鲁能领秀城-项目分析

1、XX大学小组成员：XXXXX鲁能领秀城二期工程可行性分析02项目概况市场分析投资估算目录 / CONTENTS010304财务分析05风险投资01 项目概况鲁能领秀城二期工程项目概况项目概况项目概况02 市场分析鲁能领秀城二期工程市场分析2005年济南城乡居民生活水平进一步提高。全市法人单位从业人员年均劳动报酬16472元，比上年增长15.8%。其中，城市市区居民（非农业）人均可支配收入13578元，比上年增长13.1%，人均消费性支出9227元，比上年增长7.5%。农村居民人均纯收入4812元，比上年增长14.6%，人均消费支出2903元，比上年增长14.2%。城乡居民生活水平均有较大提高。

2、结合国家住房制度、公积金制度以及消费信贷制度的进一步完善，居民尤其是城市居民的住房购买力将进一步提高。市场分析根据“十五”规划，预计到2005年及今后更长一段时间，济南市住宅需求总量约为4000万平方米，市场潜力巨大。另外，消费者对房屋质量、地段、户型、环境的要求越来越高，开发适应消费者需求的时尚住宅成为显著趋势。从政策导向看，取消福利分房促进了居民自己购房，个人购房已成为房地产市场的主流。市场分析鲁能领秀城二期工程项目位于济南市南部，占据南部生态保护区优越的自然资源。由于济南市政府对南部区域土地开发的控制，该地区房地产开发量少，项目所在区域地块价值大幅提升。该地区交通便捷，基础设施完善，具有

3、很好的发展前景。该项目以小高层和高层住宅为主，户型多样。另外针对该项目的地理特点，规划建设绿色花园式生态住宅，满足不同收入阶层的需要，体现绿色环保生态理念，充分体现自身优势，提高了市场竞争力。03 投资估算鲁能领秀城二期工程投资估算1、山东省建筑工程消耗量定额（2003年）2、山东省单位安装工程价目表（2003年）3、投资项目可行性研究指南4、设备及材料按现行市场价格估算5、类似工程建设经济指标6、建设单位提供的其他材料投资估算经估算，建筑工程费用为180736万元。根据济南市2001年2005年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指标对土建及建筑装饰、给排水、中水、消防、采暖、电气、

4、煤气等工程进行估算。投资估算经估算，设备购置费4300万元，包括换热站设备、污水及中水处理设备、给水设备、照明设备、电梯等的设备购置费。投资估算 经估算，安装工程费1600万元，包括设备安装费、工艺管道安装费、室外管道、线路安装费。投资估算经估算，工程建设其他费用169550万元，其中：1、根据建设单位提供的国有土地使用权出让合同（济南土资合字2004264号），出让土地总面积3239102平方米，土地开发程度达到场地平整和周围基础设施六通（通路、通电、通上水、通下水、通热、通气），土地使用权出让金1050元/平方米。二期工程占地面积1134500平方米，出让金为119122万元；2、设单位管

5、理费，根据建设部、财务部有关规定执行；3、勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底预决赛编制审查费按国家计委、建设部颁发的收费标准及山东省、济南市有关规定执行，并参照市场价进行估算；4、根据济南市人民政府文件济南市人民政府关于印发济南市城市建设综合配套费征收管理办法的通知（济政发20033号），该项目城市建设综合配套费为246元/平方米；5、人防易地建设费按30元/平方米计取；6、消防设施设备费按2元/平方米。投资估算1、基本预备费 基本预备费按工程费用及其他费用之和的8%估算，为28495万元。2、建设期利息 项目拟申请银行贷款130000万元，贷款利率为6.12%，经测算，建设期

6、利息为12409万元。3、投资估算表 经估算，本项目建设投资397090万元，其投资构成见表1-5.项目建设投资估算汇总表资金筹措方式与来源项目建设总投资397090万元，建设单位提出筹措方式如下：1、拟申请银行贷款130000万元；2、建设单位自有资金投入139000万元；3、将预售房款作为建设资金用于工程建设。投资及资金使用计划 根据项目实施进度、融资方案和资金到位的可能性，二期工程所需资金需在三年内全部投入。04 财务分析鲁能领秀城二期工程（1）项目计算期为10年， 建设期为3年，限售期为5年 从第2年开始销售。出租期为3年（2）基准收益率为10%财务预算财务预算 销售住宅的售房收入 商

