2011年4月23日青岛茶山大院二期市场报告

1、荣耀之上 王者归来 -“茶山。大院”二期市场报告2011年4月23日宏观环境1经济环境分析 政策环境分析 城市环境分析经济环境分析2009年三大需求对GDP的贡献中，投资占比猛增至95.2%。输血型经济的典型现象在此反映出来，经济增长主要靠投资托起。2010年是为“十二五”打基础的重要一年，经济平稳较快发展，经济结构调整，各种需求对经济的贡献率趋于均衡。2009年宏观经济主题：“保增长、扩内需、调结构”2010年宏观调控核心：“稳增长、调结构、管理通胀预期”整体运行态势2010年以来，国民经济整体运行良好，前三季度GDP为26.87万亿元，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点，从2

2、008-2010年GDP走势图可看出，08年受金融海啸影响，GDP呈一路下滑走势，09年一季度降至谷底，随后在宏观调控作用下触底反弹，一路走高。进入2010年经济发展形势继续向好，一季度GDP增速峰值为11.9%，进入二、三季度又呈向下调趋势。国民经济发展趋于稳定。经济运行态势CPI持续上涨，PPI出现回落，仍需警惕通胀预期。2010年，PPI涨幅大于CPI，月份达到顶峰为7.1%，后下降，11月再次回升至6.1%，而CPI一路上扬，11月份升至5.1%。如CPI同比增长速度持续保持在3.5%以上，加息政策将不断强化。物价水平全国70个大中城市房价同比增幅下降，环比增幅上涨。09年全年，大中城

3、市房地产价格涨势迅猛。直至2010年5月，受政策影响，17个月以来价格环比首次出现下降，随后同比、环比皆有所放缓，表明宏观调控达到一定效果。鉴于房价依然坚挺的事实，房地产调控政策走向仍以持续稳定为主。物价水平全国城镇人均可支配收入持续上涨，至09年累计涨幅达173%。持续增长的收入，为房地产市场需求提供了强有力的经济保障。收入水平2010年1月全年贷款指标释放，月度新增贷款余额达13900万，环比增幅266%，之后新增贷款余额增速平稳放缓，政策收紧逐见成效。货币供应 2010年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，全国经济总体基本保持了平稳较快增长。GDP季度增速、工业生产指数、价格指

4、数方面出现理性回调，房地产投资增速放缓，表明2010年防止经济过热，保持经济稳定增长的宏观调控政策已初见成效。未来总体经济出现较大波动的可能性较小，经济将继续保持平稳运行态势。小结经济形势房地产市场 2010年经济快速增长，房地产市场热火朝天，2011年在“稳增长、调结构、管理通胀预期”的压力下，宏观调控不断升级，政策收紧趋势明显，全国大中城市房价增长速度有所放缓。房地产调控政策具备持续性和稳定性，未来市场将继续在政策调控下，向趋于理性的方向发展。政策环境分析政策环境分析2010政策回顾房价过高，上涨过快，供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房

5、家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第3套及以上住房贷款契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规纪录的房地产开发企业，要暂停发放其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款其它政策 双率上调：金融机构存款准备率6次上调，累计上调3%至18.5%；存贷款利率2次上调，一年期存贷利率累计上调0.5%，其它各档次利率相应调整限购：先后有18个城市实行楼市限购，其中深圳、福州最严，南京、兰州次之，其它城市较宽松国十一条 力争到2012年末解决1540万户低收入家庭住宅问题首套房首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外热钱冲击我

6、国市场合理确定商品房住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任国十条 建立考核问责机制首套90以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷，限购政策初现端倪对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行确保完成2010年580万套保障房限制有违法违规企业购地国五条调控方向问责限购信贷税收供给监管保障房房价上涨过快城市是否限购是否出台房价控制目标限购范围最大化限购力度加强首付比例提升及贷款利率上调银行信贷总量和流向控制土地增值税严格清算营业税及契税优惠全面取消违法违规用地处罚、收回扩大土地供给保障房保质保量打击开发企业违规行为规范预售行为，进行预售制度取消试点2011调控方向政府责任一季度公布

7、住房价格控制目标执行不到位将问责约谈 保障房（促供给）2011年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应税收个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税国八条限购（抑需求)要求：户籍限购2套，非户籍最多一套范围：35个大中城市和房价过高、上涨过快城市时间：2月中旬前出台细则信贷（抑需求）家庭二套房首付6城，利率1.1倍2011政策分析行业政策保障房限贷限购 限购：二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前成交量或会放大。 限贷：对购房需求的实际影响有限，但与一次性付清比例高度相关。 保障房：减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。行业政策的“三驾马车”2011政策分析CPI3%，GDP3%，GD

