软件园项目策划报告

1、无锡锡山软件园项目无锡锡山软件园项目策划提报补充策划提报补充无锡软件行业的航母无锡软件行业的航母无锡最大的集软件行业孵化器、高端商务、五星无锡最大的集软件行业孵化器、高端商务、五星级酒店以及专家公寓为一体的综合商务中心级酒店以及专家公寓为一体的综合商务中心东无锡地标东无锡地标首期开发产品为：软件企业孵化器和专家公寓首期开发产品为：软件企业孵化器和专家公寓软件园的规划和发展是核心基础，是政府核心导软件园的规划和发展是核心基础，是政府核心导向及企业宣传口径向及企业宣传口径专家公寓及酒店、办公等作为项目附加值及利润专家公寓及酒店、办公等作为项目附加值及利润点点无锡最大的软件孵化器，无锡软件行业的聚居

2、区。无锡最大的软件孵化器，无锡软件行业的聚居区。借鉴上海张江浦东软件园借鉴上海张江浦东软件园 上海浦东软件园是由原国家计委批准，信息产业部和上海市人民政府共同组建的“国家软件产业基地”和“国家软件出口基地”。上海浦东软件园有限责任公司负责上海浦东软件园的建设、经营和管理。一期规划： 1998年5月，上海浦东软件园启 动占地面积3万平方米的一期工 程建设，2000年3月投入运营。二期规划： 2001年8月，浦东软件园启动占地9 万平方米的二期工程建设， 即国家软件产业基地（上海）项目的建设，2002年9月项目建成投入使用。 三期规划： 2004年，浦东软件园启动规划面 积58.8万平方米的浦东软

3、件园三 期（上海国家软件出口基地）建设。 上海浦东软件园有限责任公司成立于1992年7月，前身为上海浦东软件园发展公司，1998年改制成立有限责任公司，由信息产业部和上海市人民政府共同组建，承担“国家软件产业基地”、“国家软件出口基地”上海浦东软件园园区规划建设、经营管理和产业发展的重要任务，是浦东软件园建设的主体。公司地处上海浦东张江高科技园区。目前公司拥有中国电子信息产业集团公司、上海张江（集团）发展有限公司、上海浦东发展（集团）有限公司、上海黄浦投资（集团）发展有限公司、上海泰力产业投资有限公司和自然人朱凤鸣先生6家股东，注册资本11430万元人民币。 除负责园区开发建设外，公司着重于园

4、区服务体系建设，进行产业投资和软件研发。 以国内外大型软件企业为主的以国内外大型软件企业为主的“产业功能产业功能”，以浦东软件，以浦东软件园一、二期为主、吸引国内外中小企业的园一、二期为主、吸引国内外中小企业的“孵化功能孵化功能”，以技术、商务和生活为主的以技术、商务和生活为主的“服务功能服务功能”，以多媒体主题，以多媒体主题公园为内容的中央绿地。公园为内容的中央绿地。集软件研发、技术支撑、商务服务、教育培训、生活配套集软件研发、技术支撑、商务服务、教育培训、生活配套和旅游休闲于一体的高科技园区。和旅游休闲于一体的高科技园区。 1、经新区财税部门批准，软件开发企业自实现销售之日起三年内缴纳的营

5、业税、增值税和企业所得税地方留成部分，可由新区财政返还100%； 第四至第八年上缴的企业所得税可返还50%。 2、对经浦东新区科委认定的计算机软件开发项目，经过技术和经济评审后，政府可以在新区科技发展基金中给予酌情扶持或向社会风险投资基金推荐。 3、对经浦东新区科委推荐的单笔300万元以下的计算机软件开发项目贷款，优先纳入新区高科技项目贷款担保体系，帮助落实银行贷款。 4、对具有良好发展前景的软件开发项目，其向银行借款的利息支出，经新区科委及新区财税部门审核批准，优先酌情给予财政贴息。 5、为充分发挥浦东新区软件园区的孵化功能，对租赁软件园及重点开发小区房产的软件开发企业，适当降低房屋使用租金

