某物业管理公司贯标文件工程部工作手册新

1、 1加州城市花园物业管理有限公司工程维修部职责机构图总经理城市花园管理处工程维修部给排水维修弱电管理土建维修强电管理 2岗位职责1.0 工程维修部职责1.1 负责设备设施的安全、经济、合理运行及有效的技术改造和新技术的运用。1.2 负责实施设施设备的日常维护与保养，以及定期维护计划的制定。1.3 负责开发过程中的质量的监理及有效的合理化的建议。1.4 参与物业管理的接管验收工作和二次装修管理的配合工作，审核、办理，对过程的监督、检查及验收工作。1.5 负责维修成本的控制。1.6 负责工程技术档案的建立，设备台帐及动态台帐的建立。1.7 负责重要场所和公共场所，各类设施设备标识的申请制作和保持。

2、1.8 保持房屋建筑、设施设备和周遍环境完好与功能的随时可使用性。1.9 保持与相关方的沟通，建立良好的配合与协作关系。1.10 负责实施限时服务承诺。2.0 工程维修部主管岗位职责2.1 接受管理处主任的领导，确保物业区域内设施设备的正常使用和完好。2.2 按策划、实施、检查、处理（PDCA）循环方式，对小区的工程管理（含中修、小修）进行有效策划，组织实施并监视、控制和进行持续改造。2.3 负责对本部门属下员工进行职业意识和职业技能的培训，指导员工开展工作，教育员工严格遵守安全操作规程。2.4 遵照管理系统办法，协同完成需要部门相互关联、相互作用的相关工作。2.5 牵头组织新楼盘的前期介入的

3、工程相关工作及相关验收的工作。2.6 组织相关部门实施二次装修工程及资料的审批和装修过程中的监管及装修完毕的完工检查。2.7 负责对小区的工程管理工作进行随机抽查和定期检查。2.8 负责小区的设施设备的安全，经济合理地运行，并定期测试，将测试结果上报有关领导。2.9 负责维修、维护的成本控制，并围绕物业开展特约服务。2.10 在设施设备方面出现紧急情况时，负责安排和指挥下属员工处理、解决、并同时报告有关领导。2.11 完成领导交办的其它工作。3.0 工程维修部内勤岗位职责3.1 负责工程设施设备技术资料的收集、整理、归档工作。3.2 负责维修机具、材料的管理及设施设备静、动态台帐的建立。3.3

4、 负责维修机具、材料申购的编制，并按规定时间上报。3.4 负责将维修信息传递至相关责任人实施，并将维修信息及时反馈至客户服务中心。3.5 负责详细、规范地填写和保存维修部的相关工作质量记录，并整理、分类成册及时上报。3.6 负责每月的维修耗材、维修量（分类），特约服务量的统计报表及维保计划的实施报告，供组织分析、决策。3.7 负责本部门员工每月的考勤汇总及餐票统计，并上报至行政人事部。3.8 完成领导交办的其它工作。4.0 土建维修工岗位职责4.1 在工程维修部主管的领导下，负责土建维修工作，对小区内的建筑物、道路、摊位号及其它公共设施的检查、维修、养护工作，并做好相关记录。4.2 负责对土建

5、维修工作点的检查、督促、完成情况进行技术性指导。4.3 对维修难度较大的设施要到现场查看，并提出施工方案，负责对人员的组织、分工、材料的准备和施工中的具体措施。4.4 在完成好工程维修部日常工作和突发性工作的同时，负责实施工程维修部提出的工作计划，对维修中存在的问题提出自己的想法及解决的办法。4.5 负责土建维修服务过程中的安全工作，确保小区设施、设备的正常运行。4.6 完成领导交办的其它工作。5.0 电工维修主办岗位职责5.1 工程维修主管的领导下，负责组织和安排电工的维修工作，对小区内的所有机 电设备、配供电系统（含强、弱电系统）、公共照明系统等实施检查、维修、保养工作，确保其正常使用，并

6、做好详细、规范的质量记录。5.2 在完成好本职工作的同时，负责对本组员工的工作进行检查、督导和进行业务技术指导、学习、交流，并对维保工作提出合理化建议。负责组织本组维修材料的准备及备品备件的加工工作和材料的废旧利用、成本控制、技术革新工作。5.3 负责带领和组织本组员工处理突发事件和妥善处理业户的投诉。 负责抓好本组的安全工作，确保小区设施设备安全、经济、合理的正常运行。5.4 熟悉和掌握设施设备安装技术、安装位置、使用功能、技术参数等基本情况。5.5 负责小区内的用电管理。5.6 负责本组员工的加班、值班和考勤工作，并及时上报行政人事部。6.0 管钳维修主办岗位职责6.1 在工程维修部主管的

