广州麓湖御景高端项目整改及推广建议_117p_营销策划方案

1、【麓湖御景】整改及推广建议【麓湖御景】整改及推广建议20092009年年6 6月月中地行麓湖御景项目组中地行麓湖御景项目组2009年年6月月目目 录录 Part 1 项目分析 Part 2 客户分析 Part 3 项目现场整改 Part 4 宣传推广 Part 5 中地行优势p地理分析地理分析p交通分析交通分析p教育分析教育分析p配套分析配套分析p视野分析视野分析p景观分析景观分析1PART【项目分析【项目分析】p 本项目位于麓苑路，本项目位于麓苑路，是传统是市中心地是传统是市中心地段，紧邻荔湾、天段，紧邻荔湾、天河两大成熟区域。河两大成熟区域。越秀核心，共享三大成熟区域繁荣越秀核心，共享三大

2、成熟区域繁荣本本案案天河天河荔湾荔湾白云白云越秀越秀p 本位处于市区中心主本位处于市区中心主干道（环市路、恒福干道（环市路、恒福路），通过内环路实路），通过内环路实现荔湾、白云、越秀现荔湾、白云、越秀以及天河的无缝连接。以及天河的无缝连接。交通便捷，幅射范围十分广阔交通便捷，幅射范围十分广阔越秀区越秀区白云区白云区荔湾区荔湾区海珠区海珠区本案本案天河区天河区p地理分析地理分析p交通分析交通分析p教育分析教育分析p配套分析配套分析p视野分析视野分析p景观分析景观分析1PART【项目分析【项目分析】p 周边名校林立，紧周边名校林立，紧邻一级大学、中学、邻一级大学、中学、小学、幼儿园等小学、幼儿园等

3、名校林立，教育优势十分明显名校林立，教育优势十分明显广东广播广东广播电视大学电视大学广州二十广州二十一中学一中学中星中星小学小学 黄花黄花小学小学 华侨华侨幼儿园幼儿园广州财广州财政学校政学校本案本案p地理分析地理分析p交通分析交通分析p教育分析教育分析p配套分析配套分析p视野分析视野分析p景观分析景观分析1PART【项目分析【项目分析】配套完善，生活十分便利配套完善，生活十分便利p 医院、餐馆、文医院、餐馆、文化馆等配套应有化馆等配套应有尽有，繁华生活尽有，繁华生活由此开始。由此开始。黄花岗黄花岗公园公园白云白云宾馆宾馆广东国际广东国际大酒店大酒店好世界好世界广场广场花园花园酒店酒店第三人民

4、医第三人民医院华乐分院院华乐分院p地理分析地理分析p交通分析交通分析p教育分析教育分析p配套分析配套分析p视野分析视野分析p景观分析景观分析1PART【项目分析【项目分析】南北视野分析南北视野分析p 北向七层以上均北向七层以上均有开阔景观，南有开阔景观，南向二十层以上方向二十层以上方有开阔视野。有开阔视野。20Fp地理分析地理分析p交通分析交通分析p教育分析教育分析p配套分析配套分析p视野分析视野分析p景观分析景观分析1PART【项目分析【项目分析】东西视野分析东西视野分析p 西向需十五层以西向需十五层以上方有开阔视野，上方有开阔视野，东向需二十层以东向需二十层以上方有开阔视野。上方有开阔视野

5、。p地理分析地理分析p交通分析交通分析p教育分析教育分析p配套分析配套分析p视野分析视野分析p景观分析景观分析1PART【项目分析【项目分析】西北及东北高层视野开阔，有较好的景观西北及东北高层视野开阔，有较好的景观p 项目西北及东北项目西北及东北15F15F以上单位均以上单位均有较好的景观。有较好的景观。p地理分析地理分析p交通分析交通分析p教育分析教育分析p配套分析配套分析p视野分析视野分析p景观分析景观分析越秀越秀公园公园麓湖公园麓湖公园本本案案雕塑公园雕塑公园1PART【项目分析【项目分析】SWOTSWOT分析分析StrengthStrength优势优势 WeaknessWeakness

6、弱势弱势 OpportunityOpportunity机会机会 ThreatThreat威胁威胁1PART【项目分析【项目分析】市中心房源供应十分紧缺市中心房源供应十分紧缺1231PART【项目分析【项目分析】项目区域配套十分完善，教育配套尤其成熟项目区域配套十分完善，教育配套尤其成熟类别学校大学广东广播电视大学中学广州二十一中学、广州财政学校小学黄花小学幼儿园华侨幼儿园教育资源：教育资源：1231PART【项目分析【项目分析】区域经济能力较好客户成为强大的客户群区域经济能力较好客户成为强大的客户群体支持体支持1231PART【项目分析【项目分析】 项目烂尾超过十年，且发展商在市场知名度较项目

7、烂尾超过十年，且发展商在市场知名度较为一般，造成客户信心不足为一般，造成客户信心不足1231PART【项目分析【项目分析】 项目自身户型设计较差，实用性不足，同项目自身户型设计较差，实用性不足，同时目前剩余较多低层单位，基本无景观可言时目前剩余较多低层单位，基本无景观可言1231PART【项目分析【项目分析】 项目位置较为深入，影响项目宣传传播项目位置较为深入，影响项目宣传传播1231PART【项目分析【项目分析】政府将政府将“中调中调”确立为重要发展方向之一确立为重要发展方向之一1231PART【项目分析【项目分析】未来经济发展将向利好方向发展未来经济发展将向利好方向发展1231PART【项

