南通北翼新城核心区亩地块立项报告

1、复地投资集团复地投资集团 投资事业一部（华东投资事业一部（华东/ /华南区域）华南区域） 2011.03.082011.03.08第一部分：项目概况第一部分：项目概况区域概况区域概况南通：南通：地处江苏省东南部，全市总面积8001平方公里，其中市区面积381.26平方公里；2009年底，全市户籍人口762.66万人，其中市区（包括通州区）211.54万人。南通经济：南通经济：作为我国14个沿海开放城市之一，南通是长江流域进出物资的转运枢纽和长江三角洲地区的重要港口城市。纺织、船舶、建筑是南通的主要支柱产业。2009年，南通地区生产总值2872.80亿元，人均地区生产总值40231元，人均可支配

2、收入19469元。北翼新城核心区：北翼新城核心区：北翼新城核心区规划面积10平方公里，是南通市重点打造的“以休闲游憩为特色的都市新商圈”，核心区域总体功能定位是：南通市第二商业中心（仅次于南大街），区域交通枢纽，港闸区的政治、经济、文化中心。港闸区及北翼新城在南通位置示意港闸区及北翼新城在南通位置示意宁通高速宁通高速通启高速通启高速沿沿海海高高速速苏通大桥苏通大桥崇启大桥崇启大桥(规划规划)沪通铁路公沪通铁路公路大桥路大桥(规划规划)港闸区港闸区p交通枢纽：交通枢纽：通过南通站和规划南通西站（选址九圩港上游），连接上海和城市中心。p第二商业中心：第二商业中心：和南大街城市中心只有2公里路程，依

3、托老城区的商业基础。p港闸政治、经济、文化中心：港闸政治、经济、文化中心：区政府集中人力物力财力建设北翼新城核心区。功能规划定位：集商、办、住、游、购、娱等综合功能于一体的，创新型现代服务功能规划定位：集商、办、住、游、购、娱等综合功能于一体的，创新型现代服务业集聚，生态型休闲魅力新城。业集聚，生态型休闲魅力新城。北翼新城功能规划北翼新城功能规划地块位置地块位置南大街商业中心南大街商业中心南通火车站南通火车站工工农农路路商商务务区区濠濠河河北翼新城北翼新城核心区核心区本项目位于港闸区北翼新城核心区南侧。地块四至地块四至友谊路以东地块：北到永怡路，南至外环北路，西到友谊路，东至秦灶河，约250亩

4、。友谊路以西地块：北到永怡路，南至外环北路，西到一条天然河道，东至友谊路，约60亩。永怡路永怡路外环北路外环北路友友谊谊路路秦秦灶灶河河小小河河道道友谊友谊嘉御嘉御龙庭龙庭华强项目华强项目万科项目万科项目地块现状地块现状地块尚未完成征地拆迁，友谊路以西地块主要是农田，友谊路以东主要为厂房和农民房。周边地块情况周边地块情况北翼新城核心区已有多个地产项目，万科12月初摘牌获得的CR10042地块与本地块隔街相望。地块南侧华强项目为今年南通重点招商引资项目之一。规划指标规划指标土地用途土地用途住宅、商业（其中住宅约70%，商业30%）规划用地面积规划用地面积约310亩预计土地价格预计土地价格楼面价2

5、300元，折合每亩约307万（参照万科成交楼面价）容积率容积率约2.0（以实际挂牌文件为准）总建筑面积总建筑面积483333平方米建筑密度建筑密度25%绿地率绿地率35%地上建筑面积地上建筑面积413333平方米高层住宅面积高层住宅面积280000平方米商业别墅（出售）商业别墅（出售）80000平方米综合商业（持有）综合商业（持有）40000平方米会所会所13333平方米地下车库地下车库70000平方米交通条件交通条件本本地地块块北城大桥北城大桥：已建成，5分钟直达南大街城市商业中心；长华路：长华路：北翼新城中轴线，未来将改名“北大街”，往北2分钟至南通火车站，沪通铁路通车后，将成为火车站往市

6、中心的主要通道；外环北路：外环北路：高架和地面双层，向东直接上G15沿海高速至上海，向西连通宁大道上G40通宁高速至南京。第二部分：区域房地产市场分析第二部分：区域房地产市场分析区域土地出让区域土地出让价格价格摘牌日摘牌日土地性质土地性质地块面积地块面积（平米）（平米）容积容积率率起挂楼面价起挂楼面价( (元元/ /平米平米) )成交单价成交单价( (万万/ /亩亩) )成交楼面价成交楼面价( (元元/ /平米平米) )总价总价( (万元万元) )中标中标企业企业2010-12-01居住、商业、办公99910.142.19159815983352295229550100万科2010-10-22

7、商业、办公、居住180876.692.49160656033733373151900保利区域房地产项目情况区域房地产项目情况住宅住宅项目项目位置位置产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积(m(m2 2) )户型面积户型面积 (m(m2 2) )销售报价销售报价（元（元/m/m2 2）北城一品港闸区长华路与永和路交界处（美丽华广场北约500米处） LOFT公寓（50年办公产权，水电煤民用标准）51,600一房：40两房：50三房：90目前未开盘，正在办理VIP卡，预计预计20112011年年4 4月开盘，价月开盘，价格预计为格预计为7000-80007000-8000。办卡政策预存5万，累计每天抵

