商业地产商业综合体研究ppt课件

1、商业综合体研讨什么是商业综合体？将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进展组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而构成一个多功能、高效率、复杂而一致的综合体曼哈顿洛克菲勒中心北京国际贸易中心商业综合体的外部特征功能复合性位于城市交通网络兴隆、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联络严密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、任务日与周末人口，功能不同而构成互补建筑风格一致，各个单体建筑相互配合、影响和联络；与外部空间整体环境一致、协调高密度，集约性整体一致性高可达性实现完好的任务、生活配套运营体

2、系，各功能之间联络严密，互为补充，缺一不可 商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险才干强为特点，表现出极大的生命力和充沛的开展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城商业综合体的内在特征大空间尺度 室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面那么与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联络，组成一套完善的“通道树型体系。经过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段构成丰富的景观与宜人的环境。 是高科技和高智能的集合。其先进的设备充分反映出，科学技术的提高是这种建筑方式产生的重要要素。通道树型交通体系现代

3、城市景观设计高科技集成设备西安万达广场南京国际广场北京熙旺中心重庆财富中心商业综合体产生的背景一个人生活本钱加大经济运转效率降低高质量的生活需求缺乏景观和活力商业综合体产生城市人口日益膨胀土地资源日益稀缺城市快速开展中心区各种矛盾突出美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年不断到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人一切的商业、文娱中心。 办公购物住宿休闲商业综合体产生的背景二在城市中的作用商业综合体三维空间开发立体交通体系多功能空间组合提高土地利用率改善区域交通产生时机收益降低投资风险满足多种需求满足高效率 随着城市的开展，商业综合体应运而生。它是多个运用功能不同

4、的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通间隔、提高任务效率、发扬投资效益等。商业综合体的分类 商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需求而产生的，因此其在城市的中心区域和未来的中心区域，详细的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽新开发区中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通枢纽4商业综合体新开发区中的商业综合体苏州新天翔商业广场区位工程位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已构成电子信息、精细机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店效力

5、等第三产业正不断推进着园区的高速开展。 苏州新天翔商业广场建立规模 新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。占地面积19354m2商铺53527m2地下超市4700m2总建筑面积125801m2写字楼35400m2地下车库37977m2容积率6.5酒店式公寓37401m2停车位817个技术目的新天翔商业广场工程拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房衔接两楼。 估计总投资逾8亿元。 苏州新天翔商业广场定位思绪市政交通分析区位条件分析相关政策分析确定工程辐射区域区域人口区域产业区域公建区域欠缺业态确定工程

6、业态规模及配比竞争业态分析第一步第二步第三步苏州新天翔商业广场工程定位一园区大型购物中心苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、文娱中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的胜利人士还缺乏一个常规性的理想去处。苏州新天翔商业广场工程定位二高档商务办公园区在金融科技、物流会展、酒店效力等第三产业的快速开展，不仅跨国公司需求高档办公楼，中国外乡公司对高档办公楼也有越来越多的需求。产业构造构成了电子信息、生物医药、新资料等为中心的新兴支柱产业，其占全区经

7、济总量的比重曾经到达了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。指标累计（亿元）同比（%）地区生产总值399.6421.3第二产业290.6619.1第三产业108.0528.1园区2007年上半年经济目的苏州新天翔商业广场工程定位三酒店式公寓区域酒店公寓三星酒店四星酒店五星酒店湖东中央区域 0111湖西中央区域 0111现代大道沿线 1334机场路沿线 1431园区内的酒店 “酒店式的效力，公寓式的管理。选择酒店式公寓最大的特点就是自在方便，而且价钱相对较低，随时可以得到酒店式的各种效力，如洗衣服、改换被单等。世界500强企业中有66家曾经在园区落户，大批外资企业的涌

8、入，带来了大量的外方任务人员。对于这一群体来说，低价位高质量的酒店式公寓是一个比较好的选择。 园区内的三星、四星、五星酒店都曾经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。苏州新天翔广场结论新天翔广场大型购物中心 园区内缺乏大型购物中心，难以满足白领的生活需求，工程弥补了缺乏 工程位于园区中心商务区，区位条件好写字楼 随着园区内高新产业和效力业的兴起，写字楼的需求加大 园区以工业为主，对于办公需求总量有限酒店公寓 园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了暂时居住之所 园区内类似业态几乎没有中心商务区的商业综合体北京UN中心占地面积4.3

9、万m2商业6.8万m235%总建筑面积19.7万m2写字楼2.2万m211%容积率3.3酒店公寓6.4万m232%层数21F地下停车1.2万m212%技术目的 酒店式公寓+大型购物广场+5A级智能化写字楼 酒店式公寓，760套，40-90平方米，国际化精装规范。高定位、低总价，面向CBD白领阶层北京华业国际中心 占地面积1.5万m2商业1.5万m219%总建筑面积8.0万m2写字楼3.3万m241%容积率5.3酒店公寓2.4万m230%层数17F地下停车0.8万m210%技术目的 酒店公寓 + LOFT办公 + 5A写字楼 + 商业广场 东座为5A级写字楼，800-1600平米整层办公空间 西