7、领导下，负责组织和安排管钳组的维修工作。对小区给排水管网、消防设施和其它公共设施、设备实施检查、维修、保养工作，确保正常使用，并做好相关的详细、规范的质量记录。6.2 在完成好本职工作的同时，负责对本组员工的工作进行检查、督导和进行业务技术指导、学习、交流，并对维保工作提出合理化建议。6.3 负责组织本组维修材料的准备及备品备件的加工制作、维修焊接，负责材料的废旧利新，成本控制、技术革新。6.4 在完成好工程维修部日常工作和突发性工作的同时，负责组织实施维修工作划，对维修中存在的问题提出合理的建议。6.5 负责抓好本组的安全工作，确保小区设施设备的安全、经济、合理的正常运行。6.6 熟悉和掌握

8、小区内设施设备的基本情况和管网分布走向等。6.7 负责小区的用水管理，二次水箱的清洗，化粪池的清掏、沟池、井的定期疏浚。6.8 负责本组员工的加班、值班安排和考勤，并及时上报行政人事部。7.0 给排水管道工岗位职责7.1 熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供水设备的情况。掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。7.2 负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见的鼓掌，保证系统处于良好的运行状态。7.3 当班期间及时巡视检查上下系统设备和其它设备的运转情况，并做好巡检记录。7.4 做好应急（漏水或污水外溢等）抢修工作。接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修。重大泄漏

9、应在领导和工程师的指导下进行。7.5 及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证。记录系统要完整并存档保管。7.6 积极配合其它工种工作，努力完成领导交给的其它任务。7.7 积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。7.8 做好值班室内外的清洁工作。7.9 做好交接班时的交接工作，在发生事故时必须配合下一班人员解决处理好事故后才能下班。7.10 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，定期对各项设备进行维护保养。8.0 电梯维修工岗位职责在工程维修部主管领导下，对小区楼宇电梯进行维修养护管理，确保其正常运行和完好。其职责如下：8.1 电梯维修工必须充分了解掌握电梯性能

10、。8.2 严格按相关规定及运行使用、使用情况，电梯管理标准作业规程，运行管理规程，维护保养规程，安全管理制度等各项规章管理制度，对电梯进行管理，维持正常运行和使用。8.3 电梯维修工必须持证上岗，并严格遵守电梯维护保养的安全操作相关法规。8.4 爱护工具，合理使用工具。8.5 遵守维修服务规范，服务周到，态度热情。8.6 当电梯交专业公司养护时，应按国家规定和维保合同对维保单位进行监督、检查、并进行必要的协助配合；对维保单位电梯维保质量进行检验，以确保电梯正常运行。8.7 电梯发生故障或困人事故时，应及时联系维保单位按规程在规定时间内赶到现场进行存放处置。当维保单位确因特殊情况不能及时到场时，

11、应立即前往现场应急处置事故。8.8 督促维保公司确保机房设备设施良好的清洁状态。8.9 重大事项及时报告相关领导。8.10 完成领导交办的其他工作。9.0 维修工岗位职责9.1 在工程维修部主管领导下，对小区的房屋、水、电、公共设施设备进行维修养护管理，确保其正常运行和完好，并向业户提供特约维修服务、满足业户要求，其职责如下：9.2 熟悉小区种类房屋的分布情况，房屋内外部结构，附属设施，水、电、气，消防系统的管线走向，分布状况及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。9.3 加强业务知识，具备工民建的基础知识，能识施工图纸，绘制简单的平面图，结构详图，管线大致系统图，能清楚的在图上标出发生故

12、障的位置。9.4 必须具备熟练的施工技能，在熟悉自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应小区维修工作的需要。9.5 定期巡视小区，掌握公共设施及消防设施的运行和完好状况，如发现有损坏隐患或其它不正常的情况，应及时组织抢修，以确保公共设施完好，设备运转正常。9.6 定期巡视小区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求定期疏浚雨水井、污水井及管道，化粪池每年清洗一次。保持小区污水不外泄，环境清洁。9.7 在维修楼地面渗水时，必须准确地找到漏、渗水的原因，做好一次修好，少返修或不返修。9.8 电工必须持上岗证，并且严格遵守安全操作规程，佩带工作证，穿工作服，穿