6、，以减低软件开发成本。差额部分可由张江开发公司及其他重点开发公司从小区返税资金中，对软件园给予适当补贴。 6、经认定的软件企业研究开发软件所发生各项技术开发费的投入，不受比例限制，计入企业管理费用。 7、软件企业研究开发软件的开发费用可逐年增长，增长幅度在10%以上的企业，可再按实际发生额的50%抵扣应税所得额。 8、为开发软件所购置的关键设备，单价在10万元以下的，可一次或分次摊入管理费用，其中达到固定资产标准的应单独管理，不再提折旧。 9、加速企业软件开发的商品化，对企业软件转让过程中发生的与软件转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训所得， 年净收入在30万元以下的暂免征收所得税，超过部分

7、，依法缴纳所得税。 10、企业购入的计算机应用软件，随同计算机一起购入的，计入固定资产价值；单独购入的，作为无形资产管理，按法律规定的有效期限或合同规定的受益年限进行摊销，没有规定有效期或受益年限的，在五年内平均摊销。 11、经浦东新区科委推荐审核，对当年软件开发取得显著成绩的科研人员，优先列入浦东新区对科技人员政府奖励对象，经评定后给予奖励。 园区已完成一期、二期工程建设，总占地面积12.4万平方米。 到2003年底，园区共有注册企业982家，其中外资企业294家，内资企业688家，外资投资4.5亿美元，内资投资约53亿元人民币。实际入驻园区的企业有228家。 其中外资企业占入驻软件企业总数

8、的1/3。包括花旗软件开发中心、毕博全球技术开发中心、索尼（中国）软件开发中心、京瓷、TATA、INFOSYS、萨蒂扬、超晶科技、银晨网讯、复旦金仕达、中国银联等一批国内外大型软件企业及研发机构在园区发展。1、政府政策倾斜：以软件园为契机，争取对专家公寓、办公及酒店配套的政策支持，例如税收、金融贷款等。2、综合配套服务：除了孵化器之外，还需要高端商务、商业、酒店及居住的额配套服务。3、引进大型龙头企业进驻带动中小型企业发展：对后续产品中的办公部分销售起到良好的促进作用。 u产品特性：我们是属于什么类型产品u客户定位：我们到底要卖给谁？u项目定位回顾：我们卖什么产品给客户？u营销策划：我们采用怎

9、样的策略销售？项目属性项目属性产权式酒店？产权式酒店？酒店式公寓？酒店式公寓？如果是后者，是居住为主还是商务为主？如果是后者，是居住为主还是商务为主？产权酒店与酒店公寓区别产权酒店与酒店公寓区别 从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为7070年年或或5050年两种，而产权式酒店则只有年两种，而产权式酒店则只有4040年。年。 凯燕环球：产权式酒店 摩天360：酒店式公寓无锡现有顶级市场中：无锡现有顶级市场中：产权式酒店产权式酒店 “产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕

10、社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（TimeshareHotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。 产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入

11、住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。 国际通用的产权式酒店大致有三种类型：u 时权酒店：时权酒店： 将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权； u 养老型酒店：养老型酒店： 指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；u 有限自用的投资型酒店：有限自用的投资型酒店： 指将酒店的每

12、一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权； 产权式酒店产权式酒店产权式酒店在中国、在无锡产权式酒店在中国、在无锡 目前我国的产权式酒店项目已经发展到目前我国的产权式酒店项目已经发展到200200多个，遍布多个，遍布2525个省、自个省、自治区、直辖市。治区、直辖市。 “ “产权式酒店产权式酒店”的开发主要有这样几种情况，一是盘活后重新定位的开发主要有这样几种情况，一是盘活后重新定位的的“半拉子半拉子”工程，二是一些经营遇到困难，需要资金的酒店宾馆，第工程，二是一些经营遇到困难，需要资金的

13、酒店宾馆，第三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目，只有极少数才是打算经营三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目，只有极少数才是打算经营的真正的产权式酒店。的真正的产权式酒店。 产权式酒店一般都位于著名的旅游城市，景色优美的旅游地区或国产权式酒店一般都位于著名的旅游城市，景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心，拥有充足而稳定地的客源，方能确保项目的盈利和际知名的会务中心，拥有充足而稳定地的客源，方能确保项目的盈利和知名度。知名度。 同时一般多和国际知名酒店管理集团合作经营，对投资者信同时一般多和国际知名酒店管理集团合作经营，对投资者信心较重。心较重。 无锡最知名的产权式酒店是由德国酒店皇帝凯宾

