停车位税收征管调研

1、对房地产项目中停车位（库）税收(shushu)征管的分析与思考 刘志英共十九页主要(zhyo)内容1、税收征管现状 2、征管中存在(cnzi)的问题 3、加强税收征管的对策 共十九页 近年来，随着私家车数量的激增，停车位（库）已成为房地产开发项目的重要组成部分(z chn b fn)，因供求关系不平衡，停车位（库）也越来越抢手，而其价格也跟着水涨船高，逐渐成为了开发商的重要盈利增长点。税收征管(zhn un)现状共十九页 而现行营业税税收政策与停车位（库）权属登记和发证管理制度的不完善，导致了税务部门在此类税收业务征管方面几乎成为空白，征纳双方对此类业务也屡有争议，管理执行境遇两难。现结合目前

2、税收相关政策的规定以及对纳税人销售停车位（库）的税收征管探索，笔者进行了一些(yxi)分析及思考，力求对其现实执行状况起到改进、改善作用。 共十九页一、当前征管中存在的主要问题（一）新建房地产项目中停车位（库）的产权构成比较复杂，签订合同形式多样，税收政策应用难度大。从目前的征管情况来看，大致可分为三种产权情况、三种合同形式：第一种情况，停车位（库）在房地产项目销售时未按公建面积公摊，停车位（库）的房屋所有权应归开发商所有，相应转让(zhunrng)收益也归开发商享有。征管(zhn un)中存在的问题 共十九页第二种情况，开发商在销售房地产项目时已将停车位（库）按公建面积分摊给了全体小区业主，

3、从法律上讲，该停车位（库）的产权应归全体业主所有。第三种情况，地下停车场是由人防工程(gngchng)改建的平战结合的地下停车位，产权关系也不甚明晰。共十九页以上后两种情况，从法律上讲开发商无出售权，只可以出租，但在实际操作中往往(wngwng)是开发商与个别业主签订停车位（库）使用权转让协议，取得相应收益，开发商是实际受益人。共十九页此外具体操作时又分为三种合同形式，一种是正常对外销售；另一种是开发商将停车位（库）无偿赠与他人，如买房子赠停车位（库）；第三种是开发商为规避法律上的风险，将停车位（库）名“卖”实“租”，签订一份与土地使用权年限(ninxin)相同的停车位（库）使用权协议。 名卖

4、实租共十九页 而以上不同类型的税收业务，所依据的税收政策也很不明晰，尤其是对于房地产企业出售无产权的车位，2011之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，依据国税函200583号文件精神，无论租赁年限为多少年均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业租赁业”征收(zhngshu)营业税，也不用进行土地增值税清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。不过（国税总局公告2011年第2号）将国税函200583号文件归为失效文件后，2011年1月之后再按“服务业租赁业”征税将缺乏政策依据。共十九页（二）停车位（库）销售或出租税收征管难度大 据调查，开发商利用停车位（库）在规划

5、、数量上不确定的因素，隐匿收入(shur)进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定的代表性。由于车位具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商钻空子。停车位（库）偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，开发商通常对停车位（库）销售或租赁收入(shur)采取不入账、少入账或设置账外账的手段不列收入(shur)或少列收入(shur)。共十九页此外，相应的停车位（库）买卖(mi mai)、租赁协议及应上报的税收资料难以获取，这直接导致了地税征收部门无法及时准确掌握纳税人停车位（库）税收征管情况，对基层征管单位而言，从税源预测到征收入库不仅时效性差，而对应的执行时的准确性也大大

6、地降低。共十九页（三）停车位（库）缺乏完善的权属登记制度和发证管理制度 我省自06年以来实行的“先税后证”的产权登记制度，在很大程度上促进了房地产税收、契税入库数的增加，提高了纳税人在增量房、存量房转让情形下的纳税意识，而由于我省并未出台停车位（库）权属登记和发证管理制度，使“先税后证”的政策在运用到停车位（库）权属时，成为了盲区，达不到税款应收尽收的效果，在一定程度上造成了税款的流失。这样(zhyng)也给倒车位“炒家”留有了操作空间，赚取了巨大差价，获了利、少了税。没有产权的停车位共十九页二、加强对销售地下停车场（位）税收征管的几点对策（一）按照实质大于形式的原则，肯定房地产企业出售无产权

7、车位的“销售”性质依据(yj)国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2011年第2号）将国税函200583号归为失效文件的精神，结合合同法关于租赁期限高于20年可以推定出租行为不成立，实质上是一种销售行为的规定，对于房地产企业出售无产权的车位或签订与土地使用年限相同的停车位（库）使用权协议的行为，视同销售不动产行为征收营业税。 加强税收征管(zhn un)的对策 共十九页此外，在实际税收征管中，开发商与业主通常会签订停车位（库）长期租赁合同（通常为20年以上），租赁费为一次性支付，而租赁业务的税费通常高达18%以上，税收负担很大，尤其(y

8、uq)是12%的房产税。对于很多房地产企业来说，时常跨地域开发项目，其在某地开发项目具有一定的时期性，通常不超过20年，即售罄完楼盘即办理注销手续，而停车位（库）的管理则交于物业公司或业主委员会。这样一来按年征收、分期缴纳的12%房产税在其注销后则很难追征回来，加大了税收执法的风险。 共十九页因此，建议山西地税可参照天津地税出台相关政策明确对房地产开发(kif)企业长期（不低于20年）出租的停车位（库），视同不动产销售，不征收房产税。这样不仅便于税务机关对税费的征收管理，实现应收尽收，避免税收执法的风险，还可以减轻房地产企业的税收负担，提高其纳税意识，增强纳税的积极性。共十九页（二）强化税收征

9、管手段，积极介入停车位（库）的销售税务机关应注重实地调查。一方面要求开发商或物业公司等企业对停车位（库）销售情况在小区内予以公示，并将公示内容上报税务机关。另一方面根据其上报的地下车位销售情况进行实地核查，同时通过查看其出入高峰时段监控录像或查询车辆出入统计情况，推定停车位（库）交易数量的情况，进一步核实(hsh)其是否存在停车位（库）已销售却不申报纳税的事实，从而杜绝税款的流失。共十九页（三）加强沟通合作，及早出台完善的停车位（库）权属登记制度和发证管理制度加强与房管、规划、城建等相关部门信息的共享，并对停车位（库）权属作可行性政策研究，出台地下空间开发利用的相关规定(gudng)，制定完善的停车位（库）权属登记制度和发证管理制度，明确停车位（库）的产权，以解决产权不明晰，租赁转让秩序混乱等问题，使“先税后证”的产权登记制度发挥充分的作用，并实现停车位（库）买卖税款的应收尽收。 产权(chn qun)车位共十九页谢谢(xi xie)大家谢谢(xi xie)大家共十九页内容摘要对房地产项目中停车位（库）税收征管的分析与思考。1、税收征管现状 2、征管中存在的问题 3