13、绝缘鞋，戴绝缘手套等安全防护设备。9.9 水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业，维修给水管道须关闭总阀时，应提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。9.10 爱护工具，合理使用工具，在每次使用后，应保养后入库，入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损，若有损坏、遗失，要查清原因划清责任，报管理处经理处理。不得将工具私自外借，不得将库房的常备材料私自送人，一经发现将被追究责任。9.11 配合抄表员做好水、电计量的抄表和水电费的收缴工作。9.12 向住户提供免费或有偿维修服务时，特要求如下：9.12.1 遵守上门维修服务规范，服务周到，态度热情。9.12.2

14、 急修不过夜，小修小补应立即完成。9.12.3 按管理处制定的收费标准收费，并上缴管理处，不得私自侵吞。9.12.4 不得向住户索要小费和好处，或者收费不开收据，或多收，少收。9.12.5 尊重住户的要求，未经同意不得擅自改变管线，搭配多项色。9.12.6 不得在住户家里乱翻东西，或有偷窃行为，一经发现，立即送派出所予以辞退。9.12.7 不得在修理家电时，偷窃配件或更换配件时以次充好，让住户蒙受损失。9.13 完成领导交办的其它工作。10.0 水电工岗位职责10.1 遵守国家法纪及公司的各项规章制度，勤勤恳恳、任劳任怨，坚守工作岗位。10.2 对小区内的业主应做文明服务，做好对管理制度及规章

15、制度的耐心解释，在规定时间内处理好业主的各种投诉。10.3 注意人身安全，设备的安全，做到“预防为主，严格执行本行业的安全技术操作规程，不得酒后上班，过度疲劳上班”。10.4 在小区内不得从事与工作无关的其它劳务活动，不得向业主收取好处费。对住户要求提供的非物业服务范围的维修，经批准后按公司关于有偿服务收费标准收费。10.5 做好小区的用电线路、设备设施的维保工作，保证小区公共照明正常，合理使用能源。定期检查，及时处理火灾隐患。10.6 熟悉园区内供水、供电、消防、监控、排水管网等设施设备的分布，性能和使用情况，定期检查，保证其完好。10.7 负责检查住户在装修过程中用电线路、管道的正确铺设及

16、合理性。发现问题及时纠正。10.8 积极协助其它部门开展工作，对工程的维修和整改提出合理化的建议。10.9 认真完成领导交办的其它工作，服从安排。11.0 弱电工岗位职责11.1 弱电工必须熟悉小区内弱电系统基本情况和性能原理，能及时排除故障并进行维修保养。11.2 小区内弱电系统的管理中心位于A车库中控室，所以信息集中于此。因此，未经同意非专业人员禁止进入中控室。严禁在值班电脑上编辑、打印文件。11.3 上班必须穿工作服，着装整齐，接到维修通知，立即赶到维修地点，及时排除故障。11.4 工作认真负责，定期巡查园区安防监视、楼宇对讲、消防控制系统的工作状况；巡查各栋弱电箱，弱电门锁的完好状况。

17、11.5 做好弱电设施设备维护保养的相关记录，发现问题及时处理不能处理的问题应向主管人员汇报。11.6 认真完成公司领导交办的其它工作，服从领导安排。12.0 配电工岗位职责12.1 遵守配电房值班制度，坚守岗位，做好配电房的安全工作，确保配电房的安全运行。12.2 经常对变压器、配电器、电容进行安全检查，发现故障及时排除，不能排除的要及时报告主管领导组织检修。12.3 认真学习和贯彻执行有关操作规程，熟悉设备分布、结构性能、维修保养方法等；掌握安全用具和消防设备的使用办法及触电急救法；了解配电房的运行方式、负荷情况、负荷调整办法。12.4 监视配电房内各种设备的运行情况，随时巡视检查，按照规

18、定抄报各种运行数据，记录运行日记，发现设备缺陷和运行不正常时、及时处理或请示报告。12.5 按上级调度命令进行操作，发生事故时，进行紧急处理，做好相关记录以备查考。12.6 管好配电房内各种资料、图表、工具、仪器和消防器材。12.7 保持设备的清洁及环境的卫生。12.8 按规定进行交接班，未办完交接手续时，不得离开岗位，在处理事故时一般不得交接。接班的值班人员在当班人员要求和主持下协助处理事故，如事故一时难以处理完毕，在征得接班人同意或上级同意后，方可进行交接班。13.0 水泵房运行工岗位职责13.1 熟悉和掌握泵房各台设备、设施的原理、性能和数据，配合并协助维修人员进行设备维修保养工作。13