8、P8%高增长、高通胀（过热)CPI3%，GDP8%低增长、低通胀（危险)CPI8%高增长、低通胀（最优)2009年：宽松的货币政策2010年：适度宽松的货币政策2008年：从紧的货币政策2011年：稳健的货币政策5678%9101112132011年政策分析经济周期变化CPI%1086420-2-43%CDP%2010GDP增速10.3%2011年1月CPI达4.9%09Q109Q209Q409Q310Q108Q408Q108Q208Q310Q210Q310Q42011年政策分析保障房调控路线限贷限购紧资金收土地分流部分有效需求，减少回款通过信贷、税收和行政手段暂时抑制有效需求，减少成交当房价

9、下降时，买涨不买跌的心理作用将发挥叠加效用加速开发，加速资金紧张程度回收流动性减少开发贷控制外资流入与信托加息提升其融资成本限购令推动楼市二次触底或引爆恐慌购买潮。在新“国八条”要求房价涨幅控制目标的调控下，楼市购买群体状况有所改善。信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势。2011年1月26号，“新国八条”面世，引发中国房地产业的又一轮震动，目前为止，已有36个城市出台限购令，并不断在扩大目前消费者已经患上了“调控综合症”，一旦房价大跌的预期没达到，很快就会形成新一轮的恐慌性购买潮。政策出发点仍是从抑制需求出发，难以从根本上解决高房价问题。通过抑制需求来打压高

10、房价在短期内或许能够达到价量齐跌的效果，但抑制的需求早晚得爆发，而且反弹将会更加强烈。2011年“新国八条”出台新政解读限购令实施以来，对中国房地产的影响有：一、新建商品住宅价格变动情况 (一)与上月相比，70个大中城市涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。(二)与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。二、二手住宅价格变动情况 (一)与上月相比，70个大中城市中涨幅超过2.0%的城市有5个，下降的城市有3个。(二)与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有65个城市，下降的有5个城市。其中，涨幅超过10.

11、0%的城市有6个。青岛新政细则每户限新购房一套 对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。拥有2套以上住房将暂停购房 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。（自11年1月29日细则发布之日起至今年年底，将在青岛七区实行限购措施。） 青岛一向严格执行国家最新房地产调控政策，针对新的国八条，青岛的限购令具体表现在：2011年12月31日前，在本市七区实行住房限购措施。对已有1

12、套住房的本市户籍居民家庭、能够 提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。严格执行国家关于差别化住房信贷政策的有关规定、房地产税收政策的有关规定、境外机构和个人购买住房管理的有关规定。限购政策实施期间，购房人在签订房屋交易合同网上备案时，应如实填报购房人及家庭成员情况申报表。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网

13、上签约。房地产交易登记机构在受理房地产登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合本规定的，不予受理登记。“青十二条”细则2011年全市住房建设用地供应总量要保持在1500公顷以上，其中，市区供应总量要达到500公顷以上。落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以上的中低价位、中小套型商品住房配置比例。2011-2013年，市区新开工保障性住房不少于30000套、限价商品住房不少于30000套，解决不少于6万户中低收入家庭的住房问题。加强房地产经纪机构管理。房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，不得以认购、预定、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡或要

14、求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预定，变相销售。依法严肃查处未批先售、捂盘惜售、哄抬房价等 违法违规行为。加快个人住房信息系统建设。健全完善住房工作责任制。 1月下半月青岛住宅成交659套，环比1月上半月4788套的成交量，下降86%；2011年2月，全市共成交2930套，相比1月份11235套，下降73.92%。区域成交套数榜，胶南市第一，成为楼市绝对主力，平度等也不甘示弱，连续多日成交量突破两位数。新政对青岛房地产的影响可归纳为以下三个方面：1、新政出台前，引发巨大的井喷热销。 1月20日，青岛房地产市场各物业类型共成交783套，其中住宅成交660套；普通住宅即144平方

15、米以下住宅成交592套。2、250-300城郊经济型别墅、140-170改善型大户型与80-90刚需小户型开始热销，两极化现象明显。3、部分前期认筹客户，因为新政限制而无法购房，出现退房现象。4、部分客户开始期盼房价下跌，客户观望心态严重。5、其他未受限购的地区（如胶州、胶南等地）呈现销售热潮。6、商业地产将迎来的机遇。近6个月各区市成交套数（单位：套）区域9月10月11月12月2011年1月2011年2月市南区14256619716054125崂山区14371541545603695111市北区774861708772743195开发区6992534193025781717220四方区922

