物业经营(第二章1-2讲) (1)

1、 主讲：桂久顺 2016年3月 物业经营管理 第二章教案第第二章教案第1-21-2讲讲 同同 学学 们们 好好! !第二章 物业服务企业3本章结构介绍本章结构介绍1第一章第一章物业服务企业概述物业服务企业概述要求：了解物业公司基本含义、物业资质要求：了解物业公司基本含义、物业资质等内容。等内容。第二节第二节物业企业内部管理内容物业企业内部管理内容要求：掌握直线制、直线职能制、事业部制要求：掌握直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。掌握定岗定编及劳动定额，学会和矩阵制。掌握定岗定编及劳动定额，学会基本排班模式。基本排班模式。第三节第三节企业人力资源管理企业人力资源管理要求：了解物业企业人力资源管

2、理要求：了解物业企业人力资源管理第四节第四节企业岗位责任制企业岗位责任制要求：了解物业的岗位责任制及考核。要求：了解物业的岗位责任制及考核。 第一节第一节 物业服务企业概述物业服务企业概述 一、物业企业基本概念、类型和特点一、物业企业基本概念、类型和特点 什么是物业服务企业：是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法什么是物业服务企业：是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位、按照物业服务合同的约定；专业进行房屋及附属设备设施和相人地位、按照物业服务合同的约定；专业进行房屋及附属设备设施和相关场地的维修、养护、管理、维护物业管理区域的环境卫生和公共秩序关场地的维修、养护、管理、维护物业管理

3、区域的环境卫生和公共秩序，为业主提供物业服务的经济实体。企业具有独立的法人资格；自主经，为业主提供物业服务的经济实体。企业具有独立的法人资格；自主经营、自负盈亏、独立核算、能够独立承担民事责任。营、自负盈亏、独立核算、能够独立承担民事责任。 （一）物业企业类型（一）物业企业类型 A按照投资主体分按照投资主体分 1、全民所有制物业公司、全民所有制物业公司 2、集体所有制公司、集体所有制公司 3、民营物业服务企业、民营物业服务企业 4、股份制物业公司、股份制物业公司 5、合资、合作、外商独资公司。、合资、合作、外商独资公司。 B、按照资本组合方式分、按照资本组合方式分 1、公司制物业公司、公司制物

4、业公司 2、个人独资公司。、个人独资公司。 （二）物业企业性质与特点（二）物业企业性质与特点 1、是独立的法人、是独立的法人 2、属于服务性企业；、属于服务性企业； 3、具有一定的公共管理职能。、具有一定的公共管理职能。 二、物业服务企业的设立二、物业服务企业的设立 P16-19,该部分的内容在该部分的内容在物业管理导论物业管理导论课程里已经有讲解，同学们可以再课程里已经有讲解，同学们可以再看看，增加记忆即可。看看，增加记忆即可。 三、物业企业的资质管理三、物业企业的资质管理 P19-20 一级资质的物业管理公司，可以承接国内任何区域、任何类型的物业项目；一级资质的物业管理公司，可以承接国内任

5、何区域、任何类型的物业项目； 二级资质物业管理公司：可以接管省内的物业管理项目；可以接管二级资质物业管理公司：可以接管省内的物业管理项目；可以接管30万平住万平住宅，宅，8万平以下的非住宅；万平以下的非住宅； 三级资质物业管理公司：可以接管地区内的物业管理项目。可以接管三级资质物业管理公司：可以接管地区内的物业管理项目。可以接管20万平万平住宅和住宅和5万平非住宅。万平非住宅。第二节第二节 物业企业管理的基本内容（内部管理）物业企业管理的基本内容（内部管理） 核心观点点拨：核心观点点拨： 物业经营管理的内容物业经营管理的内容-主要梳理以经营为目的的内容：主要梳理以经营为目的的内容： 物业企业管

6、理的内容物业企业管理的内容-主要从内部组织形式上阐述的内部管理主要从内部组织形式上阐述的内部管理内容。内容。一、企业组织机构设置：一、企业组织机构设置： （一）直线制：适合小型物业公司初创时期。其原始含义是：总经理直接领导（一）直线制：适合小型物业公司初创时期。其原始含义是：总经理直接领导几个人，直接指挥部下，没有设定职能部门。几个人，直接指挥部下，没有设定职能部门。 优点优点缺点？缺点？P-21（二）直线职能制：以直线制为基础，总经理领导各个职能部门经理或主管，按照专业分工（二）直线职能制：以直线制为基础，总经理领导各个职能部门经理或主管，按照专业分工设置职能部门行使指挥，采用的方式是主管指