19、.2 严格执行设备安全操作规程，在设备运行中勤听、勤看、勤检查，定期巡回检查泵房水池及高区生活给水等设施，发现问题及时处理，不能处理的应及时上报。13.3 按润滑要求对设备定时、定点加油，使设备处于良好的运行状态，保持设备及工作场所整洁干净，检查每天一次小扫除、每周一次大扫除。13.4 按时认真填写值班记录和有关报表，严格执行交接班制度，填写交接班记录，坚持上不清下不接。13.5 完成领导交办的其他工作。14.0 电气维修工岗位职责14.1 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作和任务。14.2 努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及

20、实际操作与维修。14.3 按时、按质、按量地完成工作，并填写好记录表格。14.4 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速赶到现场，配合处理故障。14.5 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。14.6 交接班时发生故障，上一班必须协助下一班排除故障后才能下班。配电设施发生故障时不得离岗，应及时采取有效措施。待处理故障后才能下班。14.7 每月必须进行一次分管设备的维修保养工作。14.8 积极参加业务技术的培训学习，提高业务技术水平。14.9 搞好各项工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。14.10 请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人员。14.11 搞好班内外

21、的清洁工作。3岗位任职条件1.0 工程维修部主管（主办）任职条件1.1 遵守国家的法律、法规，遵守职业道德；有较强的事业心，克己奉公； 1.2 熟悉物业管理知识，熟悉本部门各岗位的服务规范、质量控制规范，能在实践中认真贯彻执行。 具备工民建方面的知识；熟悉小区各类设施设备。1.4 能组织编制本部门各类管理制度、规范、专题报告和工作总结；制定设施、设 备更新及维修保养计划和方案，并能组织检查和落实。1.5 具备大专以上学历；从事物业维修管理工作2年以上；会电脑操作；有物业管理部门经理上岗证或相应的中级职称证；限男性，年龄50岁以下；身体健康，精力充沛。1.6 能履行工程维修部主管（主办）岗位职责

22、。2.0 工程维修部维修工（水泵运行工）任职条件2.1 遵守国家的法律、法规，遵守职业道德，热爱维修工工作，有吃苦耐劳精神。2.2 具备电工、钳工、土建、给排水等方面的技术水平；熟悉各类小区设施设备。2.3 有高中（相似高中）以上学历；有国家通用工种上岗证；从事维修（水泵运行）工作1年以上；限男性：年龄50岁以下；身体健康、精力充沛。2.4 能履行维修工（水泵运行工）岗位职责。3.0 内勤任职条件3.1 遵守国家的法律、法规，遵守职业道德；有较强的事业心，克己奉公。3.2 能熟练进行电脑操作，每分钟打字达80个以上；能拟写简单文稿；具备对文件档案进行分类管理的能力。3.3 具备大专以上学历，年

23、龄在28岁以下；身体健康、有活力。3.4 有良好的内外沟通、协调能力和亲和力。3.5 能履行内勤岗位职责。4服务标识管理标准作业规程1.0 目的规范服务标识的使用与设置，为小区住户的居家工作生活提供方便。2.0 适用范围适用于物业管理公司各类服务标识的设置、使用、控制工作。3.0 职责3.1 管理公司各部门主管负责各类服务标识设置使用的实施工作。3.2 公司行政部负责对各类服务标识的管理和质量进行审核、监控。4.0 程序要点4.1 服务标识的使用、设置范围。凡在物业管理服务工作中容易引起识别错误或不方便住户生活不便于物业管理工作进行的地方均应设置和使用服务标识。4.2 常用标识的种类。4.2.

24、1 物业管理公司各类管理人员均着不同颜色、式样统一的服装，包括保安人员、清洁工、花木工、管理员、机电维修工和办公室文员、管理人员。各类服务人员在当值工作时必须佩戴统一的工作卡。工作卡应明显标识出该工作人员的姓名、编号、工种、岗位职务和投诉电话，便于住户识别、记忆。工作卡的配戴方式详见员工服务管理标准作业规程。4.2.2 各类服务场所的标识。a) 公司机关和各管理处及下属各部门的大门设置有醒目的门牌和指引牌。门牌要求制作精美、标识出公司或部门名称、结实耐用；指引牌要求精美雅致、清晰指引出方向或位置、结实耐用。b) 住户服务中心、会所、泳池、网球场等公共服务场所辩护人前及内部均设有统一完善的标识系

