昆明西市区市场调查

1、云南大学云南大学 陈思陈思西市区市场调查西市区市场调查西市区区域概况分析西市区主要新、老小区概况调查项目介绍、访谈语录市场调查结论目 录调研区域四至调研区域四至此次市场调研范围为昆明市西市区：其中西边以西三环为界，北边以海屯路为界，东边以二环西路为界，南边以金碧路为界。兰亭上锦西府景苑万科金域国际启鸿假日城市联想科技城西市区北起龙泉路，沿二环东路、二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围成的区域。西市区整体概况龙泉路二环北路二环西路滇池沿岸西市区交通规划西市区交通规划西三环城市主干道：西市区拥有“三横三纵”干线路网体系，辐射全城，到达主市区方便快捷。“三横”：滇缅大道、人民路、碧鸡路；“三纵”：西三环

2、、海源路、西二环。轨道交通：3号线贯穿西市区东西两个方向，为西市区在昆明城市骨骼确立核心位置创造优越条件。西市区区域配套教育配套：教育配套：幼儿园：西山区第二幼儿园分园、师大幼儿园、昆医幼儿园等；小学：师大附小、高新一小、梁源小学等；中学：师大附中、云大附中、师大附中、昆一中、西山区一中等交通配套交通配套：眠山车场、地铁三号线商业休闲配套：商业休闲配套：沃尔玛、家乐福、鼎力丝印商场、佳乐购物中心、嘉悦购物公园；眠山森林公园、春雨路市政公园、宝珠生态公园、碧鸡文化广场、大观公园、翠湖公园医疗配套医疗配套：云南省急救中心、昆明医学院第一附属医院、昆明医学院第二附属医院、昆明医学院第三附属医院即云南

3、省肿瘤医院、昆明市西山区人民医院。 西市区区域规划 根据昆明市整体规划中西市区发展规划如下：西市区规划范围指北至老青山，东至长虫山、昆沙公路及二环路，南至草海及滇池，西至郊野公园、西山的地区，包括黑林铺、马街、普吉、昆明市高新技术开发区、西苑综合开发区、碧鸡等地区。规划范围110平方公里。是主城以传统工业结构优化、高新技术产业，旅游度假、生活居住功能为主的综合功能地区；也是滇池、西山生态保护的重要地区。 1调整定位：发展优化区 2调整内容提高高新产业开发区和西苑综合开发区的综合开发建设水平与产业结构层次；建设昆明公路西枢 10 纽，提高相应出口道路等级，确保城市过境交通的通畅；置换疏散马街、眠

4、山部分工业项目，加强面山植被绿化，建设以长虫山、青山、郊野、等森林公园和草海生态公园为核心的城市生态公园；建成功能完善，环境优美的城市功能区。西市区区域规划 2008年昆明市2008年-2012年城市发展总体规划报告中，昆明主城第一次提出规划建设“一主三次”CBD区域：昆明主城主中心区（CBD）、西市副中心（次CBD）、北市副中心（次CBD）、南市副中心（次CBD）。根据昆明市政府公布的城市规划建筑方案，在未来的12年，为了全面加速城市的发展，昆明市将在三大城市副中心布局商业中心，以带动各个片区经济快速成熟的发展。而西市区，就是重点布局商业中心的城市副中心之一。 随着西市区工业产业的转移，交通

5、、配套设施的完善，公众心目中居住品质低、配套不完善、脏乱差的西市区已经转变成为昆明的新商业中心。在继昆明房地产南北热潮之后，西市区逐渐成为目前昆明楼市发展最快、势头最猛的片区。西市区内部区域划分高新区板块马街板块王家桥板块龙泉路二环北路普吉路二环西路人民西路二环西路马街板块人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。从南二环一直到马街（春雨路）是西市区第一区，是房地产最早开发的区域，早期的梁源小区、千禧龙庭等等都是在这一区域。王家桥板块龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。此区域属于西市区城中村改造的区域。高新区板块人民西路以北，二环西路以西的区域，是以高新区为圆心的区域。此区域也是西

6、市区发展最快的区域，也是房地产市场开发最集中的区域。西市区各区域发展特点 马街板块-老工业区转变为商业次中心。政府计划把马街片区打造成真正具备现代新昆明次商务中心的功能和作用,成为全省重要的商贸聚集区,成为新昆明重要的商贸聚集区,作为昆明的主城区连接东南亚、南亚和滇西地区的门户枢纽,同时成为昆明重要的湖滨生态区和重要的高尚住宅区。 高新板块-产业集群造就新中心。经过几十年的开发，高新区聚集了昆明绝大部分与高新产业相关的运营中心，为高新区的发展贮存了能量，也使其成为西市区房产最集中区域。 王家桥板块-西市区与北市区联通的地段，现在正在火热的进行城中村改造，道路规划建设。建成后势必带动房地产行业的

