五星级酒店从规划设计到建成开业全过程要点集锦2及星级酒店项目的前期筹划方案

1、cheng五星级酒店从规划设计到建成开业全过程要点集锦27、电梯系统：在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井 道、轿坑的预留预埋工作；高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！ 观光电梯因为视觉 的原因速度都受到了限制，一般不超过1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高 层建筑的主客梯速度若达不到 2.5-3米/秒的话，那绝对会经常出现一大群客人 等候电梯的场面。我所在筹建的河北邢台的万峰国际酒店 （五星级）就出现了这 个问题，当时因为桩基都已打好，没法改了。应该做到：以封闭式高速电梯为主 +以少量观光电梯为辅。考察过许多的五星级酒店，大多电梯里没有空调

2、，夏天乘坐该电梯是没有五星 级酒店感觉的；对于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是用的一般电 梯厂制作出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检验证明。这种“省 钱”的做法不可取。8、弱电系统：需要上的系统项目的选择：按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店五 星级星评要求必须要有的；其次，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌 宣传最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面 对的，这方面的钱是不能省的；需要注意：目前弱

3、电设计安装市场还不是很透明化， 弱电公司在介绍需要上的 各系统时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格进行了解对比。9、游泳池设备：全部投资不超过50多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑：如臭氧 消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备：要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备；还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备：首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能，不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致

4、情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、 布草破损率等 方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚 3米的平烫机工作效率就远比单滚 2.8 米平烫机高得多；要明确高压蒸汽的供给来源，所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置， 输送管道方式；考虑维修配件的通用性或可替代性；目前可利用的国家政策（节能，太阳能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金的政策）对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家都有一定的补贴政策，如河北省，对于该项目的补贴额度为相关投资费用的15%-25%对于使用太阳能也有相应的补贴，如河北邢台市2007年出台了政策：按照审核后的太阳能热水（开水）系统总造价的10%合予补贴 节能降耗：1、建

5、筑节能：外墙隔热：尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；采用外墙加隔热材料方式；门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；屋面采用加厚挤塑泡沫板 保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际的目的是获得良好的社会效应，经济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：建筑设备监控系统该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业 要求，对酒店内的机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新 风、送排风、给排水）进行集中

6、监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高 效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上的节能措施：用节水型的坐便器，可以节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年 可节水30吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工 8分 钟，女员工12分钟，控制用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水 量。酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近5000吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损

7、耗。采用新型节能光源。至少可节电70姒上。采用智能节电调压开关。根据日照 条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电 20%右。提倡采用LED半导 体灯，可以节约75%勺用电量。将夏天空调的温度设定在28 C绝对没有五星级感受的。少用机械通风，多用自然通风。 不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸张。采用无纸化办公。不鼓励客人过度消费。倡导适度消费，鼓励打包。用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达 90%单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔 70%-80%勺太阳能。外墙可因地制宜 采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增加10%能耗增加近30%玻璃幕墙比普通墙

8、体多耗能2-3倍。酒店的玻璃天顶可采用大幕智能控制。根据气温和光线变化自动调节。用反射窗帘可反射50%勺热量。多采用屋顶绿化，可以挡掉50%勺太阳辐射。室内一棵树一天可蒸发 40公升的水。 洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。餐厅厨房冰箱内的存放容积以80%；宜。采用锅炉排烟废气余热利用技术。一般可提供十几吨约70c的热水。装饰的目的、手法：如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额的利润？下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来说明。餐饮：第一，设计上必须保证私密性：现在一般请客吃饭都愿意坐包房， 豪华包房 的饭桌一般是不正对包间门的，要设置单独的传菜窗口供服务员使用， 避免

9、房门 频开让楼道路过的客人看见里面。更要设计一些4-6人的小包房，装修设计突出 细腻、品位、舒适度和私密性，专门接待一些吃燕鲍翅的高档客人，这一类请客 或赴宴的一般都是人物，消费较高，不愿熟人见到，所以一定要保证私密性，进 出通道最好与其他包房相分隔。第二，针对不同的客源群，装饰上对每个包房要赋予寓意：比如为满足升官晋级这类客人的需求， 将一间餐厅包房取名为“得举轩，取 范进中举之意。墙面设计为宫廷贺喜的粉红大花软包造型， 壁灯造型为一枝刚刚 破土的嫩芽，预示前途无量。职位升迁了的客人举办宴席就特别喜爱这类包房。再比如接待贵宾的豪华包房，部分采用纯中式装修，墙面木作造型内，采用 汉代名人书法壁