25、统。要求做到使住户客人进入公共场 所寻求服务、消费无须再询问即可完成全过程。4.2.3 各类服务产品的标识。a) 提供给住户的住户手册或其他公开文件，如通告、公告、通知均应明确标识出发文部门、适用范围和必要的沟通、服务电话。b) 提供给住户的各类有偿服务产品，如时花等，在提供给住户时，均应让住户权有明白的签收、验收记录：均应在提供产品时标清送货、出货部门、时间、使用说明，以免误用。4.2.4 所管理的各类物业标识。a) 各类房尽用楼号、单元号、楼层号、房间号标牌予以识别。b) 整个小区的街道方位均用标识牌标明街道名称、小区方位。管理公司在每个托管小区用区域示意区的形式在小区明显位置标识出小区的

26、建筑构成和方位；各类设备房如变配电室、水泵房、停车库等均用标识牌清晰标识出名称。4.2.5 特殊场所、环境的标识： a) 消防箱、消防栓、消防管道用红色标识，且在消防箱上喷有1411951报警电话提示。b) 紧急疏散通道用消防疏散照明指示灯标识出通道位置及逃生方向。c) 重点设备如电梯用标识牌标识出其位置及使用注意要点。4.2.6 公司替顾客（住户）保管的产品均用标签、标牌标明其贮存场所以免混淆。4.2.7 设备设施标识：a) 配电室（高低压）必须用标牌标识，并注明“非工作人员请勿人内”的要求，高压配电柜必须悬挂“高压危险”字样；b) 中央空调机组、水泵房机组必须标明机组机号；c) 凡有使用范

27、围限制的设备、设施应采用标识牌明显标识出限制使用的范围；d) 因设备检修而影响到住户日常工作、生活时，维修人员应当在工作现场明确标识如“电梯维修”等警示。4.2.8 停车场及泊车位和行驶限制速度，以标示牌、一车位线和禁停线予以标识。有建筑高度限制车辆最大高度的，应在建筑物车辆通过位置作限高的标识。4.3 标识的设置要求。4.3.1 便于观察。4.3.2 便于识别。用图形和符号进行的标识，图形和符号应符合相关的标准或通用法则。4.3.3 便于实施。4.3.4 不易被人为因素变动其标识的内容和位置。4.3.5 具有可追溯性：a) 需要讲行追溯的标识应具有惟一性，如编码、编号、日期、来源、相关人员签

28、名等；b) 有追溯性要求的标识（如记录、合同、单据、凭证）不允许有非授权的涂改。44 标识的设置制作程序。441 相关使用、责任部门提出设置申请。442 行政部进行审核。443 审核通过后报总经理审批。444 批准后由综合部对外联系制作。45 标识的日常管理。451 行政部每月应当将公司所有标识的使用情况进行至少一次普查，并将结果记录于行政部每月的工作小结中。452 对于有追溯要求的记录等标识由经办部门或公司保存，保存期详见各个具体工作的标准作业规程。50 记录60 相关支持文件公司所有标准作业规程。5.装修管理标准作业规程 10 目的规范装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外

29、观的统一美观。20 适用范围适用于物业管理处对楼宇二次装修的管理工作。30 职责31 装修办负责装修申请的审批及重大违章装修的处理。32 管理部主管负责装修过程及一般违章装修的处理。33 管理部管理员免责依照本规程实施装修施工检查、验收工作。34 财务部负责核收装修管理费用。35 保安部负责装修施工人员管理。36 维修部负责装修施工中的水电管理。37 保洁组负责装修垃圾的清运工作。40 程序要点41 装修的申请与审批。411 申请：住户需提前7日向装修办提出装修申请（租户必须持业主委托书）： a) 申请时如实填写装修申请表各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书；b) 如果住户自请施工队，尚

30、须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项目少或简单的除外）；c) 装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。4.1.2 审核与审批。a) 装修办接到装修申请当日，依据管理公约中“装修管理规定”的相关条款，按“唱诺制”要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修施工队在装修施工承诺表中打“J”承诺。对住户未完全承诺的，装修办应耐心向住户解释，直至住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承诺后的装修施工承诺表由住户和装修办共同签字后一式两份，双方各保存一份。b) 不宜审批的情况：_涉及有拆改承重墙的；_涉及有消防隐患的；_涉及有破坏预埋管线的；