14、斯基管理的凯燕环无锡最知名的产权式酒店是由德国酒店皇帝凯宾斯基管理的凯燕环球中心，依托未来市政府区域优势和无锡国家级旅游城市的基础，塑造球中心，依托未来市政府区域优势和无锡国家级旅游城市的基础，塑造了无锡最顶级的产权式酒店，回报率较高。了无锡最顶级的产权式酒店，回报率较高。启示：可复制性较差，只有进行差异化竞争才能挑出市场桎梏。启示：可复制性较差，只有进行差异化竞争才能挑出市场桎梏。酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理酒店式的服务，公寓式的管理”。市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可自用又兼投资潜力。 酒店式公寓从用途可分为：居住性公寓和商务性公

15、寓酒店式公寓从用途可分为：居住性公寓和商务性公寓u 居住性公寓：居住性公寓：主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；u 商务性公寓：商务性公寓：用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。酒店式公寓在中国、在无锡酒店式公寓在中国、在无锡 酒店式投资公寓是国际范围内普遍采用的经营方式，也是全球房地产业关注的焦点，相对于西方发达国家中国的酒店公寓市场还没有发展起来，目前正处于起步阶段。虽然政府的支持态度非常明朗，但市场状况并不理想。 理念瓶颈制约发展酒店式公寓在国内并没有得到最大限度的发展，其中最大的问题是国人传统思维观念的束缚，对于酒店式公寓这种新型产品缺乏认同

16、感。 酒店式公寓以投资用途为主，购买人群较少，对项目开发、行情分析的要求相当高，所以经营此种类型的人群大多是专业投资人士。 无锡最知名的酒店式公寓为市中心区域的摩天360，利用市中心地缘优势和大面积精装修产品吸引在无锡工作生活的国际人士。启示：由于体量较少，无锡顶级商务酒店公寓存在较大市启示：由于体量较少，无锡顶级商务酒店公寓存在较大市场机会点，但需要项目独特核心竞争优势。场机会点，但需要项目独特核心竞争优势。 本项目产品分析本项目产品分析产权性质：办公产权年 限：50年适用范围：商务酒店公寓参考项目：摩天360、红豆国际等 从现有资料分析：从现有资料分析： 本项目属于商务功能为主居住功能为辅

17、的酒店式服务公寓本项目属于商务功能为主居住功能为辅的酒店式服务公寓目标客户分析目标客户分析销售目标客户是谁？销售目标客户是谁？自住客户还是投资客户，来自哪里，关注什么？自住客户还是投资客户，来自哪里，关注什么？ 租赁客户来自哪里？租赁客户来自哪里？是什么职业，长租还是短租，能接受的租赁价格是是什么职业，长租还是短租，能接受的租赁价格是多少，最关注的要素是什么？多少，最关注的要素是什么？现有市场客户分析现有市场客户分析以凯燕环球和摩天360为例：销售客户：销售客户：投资客为绝对主体，主要为无锡本地及周边县市，最关注投资回报的比例和稳定性，对知名品牌有倾向性。租赁客户分为长租和短租租赁客户分为长租

18、和短租长租客户：长租客户：主要来自韩国、日本、台湾等东南亚区域外籍人士为主，家庭租赁，关注地段、产品舒适度、物业管理、周边配套等短租客户：短租客户：主要由外地或外籍商务旅游为主，关注交通、会所、产品为主。本项目目标客户描述本项目目标客户描述销售客户：投资客户为主力，自住客户补充销售客户：投资客户为主力，自住客户补充最关注：投资回报率和稳定性最关注：投资回报率和稳定性租赁客户租赁客户长租：长租：商务居住，在市区、新区以及在项目周边开发区内的韩、日等跨国企业管理层，多为2-4口人，需求面积两房、三房为主，少量单身客户需求一房；短租：短租：商务旅游，周边办公楼中商务客流以及无锡游客，需求一房及商务套