10、布，天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年的中国古典文化。采用目的性照明，直射餐桌，使菜品与 配用的金餐具色彩斑斓，气氛浓烈。主人坐的龙椅由红木雕刻而成， 其他椅子也 是仿宋朝雕刻。休息区的主题背景墙内嵌入等离子电视，包房内单设豪华卫生问。 该类包房常常是设了 8800元的起订费还爆满。娱乐（OKT包房和桑拿包房）：第一，最重要的还是私密性的问题， 这对于政府要员及其他重要人物来说， 名誉及人身的安全是至关重要的。要考虑几个豪华包房，其进出通道另外专设， 不需要经过服务台，引领、结帐等工作由酒店派专人直接负责；第二，一定要设计考虑一个隔音良好、 较为清静的小场

11、所专供客人放心接打 电话。很多酒店的OKT包房隔音较差，走在过道上或是在一空房间里也躲不开 此起彼伏的噪音，想在电话里说自己不在 OKT都不可能；第三，一定要考虑设计歌手及按摩技师的紧急疏散通道，从容应对各种紧急 情况；第四，音响效果、通新风、隔音等问题是不用说都必须考虑的。会议：第一，要考虑高科技设备的使用，如同声传译（至少四声道）、自动升降液 晶电脑桌、电子签到系统、电视电话会议系统、会议的摄录象系统、中央控制系 统、手拉手会议系统、自动升降会标杆（包括室外的门牌位置）、投影显示系统（自动升降投影屏幕）、监控视频系统、DCN（数据通信网）系统、移动音响车、 多媒体投影、宽带、电视光纤、电话

12、、电铃等等。 许多的政府会议及高等级专业 会议，要的就是高性能的会议硬件设施来体现酒店档次，以此争光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考虑接待贵宾的设计：贵宾间的位置、贵宾 间内部的设计、贵宾间进入主席台的通道、从主席台撤离会场的专用通道；第三，目前会议室都是按照多功能设计，既可开会、表演，也可举办大型宴 会、小型商务展示，提高利用率。设计时就必须考虑相应足够的储藏问、 工作问、 化妆间及相关通道。第四，现在会展的市场越来越大，若有条件，可以考虑一些大型网架式层高 较高的会议室，设计时充分考虑会议室的面积、地处位置、门前广场面积、进出 通道、电力负荷、各种视频、网络、电话等综合布线的设计、相关

13、停车场面积等 等因素星级酒店项目的前期筹划方案酒店项目的前期筹划如果说，酒店是一座理想的大厦，那么，酒店的筹备工作就是建造这座大厦的基 础。酒店企业的开业筹备规划从总体上说是“两个重点”及“三个主线”。“两个重点”指的是酒店开业筹备中的硬件筹备和软件筹备。硬件筹备主要是指酒店 的工程筹建工作，软件筹备则是指酒店的开业经营管理筹备工作。“三个主线”指的是酒店开业筹备所经过的三个时期，即先期筹划期、工程建设期和预开业经 营管理筹备期。第一部分：酒店项目前期筹划需要考虑的问题酒店项目前期筹划将促使酒店决策者和预开业筹备的经营管理者全盘考虑一下 几个问题：（一）：酒店究竟是为谁建造的进行酒店项目的前期

14、筹划时，要首先考虑的是酒店是为谁建造的？ 是为客人建造的吗？看似简单的问题仔细想想就不那么简单了。很明显，不同的客人有不同的需求，客人会根据个性化的需求来寻找适合 自己的酒店。影响客人消费行为的可能有价格因素、 地理位置因素、个性化差异 因素、习惯性因素等多种原因。对酒店而言，在实施项目工程前，必须遵守“先定位，再选择”的原则，明确酒店市场的市场定位，明确酒店是为哪些层次的客 人服务的。要做出准确的市场定位，就要了解酒店所在地区域有什么样的市场需求， 未来的客源结构是怎样的？如果酒店位于城市的中心商务区或交通枢纽带，客人大部分有商务旅游需求，那么，酒店最好定位为商务酒店；如果酒店位于旅游胜 地

15、或风景区，旅游客流量比较大，那么，酒店最好定位为度假型酒店；如果酒店周边有大量的长住商旅或会议展览的客源需求，那么，酒店很可能定位为公寓酒店或会议型酒店。（二）：如何开发合理的酒店产品适合目标市场的产品才是酒店作为企业生存和发展的根本。通俗地说，客 人最喜欢消费的产品也就是合理的产品。在确定了酒店的市场定位和经营范围 后，要把其主要产品按照不同的定位和客人的需求进行仔细分析，对客房、会议设施、餐饮设施、公共区域的规模和比例进行合理调配，集中发挥资源优势，最 大限度地满足客人的需要。在构建产品结构时，还有考虑到酒店运营的经济性，对于预期能够获利较 大的酒店产品要相应的加大投入，保证酒店有足够的市

