lecture8资产证券化——住房贷款支撑

1、第八讲 资产证券化 住房贷款支撑证券（MBSs）第一节 资产证券化第二节 住房抵押贷款第三节 转手证券第四节 CMOs第一节 资产证券化资产证券化(asset securitization)是指企业单位或金融机构将其能产生现金收益的资产加以组合(pooling)，然后发行成证券(securities)，出售给有兴趣的投资人，借此过程，企业单位或金融机构能向投资人筹措资金。打包金融承诺并将它们转化为能在众投资者之间自由转让的形式的过程就是证券化。证券化资产的主要类别以住宅抵押贷款为标的资产的证券化产品泛称住宅抵押贷款担保证券(mortgage-backed securities, MBS)，以非

2、住宅抵押贷款为标的资产的证券化产品泛称资产担保证券(asset-backed securities, ABS).ABS的标的资产包括：信用卡贷款(credit card loans)、汽车贷款(car loans)、学生贷款(student loans)、商业性不动产抵押贷款(commericial mortgage loans)、租赁(leases)、公司应收帐款(account receivables)等。抵押担保证券一直是证券化市场上的主要部分。20022002年美国未清偿证券化资产年美国未清偿证券化资产( (十亿十亿) )抵押担保证券信用卡贷款汽车贷款房屋净值贷款已建房抵押贷款学生贷款

3、 设备租赁 总计4709397.9221.7286.544.574.468.35802.381.16%6.86%3.82%4.94%0.77%1.28%1.18%抵押担保证券信用卡贷款汽车贷款房屋净值贷款已建房抵押贷款学生贷款设备租赁关键概念担保品：构成交易基础的原始金融资产。其现金流和信用特征将决定证券的表现并驱动证券化构建的过程.住房抵押贷款是运用得最广的担保品形式.信用增级(credit enhancement):使证券能避免与基础担保品相联系的损失或其他风险的过程。标准化(standardization):将种类、条件不同的贷款进行一般化，并达到一个共同框架的过程。一致的文件和承销是标

4、准化的重要方面。在抵押市场，抵押代理商Ginnie, Fannie, Freddie在标准化贷款条件、贷款文件和承销要求方面发挥着重要的作用。流动性：是证券化的目标之一。反映证券从一个投资者向其他投资者转让的便利程度.发行人寻求证券化可能会有很多动机。最主要的经济动机是证券化使发行人可以以一种有效的方式出售贷款，即获得贷款的最大化价值。然后可以自由运用出售贷款所得的收入来发放更多贷款。没有证券化，要想发放贷款，贷款人不得不建立一个巨大的贷款投资组合。他们可能需要发行负债和权益来为投资组合融资，也要承受贷款价值变化的风险。证券化允许将贷款发放与投资功能分开.第二节 住房抵押贷款1. 1. 住房抵

5、押贷款住房抵押贷款2. 2. 住房抵押贷款的购买住房抵押贷款的购买3. 3. 风险风险一、住房抵押贷款抵押贷款是以特定的不动产作为担保抵押贷款是以特定的不动产作为担保, ,并以并以系列还款为保证设立的贷款系列还款为保证设立的贷款. .不动产的作用不动产的作用是保证贷款的偿还是保证贷款的偿还. .如果债务人不能按期还如果债务人不能按期还款款, ,债权人将有权对抵押的不动产进行处置债权人将有权对抵押的不动产进行处置, ,并从处置所得中优先受偿并从处置所得中优先受偿. .单单笔贷款规模不大，营业费用较高笔贷款规模不大，营业费用较高贷款数额相对于借款人收入而言较高贷款数额相对于借款人收入而言较高贷款期

6、限长，可变因素多，流动性差贷款期限长，可变因素多，流动性差二、住房抵押贷款的类型抵押贷款的类型通常由利率类型(固定/可调整)和贷款规模来划分.标准贷款是指300700美元或低于300700美元的贷款.1、固定利率抵押贷款：对于借款人来讲，有两个好处：借款人可以预先知道借款的成本和每月偿还的数额借款人可以在对他有利的情况下提前清偿贷款余额。不足之处：妨碍了很大一部分人对不动产抵押贷款的需求。在利率较低的时候发放不动产抵押贷款,商业银行的资金成本势必增大,从而商业银行一定会遭受损失而在高利率时发放住房抵押贷款,在利率下降后,借款人将发生非常大的损失。尽管借款人可以提前偿还贷款，但并不是每个借款人都