31、_涉及有破坏外墙体立面的。c) 在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见。d) 装修申请获得批准后，住户带领装修施工队一同到装修办办理有关手续。e) 装修办将室内装饰企业营业执照、执业许可证、复印一份附在装修申请表后。4.2 将装修图纸复印一份附在装修申请表后。4.2.1 将住户和施工队承诺的装修施工承诺表附在装修申请表后。4.2.2 要求住户签署装修安全责任书，并将之附在装修申请表后。4.2.3 住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用。4.2.4 住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费。4.2.5 施工队应交纳一

32、定数额的电梯材料运费和施工人员证件工本费。 a) 装修办在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知机电维修部开通住户水电，并告诉住户可进场装修。4.3 施工期间的管理。4.3.1 管理部管理员按楼宇巡查标准作业规程每日巡查装修施工情况。4.3.2 维修部负责监控施工队土建、水电装修是否违章。4.3.3 保安部负责按封闭小区物品人员出人管理标准作业规程治安巡逻标准作业规程及出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程对施工人员进行管理。4.4 装修施工的完工检查。4.4.1 装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向管理部提出完工检查申请。4.4.2 管理部在当日内组织验收人员（维修部

33、主管肢术人员、管理员）对装修进行现场完工检查。装修如无违章情况，按以下程序办理；如发现有违章情况，按4.5款办理。4.4.3 完工检查合格的，由管理部主管在装修申请表内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期。4.4.4 装修办收回施工证，如有丢失，给予施工队每证10元罚款。4.4.5 施工队当日清场离开。4.4.6 完工检查合格并使用一个月后，管理部应对装修施工组织复验，复验无问题，由管理部主管在装修申请表内注明“复验合格”后，由财务部退还住户施工队的装修押金。4.5 常见的违章装修。4.5.1 擅自开工。4.5.2 乱拉电线、超负荷用电。4.5.3 擅自改动燃气线路，安装燃气用具

34、。4.5.4 空调机不按位置安装。4.5.5 随意改变窗台、二窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。4.5.6 随意改变阳台功能。4.5.7 随意封阳台，装防盗门、网（高层建筑）。4.5.8 随意拆改墙体。4.5.9 在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。4.5.10 私自增加线路负荷。4.5.11 改动上下水、电线（开关盒）。4.5.12 私自开凿楼面层，破坏防水层(24小时闭水试验）。4.5.13 擅自占用公共通道、天台、屋面。4.5.14 擅自在室外加装灯、牌、广告等。4.5.15 堵塞地漏和排水管道。4.5.16 擅自移动消防设施。4.5.17 擅自改变门的开启方向（卡拉OK厅等营业场

35、所），使用消防禁用品。4.5.18 擅自动火作业。4.5.19 铺装过重的地板材料。4.5.20 随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。4.5.21 随意向窗外抛扔物品。4.5.22 随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。4.5.23 冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。4.5.24 不按规定时间施工，制造噪音。4.5.25 破坏公共绿篱、绿地。4.5.26 夜间随意在住户家中留宿。4.5.27 不办理出入证，不遵守小区治安管理规定。4.5.28 随意拆掉阳台配重墙。4.5.29 高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。4.5.30 随意改装智能化系统。

36、46 违章装修的处理461 装修施工期间，发现违章装修的，管理部应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理：a) 批评教育，规劝改正。b) 责令停工，出具违章整改通知单限期整改。c） 责令恢复原状。d） 扣留或没收工具。e） 停水停电（须报管理处经理批准）。f） 要求赔偿损失。g) 依据规定罚没违约金。4.6.2 装修完工检查时，如发现住户违章装修的，管理部主管应对违章装修给楼宇安全、美观造成 危害程度做出评估，并视情况征得管理处经理同意后，列清扣款数额，由财务部按以下方式进行扣款，扣款顺序为：a) 首先从施工队装修押金中扣款。b) 施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从

37、住户装修押金中予以补扣。c） 扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的，要求住户给予赔偿。47 装修申请表、装修施工承诺表、装修安全责任书、装修违章整改通知单归入住户档案长期保存。48 本构成作为相关员工绩效考评的依据之一。50 记录51 装修申请表。52 装修违章整改通知单。60 相关支持文件。61 楼宇巡查标准作业规程。62 治安巡逻标准作业规程63 封闭小区物品/人员出入管理标准作业规程。64 出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程。65 业主档案管理标准作业规程。70 附录71 装修施工管理办法。72 住宅小区违章装修处罚办法。73 装修安全责任书。74 装修施工承诺书。6.设