16、1169141617691042324李沧区12141566100420102182492城阳区13611984205117251059155胶南市6651654108212011594549即墨市1347916141614861083435平度市438613720925684367胶州市5016505161015990221莱西市458617876707558226各区市期成交套数从表中可以看出，在2010年下半年平度市的房地产成交情况基本上呈持续走高的趋势，说明平度市的需求较为旺盛，同时也与平度市放量逐渐增大有关。2011年前两个月，特别是2月份成交量有所下降，是因为适逢春节，向来属于楼市

17、低谷期，但可以看出，新政对市南、崂山等高房价区的影响较大，对下辖的五市影响有限。小结（1） 2010年调控政策的出台对楼市的影响显而易见，就成交均价而言，各城市房价上涨的趋势基本得到控制。“国八条”的出台已为2011年的楼市定调，随着地方细则不断出台，2011年上半年市场走势不容乐观；下半年随着政策消化、通胀控制和信贷政策调整等因素，市场存在走量的机会，但全年房价走势存在下行压力。目前通胀形势依然严峻，房地产行业资金链收紧，预计2011年下半年货币政策或会有所改观，但行业政策全年不会放松，企业应顺势而行，依据自身资金状况，做好充分准备。调控政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和

18、成交价格，因此在政策之外还应密切关注其它影响供求关系的因素（如市场潜在供应等）。“十二五” 规划理解“十二五” 规划理解区别1：扩内需 十二五规划建议将扩大内需作为第一重要的目标，并独立成章，十一五规划建议并未有提及扩大内需的要求，十一五规划也未将扩大内需作为重点。区别2：调结构 加快转变经济发展方式被重点强调，”调结构“成为主攻方向，“十二五”将迈向更深更广领域。区别3：保民生 十二五规划不再关注和强调GDP，“转变经济增长方式”被转变“经济发展方式”取代。提高居民收入水平，调整收入分配体制，完善公共服务体系以及加强保障制度建设成为“十二五”关注的方向。区别4：调楼市 十二五规划建议中多次提

19、到房地产调控，然而十一五规划对房地产调控只字未提。房地产行业必将面临新的机遇和挑战。“十二五” 规划理解“十二五” 规划理解 扩内需居民购买力增强，刚性需求进一步释放，房地产投资属性将淡化。“十二五” 规划理解 调结构房地产行业机遇与挑战并存“十二五” 规划理解 保民生政策层面向执行层面转变，产业结构将受到影响。“十二五“规划理解 调楼市有利于房地产行业长期健康理性的发展。为防止经济过热并维持经济可持续性发展，未来将更注重GDP增长的质量而非速度。“十二五” 规划理解“十二五” 规划理解城镇化区域协调环境友好城镇化依然是房地产最大利好之一城市化-城镇化：三线、四线城市同样面临着巨大压力加强城镇

20、化管理意味着对房企提出更高要求房地产重心将从沿海城市向内地中心城市转移一、二线城市周边城镇的房地产市场发展潜力巨大未来房地产发展方向：低碳、环保、节能、减排，为房企提供了新的机遇市场研究2土地市场分析 住宅市场分析 写字楼市场分析 商业市场分析土地市场分析2010年青岛市（七区五市）各类土地共计出让1082幅、3455.7万，较09年分别环比下降3.1%、35.8%。全年土地供应呈震荡型波动走势，高峰期集中于3-5月，6月跌至谷底，自9月起伴随市场成交回暖，土地放量增大，11月小幅波动后12月登至顶峰，土地市场热情再现。土地供应2010年郊区五市成为土地供应的绝对主力，土地资源较充足，目前仍以

21、增量土地开发为主。土地供应从2010年土地供应结构看，工业用地占比最大但有所下滑，总计491幅、1474.6万，六成以上集中于郊区五市。而住宅、商住、商服用地的供应幅数和面积较09年均有增加。土地供应从2010年土地供应面积看，10万以上大型地块仅68幅，其中住宅用地尚不足两成。大型地块放量虽有减少，但开发商分批拿地的现象并不鲜见，因此楼市依旧不乏大盘。土地供应（非工业用地）2010调控年，土地市场的热度却超过了2009年。住宅用地成交高峰期集中于5月、12月；商住用地在4月、9月最为活跃，商服用地走势较为平稳。土地成交从各区市成交情况看，郊区五市中，即墨表现最为抢眼，其次为胶州、胶南，平度紧