7、业用房的租房收入项目收入财务预算1、项目售房收入核算：住宅楼建筑面积1248200平方米，资建设起第二年开始预售，每年的销售比例为20%，30%，20%，20%，10%。计划高层住宅楼售价为9000元/平方米，小高层住宅楼售价为8000元/平方米，多层住宅楼售价为7400元/平方米，所以项目售房预期的总收入为1034384万元。财务预算2、租房收入测算:因为基准贴现率为10%，所以每个月的贴现率=10%12=0.833%，所以年收入=475190*（P/A,0.833%,12）=5405053元，预期商品房的使用寿命为30年，不考虑经营其中的通货膨胀以及物价上涨等因素的影响，则租房收入的现值=

8、5405053*（P/A，12%，30）=43538696万元4353.87万元。财务预算总成本费用项目在一定时期内为建设和销售房地产项目而花费的全部成本和费用，通常按年反映。根据完全成本法，对构成总成本费用的各项构成要素进行估算和分析，然后加以汇总的全部工作过程。主要费用开发费用销售费用管理费用房产税契税财务预算建设投资静态部分384681万元 建设投资动态部分 12409万元开发成本397090万元财务预算2、销售费用：按照销售收入的3%记取，销售费用=（销售住宅的售房收入+商品房房租收入）*3%=（1034384+4353.87）*3%=31162.14万元。3、管理费用：按照总收入的1

9、%记取，管理费用=（销售住宅的售房收入+商品房房租收入）*1%=（1034384+4353.87）*1%=10387.38万元。财务预算（4）房产税：根据国家规定，出租商业用房需要缴纳房产税，房产税按出租收入的12%记取，所以房产税=商品房房租收入*12%=4353.87*12%=522.46万元。（5）契税：契税按3%记取，契税=销售住宅的售房收入*3%=1034384*3%=31031.52万元。总的费用为470193.5万元。总费用470193.5万元。税前现金流量计算：不考虑资金的时间价值所得税前静态投资回收期： 2.62年盈利能力分析税后现金流量计算：不考虑资金的时间价值所得税后静态

10、投资回收期： 3.16年盈利能力分析盈利能力分析税前现金流量分析：考虑资金的时间价值所得税前：财务内部收益率：69.2% 财务净现值（i=10%）： 473941万元 投资回收期： 2.81年盈利能力分析税后现金流量分析：考虑资金的时间价值所得税后：财务内部收益率： 45.77% 财务净现值（i=10%）： 261441万元 投资回收期： 3.47年清偿能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还款，从第四年开始分三年等额还本付息。借款还本付息表见表：05 风险投资鲁能领秀城二期工程为了进一步确定投资的可行性，对该项目做了税前投资的敏感性分析。选取了建设投资、销售收入两个敏感因素进行敏

11、感性分析。风险投资计算结果如表格所示风险投资净现值图像风险投资由上图可以看出净现值随着建设投资和销售收入变化而变化的规律。随着建设投资的增多，净现值逐渐下降，但在最坏情况下净现值为3312.56万元，大于0，即在建设投资可能的变化范围内，净现值满足要求。随着销售收入的减少，净现值逐渐下降，在最坏情况下净现值为-6690.84万元，小于0，即在可能变化范围内，当销售收入减小到一定程度时，该项目的净现值会出现负值，使该项目不能达到预期收益。此时应进一步估计可能的风险，做出最有利的决策。风险投资内部收益率图像风险投资由上图可以看出内部收益率随着建设投资和销售收入变化而变化的规律。随着建设投资的增多，

12、内部收益率逐渐下降，但在在最坏情况下内部收益率为10.53%，大于贴现率10%，所以可以得出结论，在建设投资可能的变化范围内，内部收益率满足要求随着销售收入的减少，内部收益率逐渐下降，在最坏情况下内部收益率为8.81%，小于贴现率10%，即在可能变化范围内，当销售收入减小到一定程度时，该项目的内部收益率会过低，使该项目不能达到预期收益。此时应进一步估计可能的风险，做出最有利的决策。风险投资临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方所能接受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感度分析，各因素的临界点分析如下表所示：临界分析盈亏平衡点（即临界点）计算公式：BEP=Cf/(p-cu-tu)其中：BEP-盈亏平衡点时的产销量Cf-固定成本P-单位产品销售价格Cu-单位产品变动成本Tu-单位产品营业税金及附加临界分析临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方所能接受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感度分析，各因素的临界点分析如下表所示：盈亏