7、具有再融资能力。2、利率可调整的抵押贷款（Adjustable -rate Mortgage ARM）。优点是：商业银行可以实现资产与负债在利率敏感性方面的匹配。对于商业银行而言，由于利率风险下降，因而会相应降低在ARM上的利率。这样，借款人会得到好处。缺点是：当利率水平下降后，通过ARM而新增的抵押贷款量会相应下降，因为借款人更愿意借固定利率贷款。我国的情况就是如此。住房者在利率上升时,会发生无力偿还的情况,因为贷款利息的偿还负担增加太快。商业银行的利率风险将转化为信用风险。3、分级偿还式抵押贷款（Graduated-Payment Mortgage GPM）。主要针对年轻人。其内容是,在贷

8、款的最初几年, 贷款月偿还额较低，因此借款人负担较轻。过了一段时间之后，分成若干个级次，越靠后的级次，月偿还额越多。经过一个事先规定的时间段，通常是5年或10年，偿还额就不再增加，而是固定下来。贷款利率是固定的，只是月偿还额发生变动。4、递增还本抵押贷款（Growing Equity MortgageGEM）是为了提早还清贷款，而将原本每期同额的偿还款改为渐进的还款，其所增付部分形成对本金提前还本，使房主的权益部分增长较快。4、买降式抵押贷款（Buydown Mortgage）第三方，通常是建造商在最初几年里向贷款发放者（商业银行）提供某些资金，用来降低借款人每月偿还数额。建造商这样做的目的是

9、帮助那些潜在购买者获得融资，以便顺利销售那些住房。建造商一般会通过提高住房销售价格的方式来回收部分乃至全部用于买降的资金。5、气球式抵押贷款（Balloon Mortgage）一般期限为5年或7年。5年期的气球式抵押贷款是等额偿还式的，而每月是按照30年的偿还期而计算出来的。在第5年末，借款人要偿还全部剩余的本金余额。在利率曲线结构短期内向上陡升的情况下，那么，相对于长期的固定利率抵押贷款，借款人选择气球式抵押贷款融资会节省不少利息。6、共享增值抵押贷款、可逆年金式抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage）、价格水平可调整的抵押贷款(Price Level-Adjusted

10、Mortgage)等。三，风险流动性风险:在证券化之前,银行承做住宅抵押贷款的资金来源通常以存款为主,定期存款的期限多在1年以内,而住宅抵押贷款偿还期限最高可长达30年,本金回收又慢,两者在期限上有明显的不匹配.造成资产与负债的管理困难.利率风险信用风险提前还本风险业务集中风险提前偿还风险与负的凸性price MBS yield有效久期与有效凸性 提前偿没有一点惩罚！提前偿还意味着未来现金流的不稳定定价与风险估计都要求考虑未来不稳定的现金流有效久期与有效凸性可以帮助分析这一问题降低风险的方法信用风险可以通过政府或者私人的担保或者保险来降低私人性质的信用提升种类：(a) 保险公司对贷款池的保险.

11、(b) 信用保证基金(c) 高级/低级的划分 (超额抵押 （overcollateralization)） 证券化降低流动性风险，转移了信用风险、价格风险和提前偿还风险。贷款审核与出售电脑程序审核在贷款成交后，对于贷款的做法：持有作为资产马上出售暂时持有，日后出售。抵押贷款购买者主要机构:Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) (since 1968)Government National Mortgage Association

12、,GNMA(Ginnie Mae): 1970年开始，将由FHA和VA保险过的贷款组成贷款组合，提供即时偿付本息之保证。而贷款机构在以股份权益形式将贷款组合分售给投资人。私人购买者: Citimae, Inc. (a subsidiary of Citicorp)Bear Stearns Mortgage Capital CorporationResidential Funding Corporation (a subsidiary of GMAC)FBS Mortgage Corporation (a subsidiary of First Boston)Sears Mortgage Cor