22、随其后。土地成交从土地成交用途看，2010年商住、商服、住宅成交相对均衡。其中住宅用地主要集中于胶南市、李沧区、平度市。土地成交从成交面积区间看，2010年土地市场小型地块供需两旺，商服、商住、住宅用地成交情况基本持平。5-10万地块以住宅为主，10万以上地块仅占总成交幅数9%，且多为商住用地。土地成交小结2010年青岛市（七区五市）全年土地供应呈震荡型波动走势，郊区五市成为土地供应的绝对主力，土地资源较充足。从土地供应结构看，住宅、商住、商服用地的供应幅数和面积较09年均有增加。从土地供应面积看，大型地块放量虽有减少，但开发商分批拿地的现象并不鲜见，因此楼市依旧不乏大盘。 2010调控年，土

23、地市场的热度却超过了2009年。从各区市成交情况看，郊区五市中，即墨表现最为抢眼，其次为胶州、胶南，平度紧随其后。从土地成交用途看，2010年商住、商服、住宅成交相对均衡。其中住宅用地主要集中于胶南市、李沧区、平度市。住宅市场分析从年度同比数据看，平度市住宅成交量呈逐年递增态势。伴随政府规划引导，后期发力，住宅成交量稳步走高，未来或将成为新一轮市场竞争的战场。2010年胶南市入围岛城住宅成交面积前三甲，由此可见郊区市正在逐渐发力。成交均价方面市南区、市北区、崂山区凭借其区位及资源优势位列前矛，但郊区五市的均价也出现不同程度的涨幅。市场成交的主力面积区间主要集中在60-90和90-120 两个面

24、积段，中大面积户型的房源成交量略有增长。2010年宏观调控政策频出，成交量逆势增长，但由于供应量的增加，市场整体供求关系相对平衡。各区市住宅存量较为均匀。结合成交情况分析，近两年市场去化周期一直维持在3季度内，新入市房源去化压力较小。与热销面积区间基本一致，存量住宅的主力面积依然为90-120 及60-90 。60 以下房源由于市场供应稀缺仅占比3%，相比之下低密度住宅的以及沿海高端毫宅的兴起使得大面积房源存量增加。小结从成交面积的年度同比数据看，郊区五市正在逐渐发力，市场整体供求关系相对平衡，新入市房源去化压力较小，均价也出现不同程度的涨幅。平度市住宅成交量呈逐年递增态势。伴随政府规划引导，

25、后期发力，住宅成交量稳步走高，未来或将成为新一轮市场竞争的战场。市场成交的主力面积区间主要集中在60-90和90-120 两个面积段，中大面积户型的房源成交量略有增长。由于供应量增大，存量住宅的主力面积依然为90-120 及60-90 ，与热销面积区间基本一致。写字楼市场分析目前平度市尚未形成自有的商务中心格局。截止至本市调研结束前，市场上在售的写字楼物业仅鼎峰金融中心项目，目前销售已近尾声。商业市场分析2010年，受宏观调控影响，部分住宅物业的投资需求挤压到商业市场，全市商业成交量节节走高。如图所示，从供需情况来看，平度市商业物业呈现出供不应求态势。除城阳区、市南区和胶南市外，其它市区存量分

26、布较为均匀。而城阳区、胶南市的商业存量主要集中于大型商业中心（服装城、家居城）。小结2010年，受宏观调控影响，部分住宅物业的投资需求挤压到商业市场，全市商业成交量节节走高。从商业物业的供需情况来看，平度市商业物业呈现出供不应求态势。3发展规划 供需分析竞争分析 区域属性区域发展规划青岛市行政区划共辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。青岛新城市规划确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，规划提出：依托济青高速、胶济铁路，形成“中心城区胶州平度济南”发展轴，重点发展胶州市，平度市并与半岛城市群的潍坊、淄博、济南市相

27、协调。根据规划平度为以外向型出口加工业和农副产品生产加工业为主导的次中心城市。行政区划地理位置平度市是山东省面积最大的县级市，地处山东半岛中心，是“大青岛”城市框架的重要组成部分，位于青岛市“1小时经济圈”内，便利联接青岛、烟台、潍坊三市，具备承接三市经济要素及产业转移的优势。境内有济青、潍莱、威乌高速公路，青新（银）高速，同三高速，德龙烟铁路，804省道等多条交通要道通过。一环：改造城市外环路，形成大营路至外环路一流城市景观带；两轴：南北以大营路常州路为轴线，东西以红旗路为轴线推进旧城改造；三组团：重点发展以李园行政区为核心的西北部组团、以城关商务中心为核心的东北部组团、以生态商务区为核心的