8、目分析【项目分析】项目所处地区一手住宅供应很少，本项目在项目所处地区一手住宅供应很少，本项目在一定程度上填补市场的空白一定程度上填补市场的空白1231PART【项目分析【项目分析】城市中央楼市热点持续升温，产品性价比更具优势城市中央楼市热点持续升温，产品性价比更具优势1231PART【项目分析【项目分析】 国家调控政策的多变性，特别是对房地产市国家调控政策的多变性，特别是对房地产市场的政策的不稳定性，客户入市信心难以捉摸。场的政策的不稳定性，客户入市信心难以捉摸。1231PART【项目分析【项目分析】周边二手房源较多，在一定程度上分流客源。周边二手房源较多，在一定程度上分流客源。123样本数据

9、：样本数据：783783租赁市场租赁市场数据来源：中原二手部统计数据数据来源：中原二手部统计数据样本数据：样本数据：468468买卖市场买卖市场1PART【项目分析【项目分析】pSWOTSWOT综合分析综合分析弱势（弱势（WW）机会（机会（OO）威胁（威胁（T T）p市中心房源供应十分紧缺p项目区域配套十分完善，教育配套尤其成熟p区域经济能力较好客户成为强大的客户群体支持p项目烂尾超过十年，且发展商在市场知名度较为一般，造成客户信心不足p项目自身户型设计较差，实用性不足p项目位置较为深入，影响项目宣传传播p政府将“中调”确立为重要发展方向之一p未来经济发展将向利好方向发展p项目所处地区一手住宅

10、需求很少，项目将极好地填补市场的空白p楼市热点向外区发展，外区产品更具优势p房地产市场的政策的不稳定性，客户入市信心难以捉摸p周边二手房源较多，在一定程度上分流客源优势（优势（S S）1PART【项目分析【项目分析】1PART【项目分析【项目分析】麓湖御景麓湖御景领御城央东山新高度领御城央东山新高度自住型洋房产品自住型洋房产品80-15080-150实用户型实用户型立体花园立体花园尊贵私家会所尊贵私家会所5分钟生活配套分钟生活配套5 5分钟城央生活分钟城央生活城中稀有一手社区城中稀有一手社区便利连接全城便利连接全城东山教育体系东山教育体系传统教育强区传统教育强区领御新高度领御新高度城央领御户型

11、，定义生活新高度城央领御户型，定义生活新高度城央立体花园，休闲生活新高度城央立体花园，休闲生活新高度城央私家会所，尊贵气质新高度城央私家会所，尊贵气质新高度城央生活配套，御城快线新高度城央生活配套，御城快线新高度城央教育中心，孩子成材新高度城央教育中心，孩子成材新高度天河区天河区海珠区海珠区荔湾区荔湾区本案本案核心客户区核心客户区以越秀为主要的核心客户区，天河区、荔湾区以及海珠区也拥有一部以越秀为主要的核心客户区，天河区、荔湾区以及海珠区也拥有一部分喜欢和关注越秀区的潜在客户。分喜欢和关注越秀区的潜在客户。2PART【客户分析【客户分析客户区域分布客户区域分布】范围：范围：北至内环路北至内环路

12、 南至中山路南至中山路 东至农林下路东至农林下路 西至小北、仓边路西至小北、仓边路分布：分布：沿环市东路、东风沿环市东路、东风 路、建设路、麓湖路、建设路、麓湖 路路共同特征：区域居住惯性、共同特征：区域居住惯性、 喜欢老城区的工作喜欢老城区的工作 和生活模式和生活模式核心客户区核心客户区环环 市市 路路东东 风风 路路先先 烈烈 路路2PART【客户分析【客户分析核心核心区域分布区域分布】天河区天河区荔湾区荔湾区本案本案海珠区海珠区范围：广州中心城区范围：广州中心城区主要分布：海珠区、荔湾主要分布：海珠区、荔湾 区、天河区区、天河区共性：钟情于东山区；共性：钟情于东山区； 优越的教育环境；优

13、越的教育环境； 良好的投资价值；良好的投资价值；2PART【客户分析【客户分析其它其它区域分布区域分布】年龄区段年龄区段3045岁身份描述身份描述家庭构成家庭构成消费习惯消费习惯购买动机购买动机n电视台、规划设计院、煤气公司、自来水、电信等公务员或事业单位人士；n律师事务所、金融证券和眼科医院、肿瘤医院等医疗系统中层管理者；n两代同堂，已经结婚但未有小孩；n一家3口，孩子即将步入小学；n区域忠诚度高，多集中在环市东路以及东风路一带n以中档品牌为主，务实实际，且向往高端产品的感 受但不会刻意追求；n改善居住环境，原楼梯楼或二手楼渴望换成电梯或一手楼；n小孩子入学可进入附近有名气的学校；n离上班近

14、、工作方便，是身份的象征；2PART【客户分析【客户分析核心客户分析核心客户分析】类类型型统称统称所占所占比例比例买用双方关系买用双方关系家庭结家庭结构构职业类型职业类型购买动因购买动因1东山情35%父辈全资或子辈全资，部分合资两代同堂企事业单位成年子女需独立生活；为子女的婚房做准备；给予子女保留家业。2教育客40%自买自用一家三口白领精英、生意人给予未成年学龄孩子更好的教育环境；方便小孩上学和午休。3投资客25%广泛生意人传统商贸区，可租赁获利；有配套资源，可出售获利。70807080100-110100-110两房两房麓湖御景户型面积多集中在70m280m2,以及110m2左右；多为两房以