38、备综合管理标准作业规程1.0 目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的进行。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。3.0 职责3.1 维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。3.2 行政人事部负责各类设备档案的管理工作。4.0 程序要点4.1 设备档案的建立要求。4.1.1 机电维修部在接管物业后一周内应将管辖范围内的设备设施清单价值5000元以元以上的设备建立机电设备台账（见附表），并在建档 后的三个工作日内将台账移交行政人事部存档。 机电维修部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：a) 所有设备应单机单

39、台或按功能系统进行“设备标识”。b) “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。设备编号按下列规则编制： 设备流水号设备名称缩写（取汉语拼音字头） 物业点编码d) 标识的制作规范：标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；长x宽x厚为70mm x 20mm x 1mm。4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况 及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。 设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等

40、）统一由行政人事部保存。维修部保存复印件。4.2 设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。4.3 设备的购置管理。4.3.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。 新添设备由机电维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。 采购设备应遵循采购管理标准作业规程的相关规定进行采购。 采购设备到达公司后，由维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。4.3.8 符合要求的，办理验收

41、手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。 经验收符合要求的采购设备按本规程相关规定纳人台账，建立卡片等进行日常管理。4.4 设备状态标识。4.4.1 维修部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.4.3 标识的方式方法：a) 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm x 150mm x 3mm（长x宽x厚）的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；b) 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；设备状态改变，标识应随之改变。4.5 设备的停用和封

42、存。 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：a) 多余设备，含服务提供有再需要的设备；b) 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.5.2 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。 维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处经理批准后实施。4.6 设备的报废。 无修复价值的设备应予报废。 报废设备应由机电维修部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、管理处经理等。 设备主管人员应填写设备报废审批表，经公司总经理批准后实施。 需报废设备在未获报废批准、实施前，

43、应悬挂“待报废”标识。4.6.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。 维修部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。4.7 机房评比。 维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行评比。4.7.2 评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。5.0 记录5.1 设备台账。5.2 设备卡。5.3 采购设备验收表。5.4 设备停用封存报废审批表。5.5 设备定点管理检查表。6.0 相关支持文件 维修部所有标准作业规程。房屋及公共设施养护维修记录单GC-QR-

44、01 编号设备名称设备位置维修部门维修部位、内容描述: 维修保养人： 年 月保养维修自检结果: 自检人: 年 月验证结果:验证人： 年 月备注:设 备 维 修 保 养 记 录 单GC-QR-02 编 号:设备编号设备位置委 派 人设备名称规格型号维修部门维修部位、内容描述: 维修保养人: 年 月保养维修自检结果: 自 检 人: 年 月验证结果:验 证 人： 年 月备注:7.设备设施管理标准作业规程1.0 目的对设备、设施管理过程实施控制，确保设备设施正常运行。2.0 范围本程序适用于所管辖物业公共设施设备的管理。3.0 职责工程部负责公共设施设备的保养、维修、整治和管理并负责具体实施设备设施的

45、运行、保养。4.0 工作程序4.1 工作流程制定计划不合格处置管理策划监视测量实施保养建立台帐4.2 工程部根据“物业管理委托合同”全国优秀管理住宅小区标准（建设部1995120号）、关于加强电梯管理的暂行规定（建设部1994667号）、关于加强电梯管理的暂行规定实施细则（建设部建计1995187号）按服务实现过程策划控制程序对设备、设施管理进行策划，制定设备操作流程、设备维护保养及检验规程、机房管理办法等。4.3 工程部建立设备、设施台帐，制定设备设施保养计划。运行组根据设备操作流程、机房管理办法对设备运行实施监控，并做好运行记录。4.4 工程部根据设备维修保养及检验规程对公共设备设施实行维

46、护保养，并做好保养记录。4.5 工程部应建立公共设施台帐（包括标识标牌）并负责公共设施的日常维护保养。4.6 设备运行过程中出现故障由工程部维修并填写维修记录，由工程部管理人员对维修结果进行检查。4.7 设备设施管理的监视按监视和测量控制程序实施。4.8 对发现不合格按JZZX-32-2003不合格服务控制程序处置，由工程部负责跟踪。各种记录每月交管理处统一保存。5.0 质量记录5.1 设备设施保养记录5.2 设备设施维修记录5.3 设备设施台帐5.4 设备设施保养计划5.5 设备设施周/月检记录8.测量设备管理标准作业规程 1.0 目的 确保测量设备的能力满足使用要求。2.0 适用范围 适用