10、座为五星级酒店式公寓，共277套，40-130平米精装商务公寓，主力户型40-90平米 华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地处CBD的东区，周边有多个中心商圈城市副中心的商业综合体城市副中心的概念 社会高速开展，人口密度添加、交通瓶颈制约、土地日渐稀缺和价值高涨，将使城市区域的功能逐渐细分，并在与城市中心重要交通干线相连的地域开展起城市副中心。如上海的浦东新区、深圳的南山区。 上海浦东新区深圳南山区财富国际广场所在区位 上海五角场副中心规划面积约3.11平方公里，分为南部、中部和北部，方案开发总量为309.2万平方米。功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特征，融商业、金融

11、、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。 五角场城市副中心 南部市级商业中心，以五角场环岛为中心，呈“一圈五线的星状规划，以商业、办公效力业和宾馆业为主。 中部知识创新区中央社区，由知识创新区公共活动中心、生活任务区和科技园区三部分组成 北部知识创新基地，与新江湾城相接，基地包括技术研发实验室、商务会所和投资中心等，依托大学集中的智力要素，构成具有特征的都市产业区。到2021年，仅五角场的商业面积将到达75万平方米。杨浦区及周边常住人口近300万人，确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等区域。 财富国际广场工程概略财富国际广场填补了

12、杨浦区缺乏高档写字楼的空白，同时也顺应了五角场地域未来对写字楼市场的需求。财富国际广场作为一个拥有顶尖配置的商务航母，从小户型公寓式办公到独栋式空中别墅办公，可满足企业开展各阶段的不同需求。 财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地3.5487万平方米，总建筑面积约18万平方米。 五角场城市副中心的标志性楼宇经济工程，也是杨浦区售价最贵的写字楼之一，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元工程 财富国际广场市场定位一周边高校支撑政策引导新江湾城成型滨江岸线改造缺乏高端产品新商圈的构成 原先的上海军用机场将被改建成大型高档居住区，即如今的新江湾城，五角场商圈由此直接获得有力的居住人群支撑

13、 2002年初，五角场的规划定位被正式确立为“城市副中心，成为继虹桥商圈和陆家嘴商圈后上海要打造的第三极杨浦区经济开展相对较慢，区内高档写字楼较为缺乏，尤其短少缺乏地标性产品杨浦区拥有15.5公里的黄浦江岸线，为全市各区之首。在几年后一定会获得大力改造，全面开发万达商业广场、百联又一城等数十万平方米的宏大商业工程，偕同五角场的空中巨蛋环路，使得整个五角场商圈气氛连跳三级，质量逼近徐家汇 工程依托复旦、同济，财经等十余所名校科研所的优越人才聚集效应，构成了知识型、创业型企业的聚拢财富国际广场工程背景分析财富国际广场市场定位二 工程定位：高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品高档写字楼+商业街

14、+配套高档写字楼生态办公 面积灵敏，满足中小企业需求 在后期配以少量创新型产品商业 打造欧式休闲步行街，加强综合体的休闲文娱气氛综合配套 提升办公楼档次，配套高档会所及充足地下停车等酒店公寓周边未来窗IF社区“、东上海中心“等工程中有高档住宅公寓业态商圈目前目前对于酒店公寓需求量不大 客户定位：由于存在区域价钱优势，客户以创业者、中小企业、区域性客户为主X财富国际广场产品形状停机坪设计了直升机公用停机坪，并恳求了公用航道生态办公4000平方米的中央园林景观成为整个商务区 私家绿肺环保节能巨资引进环保节能绿色“冰蓄冷中央空调系统高档配套1000个停车位、多国言语同声翻译会议中心、指纹及虹膜门禁系

15、统 区域内，还有区域外很多江浙地域的实力型企业，都对“财富国际广场这一高端物业产生了浓重兴趣。超前的配备，良好的生态环境，还有奢华的建筑外立面等成为他们对财富国际广场不同的兴趣点。 财富国际广场分期名称层数面积（万m2）功能一期智尊银座25F3.1小面积办公为主,营造弹性商务空间的公寓式办公楼华贵金座26F4.8酒店式办公楼风范王座4F2.7集商业、办公、泛会所为一体的综合办公楼地下车库-2F3.41000个地下车位二期休闲街3F4.0欧式商业休闲步行街,上方是专为品牌型总部的设立而设计建设的独幢别墅式办公楼 工程分期 财富国际广场是集商业、办公、休闲于一体的综合体工程，共分为两期，一期包括26F酒店式办公楼、25F公寓式办公楼、4F综合办公楼，二期为欧式休闲商业街，其中包括独幢别墅式办公楼。分期战略 杨浦区经济开展目前相对落后，五角场商圈刚兴起，市场尚无法支撑大量的高档写字楼，因此在一期针对周边“知识杨浦的地域优势，推出小面积办公空间。 二期随着市场的成熟推出少量较大面积的创新产品别墅式办公楼财富国际广场“一期智尊银座Oxygen氧气生态办公，纵情享用62万平方米黄兴绿地培育的私家氧吧Office park花园办公30%绿化，约4平方米中央绿地，情趣屋顶花园景观Open开