15、及三房单位，并有少量四房单位。2PART【客户分析【客户分析客户细分客户细分】类型类型统称统称所占所占比例比例买用双方关系买用双方关系家庭结家庭结构构职业类型职业类型购买动因购买动因1东山情40%父辈全资或子辈全资，部分合资两代或三代同堂公务员成年子女需独立生活；适婚年龄需求婚房；给予子女保留家业。2教育客35%自买自用一家三口，可有老人白领精英给予未成年学龄孩子更好的教育环境；就近孩子就读名校，方便上学和午休。3换房客15%非第一次置业的自己全资购买多为三代同堂白领精英现住房屋为楼梯楼，上下不方便；房子面积较小，已不适合家庭发展所需；4投资客10%广泛生意人有配套资源，可出售获利。70807

16、080100-110100-110三房三房2PART【客户分析【客户分析客户细分客户细分】他们是这样的人群已成家立业已成家立业一家三口一家三口一份收入颇丰的工作一份收入颇丰的工作2PART【客户分析【客户分析形象塑造形象塑造】他们是这样的人群务实实际又追求享受务实实际又追求享受钟爱老城区便捷的生活模式钟爱老城区便捷的生活模式2PART【客户分析【客户分析形象塑造形象塑造】有一定事业地位，不愿脱离现有有一定事业地位，不愿脱离现有工作区域工作区域项目现阶段难以快速销售原因何在？问题一：缺乏基本指示问题一：缺乏基本指示客户误认为项目已销售完毕客户误认为项目已销售完毕问题二：展示效果较差问题二：展示效

17、果较差问题三：项目历史问题问题三：项目历史问题 客户不愿深入了解项目客户不愿深入了解项目客户信心不足客户信心不足,从而影响成交从而影响成交3PART【项目存在问题【项目存在问题】重重新包装新包装重重新宣传新宣传3PART【解决思路【解决思路】针对上述问题，我们采取逐个击破策略，通过针对上述问题，我们采取逐个击破策略，通过“一揽子手段一揽子手段”，突破项目销售缺口。，突破项目销售缺口。3PART【解决思路【解决思路】销售中心外围销售中心外围销售中心销售中心销售动线销售动线样板房样板房一揽子手段一揽子手段围墙宣传围墙宣传环境展示环境展示外部装修外部装修多媒体显示系统多媒体显示系统展板展示展板展示内

18、部装修内部装修促销宣传促销宣传模型展示模型展示路线建议路线建议通道展示通道展示看楼电梯看楼电梯装修建议装修建议内部展示内部展示户型分图户型分图3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售中心外围销售中心外围围墙宣传围墙宣传利用精美的广告画包装项目外围，遮挡施工现场，留给客户一个良好的第一印象利用精美的广告画包装项目外围，遮挡施工现场，留给客户一个良好的第一印象销售中心外围销售中心外围环境展示环境展示增加绿化，通过地面材质的搭配让景观变化更加丰富增加绿化，通过地面材质的搭配让景观变化更加丰富3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售中心外围销售中心外围外部包装外部包装因工程施工

19、进度问题，项目现场竹架、因工程施工进度问题，项目现场竹架、泥土等影响项目外部整体形象，因此泥土等影响项目外部整体形象，因此建议对外部进行包装，提高项目的整建议对外部进行包装，提高项目的整体外部形象体外部形象3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售中心销售中心多媒体多媒体增加声、光等多媒体的项目展增加声、光等多媒体的项目展示，以更加生动形象的方式向示，以更加生动形象的方式向客户介绍项目，加强项目的宣客户介绍项目，加强项目的宣传效果传效果3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售中心销售中心展板展示展板展示项目展板展示的内容过于抽象，且无文字说明，容易导致客户不明白所要展示的

20、项目展板展示的内容过于抽象，且无文字说明，容易导致客户不明白所要展示的卖点卖点3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售中心销售中心内部装修内部装修销售中心在项目展示、物品摆设，以及由于受到施工工程的干扰，售楼中销售中心在项目展示、物品摆设，以及由于受到施工工程的干扰，售楼中心展示性不足，且无法显示发展商的品牌、实力，树立发展商的形象。心展示性不足，且无法显示发展商的品牌、实力，树立发展商的形象。3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售中心销售中心促销宣传促销宣传销售中心缺乏销售促销宣传的氛围，现场气氛感染力不强，建议增加水牌、销售中心缺乏销售促销宣传的氛围，现场气氛感染

21、力不强，建议增加水牌、文化墙、飘旗等宣传促销手段。文化墙、飘旗等宣传促销手段。3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售中心销售中心模型展示模型展示项目模型展示建议：项目模型展示建议：在模型醒目位置标示项目名称、朝在模型醒目位置标示项目名称、朝向、比例尺等向、比例尺等A、B、C栋、停车场以及会所等应栋、停车场以及会所等应在模型上标明在模型上标明项目周边生活配套的展示，特别是项目周边生活配套的展示，特别是学校、菜市场、超市、医院等学校、菜市场、超市、医院等模型底座建议采用高档的质料，增模型底座建议采用高档的质料，增加项目的品质感加项目的品质感3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方

