世联-各报告知识点总结及模型收集

1、 收集了一些他们有益的知识点和模型，在此与大家分享，希望能对我们的水平提升有所帮助！因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。65432101M1nnPKP住宅与公寓住宅与公寓/ /建立估算函数建立估算函数构建价格估算函数为：估算参数表：【招商策略】针对不同类型的商家，采取不同【招商策略】针对不同类型的商家，采取不同策略策略【招商策略】主力店招商策略【招商策略】主力店招

2、商策略BACK业态选择业态选择思路思路1 1：根据商业街区的定位模式：根据商业街区的定位模式成行成市成行成市（同质同类）（同质同类）完全补缺完全补缺（同系不同类）（同系不同类）扩大主题扩大主题（不同系不同类）（不同系不同类）补缺模式补缺模式成行成市模式适用条件：成行成市模式适用条件：u需求持续增加，商家具有较高经营水平；需求持续增加，商家具有较高经营水平；u交通及地域关联性强，一般在成熟商圈周边延展交通及地域关联性强，一般在成熟商圈周边延展较易实现；较易实现；u特点：借势，吸引客户、共享客户、争夺客户。特点：借势，吸引客户、共享客户、争夺客户。补缺模式适用条件：补缺模式适用条件：u市场同一类别

3、业态不完善；市场同一类别业态不完善；u市场商业主题有空白点或较为稀缺；市场商业主题有空白点或较为稀缺；u市场对所缺业态有一定的消费需求。市场对所缺业态有一定的消费需求。小结：本项目的业态应选择以餐饮为主小结：本项目的业态应选择以餐饮为主不成熟区域商铺销售的常规模式：不成熟区域商铺销售的常规模式：按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。突破。常识常识11商铺是商铺是产生财富的载体产生财富的载体，客户购买商铺的最基本，客户购买商铺的最基本目的目的是为了生财或升财，即是为了生财或升财，即追求财富利益追求财富利益客户需求客户需求商铺功能商铺功能租金收益

4、租金收益出租出租转售转售经营经营业主只需收取租金业主只需收取租金因因“道路刚性道路刚性”而稀缺，而稀缺，从而产生增值从而产生增值销售收益销售收益降低房租成本，并获降低房租成本，并获得营业收入得营业收入经营收益经营收益长期收益长期收益风险保障风险保障资产沉淀资产沉淀客户利益客户利益融资工具融资工具融资收益融资收益融资融资可作为不动产进行抵押或可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款置信凭证，从而获得贷款常识常识22投资与回报投资与回报是客户购买商铺时最基本的是客户购买商铺时最基本的决策动机决策动机，其决策角度与其其决策角度与其财富或投资能力财富或投资能力相关相关一般而言，财富等级越高，越关注

5、回报的长期性；一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；常识常识33客户最终是根据客户最终是根据经营前景经营前景来判断来判断投资回报投资回报的，其最的，其最直观判断因素则是直观判断因素则是租金和售价租金和售价购铺用途购铺用途投资投资经营经营投资回报投资回报经营前景经营前景判断基础判断基础收益途径收益途径租金或转售价格租金或转售价格营业额营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理30本报告严格保密参考项目综合系数评估表：参考项目综合系数评估表： 市场比较法测算商业售价31本报告严格保密铺位划分原则：独立街铺封闭

6、式内铺本项目的铺位分割采取封闭式内铺的形式，相对而言更容易获得本项目的铺位分割采取封闭式内铺的形式，相对而言更容易获得银行、投资者认同。银行、投资者认同。铺位分割建议铺位分割建议铺位划分要求：u独立封闭式内铺比虚拟产权内铺按揭问题上更容易获得银行支持；u结合业态规划，尽量保证销售铺位与实际经营格局的统一；u当地消防部门限定范围内，商铺尽可能独立经营，通道宽度设计以适合商场的经营为主；u铺位实用率为当地投资者接受范围内；u市场状况，目前在深圳和惠州许多商业都采取封闭式内铺的形式。32本报告严格保密目前市场上主要存在着四种销售目前市场上主要存在着四种销售模式模式，每种销售模式有利有，每种销售模式有

7、利有弊，适用于不同项目。弊，适用于不同项目。 目前商业项目销售主要有四种操作模式，为满足不同的销售目标和赢利目的,采用不同的销售模式,所起到的作用也不尽相同。纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为三年返租一般为十年返租一般为十年返租销售模式销售模式33本报告严格保密 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体

8、形象有一定影响。 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。各类销售方式分析纯销售方式34本报告严格保密通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。商业氛围已形成

9、且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。各类销售方式分析带租约销售35本报告严格保密前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；降低投资门槛，增加客户层面；3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺。承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。各类销售方式分析短期（三年至五年）返租销售36本报告严格保密前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返

10、租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。各类销售方式分析长期（十年）返租销售37本报告严格保密短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。各类销售方式分析长期返租与短期返租的比较从销售角度分析：短期返租与长期返租都会降低客户投资门槛，使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从开发商风险角度分析：38本报告严格保密商业布局一般分为