16、场竞争力。（三）：酒店企业需要实现什么样的目标酒店企业需要实现什么样的目标呢？对酒店业主来说，这个目标就是酒店在未来的经营中能取得怎样的 经济效益和社会效益，具体体现在酒店项目的投资回报、 有形资产的保值增值和 无形资产的形成这几个方面。对酒店的预开业经营管理和未来的经营者来说，这个目标就是有多 个短期目标组成的，它包括酒店刚刚进入市场的培育期、 业务拓展期和经营成熟 期等不同时期的目标。每一个阶段的目标所带来的收益是不同的。 在酒店市场培 养期，如果酒店业主要求管理者实现一定的经营利润， 这是不现实的。因为在这 个时期，酒店的主要任务是树立品牌形象， 尽量扩大客源市场，具运营管理成本 和人力

17、资源成本相对会高些。当酒店经过一两年的市场培育期进入到业务拓展期 和经营成熟期后，其市场形象已经确立，经营管理模式相对固定，收益能力日趋 稳定，实现相应的经济任务也就水到渠成了。（四）：酒店业主和未来经营者对酒店的心理预期有何不同在这一问题上，酒店业主和未来经营管理者的心态是不同的： 酒店业主更 多地看中的是经营结果，他是从宏观上把握和解决问题；而酒店的经营者由于市 场的不断变化和实际的经营压力，则更多地重视经营目标的实现过程，他是从微 观上处理问题的。心理预期不同，行为方式就会有所不同，这就需要酒店业主和经营管理者都要站在对方的角度考虑问题，按照酒店的客观发展规律办事，为 酒店的长远发展考虑

18、，不要急于求成。（五）：如何减少酒店的投资风险每一项酒店投资就要经营风险、财务风险、又有市场风险。相对于其他行业来说，酒店项目的投资风险更大。因为酒店项目是凭借各种设备设施所提供的 服务来取得收益的。而服务这种产品本身具有不可储存性， 一旦投资决策失误或 旅游市场需求发生变化，酒店产品的销售就会受阻，预期的投资效益就会无法实 现，甚至亏本倒闭。因此，只要加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低 风险带来的损失，提供投资的经济回报。（六）：如何合理规划酒店项目的投资要求和投资步骤规划酒店项目的投资要求，需要投资者做到三点：首先，是建立严密的投资 管理程序；其次，是制定投资计划；最后，是进行投资

19、酒店项目的资金预算，及 时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。考虑酒店项目的投资步骤时，为保证投资的有序性和有效性，需要确立酒店 项目投资管理的程序和方法：步骤一，是项目的预可行性研究。在正式确定投资 意向前，进行必要的可行性研究。步骤二，根据投资意向进行可行性研究，要求 制定出若干个投资方案以供筛选。 步骤三，是逐一筛选投资方案，对每一个方案 进行经济评价，最终选出最优方案。步骤四，是制定详细的投资计划，监督资金 合理使用。（七）：酒店经营中如何平衡业主、管理者和员工之间的利益酒店是由业主、管理者和员工三部分人员组成的一个团队共同经营的。 酒 店经营目标的角度来说

20、，这个团队的利益是一致的，他们都期望酒店能在市场上 得到丰厚的经济和社会效益。但从单个群体的个人目标出发，他们的利益又有所 不同，主要表现为：(1)对于酒店业主来说，他们是酒店的投资者和所有者， 所有业主都会把酒 店的投资行为最为是一种期待回保的经济手段来进行市场化操作。业主的利益在某种程度上说，就是酒店能否成功走向产业化发展道路、能否快速收回投资且带 来收益和回报，但这种期待有一定风险，其中有市场经营风险也有金融风险。 从 整体上讲，酒店业是一个高投入而相对地产出的行业，中高档酒店的投资回收 期一般要七八年。当酒店的现金流支付不了经营成本、管理费用、税金、折旧、 贷款利息等费用而不能产生一定的利润的话， 就意味着项目亏损，如果这种亏损 不能得到及时控制和改变的话，很可能会使投资失败。(2)大多数酒店的管理者都是酒店业的职业经理人，他们的利益一方面是 获得薪水和超额完成经济指标的物质奖励，另一方面是在业内得到更好的发展。(3)员工的基本利益是有工资、福利和各种保险，能参加专业培训、获得 职位升迁等。平衡业主、管理者和员工之间的利益关系，需要业主