22、案】销售中心销售中心户型图户型图项目户型图建议：项目户型图建议：现时户型图为整层平面图，给客户现时户型图为整层平面图，给客户感觉十分凌乱，不清楚各户型布局；感觉十分凌乱，不清楚各户型布局；建议将总体户型图划分为单独户型建议将总体户型图划分为单独户型图，并作重新设计制作，方便客户更图，并作重新设计制作，方便客户更了解户型，使户型图成为更好的销售了解户型，使户型图成为更好的销售道具。道具。3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售动线销售动线路线建议路线建议原方案参观样板房的路线过于曲折，且沿路多处工程施工，影响项目的展示效果；通过食堂的路径看不到项目绿化的展示；A、C栋样板房的路径无法

23、连成一线，带来参观的不便利。麓 苑 路C栋A栋B栋绿化原方案原方案3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售动线销售动线路线建议路线建议麓 苑 路C栋A栋B栋绿化建议修改方案建议修改方案参观路线简明，避开项目施工处；修建观光梯，提高项目的档次，便利于展示项目的绿化效果；参观路径相对简易，方便带客参观；建议修建A、C栋的入户大堂，增加项目的展示面，打造开发商雄厚的资本实力印象。观光梯观光梯建议修改原因：建议修改原因：3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售动线销售动线通道展示通道展示由于项目的看楼路线穿由于项目的看楼路线穿过施工现场，影响项目过施工现场，影响项目的展示效果，

24、施工现场的展示效果，施工现场混乱的场地极易给客户混乱的场地极易给客户留下不好的印象，建议留下不好的印象，建议利用广告画等围闭。利用广告画等围闭。3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】销售动线销售动线看楼电梯看楼电梯提高看楼电梯的装饰效果，建议利用灯光画面等，增加项目的展示性和印象提高看楼电梯的装饰效果，建议利用灯光画面等，增加项目的展示性和印象3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】样板房样板房装修建议装修建议项目户型采光等原因的不项目户型采光等原因的不足，建议增加射灯等灯光装足，建议增加射灯等灯光装饰；饰；整理样板房的每个空间，整理样板房的每个空间，包括阳台等；包括阳台等；

25、清理渗水漏水的地方，增清理渗水漏水的地方，增加项目的价值和卖点。加项目的价值和卖点。3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】样板房展示意见：样板房展示意见：A栋毛坯房，仍处于施工状态，缺少配置安全帽、灯光、地垫、门牌、指栋毛坯房，仍处于施工状态，缺少配置安全帽、灯光、地垫、门牌、指示牌等，主要通道铺设地毯摆设假花，最好以交楼标准展示；示牌等，主要通道铺设地毯摆设假花，最好以交楼标准展示；B栋所剩货量极少，建议样板房家私转移到栋所剩货量极少，建议样板房家私转移到C栋样板房，关闭栋样板房，关闭B栋样板房；栋样板房；C栋样板房建议增加空调、射灯的配置，同时栋样板房建议增加空调、射灯的配置，同

26、时C栋的样板房处于低层的栋的样板房处于低层的4楼，楼，通风采光不足，难以把项目可高层远眺的优势展现出来，因此建议通风采光不足，难以把项目可高层远眺的优势展现出来，因此建议C栋样板栋样板房设置在高层，尽可能于房设置在高层，尽可能于10月前完工。月前完工。3PART【项目现场整改方案【项目现场整改方案】4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】麓湖御景位于麓苑路，进入东风东路、环市东路等路段线路麓湖御景位于麓苑路，进入东风东路、环市东路等路段线路较曲折，路过人流较少；较曲折，路过人流较少；烂尾十年的历史遗留问题成为客户关注和放弃该项目的重要烂尾十年的历史遗留问题成为客户关注和放弃该项目的重要因素之一

27、；因素之一；项目规模较小，难以形成规模效应。项目规模较小，难以形成规模效应。项目宣传推广难点何在？项目宣传推广难点何在？4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】线下活动为主，线上投放为辅。线下活动为主，线上投放为辅。项目的货量不多，线下活动能节约比较项目的货量不多，线下活动能节约比较多的资金，减少成本；多的资金，减少成本；重点区域重点投放。重点区域重点投放。项目的目标客户群主要集中在环市东路、大马路、项目的目标客户群主要集中在环市东路、大马路、东风路等白领精英，因此建议对这些目标客户群进行有效宣传，加大开发东风路等白领精英，因此建议对这些目标客户群进行有效宣传，加大开发商的实力展示，增加客户的

28、购买信心；商的实力展示，增加客户的购买信心；采取一系列的公关活动，强调项目所处的优越地理位置，增加项目的认采取一系列的公关活动，强调项目所处的优越地理位置，增加项目的认知度。知度。推广思路：推广思路：东山客东山客教育客教育客换房客换房客投资客投资客直效式营销直效式营销外展宣传外展宣传短信发送短信发送单张派发单张派发短信发送短信发送公关活动公关活动业主介绍业主介绍短信发送短信发送DMDM派发派发4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】夹报宣传夹报宣传DMDM派发派发车身广告车身广告4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】项目营销推广节点进程项目营销推广节点进程线上线上线下线下7-8月（整改期）9

29、-10月（促销期）11-12月（尾货期）单张派发电话回访群发信息单张派发客户截流群发信息车身宣传霓虹灯霓虹灯霓虹灯公关活动单张派发客户截流群发信息VIP客户公关活动车身宣传4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】推货思路：推货思路：每批推货量约15套特价单位特价单位与正常单位每平方米价差10001500元/m2操作方式建议高层特价单位5套，6层以下特价单位10套，其余单位按现行价格出售。现场计价特价单位以一口价推出，正常单位以现行折扣计算。下筹客户如不满意当前单位，建议客户下筹5万元，等下一段推出新的合适单位再转认购。l由于现在可推货量时间节点不明朗，且各单位品质差异较大，因此我司建议把货量逐