47、于物业管理公司对测量设备从配置、校准、使用至管理各个环节的控制。3.0 职责3.1 总经理负责批准测量设备的采购计划。3.2 管理处经理负责审核测量设备的采购计划。3.3 维修部负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。4.0 程序要点4.1 测量设备的范围。4.1.1 按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。 按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。 按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。 按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。4.2 测量设备配置的要求。 数量满足使用需要。4.2.2 最大量程、最小

48、分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。4.3 测量设备的采购。 维修部主管应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经管理处经理审核，总经理批准后按分供方评审与管理标准作业规程和采购管理标准作业规程规定进行采购。4.3.2 采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：a) 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；b) 数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。 采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询维修部主管的意见。 测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。维修部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符

49、，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。4.4 测量设备的管理。4.4.1 维修部主管应指定专人负责管理测量设备，其职责为：a) 建立测量设备台账，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等惟一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台账的可用性和可追溯性。b) 对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：采用符号和顺序进行编号，示例如下：符号规则如表一：装置符号H移动使用测量设备G固定装置上的测量设备类型符号C测量尺寸的测量设备D测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）Z测量重量用测量设备P测量压力、真空度用测量设备

50、本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定；标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用带色彩（如红、黄色）的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。c) 规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：测量尺寸的校准周期为2年测量电参数的校准周期为2年测量重量的校准周期为2年测量压力的校准周期为2年装于设备上，但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准d) 按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手

51、续。e) 对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。4.5 测量设备的使用。4.5.1 测量设备管理人员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。4.5.2 使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。4.5.3 使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。 当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查， 消除由于失准可能造成的影响。4.5.5 测量设备的保管环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止

52、丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。4.6 测量设备的限制使用和报废。测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，并报总经理批准。4.7 校准的委托。 如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。 维修部测量设备管理人员在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列人委托书

53、中，并请校准单位在校准报告记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。4.8 维修部测量设备管理人员应长期保存测量设备台账、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。4.9 本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。5.0 记录5.1 测量设备台账。5.2 测量设备校准动态记录。5.3 测量设备报废审批单。5.4 测量设备限制使用记录。6.0 相关支持文件9.供配电设备设施运行管理标准作业规程1.0 目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理的供配电设施进行管理3.0 职责3.1 维修部主管负责配电设备设施

54、运行的实施情况。3.2 维修部供配电室组长负责供配电设备设施的运行管理。3.3 变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控。4.1.1 变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。4.1.2 配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上。 巡视内容：a) 变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（8s）；有无异常响声或气味；b) 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；c) 单相、三相电压是否在额定值的土

55、10%范围以内，是否超载运行；d) 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；e) 防小动物设施是否完好；f) 接地线有无锈蚀或松动；g) 各种临时用电接驳情况；h) 各种标示牌、标示物是否完好；i) 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；j) 按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4.1.4 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的间题应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。4.2 异常情况处置。4.2.1 触电处置。发现有

56、人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b) 用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；c) 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d) 防止触电者在断电后跌倒；e) 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；f) 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；g) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认

57、为其已死亡，应当立路对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置：a) 判断跳闸原因（短路或过载）；b) 查清楚负载种类及分布情况；c) 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长主管，请求支援解决；d) 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.4 变配电房发生水浸时的处置：a) 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿

58、水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、风吹干、自然通风，更换相关管线等）；f) 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况现，则可以投入正常运行。4.3 变配电室管理。4.3.1 非值班人员不准进入机房，若需要进人，须经机电维修部主管批准，并在值班人员陪同下方可进人机房。 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.3.3 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完

59、好。对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人员应准时来接班。4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看供配电设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在供配电设备设施运行日记上签名。 有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 机房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.5 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运

60、行状况清晰、完整、规范地记录在（供配电设备设施运行日记）表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一日的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为2年。5.0 记录供配电设备设施运行日记。6.0 相关支持文件6.1 供配电设备设施安全操作标准作业规程。6.2 火警、火灾应急处理标准作业规程。供 配 电 运 行 日 记GC-QR-04 编号：巡 视时 间配电室电压（V）电流（A）天 气交班时间负责人ABCABC1#运行情况：交班人：接班人：2#、3#4#5#、6#8#、9#10#11#、12#、13#14#年 月 日星 期15#16#、17#、18#1#天 气交班时间负责人2#、3#4#5#、6#8#