19、房。启示：只要产品能够获得目标租赁客户的青睐，专启示：只要产品能够获得目标租赁客户的青睐，专业的投资客户凭借敏锐的嗅觉，必然蜂拥而至。业的投资客户凭借敏锐的嗅觉，必然蜂拥而至。机会：无锡高端酒店式公寓产品存在较大市场机会点机会：无锡高端酒店式公寓产品存在较大市场机会点 无锡绝对无污染区域，适宜居住无锡绝对无污染区域，适宜居住威胁：地处无锡东区，周边配套缺乏，人气不足威胁：地处无锡东区，周边配套缺乏，人气不足 项目本身规模相对较小，难以形成规模优势和影响力项目本身规模相对较小，难以形成规模优势和影响力结论：项目未来市场良好，但在短时间内在无锡结论：项目未来市场良好，但在短时间内在无锡 市场打响知

20、名度并获得良好销售存在较大困难，市场打响知名度并获得良好销售存在较大困难，客户支持度低。客户支持度低。本项目特性分析本项目特性分析项目重新定位项目重新定位 在目标客户确定的前提下，明确客户需求及在目标客户确定的前提下，明确客户需求及关注点是我们进行项目定位的基础。关注点是我们进行项目定位的基础。 在目前的市场前提下，无论是短租还是长租在目前的市场前提下，无论是短租还是长租客户都无法充分消化本项目的体量，因此，为确客户都无法充分消化本项目的体量，因此，为确保销售，保销售，合富建议：合富建议： 兼顾长租及短租客户，树立无锡顶级产品。兼顾长租及短租客户，树立无锡顶级产品。项目定位回顾项目定位回顾无锡

21、软件航母无锡软件航母软件园部分：软件园部分：酒店公寓部分：酒店公寓部分：无锡首席商务共管公寓无锡首席商务共管公寓软件园部分面积较小，如有政策倾斜，销售难度较小软件园部分面积较小，如有政策倾斜，销售难度较小酒店公寓市场接受度较小，竞争激烈，销售压力较大酒店公寓市场接受度较小，竞争激烈，销售压力较大后续营销策略主要针对酒店公寓部分展开后续营销策略主要针对酒店公寓部分展开备注：备注：产品建议：运营建议产品建议：运营建议无锡首席商务共管公寓无锡首席商务共管公寓1、聘请港联物业等高级办公物业管理公司进行软件园和酒店公寓的物业管理；2、聘请万豪酒店管理集团对酒店公寓部分进行运营顾问，同时兼顾后期产权酒店的

22、开发管理。 兼具产权式酒店和酒店式公寓的优势，兼具产权式酒店和酒店式公寓的优势，塑造无锡最顶级的商务共管公寓。塑造无锡最顶级的商务共管公寓。产品建议产品建议1、商务公寓客房统一特色基础配套：无锡最顶级商务居所；2、现代商务智能化配套服务建议；3、针对目标客源度身定制的个性化室内装修方案（国际商务、外籍高管、自由职业）；4、内部个性化配套建议；5、酒店式生活服务；6、上流社会象征的公寓私家会所；7、最顶级的公共空间氛围（大堂、电梯、公共走道）；无锡最顶级的酒店式服务商务居所无锡最顶级的酒店式服务商务居所户型面积建议户型面积建议建筑面积段建筑面积段60-8060-8090-11090-110120

23、-150120-150总计总计面积百分比面积百分比403030100长租客户为主，短租客户为辅。长租客户为主，短租客户为辅。参考楼盘户型比例参考楼盘户型比例 凯燕环球：凯燕环球： 64-72平方米：78.6 80平方米：14.3 151平方米：7.1 摩天摩天360360： 175-395平方米：100短租客户为主，小面积需求短租客户为主，小面积需求长租客户为主，大面积需求长租客户为主，大面积需求酒店公寓销售策略酒店公寓销售策略采取怎样的销售价格和推盘策略？采取怎样的销售价格和推盘策略？并辅以怎样的媒体推广才能保证项目的整体销售？并辅以怎样的媒体推广才能保证项目的整体销售？无锡市场现有营销策略