13、poration私人购买者也购买非标准的住房贷款证券化的好处发起人角度：提升资产负债管理能力资金来源多样化达到资产负债表外化的目的降低资金成本稳定的服务费收入投资人角度借款人角度投资银行角度：庞大的商业机会借款人贷款承做机构（债权资产出售人）特殊目的信托证券承销机构投资人信用评级机构信用增强第三节 转手证券 诞生于1968的GNMA，1970年发行第一个抵押贷款转付证券。一组住房贷款的现金流量形成现金池，并等比例地分配给全部投资者本金的偿还通常得到担保，但担保的力度在不同中介那里是不同的。分散化的利益：较低的风险，现金流更好预测。贷款 1利息、本金提前偿还额贷款.贷款3贷款2贷款100利息、本

14、金提前偿还额利息、本金提前偿还额利息、本金提前偿还额利息、本金提前偿还额现金池(等比例)例：贷款 6%, 服务费 0.5%, 提前偿还每月 0.5%monthBalance Prepayment Planned Planned interest prepayment service Cash flow Balance beginning raterepayment principal at end 110000000.00511102.16102.15000.05000.0416.715685.4988897.92988897.950.00511046.26101.74944.54944.54

15、12.015578.6977851.83977851.750.00510990.66101.44889.34889.3407.415472.4966861.14966861.130.00510935.36101.04834.34834.3402.915366.8955925.85955925.800.00510880.36100.74779.64779.6398.315261.6945045.56945045.500.00510825.66100.34725.24725.2393.815157.0934219.97934219.940.00510771.16100.04671.14671.13

16、89.315052.9923448.98923448.870.00510716.96099.64617.24617.2384.814949.3912732.09912732.010.00510662.96099.34563.74563.7380.314846.3902069.110902069.080.00510609.26098.94510.34510.3375.914743.7891459.811161535.680.0056324.16016.4307.7307.725.66606.155211.611255211.620.0056289.06013.0276.1276.123.0654

17、2.148922.611348922.610.0056253.76009.1244.6244.620.46478.042668.911442668.890.0056218.16004.7213.3213.317.86413.636450.811536450.810.0056181.95999.6182.3182.315.26349.030268.911630268.920.0056144.95993.5151.3151.312.66283.624124.011724124.030.0056106.65986.0120.6120.610.16217.218017.411818017.450.00

18、56066.05975.990.190.17.56148.611951.511911951.470.0056020.65960.859.859.85.06075.45930.91205930.880.0055960.55930.929.70.02.55958.10.00.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.018000.011223344556677889 100 111服务费贷款利息提前偿还额计划本金偿还提前偿还风险与转手证券影响提前偿还的因素目前贷款利率利率路径贷款池的特征季节因素贷款龄宏观经济第三节 CMOs （Coll

19、ateralized Mortgage Obligations） 目的：通过调整现金流进一步降低提前还本风险。 由 Freddie Mac于 1983创造。以一组抵押贷款为担保发行多组期限不同的债券。现金流量经过细心安排。贷款 1利息、本金提前偿还额贷款.贷款3贷款2贷款利息、本金提前偿还额利息、本金提前偿还额利息、本金提前偿还额利息、本金提前偿还额现金池投资的层级CMOs的一般类型1. 按次序支付（Sequential Pay）2. 按计划偿还（Planned Amortization Class -PAC)3. 按目标偿还（Targeted Amortization Class -TAC)4. 辅助级（Support Class）5. 剥离证券（Stripped MBSs-IOs and Pos ）6. 浮动与逆浮动（Floater and Inverse Floater）即使在一个级次内，风险和流动性也大不一样1. 按次序支付（Sequential Pay）例 2:有 A、B、C 和Z四个级别，A, B, C的初始本金都是 $300,000. A的票面利率为5%，B 的票面利率为 5.3%，C 的票面利率为5.5%.提前偿还比率为每月0.5%.利息支付Step 1: 按月支付A,B的利息.Step 2: 只要 A和 B 的本还