28、南部组团。现代山水田园秀美宜居城市建设规划城市功能居住用地：原居住用地主要分布在青岛路以北，新建居住用地集中于东部新城及现河两岸。工业用地：主要分布在城区南部、东部，另有少部分分布于老城区。商业金融：集中在人民路、郑州路、青岛路、常州路围合范围内。文化娱乐：位于红旗路西端。行政办公：集中于人民路、红旗路两侧。人口增长平度的城市辐射性显弱，对外来人口的吸纳力不强；人口自然增长率较低，对房地产市场的支撑作用有限。三大产业 经济实力不断增强，产业结构持续优化，三大产业比由14.8：50.7：34.5调整为14：50.6：35.4。人均收入居民收入水平稳步提高，2010年城镇居民可支配收入18317元

29、，比上年增长13.6%，农民人均纯收入9892，比上年增长16.1%。当地居民购买力后市空间巨大。单位：元固定投资平度近年来的固定投资额保持稳定增长，自06年以来年均增长速度保持在20%以上，至2010年规模以上固定资产投资额已达292.9亿元。固定投资额的不断增长将使得区域的整体房地产发展环境得到有效改善，区域的城市化进程将不断加快。单位：亿元房地产开发2010年度房地产市场完成开发投资14.08亿元，竣工面积29万平米，在建面积179.2万平米，新开工面积76.9万平米(不含安置房)。从整体市场投资情况来看，市场投入量相对平稳，区域房地产市场健康运行发展。单位：亿元单位：万平米开发物业占比

30、年度施工面积中，住宅面积170.11万平米，占总开发量83.7%；营业用房13.7万平米，占总开发量6.7%；办公面积4.4万平米，占比2.2%；其它面积14.95万平米，占比7.4%。从房屋用途来看，开发项目以住宅为主，其它功能为辅，办公物业的开发比例偏低。一是以建设完善环城大道为核心，构建通达快捷的城乡交通体系。围绕打造一流城市景观带，投资2.92亿元对环城路实施高标准立体配套改造和多层次景观绿化亮化，投资1亿元实施厦门路向西贯通、苏州路中段贯通、人民路西段等道路翻建工程，加快建设总投资4亿元的309国道、206省道、三城路等主干道路大中修工程。二是以“两轴”、“四组团”核心项目为突破，做

31、大做强中心城区。加快推进投资55亿元的上海景港组合项目、28亿元的南通中高红旗路西端贯通片区改造项目、23亿元的香港佳龙腾常州路南端两侧改造项目，三年内将完成建成区内53个村庄改造，今年集中突破15个村庄。三是以重点中心镇培育为突破，全面加快小城镇建设。沿大营路、309国道、青新高速等交通干线培育打造南村、灰埠、明村、蓼兰等重点小城镇。其中，重点推进投资30亿元的南村裕龙北美风情小镇项目，三年内完成全部投资，建筑面积50万平米。目前规划设计已基本完成，正在组织倒地、兑付补偿费。 区域规划本案所在的西北组团为政府规划的核心政务板块，随着平度城市化进程加快， 未来升值潜力巨大；整体经济发展势头良好

32、，产业结构合理，优质企业成群；居民收入水平稳定攀升，人均购买力、消费力较强，置业需求较旺盛；区域商业目前呈“向心”型发展，主要集中于老城中心一带，随着政府“组团式”规划布局的建设，未来商业应向“离心”型发展趋势迈进，各组团将形成自有的商业中心，以分担城市功能。 小结房地产供需分析 08年以来，平度城市化进程速度加快，拆迁规模加大，外来开发商的进入，也加快了区域楼盘的开发节奏，房地产市场处于快速发展期。平度距离青岛相对较远，地产项目的主流消费群体来源于当地。内需型地产的开发，使市场上的在售项目较为贴合当地购房者的消费习惯；另一方面内需型的开发使平度楼市的销售速度受宏观市场的影响不大。成交走势目前

33、，平度的房地产市场开发仍处于初级阶段，产品档次、定位初步形成细分，但现有产品的品质、绿化景观、社区配套设施等仍停留在较低水平上。成交排名从成交量来看，除因供应量降低导致的成交下降以外，均保持稳步增长的态势量价走势从供需走势来看，整体供略大于求，市场运行较为稳定。除2010年5月、7月供应量较大（15万平米以上）以外，其它单月供应量基本在10万平米以下;平市房地产市场近年来一直保持了稳步健康的发展态势，市场成交量随着城市化进程不断发展而逐步放大，而随着未来市场不断成熟，区域市场的需求量仍有望提高。供需走势从成交面积看，平度中小户型的销售去化率较好，主要分布在60-90及90-120 两个面积段；