11、五大类，主要依据项目的地块商业布局一般分为五大类，主要依据项目的地块特征、建筑规模、交通、以及周边状况来定。特征、建筑规模、交通、以及周边状况来定。商业布局：商业布局：商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应；容易造成业态杂乱。商业较独立集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。对外展示面不宽；可视性不强，一定程度上限制了商业规模的扩大。临街面长，居民购物不一定方便；如空置量大，也会对社区形象有负面影响。商业规模通常较大，不利于业态的控制；如果出现空置量过大的情况，对社区的整体形象可能负面影响。缺缺点点中旅国际公馆、万科四季花城、东海坊方便本社区居民的购物消费；通常商业规模不大，商家经

12、营较稳定；街铺商业价值较高。入入口口街街铺铺型型海滨广场商业零散分布于社区内，一定程度上方便居民的购物。以以点点带带面面型型中海湾畔、金色年华、潜龙花园商业相对独立于住宅区，减少商业对居住的影响；利于形成集中规模效应。入入口口集集中中型型西海湾花园、港湾丽都、麒麟花园临街展示面较长，昭示性较好；较符合体量适中的外向型社区商业；利于销售。直直线线街街铺铺型型万科金色家园、锦绣江南、冠城世家、美丽365花园四面临街，展示面较长；可视性佳，较有效的吸引外部的消费者；适合商业体量较大的外向型社区商业；在一定程度上利于商铺的销售。圈圈地地街街铺铺型型代代表表社社区区优优点点类类型型商业较分散，对外展示面

13、受制约，较难形成规模效应；容易造成业态杂乱。商业较独立集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。对外展示面不宽；可视性不强，一定程度上限制了商业规模的扩大。临街面长，居民购物不一定方便；如空置量大，也会对社区形象有负面影响。商业规模通常较大，不利于业态的控制；如果出现空置量过大的情况，对社区的整体形象可能负面影响。缺缺点点中旅国际公馆、万科四季花城、东海坊方便本社区居民的购物消费；通常商业规模不大，商家经营较稳定；街铺商业价值较高。入入口口街街铺铺型型海滨广场商业零散分布于社区内，一定程度上方便居民的购物。以以点点带带面面型型中海湾畔、金色年华、潜龙花园商业相对独立于住宅区，减少商业对居住的

14、影响；利于形成集中规模效应。入入口口集集中中型型西海湾花园、港湾丽都、麒麟花园临街展示面较长，昭示性较好；较符合体量适中的外向型社区商业；利于销售。直直线线街街铺铺型型万科金色家园、锦绣江南、冠城世家、美丽365花园四面临街，展示面较长；可视性佳，较有效的吸引外部的消费者；适合商业体量较大的外向型社区商业；在一定程度上利于商铺的销售。圈圈地地街街铺铺型型代代表表社社区区优优点点类类型型环绕街铺型环绕街铺型39本报告严格保密社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是积的比值，临界点分别是5%、2%。社区商业分类标准：分类标准：分类标准：

15、社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比值来判定。值来判定。40本报告严格保密从市场实现角度，本项目商业可能适宜社区型商业，满足项目和周边人群需求。商业属性判断商业属性判断41本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 人人乐购物广场 注：以上相关数据来源于实地调查，包括对项目的测量及对部分商家的访谈；仅供参考本报告是严格保密的。 房地产资料大全几种突破模式的对比和借鉴分析几种突破模式的对比

16、和借鉴分析u通过差异化和创新产品竞争市场，以产品演绎生活方式，是对上述案例分析之后的启示。本报告是严格保密的。 房地产资料大全高速发展阶段的房地产特征高速发展阶段的房地产特征研究郑州处于研究郑州处于的房地产发展阶段的房地产发展阶段u2004年郑州市人均生产总值达到2350美元，按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段；u郑州市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征：u房地产供给需求旺盛，开工面

17、积、竣工面积、年销售量等增幅较大；u房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增展水平；u土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场与房地产二级市场交相呼应；u房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高；u产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。本报告是严格保密的。 房地产资料大全本项目的本项目的R1R1（非期望结果）和（非期望结果）和R2R2（期望结果）（期望结果）分析分析SR1R2北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域；北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽；北区属于城市边

18、缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；项目本身并无明显比较优势资源；已团购4万平方米，团够的价格较低；郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。甲方对利润要求不低于行业平均利润率；甲方希望项目能够站在更高的角度来解决问题，具备前瞻性；本报告是严格保密的。 房地产资料大全客户客户AIOAIO分析分析特征提取：u喜欢高品味u喜欢创新的产品u重视社区文化和交往圈u心态开放u比较注重价格对比和产品对比本报告是严格保密的。 房地产资料大全本项目客户定位一本项目客户定位一高端产品的客户定位高端产品的客户定位u消费符号：汽车：经济型或中型轿车服装：国产名牌、国际品牌消费：咖啡、茶馆、中高级餐厅、SK-2教育：重点学校、私立学校来源：郑州市区，金水区占据较大比例职业：政府高层、企业高层、海归、知识型企业合伙人、高级技术人员等目的：改善居住环境为主要目的年龄：30-45岁收入：家庭年收入8万元以上特征：格调、品质、文化、简洁、休闲、不过分张扬、善接受新事物核心客户重要客户偶得客户来源：郑州市区及省内其他城市职业：各行各业的小老板、生意合伙人目的：改善居住环境、投资、增值为目的年龄：30-50岁收入：家庭年收入10万元以上特征：炫耀、身份、占有欲强、附庸高尚知识中产阶级经营型富贵阶级投资客户本报告是严格保密的。 房地产资料大全开发战略