7、发展。西市区土地供应情况据2011年调查，西市区土地出现了较大放量。共成交158宗土地，成交面积8677亩，可规划建筑面积1510万平方，成交价格约为150.42万/亩。由此看来，西市区房地产行业在未来几年的发展势头不可小觑。西市区土地供应结构西市区土地供应结构由今年上半年昆明市土地供应结构图和今年1月西市区建筑规划区域划分来看，城镇住宅用地所占比例超过三分之一，其次是商务金融用地。西市区的土地供应结构也与此大致相同。住宅和商业用地规划面积较大。单击此处编辑母版标题样式西市区SWOT分析1.西市区与昆明市接触面最大，距离市区最近，与市区融合度很高；2.道路建设以及城中村的改造，使得西市区的交通

8、状况，路网规划，日趋合理和完善。；3.教育资源集中且丰富，从幼儿园到大学，西市区都有昆明一线名校；4.高新产业集中，落户的企业160家左右，产值达到549亿。西市区在就业和创业方面提供了良好的环境。1.昆明人对西市区的“东邪西毒”的偏见，过去西市区有很多污染型工业；2.城中村分布很广，在西市区各个区域都有，城中村的密集制约了西市区道路，市政配套等的建设以及西市区的环境改造进度；3.商业资源不够丰富和集中。商业氛围不够，配套设施不够完善；4.西市区的医疗资源也相对缺乏，对于医疗资源还是要依托二环以内的区域。1.政府对西市区越来越重视，把西市区规划为昆明的西市商业副中心；2.40多条道路以及轻轨的

9、建设使得西市区的路网更清晰，南北连通性增强；3.同档次的商品房，西市区的价格占据着一定的优势，这个优势会吸引很多潜在客户的关注；4.高新区产业聚集，对商品房需求较大，有许多有财力的潜在客源。1.区域内楼盘同质化明显，导致放量相对集中，随着城中村的改造，西市区区域内的竞争将会愈演愈烈；2.相对教育配套的强势，区域内医疗、商业的配套是十分不完善的，医疗购物都很不方便 ；3.南、北市区的发展相对西市区来说更加成熟，楼盘的差异化和品质较之西市区都有很大的优势。西市区区域主要楼盘分布西市区区域主要楼盘分布兰亭上锦西府景苑万科金域国际启鸿假日城市联想科技城经典双城经典宽TOWN西城时代马街摩尔城鼎易天城云

10、都国际经典明苑中天花园熙城朝花曦拾西市区新、老小区 西市区在售新小区概况项目名称项目名称物业类别物业类别均价均价元元/主力户主力户型型容积率容积率绿化率绿化率车位车位物业费物业费元元/月月装修状装修状况况位置位置经典双城住宅、商铺、写字楼980085-148540%1:11.5毛坯人民西路与海源路交叉口兰亭上锦住宅、商铺 850075-135446%1:1 1.38简装人民西路与春雨路交叉口联想科技城住宅、商铺、写字楼780080-150370%1:1.3毛坯泛亚科技产业新区万科金域国际住宅、公寓、商铺950089-1554.0845%1:1001.38精装昌源中路联邦国际中心住宅、商铺 、商

11、住楼870088-1802.345%4100个2.5简装高新区昆瑞路西城时代住宅、公寓、写字楼、商铺770077-1384.3636.22%5416个1.5毛坯滇缅大道与昌源北路交汇西府景苑住宅、商铺850033-1612.4352.74%1:11.56毛坯人民西路城市山别墅、花园洋房9300104-1731.0745.78%1:1.031.32毛坯春雨路转宝华路西市区新、老小区 西市区在售新小区概况滇池柏悦住宅、公寓、写字楼、商铺750044-863.8540%1500个1.9简装二环西路与石安公路交汇处马街摩尔城住宅、商住楼、商铺800086-1705.545%7000个精装马街街道办事处

12、碧鸡名城住宅、写字楼、商铺880088-2584.845%1:11.35简装 西山区碧鸡关隧道出口假日城市住宅、商铺8300100-1904.2542%2999个1.5简装昆瑞路与昌源中路交汇处西尚林居住宅、别墅、花园洋房14000222-6131.7540%1800个简装教场西路顶端冶金工校背后云安阳光城住宅、公寓、写字楼、商铺1000026-1842.8940%1:11.2精装 昆瑞路273号鼎意天城住宅、公寓、写字楼、商铺1080050-1304.8237.70%1110个1.6精装高新区海源北路春城慧谷住宅、商铺 7300100-1803.8540%1160个1.2简装云南师大商学院对