34、成交面积区间结合成交面积来看，平度市场存量住宅的主力面积依然为90-120 及60-90 。而90 以内户型的去化速度略优于90-120 。存量面积区间2002年开始，平度进入城市化进程的初级阶段，商品房价格逐步走高，平均每年环比增长19%；2004年-2007年平度市房地产市场发展极为迅速，短短三年间，区域均价在原有基础上翻了一番；进入08年后受整体市场步入调整期影响，成交涨幅趋缓，至2010年底，平度市住宅成交价格已逾4000元/平米；成交价格区间平度市作为一个以本地居民购房需求为主的房地产市场，其去化走势大体与青岛市场保持一致，且由于其基本为自住型购房需求，因此受政策调控影响而产生的市场

35、波动并不明显；房源去化周期平度目前尚处于城市化进程的初级阶段，市场基础较为薄弱，但发展快、潜力大、可塑性强；平度的房价经过多年发展已有显著提高，但相对大青岛所辖郊区五市而言整体偏低（仅高于莱西），购房者仍以自住需求的本地常驻人口（含村镇）为主力；平度房地产市场供求结构较为合理，供需基本平衡，呈稳定健康发展态势。小结市场竞争分析常州路红旗路西南组团以规划中的海青铁路平度站为核心，统一规划、集中打造占地约30平方公里的高新技术产业聚集区 。东南组团按照充分反映历史文脉与时代气息、坚持以市民需求为中心、突出科技支撑、体现绿色生态环保理念的原则，加快推进生态商务区核心区开发建设，打造集公共资源处置、行

36、政审批服务、居民投诉受理、文化休闲博览、城市规划展示等多功能、开放式、复合型的大型城市综合体。 东北组团重点实施财政投资的市公共卫生服务中心、技工学校扩建、平度一中扩建、城关道商务中心、东部小学新建等工程及社会投资的12.6亿元的五个住宅小区建设，着力打造东部中央教育区和公共服务区。 西北组团以投资3亿元的九中整体搬迁、12.4亿元的四个集中住宅小区开发项目建设为启动，着力打造西部中央教育区和生活集聚区。 “一环”就是城市外环路，投资1.62亿元综合改造东外环和天津路；“两轴”就是以常州路为纵轴、红旗路为横轴，重点推进实施红旗路西端、锦州路以西、常州路南端西侧等三大片区整体改造 。89区域市场

37、现状城西板块城东板块中心板块高新区板块详泰地产万科旧城改造项目万科生态商务区项目区域特征供应价格发展中心组团东北组团西北组团东南组团西南组团发展成熟地段属性充分体现城市次中心地带，发展与建设有条不紊城市次中心地带，发展与建设有条不紊潜在发展区域，配套设施建设需要一段时日，升值潜力大潜在发展区域，配套设施建设需要一段时日，升值潜力大受土地限制，住宅供应相对较小住宅供应量较大住宅供应量较大住宅供应量较大住宅供应量小地价优势促使价格稳步攀升价格稳中有升价格稳中有升价格存在进一步上涨的空间价格随着区域分发展有待提升未来的中心商业、商务区老平度人置业首选板块老平度人置业首选板块未来将是中产阶级的置业热土

38、区域内工作人员的置业选择各区域居住格局发展与变化西南组团东南组团东北组团西北组团中心城区 市中心地块减少，商业用地比例上升，使中心板块从生活中心向商业中心转变，居住地向外围区域辐射发展。区域未来预判 随着中心地块性质的转变，各区域的居住功能愈加增强，特别是配套相对齐全的东北组团和西北组团。组团优势西北板块先天条件后天条件良好的环境政府主导开发存在问题教育资源突出生活配套不足心理距离远景观资源缺乏可通过配套的不断完善解决北京路贯通，公交系统完善平度新的核心区域，城市资源与教育资源完美融合，承接既追求生活便利又追求居住品质的高端客户西北组团核心区域价值：区域竞争区内竞争潜在竞争西北组团属政府强势推

39、动的政务新区，处于城市主流发展方向，未来区域配套的成熟，会吸引普通客户进入项目所在组团依托优势自然资源，随着城市配套的成熟，产品品质的打造，未来将成为平度高档住宅区在项目层面，本项目主要面临未来万科的竞争，竞争的取胜秘诀在于市场占有率及产品性价比；在产品层面，同比性较高的物业类型可能拉低项目的价格实现，因此项目开发应往综合方向考虑竞争分析项目定位：成熟城西 、中央学区房 、秀美园林项目位置：山东青岛平度市兰州路东侧,天津路南开发商：青岛即发置业投资有限公司投资商：即发集团管理公司：小区规模：占地面积：128552.9建筑面积：192829容积率：1.50绿化率：36.0%总户数：5664户车位