30、由于现在可推货量时间节点不明朗，且各单位品质差异较大，因此我司建议把货量逐批少量推售，每批约批少量推售，每批约1515套特价单位，利用价格差以促进销售。套特价单位，利用价格差以促进销售。l另外为发掘业主资源，如有业主介绍成交者，原业主可获赠另外为发掘业主资源，如有业主介绍成交者，原业主可获赠1 1万元现金奖励。万元现金奖励。以同样的操作方式进以同样的操作方式进入下一次推货入下一次推货4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】现场认购流程：现场认购流程：客户看楼参观客户看楼参观选择单位计算价格选择单位计算价格付定金签订认购书付定金签订认购书签订商品房买卖合同签订商品房买卖合同如无法选中合适单元如无

31、法选中合适单元下诚意金等待下批单元推出下诚意金等待下批单元推出第二批单元推出第二批单元推出4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】项目宣传项目宣传短信是当代信息推广最直接，成本较低短信是当代信息推广最直接，成本较低的宣传手段的宣传手段我司建议通过短信公司的平台，向越秀区的机关单位、电视台、医院的单位的职员发送项目利好等优势短信，提高曝光度客户类别客户类别主要单位主要单位每周条数每周条数费用费用东山情淘金家园、富力御龙庭、淘金华庭、华侨新村、建设路小区等业主10万0.055元/条教育客全球通VIP客户、高端汽车客户、白云区专业市场、火车站专业市场、恒福路专业市场等客户10万0.055元/条换房客

32、广东电视台、广州市规划院、市政集团、南方电视台、中山三院、正骨医院、第八肿瘤医院10万0.055元/条4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】项目宣传项目宣传外部宣传：派传单以及活动指示牌外部宣传：派传单以及活动指示牌 针对目标客户群主要的工作场所，建议派人员于南方电视台、淘金北路公车站旁、花园酒店、广东电视台、中环广场驻点派单张或举活动指示牌； 沿环市东路、麓湖路、 麓苑路、淘金路形成一圈，并派面包车接送参观客。参考样式参考样式派单及路牌指派单及路牌指示点示点4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】项目宣传项目宣传单张夹报单张夹报利用报摊较大的社会传播面，派送夹单，宣传项目的利好消息，扩大客

33、户接触面。建议同报摊合作，可有效节省成本。月合作报摊数月费用15处200元/处费用预算：费用预算：4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】建议在淘金路、环市东路建议在淘金路、环市东路和项目之间穿梭通行的和项目之间穿梭通行的482路公交上做车身广告，路公交上做车身广告，增加客户截留机会。增加客户截留机会。车身宣传车身宣传4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】通过进入广东电视台宿舍、金桂园小区等目标客户群工作和居住的地方，进行外展宣传，以此增强客户信心。外展宣传外展宣传4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】软文宣传软文宣传报广及网络软文报广及网络软文虽然本项目是以线下推广为主，但也同样需要提高

34、市场的见报率。建议项目利用与报社、网建议项目利用与报社、网络记者的公关关系，给予一定络记者的公关关系，给予一定的缮稿费用，在各大媒体上报的缮稿费用，在各大媒体上报道楼盘的正面消息以及促销软道楼盘的正面消息以及促销软文。文。4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】项目宣传项目宣传单张单张DMDM针对项目附近的客户目标群，如恒福路站西路的专业市场，有针对性地派送单张DM，提高项目在目标客户群的知名度，促进项目的销售。每月派送份数每月派送份数每份费用每份费用50000.2元费用预算：费用预算：生活小册子：生活小册子：将项目周边学校、医院、市场、超市等生活配套制作成小册子，以增加客户信心。项目宣传项目

35、宣传4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】物管展示：物管展示：将物业管理的范围及具体细项以展板等形式进行展示，增加客户对物管认可度。项目宣传项目宣传4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】发展商资质及相关奖项的发展商资质及相关奖项的展板或相框展示：展板或相框展示： 将发展商所获将奖项及相关合作单位以展板或相框形式进行宣传，以此增强客户信心。项目宣传项目宣传4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】银行银行VIPVIP客户看楼客户看楼业主恳谈会活动业主恳谈会活动中地行中地行VIPVIP客户活动客户活动投资论坛活动投资论坛活动公关活动公关活动l房产证发放发布

36、会房产证发放发布会l物管业主交流会物管业主交流会l五星物管挂牌仪式五星物管挂牌仪式l家居风水讲座家居风水讲座l教育咨询会教育咨询会l招商银行金葵花客户招商银行金葵花客户l建设银行建设银行VIP客户客户l汇丰银行汇丰银行VIP客户客户l茶艺表演茶艺表演l中投证券中投证券l银河证券银河证券l财经财经92.7电台电台l朱美拉客户朱美拉客户l淘金家园客户淘金家园客户l越秀上品轩客户越秀上品轩客户 利用中地行VIP客户，看楼团等资源，组织有兴趣的客户参观楼盘，可利用的中地行VIP客户有淘金家园、珠江新岸公寓、上品轩等客户资源。客源组织客源组织4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】公关活动公关活动200