13、面云都国际公寓、商住楼1000040-1173.541.70%630个1.5毛坯高新技术产业区二环西路西市区新、老小区 西市区主要已售老小区概况项目名称物业类别均价元/主力户型容积率 绿化率车位物业费元/月位置西山新城草海时代公寓公寓、酒店式公寓860049-1353.9741.1111481.65西山益宁路与昆安高速交叉口熙翥苑住宅、公寓、商住楼、商铺1000038-1403.9832.50%5001.5安康路与永康路交叉处中天花园住宅600076-1182.4945.70%1:011.5高新区科新路与科发路交叉口尚领明珠住宅、商铺750086-1224.0645%1:011.3马街街道办事

14、处中晟溪城住宅、花园洋房、商铺550080-1702.545%18751.2高新区经典壹城住宅、公寓490050-1352.546%3801.2海源中路西一中正对面都市春天住宅、商铺440058-1292.548%2:011.2昆沙路116号朝花曦拾住宅、商铺370030-1402.3845%1.5高新科开路和科园路交叉口鼎易天景住宅、359952-2282.9955%4051.3五华区学府路西景盛典住宅300045-208330%2201人民西路5路车站对面熙城住宅、写字楼、商铺 380040-1007.6740%商住各一半1.2人民西路四季阳光住宅32001.7845%4800.8兴苑路与

15、益宁路交叉口西市区新、老小区特点对比1.价格对比价格对比：在2010年之前开盘的项目均价基本在4000-5000，现在在售的项目均价基本在8000-9000，新小区的均价是老校区均价的2倍左右，可见近几年西市区房产行业发展较快。02000400060008000100001200014000160001西市区在售项目均价项目名称均价（元/平米）经典双城兰亭上锦联想科技城万科金域国际联邦国际中心西城时代西府景苑城市山滇池柏悦马街摩尔城碧鸡名城假日城市西尚林居云安阳光城鼎意天城春城慧谷云都国际0200040006000800010000120001西市区已售项目均价项目名称均价（元/平米）西山新城

16、草海时代公寓熙翥苑中天花园尚领明珠中晟溪城经典壹城都市春天朝花曦拾鼎易天景西景盛典熙城四季阳光西市区新、老小区特点对比2.物业类型对比物业类型对比：从上面的图表物业类型一栏可以看出，老项目基本都是单一的住宅小区，或者是住宅和商业相结合的小区；而在售的项目大多都是复合型的地产，包括了住宅、公寓、洋房、别墅、商铺、写字楼等业态。可见，近年来西市区的项目竞争力很大，开发商都是尽可能的让自己的项目更有特色。3.配套设施配套设施：老项目本身配套设施不太完善，仅有少量项目有商业配套，由于当时西市区发展不充分，周边设施配套也不是很有吸引力。近年来，新项目基本都是配套很完善的项目，包括商场、娱乐、幼儿园、学校

17、，甚至花园等，项目周边配套也日趋完善。4.主力户型主力户型：从图表中可以看出，不管是老项目还是新项目，主力户型基本都在80-120之间，这个区间的户型也是最畅销的。所以，从需求上来看，西市区的项目还是以刚需自住型为主。项目最重要的也是这个区间户型的设计。5.分布情况分布情况：很大一部分的老项目都是分布在西市区的高新区板块，可以看出高新区是西市区房市发展最集中的区域。现售项目分布范围较广泛，也表现出西市区的三大板块房市都在逐渐的发展成熟。特别是地铁沿线有项目聚集的情况。实地调研项目实地调研项目 兰亭上锦：项目在人民西路的最西端，东临昆州路、南临西三环、西临春雨路、北临人民路。实地调研项目实地调研

18、项目 兰亭上锦项目概况：楼盘类型楼盘类型:1期、期、2期为期为7栋住宅，三期栋住宅，三期为为13万方商业万方商业容积率容积率4.0建筑面积约55万平米绿化率50%占地面积约187亩车位1:1开发商广电地产公摊面积18%物业公司广电物业价格均价8200元/，成交最高价8800元/，最低价7080元/户型75-135两房、三房、四房物业价格1.38元/月开盘时间一期2012年8月26日;二期2013年5月5日建筑密度13%户数2600户装修标准毛坯实地调研项目实地调研项目项目交通状况：项目距地铁3号线、眠山公交车场仅5分钟路程。在眠山车场起始的K2路、6路、附6路、7路、54路、66路、116路等