40、： 880建筑风格：欧式园林景观：教育主题园林体系建筑规模：由70幢6层组成项目配套：商业、会所、超市、小区花园宣传主题：名家专贡 贵族学区景观华府交付时间：2012年12月所售房源：三期多层主力户型：89140平方米， 销售价格：均价4100元/平米（3月份预备上调）畅销户型：92平方米（三房两厅一卫）剩余房源：5楼为主，价格最高（赠送阁楼）1、即发金色荔园个案分析竞争关系：目前暂属于西北组团的标杆项目项目综合资源与本案类似，具有一定同质化竞争关系；项目优劣： 交通位置优势 学区大盘，市场关注度高 同区域小区品质突出，影响力强产品风格不够突出，市场雷同度高区域目前发展不够成熟销售能力有待提升

41、总评：3月份准备上调价格，买楼必须买车位，捆绑式交易，客户主要以中老年本地人为主，新九中的教职工及工业园的职工购买较多，一次性付款每平米立减100元，公积金贷款的客户较多。项目定位：绿色生态、生活便捷、理想宜居项目位置：平度市人民路207号开发商：青岛三龙城市建设综合开发有限公司管理公司：自管小区规模：占地面积：建筑面积：4.8万容积率：1.20绿化率：36.40%总户数：532车位：未定建筑风格：简约园林景观：简约绿化建筑规模：由37幢左右层建筑组成项目配套：商业，其他依托周边宣传主题：领秀平度、繁华福邸交付时间：2010年8月所售房源：已售罄主力户型：90120 销售价格：4000元/ 售

42、起，均价4500元/ 畅销户型：113.45 （三房）剩余房源：售罄2、金日佳苑个案分析竞争关系：项目综合资源与本案类似，具有一定同质化竞争关系；项目优劣：区域发展相对成熟，配套齐全；价格相对偏低开发商口碑在当地良好。小区规划普通一般，参照性不强；已属尾盘销售，竞争潜力小。总评：开发商品牌较被当地认可，交通出行十分方便，周边配套完善，也是让该楼盘提高了很大竞争价值；建筑、景观都有独特的特点存在；目前，楼盘已售罄，与本案不形成竞争。项目定位：健康花园社区、天地人和、高尚生活项目位置：山东青岛平度市规划厦门路以北开发商：青岛三龙城市建设综合开发有限公司 管理公司：自管小区规模：占地面积：23888

43、8 建筑面积：364375 容积率：1.53绿化率：36总户数：2000车位：未定建筑风格：现代、简约园林景观：自然，四季景观建筑规模：由95幢多层、小高层组成项目配套：幼儿园、商业，超市，其他依托周边宣传主题：领舞平度居住新生活交付时间：2013年，6月所售房源：未开盘主力户型：89140 销售价格：4000元左右畅销户型：90 剩余房源：未开盘3、锦厦新城竞争关系：不同区域板块，地缘性客户略有不同；项目规模及开发周期或与本案形成潜在供应竞争；项目优劣：大型楼盘，影响大；开发商品牌在当地口碑良好；项目分布大而散，各部分功能分布不清晰，未能有力体现大盘特色；营销手段落后，缺乏销售意识总评：层差

44、250300元左右，5楼最贵送阁楼，4楼便宜于3楼，1、 2层楼价格一样。与金日佳苑同属三龙开发，在市场上有一定品牌认知度。个案分析项目定位：周边配套成熟，交通便捷，环境优美项目位置：平度市厦门路18号开发商：青岛鸿坤投资开发有限公司投资商：青岛沪申投资开发有限公司管理公司：万达物业小区规模：占地面积：建筑面积：75000容积率：1.8绿化率：35%总户数：1500车位：128建筑风格：西班牙风格园林景观：生态、自然建筑规模：23幢多层组成项目配套：商业、会所、游泳池、健身房、棋牌室、茶室、中心宣传主题：非极致不足于传世交付时间：2011年，6月所售房源：一期主力户型：67121 销售价格：4

45、500元/ 起，均价5000元/ 畅销户型：普通多层和别墅4、水岸豪庭竞争关系：价格标杆项目，受众关注度高；不同板块区域，但存在同等客户群的竞争；项目优劣：卖点提炼清晰3大第一+7大优势=10全社区 的理念；城区别墅产品，带动全盘品质；建筑风格突出；价格相对较高；销售团队涣散，缺乏主动意识总评：水系景观成为最大亮点；小区会所中含有，游泳、健身房、桌球、棋牌，自有环境及生活配套比较突出。个案分析项目定位：教育学区项目位置：新建平度九中南、西关中小学东侧开发商：青岛鑫海联置业有限公司物管公司：青岛鑫海联物业小区规模：占地面积：建筑面积：39541 容积率：1.6绿化率：35%总户数：600车位：不