37、9年8月麓湖御景 麓湖御景业主（10人）、麓湖御景意向客户（10人）、证券分析师（20人）样板房参观，证券分析师与客户进行交流，品尝精美点心。夹报、网络新闻通稿、短信息、单张、配合整个活动的宣传。投资创富论坛投资创富论坛4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】公关活动公关活动2009年10月麓湖御景 麓湖御景业主（10人）、麓湖御景意向客户（10人）、天使简约会员（20人）样板房参观，DIY蛋糕 ，嘉宾自由交流，品尝精美点心。夹报、网络新闻通稿、短信息、单张、配合整个活动的宣传。天使简约蛋糕天使简约蛋糕DIY4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】公关活动公关活动2009年中秋麓湖御景大堂麓湖

38、御景意向客户邮寄贺卡给业主，邀请业主来临现场制作民间手工灯笼，猜灯迷； 进行业主赠送管理费抽奖，一等奖十年管理费，二等奖五年管理费， 三等奖三年管理费。夹报、网络新闻通稿、短信、单张、配合整个活动的宣传。“月满珠江，心连御景月满珠江，心连御景”中秋活动中秋活动4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】4PART【项目宣传推广【项目宣传推广】其他活动其他活动看楼团看楼团风水讲座风水讲座茶艺表演茶艺表演教育咨询教育咨询长长成成我们我们的的历历 程程旨旨宗宗我们我们的的观观点点我们我们的的n创新理念创新理念创导中国房地产优质服务先锋模式，运用地产新思维，创导中国房地产优质服务先锋模式，运用地产新思维，

39、 这是中地行的生命力。这是中地行的生命力。n价值表现价值表现协助发展商成功确立市场形象，获得最大化的社会协助发展商成功确立市场形象，获得最大化的社会 效益和经济效益。效益和经济效益。 这是中地行深厚功力。这是中地行深厚功力。n精英人才精英人才业界地产精英的黄埔军校，富战斗力的团队是中地业界地产精英的黄埔军校，富战斗力的团队是中地 行全速发展的动力。行全速发展的动力。n全程策划全程策划完善系统的策划思路和营销模式是中地行成功的法宝。完善系统的策划思路和营销模式是中地行成功的法宝。n品牌营销品牌营销让品牌和效益双赢是中地行的服务特征。让品牌和效益双赢是中地行的服务特征。耀耀荣荣我们我们的的n200

40、22002年年 著著专专我们我们的的我们我们的的服服务务 中地行是发展商的中地行是发展商的“战略伙伴战略伙伴” 中地行是客户的中地行是客户的“置业顾问置业顾问” 5.项目装修、设备建议；项目装修、设备建议；6.推荐建材建议。推荐建材建议。u销售企划销售企划1.1.价格定位；价格定位；2.2.付款方式建议；付款方式建议；3.3.资金安排建议；资金安排建议；4.4.广告媒体计划；广告媒体计划；5.5.销售分期建议；销售分期建议；6.6.售楼书、售楼书、NPNP、路牌广告要求；、路牌广告要求；7.7.推荐设计接待中心、样板房；推荐设计接待中心、样板房；8.8.推荐设计师、按揭银行；推荐设计师、按揭银

41、行；9.9.销售促售活动计划建议；销售促售活动计划建议；10.10.企业形象宣传包装建议；企业形象宣传包装建议；11.11.推荐透视图、模型制作商。推荐透视图、模型制作商。u土地评估土地评估1.1.土地功能规划建议；土地功能规划建议；2.2.土地总体规划建议；土地总体规划建议；3.3.土地开发分期建议；土地开发分期建议；4.4.推荐相关国土局，规划局主管推荐相关国土局，规划局主管人士咨询服务。人士咨询服务。u 市场分析市场分析 1.1.市场调查及资料分析；市场调查及资料分析； 2.2.市场动态及趋势分析；市场动态及趋势分析； 3.3.相关物业市场分布评价。相关物业市场分布评价。u项目定位项目定

42、位1.1.项目分类建议；项目分类建议；2.2.项目比例建议；项目比例建议；3.3.项目设计建议；项目设计建议；4.项目平立面修改建议；项目平立面修改建议；务务服服我们我们的的内内 容容u 销售服务销售服务1.1.提供专业策划人士、销售人员；提供专业策划人士、销售人员；2.2.提供本公司储备客户；提供本公司储备客户；3.3.接洽客户，协助签约及收取楼款；接洽客户，协助签约及收取楼款；4.4.协助发展商完成买卖契约的签署、监证、公证、客户办理银行按协助发展商完成买卖契约的签署、监证、公证、客户办理银行按 揭手续，催交各期楼款及办理入伙手续等一系列售后服务；揭手续，催交各期楼款及办理入伙手续等一系列

43、售后服务；5.5.提供各类服务表格；提供各类服务表格；6.6.提醒建设时期注意事项；提醒建设时期注意事项；7.7.推荐新闻媒体正面宣传。推荐新闻媒体正面宣传。u其他其他1.1.推荐相关部门办理各类开发手续；推荐相关部门办理各类开发手续；2.2.推荐物业管理公司、清洁公司等；推荐物业管理公司、清洁公司等；3.3.推荐工程建设公司、监理公司、装修装饰公司。推荐工程建设公司、监理公司、装修装饰公司。中地行投资咨询有限公司中地行投资咨询有限公司中地行房产代理有限公司中地行房产代理有限公司业务模块业务模块资源配置资源配置开发全程开发全程项目论坛项目论坛产品策略产品策略市场策略市场策略销售控制与代理销售控