24、无锡市场现有营销策略代表案例代表案例摩天摩天360360凯燕环球中心凯燕环球中心销售及经销售及经营方式营方式由小业主自行租售，无统一管理，物业公司仅提供信息由知名公司“凯宾斯基”统一管理，承诺固定回报率优势优势u 早开盘u 资金回笼快u 开发商无需承担投资风险u 知名度高，影响力大 u 销售稳定u 统一租售，易管理劣势劣势u 销售率无法保证u 无统一的管理公司，易引起小业主内部的恶性竟争u 品牌吸引力较差u 开盘晚u 资金回笼慢u 开发商需承担头两年投资回报率的风险各有利弊，并不完全适合本项目。各有利弊，并不完全适合本项目。本项目营销定位本项目营销定位 综合分析现有酒店式公寓经营模式的利弊，我

25、司建综合分析现有酒店式公寓经营模式的利弊，我司建议本项目的酒店式公寓采取由知名公司统一管理的模式议本项目的酒店式公寓采取由知名公司统一管理的模式经营。经营。 结合项目周边日资公司较为集中的特点，建议定位结合项目周边日资公司较为集中的特点，建议定位为为“日式服务公寓日式服务公寓”，专门针对日本客户。，专门针对日本客户。成功案例参考：上海古北维也纳广场营销策略营销策略价格定位策略价格定位策略投资回报模型投资回报模型活动营销活动营销广告策略广告策略销售渠道及销售控制建议销售渠道及销售控制建议销售中心设计建议销售中心设计建议样板设计建议样板设计建议价格定位策略价格定位策略商务公寓商务公寓 ：10000

26、-1200010000-12000元元/ /平方米平方米 （20002000元装修）元装修）投资回报模型投资回报模型例例1 1：7070平方米平方米单价：11000元/平方米 总价：77万元按揭方式：6成10年， 纯商业贷款首付款：30.8万元贷款额：46.2万月还款：5313元月租金：6000元左右年租金：7.2万元投资回报率：9.35例例2 2：100100平方米平方米单价：11000元/平方米 总价：110万元按揭方式：6成10年，纯商业贷款首付款：44万元贷款额：66万月还款：7590元月租金：8000元左右年租金：9.6万元投资回报率：8.72例例3 3：150150平方米平方米单价

27、：11000元/平方米 总价：165万元按揭方式：6成10年，纯商业贷款首付款：66万元贷款额：99万月还款：11385元月租金：12000元左右年租金：14.4万元投资回报率：8.72小面积产品回报率较高，大面积户型回报稳定性较高小面积产品回报率较高，大面积户型回报稳定性较高活动营销活动营销 针对本项目针对本项目“日本公寓日本公寓”的主题定位，联系上海、苏州、无的主题定位，联系上海、苏州、无锡等地的日本协会以及上海日本人聚居区（例如虹桥古北社区）锡等地的日本协会以及上海日本人聚居区（例如虹桥古北社区）组织活动，增强目标客户对项目的认同感。组织活动，增强目标客户对项目的认同感。 1 1、上海维

28、也纳公寓居户访谈、上海维也纳公寓居户访谈2 2、无锡日企协会活动、无锡日企协会活动3 3、长三角日企峰会等、长三角日企峰会等营销策略营销策略线下线下推广手段推广手段：针对日本租户市场，联系上海、苏州、无锡等地的日：针对日本租户市场，联系上海、苏州、无锡等地的日本协会以及上海日本人聚居区（例如虹桥古北社区）组织活动，本协会以及上海日本人聚居区（例如虹桥古北社区）组织活动，增强目标客户对项目的认同感。如：增强目标客户对项目的认同感。如：1 1、上海维也纳公寓居户访谈、上海维也纳公寓居户访谈2 2、无锡日企协会、日商会等活动、无锡日企协会、日商会等活动3 3、长三角日企峰会等、长三角日企峰会等结合项

29、目周边日韩等东南亚公司较为集中的特点，开辟专题结合项目周边日韩等东南亚公司较为集中的特点，开辟专题性推广话题，如性推广话题，如“日式生活馆体验日式生活馆体验”等。等。营销策略营销策略线下线下推广语推广语： 尊享万豪世界待客之道尊享万豪世界待客之道广告策略广告策略线上线上利用利用“万豪万豪”品牌影响力，结合项目作为酒店式公寓可售的品牌影响力，结合项目作为酒店式公寓可售的优势，推出无锡第一顶级国际共管公寓的差异化投资性，为优势，推出无锡第一顶级国际共管公寓的差异化投资性，为投资市场明确价值特性。投资市场明确价值特性。广告策略广告策略线上线上推广语推广语： 尊享无锡第一尊享无锡第一“家家”l“家”文