8、房价100元，至开盘当天止；预存10万，累计每天抵房价200元，至开盘当天止。友谊嘉御龙庭永怡路与友谊路花园洋房、小高层公寓97,900一房：75两房：75-115三房：130-175四房：151-197一期已基本售罄，二期预计4月开盘，目前正在办理VIP卡，价格预计为价格预计为1100011000。办卡政策预存20万，开盘当天优惠8万。尚海城长华路与永和路小高层、高层 380,000两房：89三房：119-135四房：144-150五房：174一期已售罄，二期目前未开盘，正在办理VIP卡，预计预计20112011年上半年开盘，目前具年上半年开盘，目前具体开盘时间，开盘价格未定体开盘时间，开盘

9、价格未定。办卡政策预存2万，开盘抵4万。区域房地产项目情况区域房地产项目情况商业商业项目项目位置位置产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积(m(m2 2) )户型面积户型面积 (m(m2 2) )销售报价销售报价（元（元/m/m2 2）金海岸 港闸区工农北路与永怡路交汇处（火车站南约1000米） 大型广场型集中商业97，067 50-13015000-35000，均价25000租金5元/平方米/天第三部分：项目运作方式及经济效益分析第三部分：项目运作方式及经济效益分析项目定位及产品配比项目定位及产品配比产品产品面积面积(M(M2 2) )比例比例国际公寓国际公寓 280,000 280,0006

10、7.8%67.8%商业别墅商业别墅80,00080,00019.3%19.3%创意商业创意商业40,00040,0009.7%9.7%会所会所 13,333 13,3333.2%3.2%合计合计413,333413,333100.0100.0地下停车库地下停车库70,00070,000（约（约20002000个停车位）个停车位）p项目定位打造 南通北翼新城南通北翼新城“创意城市综合体创意城市综合体”项目p项目案名设想复地复地南通南通“复城国际复城国际”p住宅（销售） 国际公寓（复式、平层公寓及部分叠加别墅）；p商业别墅（销售）品牌展示中心（独栋、联排商住别墅）；p创意商业街/广场（持有）目的型

11、餐饮休闲商业街区（可引进弘基等品牌），吸引市中心及地块南侧华强商业娱乐项目客流价格定位价格定位产品类型产品类型现价现价（元（元/ /平方米）平方米）开盘价开盘价（元（元/ /平方米）平方米）售价售价/ /租金租金年增幅年增幅整盘均价整盘均价（元（元/ /平方米）平方米）国际公寓国际公寓11000122949%13895商业别墅商业别墅20000249849%28320创意商业街创意商业街3元/天/平方米15669（整体出售）5%-按可售面积折合的总体销售均价： 1743917439元/平方米开发成本开发成本折合的除地价外的单方开发成本：49384938元/平方米 分期分期产品类别产品类别开发面

12、积开发面积开工时间开工时间开盘时间开盘时间竣工时间竣工时间一期一期国际公寓、商业别墅、会所约16.5万2011年4季度2012年2季度2013年3季度综合商业2011年4季度2016年3季度（整体出售）2013年3季度二期二期国际公寓、商业别墅、会所约13.5万2012年4季度2013年2季度2014年3季度三期三期国际公寓、商业别墅、会所约11.3万2013年4季度2014年2季度2015年3季度开发开发进度进度投资测算投资测算序号序号指指 标标总额总额销面价销面价一一收入收入697,579 697,579 17439 17439 二二开发成本开发成本292,588 292,588 7315

13、 7315 三期间费用24,072 602四营业税38,716 968五土地增值税115,131 2878六税前利润227,072 5677七所得税56,768 1419八八项目公司净利润项目公司净利润170,304 170,304 4258 4258 九九溢价溢价0 0 0 0 十十项目净收益项目净收益178,638 178,638 4466 4466 十一十一成本费用成本费用316,661 316,661 7917 7917 十二十二项目总投资项目总投资3166613166617917 7917 静态静态 收益收益率率项目销售毛利率项目销售毛利率55.6%55.6%项目投资利润率项目投资利

14、润率56.4%56.4%动态动态 收益收益率率指标指标不融资不融资融资融资内部收益率（）内部收益率（）27.4%27.4%29.9%29.9%净现值（净现值（10%10%折现）折现）87,982 88,155 资金峰值占用（万元资金峰值占用（万元）131,570 107,920 multiplemultiple 2.66敏感性分析敏感性分析总地价总地价每亩地价每亩地价楼板价楼板价楼板价变动楼板价变动销售毛利率销售毛利率投资利润率投资利润率不融资不融资IRR融资融资IRRMultiplMultiple e95067 307 2300 初始55.6%56.4%27.4%29.9%2.66 8556

15、0 276 2070 90%57.0%59.0%29.4%32.3%2.84 90313 291 2185 95%56.3%57.7%28.4%31.1%2.75 95067 307 2300 100%55.6%56.4%27.4%29.9%2.66 99820 322 2415 105%54.9%55.1%26.5%28.8%2.57 104573 337 2530 110%54.1%53.9%25.7%27.8%2.50 109327 353 2645 115%53.4%52.6%24.8%26.8%2.42 114080 368 2760 120%52.7%51.3%24.0%25.8%2.36 售价变动售价变动销售毛利率销售毛利率投资利润率投资利润率不融资不融资IRRIRR融资融资IRRIRRMultiplMu