44、制与代理项目决策项目决策产品研发产品研发产品销售产品销售程程全全我们我们的的解解 决决 方方 案案我们我们的的足足迹迹北京北京上海上海重庆重庆沈阳沈阳天津天津南京南京 镇江镇江 苏州苏州合肥合肥海口海口广州广州武汉武汉长沙长沙大连大连郑州郑州成都成都福建福建山东山东江西江西广西广西广州地区广州地区 淘金花园、广州奥林匹克花园、新城海滨花园、保利花园、加勒比湾、淘金花园、广州奥林匹克花园、新城海滨花园、保利花园、加勒比湾、希尔顿阳光、东山雅筑、嘉仕花园希尔顿阳光、东山雅筑、嘉仕花园尚海、中山聚豪园、华南御景尚海、中山聚豪园、华南御景园园 漫谷、自在城市花园、丽江花园漫谷、自在城市花园、丽江花园左

45、岸、保利左岸、保利香槟花园、弈方香槟花园、弈方国际、五溪御龙湾、东方都会广场国际、五溪御龙湾、东方都会广场上寓、会展西岸、淘金家园、麓上寓、会展西岸、淘金家园、麓湖盛景、保利湖盛景、保利林语山庄、华逸锦轩、力迅林语山庄、华逸锦轩、力迅上筑、东山紫园、保上筑、东山紫园、保利利波尔卡商业街、晓城、丽江花园波尔卡商业街、晓城、丽江花园丽岛翠堤、华标涛景湾、铂林丽岛翠堤、华标涛景湾、铂林国际公寓、嘉裕国际公寓、嘉裕礼顿阳光、万科云山、万科金色家园、利海从化托礼顿阳光、万科云山、万科金色家园、利海从化托斯卡纳、越秀上品轩、翠屏斯卡纳、越秀上品轩、翠屏瀚宇贵都、南沙奥园新城、臻汇园、金瀚宇贵都、南沙奥园新

46、城、臻汇园、金河水岸、汇景台、珠江新岸公寓河水岸、汇景台、珠江新岸公寓北京地区北京地区北京罗马花园、丽京花园别墅、现代花园、阳光广场、名人广场北京罗马花园、丽京花园别墅、现代花园、阳光广场、名人广场上海地区上海地区新世纪广场、凯旋门大厦、金桥花园、罗马花园、九安广场、金浦花园新世纪广场、凯旋门大厦、金桥花园、罗马花园、九安广场、金浦花园天津地区天津地区天津凯旋门大厦、立达公寓天津凯旋门大厦、立达公寓海口地区海口地区丽花城别墅、明都大厦、南苑大厦、阳光经典丽花城别墅、明都大厦、南苑大厦、阳光经典其他地区其他地区无锡无锡/太湖威尼斯花园、杭州太湖威尼斯花园、杭州/梦湖山庄、南昌梦湖山庄、南昌/盛世

47、东方商贸城、南昌盛世东方商贸城、南昌/城开城开国际学园、重庆国际学园、重庆/重庆帝景、贵阳重庆帝景、贵阳/保利温泉新城等地区保利温泉新城等地区我们我们的的合合作作 伙伙伴伴万科地产万科地产广州百富城房产有限公司广州百富城房产有限公司贵阳保利地产贵阳保利地产保利房地产股份有限公司保利房地产股份有限公司佛山市金宇投资有限公司佛山市金宇投资有限公司广州市贤庄房地产发展有限公司广州市贤庄房地产发展有限公司嘉裕集团嘉裕集团广州龙昌房地产开发有限公司广州龙昌房地产开发有限公司广州中惠置业有限公司广州中惠置业有限公司奥园集团有限公司南沙分公司奥园集团有限公司南沙分公司广州君茗投资有限公司广州君茗投资有限公司

48、广东臻汇园置业发展有限公司广东臻汇园置业发展有限公司广州珠江实业集团有限公司广州珠江实业集团有限公司广州市番禺粤海房地产有限公司广州市番禺粤海房地产有限公司广州伟诚房地产开发有限公司广州伟诚房地产开发有限公司 广州美林基业房地产开发有限公司广州美林基业房地产开发有限公司 广州玖玖置业有限公司广州玖玖置业有限公司华丰房产发展有限公司华丰房产发展有限公司佳润地产佳润地产凯蓝房地产有限公司凯蓝房地产有限公司广州源华房地产开发有限公司广州源华房地产开发有限公司广东永怡集团股份有限公司广东永怡集团股份有限公司广州华鸿房地产开发有限公司广州华鸿房地产开发有限公司力迅投资实业有限公司力迅投资实业有限公司广州

49、市金柏利房地产开发有限公司广州市金柏利房地产开发有限公司利海集团利海集团江西城开投资有限公司江西城开投资有限公司广州市番禺里仁房地产有限公司广州市番禺里仁房地产有限公司广州海滨房地产开发有限公司广州海滨房地产开发有限公司广州市南图房地产有限公司广州市南图房地产有限公司顺德威灵房产有限公司顺德威灵房产有限公司佛山长河房地产公司佛山长河房地产公司广州兆晖投资有限公司广州兆晖投资有限公司广州南岳房地产开发公司广州南岳房地产开发公司广州正域地产投资有限公司广州正域地产投资有限公司广州市天元房地产发展有限公司广州市天元房地产发展有限公司广州建宇房地产发展有限公司广州建宇房地产发展有限公司广州嘉达实业有限