7、挥，职能专业配合模式开展管理。设置职能部门行使指挥，采用的方式是主管指挥，职能专业配合模式开展管理。 （三）事业部制：对于一个大型集团化物业公司，可以考虑设置事（三）事业部制：对于一个大型集团化物业公司，可以考虑设置事业部制。比如：业部制。比如： 1、按照区域分：可以分为华南事业部或分公司、华东事业部或分、按照区域分：可以分为华南事业部或分公司、华东事业部或分公司、华北事业部或分公司；公司、华北事业部或分公司； 2、按照项目分：可以分为住宅类事业部、写字楼类事业部、商业、按照项目分：可以分为住宅类事业部、写字楼类事业部、商业物业事业部、学校物业事业部等。物业事业部、学校物业事业部等。 优点与缺

8、点：优点与缺点：P-21 事业部制组织结构图事业部制组织结构图 （四）矩阵制：（四）矩阵制： 直观的理解：以职能部门的管理线为垂直线；以物业项直观的理解：以职能部门的管理线为垂直线；以物业项目为水平线，实现每个职能分别为多个物业项目提供服务目为水平线，实现每个职能分别为多个物业项目提供服务。矩阵制组织结构图矩阵制组织结构图问题讨论： 企业花很大的力气来规划本公司的组织结构，为什么？ 1、职能覆盖与监督的需要；、职能覆盖与监督的需要； 2、业务覆盖与监督的需要；、业务覆盖与监督的需要； 3、解决从简单到复杂的管理需要；、解决从简单到复杂的管理需要； 4、提升工作与管理效率需要；、提升工作与管理效

9、率需要； 5、运行流程流畅需要；、运行流程流畅需要； 6、降低管理成本的需要。、降低管理成本的需要。 二、企业的定岗定编二、企业的定岗定编 企业定岗定编是一项重要的管理基础工作，由于物业公司的利润相企业定岗定编是一项重要的管理基础工作，由于物业公司的利润相对较薄，所以，如何节约成本是企业运营的关键问题。在物业成本对较薄，所以，如何节约成本是企业运营的关键问题。在物业成本中，人工成本是最大的成本之一，可以占物业运营成本的中，人工成本是最大的成本之一，可以占物业运营成本的60-75左右左右，有的物业公司可能占到，有的物业公司可能占到80%甚至以上。甚至以上。 这样，员工人数问题就是成本的最大管理问

10、题。这样，员工人数问题就是成本的最大管理问题。 （一）岗位定编 1、已知某某保安岗位值班每天需要3个人在岗，1人休息，且每次休息连续两天，如何排班：周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日张李王张李王李王陈李王陈张王陈张王陈张陈李陈休息陈休息张休息张休息李休息李休息王休息2、已知某某岗位需要、已知某某岗位需要3个人在岗，个人在岗，1人休息，每次休息人休息，每次休息1天。请安排每周岗位排班。天。请安排每周岗位排班。周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日1231241342341231241344休息休息3休息休息2休息休息1休息休息4休息休息3休息休息2休息休息

11、3、已知保洁已知保洁21人人+领班领班3人人=24人，保洁员工、领班按照每人每周一天休息，如何人，保洁员工、领班按照每人每周一天休息，如何排班？排班？周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日18+218+318+218+318+218+318+33+13+03+13=03+13+03+0 三、物业企业劳动三、物业企业劳动参考参考定额定额 目前，国家、省市物业管理政府部门还没有出台目前，国家、省市物业管理政府部门还没有出台物业管理员工物业管理员工劳动定额劳动定额。当前在行业内，针对一个物业管理项目，各阶层管理。当前在行业内，针对一个物业管理项目，各阶层管理人员及操作人员的员工编制

12、，多数都是根据项目情况，结合管理品人员及操作人员的员工编制，多数都是根据项目情况，结合管理品质需要，在兼顾成本控制的原则下，以经验方式确定。质需要，在兼顾成本控制的原则下，以经验方式确定。 在确定定岗定编人数时，一般要参考如下几个原则编制：在确定定岗定编人数时，一般要参考如下几个原则编制： 1、尊重法律原则：比如劳动法、合同法、危险工种特定要求等；、尊重法律原则：比如劳动法、合同法、危险工种特定要求等； 2、客观运行原则：针对小区，不管亏损与盈利，都必须尊重客观运行；、客观运行原则：针对小区，不管亏损与盈利，都必须尊重客观运行； 3、运行流畅原则：人员的多与少，组织结构如何设置，要以是否流畅为参考依据；、运行流畅原则：人员的多与少，组织结构如何设置，要以是否流畅为参考依据； 4、成本控制原则：我们要控制成本，但是，不是最小成本。是科学的成本控制。、成本控制原则：我们要控制成本，但是，不是最小成本。是科学的成本控制。 5、人才培育原则：有时候，我们会在某某岗位上故意设置、人才培育原则：有时候，我们会在某某岗位上故意设置1-2个个“多余多余”岗位。岗位。 住宅类物业管理项目中心一般配置参考定额住宅类物业管理项目中心一般配置参考定额 （一）公共事务人员