30、化区隔酒店文化l“万豪”品牌区隔住宅服务l 以差异化打造“第一”性广告策略广告策略线上线上销售各阶段广告诉求点建议销售各阶段广告诉求点建议第一阶段：广告宣传导入期（开盘前、开盘初期）第一阶段：广告宣传导入期（开盘前、开盘初期） 该时间段的广告宣传侧重于培育消费市场、打出项目知名度，传播 项目入市的消息。 选择传播面较广的媒体，如报纸等，做大力度的系列软文章宣传， 同时辅以平面广告宣传。争取以最短的时间在市场上打出知名度。道旗设计定位稿公开稿广告策略广告策略线上线上销售各阶段广告诉求点建议销售各阶段广告诉求点建议第二阶段：第二阶段： 广告巩固期（强销期、稳定期）广告巩固期（强销期、稳定期） 开盘

31、期过后，新增顾客会维持在一个相对稳定上升的水平上，所以在该阶段的广告可以比初期减少，但仍应保持一定稳定的频率出现。 持续期是强销期的延续，该时期的广告应保持与强销期基本相当的频次。广告策略广告策略线上线上销售各阶段广告诉求点建议销售各阶段广告诉求点建议第三阶段：广告消退期（销售收盘期）第三阶段：广告消退期（销售收盘期） 该阶段项目销售已接近尾声，所剩房屋不多，大多是不太好销的盘尾房。 广告重点是以优惠、促销为主，广告频率渐减，直到停止宣传。销售渠道及销售控制建议销售渠道及销售控制建议主要销售渠道：主要销售渠道：n 传统的现场销售；传统的现场销售；n 网络、网页促销；网络、网页促销；n 房展会；

32、房展会；n 特定场所展销会；特定场所展销会；n 配合旅游黄金周举办现场活动；配合旅游黄金周举办现场活动；n 特定渠道顾客网络销售；特定渠道顾客网络销售；n 联系大型外企公司做产品说明会，直接销售；联系大型外企公司做产品说明会，直接销售；广告策略广告策略销售各阶段广告诉求点建议销售各阶段广告诉求点建议第一阶段：广告宣传导入期（开盘前、开盘初期）第一阶段：广告宣传导入期（开盘前、开盘初期） 该时间段的广告宣传侧重于培育消费市场、打出项目知名度，传播项目入市的消息。 选择传播面较广的媒体，如报纸等，做大力度的系列软文章宣传，同时辅以平面广告宣传。争取以最短的时间在市场上打出知名度。第二阶段：第二阶段

33、： 广告巩固期（强销期、稳定期）广告巩固期（强销期、稳定期） 开盘期过后，新增顾客会维持在一个相对稳定上升的水平上，所以在该阶段的广告可以比初期减少，但仍应保持一定稳定的频率出现。 持续期是强销期的延续，该时期的广告应保持与强销期基本相当的频次。第三阶段：广告消退期（销售收盘期）第三阶段：广告消退期（销售收盘期） 该阶段项目销售已接近尾声，所剩房屋不多，大多是不太好销的盘尾房。 广告重点是以优惠、促销为主，广告频率渐减，直到停止宣传。销售渠道及销售控制建议销售渠道及销售控制建议主要销售渠道：主要销售渠道：n 传统的现场销售；传统的现场销售；n 网络、网页促销；网络、网页促销；n 房展会；房展会；n 特定场所展销会；特定场所展销会；n 配合旅游黄金周举办现场活动；配合旅游黄金周举办现场活动；n 特定渠道顾客网络销售；特定渠道顾客网络销售；n 联系大型外企公司做产品说明会，直接销售；联系大型外企公司做产品说明会，直接销售；第一阶段：08年9月 售楼处筹备及装修，围墙广告，户外大牌 第二阶段：08年10月 秋季房展会，打响知名度，售楼处入场第三阶段：08年1112月 线下各类推广活动 第四阶段：09年1月 广告发布，针对目标客群组织活动第五阶段：09年34月 开盘，强销期第六阶段：09年56月 持销期，活动营销为主第七阶段：09年78月 尾盘