、DUX、JARLL童

8、装玩具125.08%Kingkow、第一站、Kidsland超市10.42%Ole书店10.42%大众书局健康保健31.27%C Health food、极草5X冬虫夏草其他20.85%卡通乐乐园、儿童休息区总计236100%首次进驻品牌一览10恒隆广场业态丰富，各楼层业态穿插布局，最大程度上保证了各处的人流可达性，避免商业死角；1层重点布局国际品牌，彰显档次；2-4层主营时尚服饰，引导人流；6层以中式餐饮为主，方便油烟排放。恒隆广场业态分布37%35%62%57%33%14%28%82%7%11%10%14%7%34%9%28%7%29%24%43%24%7%9%7%9%25%时尚服饰 美食

9、化妆品鞋/包袋生活品位家居礼品超市健康保健名表珠宝国际品牌美容精品内衣运动休闲儿童配套各楼层业态F2F3F4B1F1F5F6部分楼层租户信息表楼层业态 商户租金水平特征B1生活配套Ole超市平均13元/天主力店F1零售Miu Miu主力店F2零售Prolivon主力店F3生活配套莎蔓莉莎主力店F4餐饮西堤牛排主力店F5餐饮鹿港小镇主力店F6餐饮小辉哥主力店11恒隆购物广场功能配套极致追求“舒服”：环形人流动线、无盲区指示牌、每层4部自动扶梯和6部升降客梯、五星级高档洗手间、宽阔敞亮的通道与休息区；总体上客户活动面积占到商场总面积的一半以上。恒隆广场功能配套休息区通道与扶梯直达电梯LED导向牌指

10、示牌盥洗室12除了营造极致舒适的购物环境外，恒隆购物广场还提供礼宾服务，具体内容包括：导购咨询、急救箱、失物招领、针线包、电子引导、无线上网和童车/轮椅租借等7大项服务。恒隆广场特色服务139月16日恒隆购物中心正式开业，当天开店率约为已招租商户的八成；开业现场人气充足，除无锡本地客户之外，还吸引了苏州、常州、上海等周边数量庞大的客户群前来。恒隆广场开业情况开业庆典现场人气14恒隆广场开业2月有余，目前商场经营步入正轨，但人气远未达到预期；精品服饰区平常人流稀少，周末客群也以观光者居多；六楼餐饮区两大主力店泰鼎丰和俏江南尚处于装修状态，整体吸客能力欠缺。恒隆广场经营现状商场正门一楼入口二楼服饰

11、区负一楼超市六楼中餐区六楼西餐区周五 17:25周五 17:25周五 17:28周五 17:55周五 17:45周五 17:4415苏宁广场基本资料项目地址无锡市崇安区人民路与新生路交汇处西南侧建筑面积32万方其中购物中心10万方，五星酒店5.2万方；5A甲级办公2.54万方，住宅6.4万方所属商圈中山路商圈商业类型购物中心租售方式自持+部分产权销售开发商无锡苏宁置业有限公司目前状态2013.09.30日开业项目效果图无锡苏宁广场总建面32万方，由南、北双塔高层建筑和商业郡楼共同组成，物业类型包括一个购物中心、一座五星级酒店、5A甲级写字楼和豪宅公寓，目前购物中心已于2013年9月30日正式营

12、业。项目北塔地上建筑共68层，南塔地上建筑共48层，商业郡楼7层。 苏宁广场坐位于中山路商圈核心，项目北至人民中路，西至图书馆路，南至秦邦宪故居临崇宁路，东至新生路，项目由两幢高层建筑及郡楼组成，最高建筑达328米，由国际专业建筑设计公司RTKL规划设计，南塔地上共48层，北塔68层，商业郡楼7层，总建筑面积近32万，容积率为10，绿化率为26.12%。16苏宁广场商业定位n苏宁广场融合购物中心、高档写字楼、高星级酒店、酒店式公寓等功能，秉持“都市客厅品质生活”理念用心造城，立意打造城市新的地标性建筑；n苏宁广场购物中心定位于国际时尚空间，同时注入灵动空间的商业体验，立意打造成一个为市民提供集