50、公司广州嘉达实业有限公司广州东顺房地产开发有限公司广州东顺房地产开发有限公司广州金展房地产有限公司广州金展房地产有限公司广州市中村房地产开发有限公司广州市中村房地产开发有限公司广州建都实业有限公司广州建都实业有限公司我们我们的的业业内内 资资源源建筑工程建筑工程物业管理物业管理智能化智能化广告媒介广告媒介室内室内设计装修设计装修市场调查市场调查模型模型园林规划园林规划监理监理建材设备建材设备律师行律师行银行银行政府机构政府机构新闻媒体新闻媒体我们我们的的整整 合合 品品 牌牌优优 势势在大局上继续巩固在大局上继续巩固“万科地产，品牌综合实力第一万科地产，品牌综合实力第一”的成绩，的成绩，着重万

51、科品牌的区域性推广。着重万科品牌的区域性推广。积累品牌形象，最大限度发挥企业优势，是中地行为力迅设计的品牌积累品牌形象，最大限度发挥企业优势，是中地行为力迅设计的品牌 发展战略。发展战略。 20002000年年东山雅筑，力迅品牌初露锋芒。东山雅筑，力迅品牌初露锋芒。 三厅双套房，侧出阳台，下跃式客厅，奠定力迅投资走的是一条产品品牌路线。20052005年年力迅力迅上筑，力迅品牌基本形成上筑，力迅品牌基本形成 错层空间，趋光空间，渗透空间，对流空间，延伸空间，再一次显示力迅与中地行的用心创意所在。巩固本地市场，不断开拓新兴区域，是中地行为保利集团设置巩固本地市场，不断开拓新兴区域，是中地行为保利

52、集团设置的品牌发展战略。的品牌发展战略。 保利白云山庄广州市十大“最佳山水小区”保利花园国家康居示范小区保利香槟花园珠江新城从此有了生活的味道保利林语山庄开创中国山林文化之本保利心语花园珠江新城立体园林社区保利香雪山新中心原生态城市中央别墅中地行与保利集团双生共荣，保利集团品牌不断更新巩固。使企业品中地行与保利集团双生共荣，保利集团品牌不断更新巩固。使企业品牌理念牌理念“和谐生活，自然舒适和谐生活，自然舒适”得以持久广泛传播，在社会中形成健得以持久广泛传播，在社会中形成健康、诚信、务实的企业形象。康、诚信、务实的企业形象。 维护稳固珠江实业在广州房地产市场上的诚信品牌形象，是中地行为维护稳固珠

53、江实业在广州房地产市场上的诚信品牌形象，是中地行为 该集团设定的品牌发展战略。该集团设定的品牌发展战略。 领跑复合地产，运营城市未来领跑复合地产，运营城市未来 不断创新，持续向外扩张，是中地行为奥园集团设定的品牌发展战略。不断创新，持续向外扩张，是中地行为奥园集团设定的品牌发展战略。 统领各类型项目，整合企业资源，是中地行为新世界集团设定的品统领各类型项目，整合企业资源，是中地行为新世界集团设定的品 牌发展战略，也是中地行的优势之一。牌发展战略，也是中地行的优势之一。 以项目提升品牌，以品牌推动项目销售，是中地行为该集团设定的品以项目提升品牌，以品牌推动项目销售，是中地行为该集团设定的品 牌发

54、展战略。牌发展战略。我们我们的的现现 在在【中地行在城心的豪宅版图【中地行在城心的豪宅版图】2008年间代理项目年间代理项目现在代理项目现在代理项目【中地行【中地行2008-2009代理项目代理项目】【朱美拉公寓【朱美拉公寓】位置：位置：天河区珠江新城花城大道与冼村路交汇处 占地面积：占地面积：10500总建筑面积：总建筑面积：80000代理期：代理期：2008年10月至今营销亮点：营销亮点：七星级朱美拉酒店正式签约高德置地广场，随后项目公寓部分正式定名为“朱美拉公寓，此案名得到市场的广泛关注；从策划到销售培训，由始至终向所有销售人员灌输项目的整体性，以整体性作为对外推广的切入；项目展示方面从

55、体验馆到样板房，均使到访客户带来全新的视觉冲击，各个模型的展示更带来心灵的震憾。销售业绩：销售业绩：从2008年10月开售至今，A、B栋已全部售罄，销售均价高达18000元/，现时D栋销售均价24000元/，总销售业绩逾8亿。【银基【银基金湾金湾】位置：位置：越秀南路1号 占地面积：占地面积：4728 总建筑面积：总建筑面积：51266代理期：代理期：2009年1月至今营销亮点：营销亮点：于开售前在现场附近设置临时接待点，进行前期蓄客工作。与烟酒在线长期合作，定期组织红酒品鉴会，在品鉴会中进行项目推介，达到双赢合作目的。销售业绩：销售业绩：项目于2009年春节前推出市场，一经推出即受到老城区客户欢迎，现时销售均价16000元/，销售业绩近5亿。6月底将推出高层板房，预计7月份推出高层单位，将带来新一轮的抢购热潮。【保利香雪山【保利香雪山】位置：位置：萝岗区广州科学城开创大道以北，水西环路以东 占地面积：占地面积：224100 总建筑面积：总建筑面积：226700代理期：代理期：2008年8月至今营销亮点：营销亮点：结合NBA落户萝岗事件，以NBA为主题开展活动，引起市场轰动 。于高尔夫俱乐部、汽车城及科学城内企业等驻点展开团购活动，取得了不错的销售效果。考虑项目相对偏远，人流量不大，所以采用持续蓄客，集中式发售的方式