19、26条公交线路贯穿城市各个角落，通达社区。项目景观：西市区最大园林，55%以上绿化率，项目种植的为岭南文化的景观。项目优惠情况：目前二期在售7栋住宅，最高有2.2的优惠项目广告策略：以户外广告为主项目最畅销户型：85三房销售比率：二期开盘了1500套，现在剩余200套左右；85只剩下了5、6套房源客户类型：刚需客户所占比例较大。单击此处编辑母版标题样式项目幼儿园：西山区第二幼儿园分园、师大幼儿园、昆医幼儿园等；小学：师大附小、高新一小、梁源小学等；中学：师大附中、云大附中、师大附中、昆一中、西山区一中等昆明医学院第一附属医院即云大医院、昆明医学院第二附属医院即工人医院、昆明医学院第三附属医院即

20、云南省肿瘤医院、昆明市西山区人民医院。 眠山森林公园、春雨路市政公园、宝珠生态公园、碧鸡文化广场、项目高层可远观滇池、西山。项目带有13万方商业配套，周边有沃尔玛、家乐福、高新生活圈、马街生活圈、梁源生活圈实地调研项目实地调研项目 西府景苑：项目南临人民西路，东临昌源中路，西临滇缅大道。实地调研项目实地调研项目 西府景苑项目概况楼盘类型楼盘类型:电梯小高层、商铺电梯小高层、商铺容积率容积率2.43建筑面积102456.4平米绿化率52.74%占地面积约50.63亩车位1:1开发商坚稳地产公摊面积18%物业公司高丽国际价格均价8500元/，最高价16000元/，最低价6880元/户型一居32-5

21、5 二居67-80 三居83-127 物业价格1.38元/月开盘时间预计2013年3月推商铺,2012-4-22，住宅：2012年11月10日层数项目每栋都是18层，小户型的通风采光也很好户数922户装修标准毛坯实地调研项目实地调研项目项目交通状况：项目与地铁3号线站口无缝对接，对面就是眠山车场，K2路，54路等32条公交线路直达项目。6路、7路、54路、k2路十余条公交线路快速连通全城；项目景观：项目旁边有市政规划的公园项目广告策略：楼体广告、报广、派单、公交站广告等。负责人觉得楼体广告反馈效果最好；项目最畅销户型：60-90户型；销售比率：开盘至今销售比率达到了97%客户类型：刚需客户所占

22、比例较大补充信息：项目旁边有一条冶炼厂货运铁路，成为潜在客户较为担心的问题，但负责人说，铁路每天的班次最多只有3次，2年内铁路会搬离。项目和红旗小学合作，业主的孩子有优先入学权实地调研项目实地调研项目 万科金融国际：项目位于昌源中路，北临滇缅大道，南临人民西路，东临海源中路。实地调研项目实地调研项目 万科金域国际项目概况楼盘类型楼盘类型:住宅、公寓、商铺住宅、公寓、商铺容积率容积率4.08建筑面积55万方绿化率52.74%占地面积约170亩车位住宅1:100；商业0.8:100开发商昆明万启房地产开发有限公司公摊面积18%物业公司万科物业价格均价8800元/-9600元/户型40-76酒店式公

23、寓、89、103、125物业价格住宅1.38元、公寓3元、独立商业5.5元、底商5元、学校幼儿园3元开盘时间2012年11月7日；万科金街2013年6月23日层数34层户数4000户装修标准精装实地调研项目实地调研项目项目交通状况：项目与地铁3号线昌源中路站仅600米，并拥有“三横三纵”干线路网体系。项目周边配套：三大沃尔玛、家乐福等多个商超，遍布四周。项目周边众校云集，西山区一中、北师大附中等从幼教到高中的名校教育圈。昆明医学院第二附属医院等医疗配套设施完善。项目业态:项目集住宅、商业街区、酒店式公寓为一体，社区内还有15班双语幼儿园和春城小学。项目最畅销户型：89销售比率：一期全部售罄，二

24、期销售约90%客户类型：刚需客户所占比例较大实地调研项目实地调研项目 联想科技城：项目东临二环西路，西临科普路，南临海屯路，北至西北三环实地调研项目实地调研项目 联想科技城项目概况楼盘类型楼盘类型:住宅、商铺、写字楼住宅、商铺、写字楼容积率容积率4.08建筑面积2274823绿化率70%占地面积1003亩车位1：1.3开发商融科置地公摊面积20%物业公司第一太平洋融科价格均价7800元/户型80-150建筑密度33.32%开盘时间2013年6月29日层数32层户数8239装修标准毛坯实地调研项目实地调研项目项目交通状况：项目毗邻4号线、7号线地铁，为双地铁项目。项目配套：项目体量很大，自身配套包括了住宅、商业、写字楼、学校、电影院、公园等，属于复合地产。周边有国际双语幼儿园、“中华名校”云师大附小签约入驻，项目5KM范围内更有幼儿园约20所，小学15所,中学10所，专科和大学9所项目景观：“一轴三园”三大主题园林设计项目最畅销户型：80左右项目