13、休闲、娱乐、购物、餐饮、交友等全方位、全天候生活于一体的目的地。无锡苏宁广场整体定位年轻、时尚、科技，线上线下资源融合，满足城市多群体需求；立意打造一个集休闲、娱乐、购物、餐饮、亲子、体验等功能于一体的全方位、全天候城市生活目的地。17截止到9月30日开业当天，苏宁广场共引进商家121个，整体出租率接近100%；主营业态以零售和餐饮为主，同时配备较大比例的生活配套服务，相较于恒隆广场更偏重于娱乐、体验等生活功能。苏宁广场业态占比业态数量占比代表商户餐饮4234.71%赤坂亭、王子牛蛙、外婆家零售服饰2016.53%A|X、AMASS、Honeys鞋包64.96%CONVERSE、VANS、RE

14、EBOK时尚品牌75.79%GIRDEAR、UR、H&M MONKI美容保健10.83%屈臣氏名表珠宝119.09%潮宏基、周大福、Swatch运动休闲97.44%RAPIDO、NIKE360、图途其他97.44%中糖烟酒、美罗家纺、同仁堂家电10.83%苏宁EXPO超级店儿童配套43.31%红孩子、小鬼当佳、奇乐儿生活配套119.09%优品超市、AGOGO量版KTV、百丽宫影城部分品牌展示18苏宁广场将最吸引人气的餐饮美食以及偏向于体验消费的生活配套贯穿了几乎所有的楼层，以强化各楼层的聚客、留客能力，保证客流的稳定与均匀，同时也真正契合了项目偏重于休闲娱乐、体验消费的商业定位。苏宁广

15、场业态分布78%19%87%60%25%25%23%50%42%55%24%54%19%10%29%9%8%8%17%5%13%40%餐饮儿童配套服饰家电美容保健名表珠宝其他时尚品牌鞋包休闲运动生活配套各楼层业态F2F3F4B1F1F5F6部分楼层租户信息表楼层业态 商户租金水平特征B1生活配套LINCOS优品超市餐饮:负一层15元/天、楼上约5元/天；百货以扣点为主，合约13-18元/天；休闲娱乐约：3-3.6元/天主力店F1零售周大福主力店F2时尚品牌UR主力店F3儿童配套奇乐儿主力店F4餐饮王品台塑牛排主力店F5运动休闲ADIDAS SC主力店F6餐饮外婆家主力店F7生活配套百丽宫影城主

16、力店注：苏宁广场物业费为2元/天F719苏宁广场每层配置3台自动扶梯和8台直达电梯，层层设置服务台，另在六楼专设会员服务中心；相较于传统购物商场，苏宁广场在客户活动、娱乐、休息等功能配套上更为用心，但在细节处理上不够精心。苏宁广场功能配套自动扶梯直达电梯盥洗室VIP服务中心休息处儿童娱乐区20苏宁广场推出会员特色服务，会员除了能享受消费积分并随积分升级会员的服务之外，还能享有活动折扣、礼品兑换、停车、生日贺礼、童车代借等近20种尊贵服务。苏宁广场特色服务21苏宁广场9月30日-10月7日8天开业期间活动不断：明星见面会、商家促销轮番上阵；尤其在苏宁EXPO超级店超强的聚客能力支撑下，首日客流超

17、过了15万，商场营业额突破6000万。苏宁广场开业状况现场人气开业庆典22苏宁广场自开业以后，持续的商家活动保证了商场人气充足，特别是餐饮区两大聚客集中点-外婆家、辛香汇每到餐点人气爆棚；精品服饰区人流相对要少，但仍好于恒隆广场同业态情况。苏宁广场经营现状商场侧门商场俯瞰一楼入口6-7楼1-3楼6楼餐饮-辛香汇4-5服饰区-1楼超市3楼服饰区周五 18:2023案例影响格局影响恒隆广场商业大厦八佰伴高商品表现业态表现物业表现中低单一丰富远东百货三洋百盛苏宁广场保利广场南禅寺 崇安寺站前商贸城 中山路商圈现状商业格局示意图恒隆、苏宁对商圈格局带来的影响p补全：恒隆、苏宁的新开业，在吸引了众多品牌

18、商家进驻的同时还引进了数十个首次进驻无锡的品牌，在很大程度上填补了原有市场（尤其是高端市场）的空白；p促进：两大购物中心的加入，重新激发了商圈的购买活力，在提升商圈档次的同时加强了商圈的聚客能力、稳固市中心的商业地位，扩大商圈辐射面。p引领：与商业大厦、八佰伴等传统百货联营商场相比，恒隆与苏宁广场更注重功能配套及一站式购物环境营造的经营理念，引领了现代新兴商业的经营潮流；p分流：当然，恒隆与苏宁广场的新加入，其丰富的业态势必对原来各商业体带来巨大冲击，并且凭借其强大的功能配套将分流很大部分尤其是高端客户。关键词：补全 促进 引领 分流24案例影响经营启示案例启示商业定位市场反响 经营模式u 恒

19、隆广场的进驻对无锡高端市场的冲击巨大、但其较高的商业定位使得市场接受程度和聚客能力受到了客群数量的限制，当前人气不及苏宁；u 苏宁广场定位中端，业态丰富且更具大众化。大比例餐饮美食、生活配套业态配比以及苏宁EXPO超级店使其拥有更强的聚客能力，对周边商业的促进作用更大于竞争。市场反响u 恒隆广场商业定位高端，招商门槛较高，其招商工作的出色完成离不开自身品牌影响及超强招商能力的支撑；u 苏宁广场为避免与恒隆业态同质，招商另辟奇径，中端定位以及多元业态融合的策略保证招商的成功。商业定位u 恒隆采取物业持有，靠纯租金和物业增值获取收益的模式，专注于购物环境与服务的提升，塑造顶级品牌形象；u 苏宁广场

20、在传统百货联营的基础上，融合多元业态，增强商业活动互动性、能满足更多消费群体的需求。经营模式25目录o n t e n t sPart3 竞争环境【整体环境】【未来竞品】26中山路商圈主要商业项目项目名称状态是否销售销售存量茂业一百动工持有远东百货营业持有英武百货停业持有商业大厦运营持有崇安天街在建持有银辉广场营业部分产权销售恒隆广场营业持有云蝠国际在建持有保利达商业规划未定苏宁广场营业部分产权销售八佰伴运营持有保利广场运营持有中山路商圈商业地位斐然，同时竞争也激烈异常；自2011年以来，商圈内先后有新世界、英武和大洋百货三家关门；而在未来两年中，还将有银辉广场、崇安天街、茂业一百等数个大型商

21、业项目面市。竞争环境27银辉广场由二栋塔楼和裙房组成，总建面18万方，项目定位为集高端时尚商业、酒店及国际公寓的城市综合体，其中商业定位遵循错位原则，走潮流、时尚、精品以避免和商圈其他商业中心同质业态。商业竞品银辉广场-1F日韩潮流服饰馆3000化妆品牌1000餐饮1000潮流生活馆10001F精品少女馆2000餐饮1000潮流生活馆30002F青春少女馆4000餐饮1000潮流生活馆10003F淑女名媛馆3800餐饮1200化妆品牌店10004F主题餐饮店（3-5个主题餐饮店）60005F餐饮美食街（台湾、香港特色美食）6000招商计划签约品牌业态品牌酒店澳大利亚铂雷蒂酒店、香港启德国际酒店

22、零售公牛世家鞋业餐饮青叶日本料理、韩国咖啡伴你、福记餐饮、新星饮食、银辉广场项目地址人民东路与新生路交叉口东北侧总建面积18万（商业：-1-5F约3.6万；酒店公寓：6-65F约11.3万；地下：约3.40万）商业类型街区式购物中心租售方式部分产权销售开发商无锡耀辉房地产开发有限公司项目定位集高端时尚商业、酒店及国际公寓于一体的的城市综合体目前状态2013年4月购物中心开始招商开业时间预定于2014年5月试营业银辉广场28云蝠国际为崇安寺二期主体建筑之一，总建面约12万方，项目定位以餐饮为主导，集购物中心，写字楼、服务公寓为一体的商务休闲综合体，主要面向年轻时尚消费群体，裙楼餐饮部分已于7月开

23、启招商工作。商业竞品云蝠国际主楼融精品商业、甲级写字楼、高档酒店式公寓为一体裙楼7层裙楼“云上品”立体餐饮街区，除了布局无锡本土风味的知名餐饮外，还将引进亚洲各国风味和世界美食，每一层都是一种餐饮风格；总体餐饮业态将占比到70%以上。招商计划签约品牌业态品牌酒店公寓雅诗阁购物中心时尚莱迪零售GAP餐饮云蝠烧鹅仔云蝠国际项目地址中山路东、城中公园西、崇安寺北总建面积12万（各业态体量不详）商业类型立体商业街区租售方式持有开发商云蝠投资控股有限公司项目定位以餐饮为主导，集购物中心、5A甲级写字楼、服务式公寓为一体的商务休闲综合体目前状态2013.7.25日郡楼餐饮区开始招商开业时间2014年云蝠国际29崇安天街主体建筑地上12层，地下2层，总建面近5万方，项目特色定位