46、多，租售未定建筑风格：简约园林景观：自然建筑规模：由33幢多层组成项目配套：商业，超市，其他依托于周边宣传主题：平度教育核心区居住地交付时间：2011年8月所售房源：二期主力户型：90 销售价格：起价3800元/ ，均价4200元/ 畅销户型：90 剩余房源：5层120 5、紫云盛家竞争关系：同属于板块周边楼盘；该楼盘项目定位以学区教育为主；项目综合资源与本案类似，具有一定同质化竞争关系；项目优劣：学区价值突出；区域发展迅速，生机无限；楼盘本身品质价值不高；整体布局单一；总评：小区附属新九中，学区定位明确，但是楼盘小，产品品质偏低；露天车位赠送，赠送太阳能200元的标准；3天内付首付款，每平米

47、优惠50元。个案分析项目定位：核心CBD、港式建筑、成熟配套项目位置：平度市青岛路与长周路交界处开发商：青岛佳龙腾置业有限公司营销代理：浩华地产管理公司：未定小区规模：占地面积：410亩建筑面积：规划修改中容积率：3.0绿化率：31.18%总户数：2038车位：未定建筑风格：港式园林景观：自然建筑规模：一期由1幢酒店式公寓、1幢LOFT复式公寓， 4幢高层住宅组成项目配套：购物中心、商业街、其他依托于周边宣传主题：平度核心BLOCK时尚生活汇交付时间：未定所售房源：LOET，酒店式公寓，高层住宅主力户型：110 销售价格：4800元5000元/ 畅销户型：5,、6月份开盘剩余房源： 5,、6月

48、份开盘6、龙腾天下城竞争关系：开发周期接近，存在客户资源竞争；地处城市中心，影响加大；采用“老泰盈”营销模式，有一定营销管理意识；项目优劣：产品丰富，多样选择，可适合不同客户；地处核心，交通出行方便；自身完备的商业配套，生活方便；价格高于周边楼盘；“老泰盈”模式未经优化，营销能力相对滞后总评：产品丰富，地段优势明显，商业对产品的促进作用比较明显；3月份开始为5月份后开盘搞活动，按照交钱顺序选房；高层有十大国际品牌之一的电梯，也是他们作为重点宣传。个案分析项目定位：四校为邻、文化世家项目位置：平度市天津路与广州路交汇处（平度 一中东）开发商：山东省中鲁房地产开发有限公司营销代理：青岛润德行管理公

49、司：自管小区规模：占地面积：建筑面积：容积率：1.17绿化率：35%总户数：1500车位：未定建筑风格：简约园林景观：自然，紧靠现河公园建筑规模：由26幢多层组成项目配套：幼儿园、会所、超市、医护中心、居委会、中心广场等宣传主题：四校为邻、成功人生交付时间：2011年，6月所售房源：20#55#楼主力户型：7090 销售价格：均价3800元/ ，层差150元/ 畅销户型：8090/ 剩余房源： 20#55#楼目前在售8、苹果赛威士三期丽景园（面积范围不会很小）竞争关系：教育学区定位；不同板块之间的客户群选择关系；项目优劣：学区房的价值，周边紧邻4所学校；大型楼盘，自身配套齐全完善；包括3000

50、平米的中心广场；对望现河公园，将成为独一无二的先天自然条件最后一期，可选择的校区方位房源有限；总评：学区房概念；楼盘项目大，小区配套完善，三期销售过程中，被接受度相对比较高的；3000平方的中心广场景观作为楼盘的最大项目。个案分析项目定位：绝版地段、街区生活项目位置：南京东路66号 北区：泉州路388号开发商：青岛三龙城建综合开发有限公司投资商：青岛金泰房地产开发有限公司管理公司：自管小区规模：占地面积： 108378 建筑面积： 129240 容积率： 1.5绿化率： 36.20%总户数： 1405 车位：提供地上停车位，免租建筑风格：现代简约园林景观：自然建筑规模：由57幢多层组成项目配套

51、：幼儿园，商业，中心广场，其他依托于周边宣传主题：引领街区生活、静享都市繁华交付时间：2011年，5月所售房源：2011年5月推一期13幢新房源主力户型：90 销售价格：预计在4000多元/ 畅销户型：8090 剩余房源：2套房源9、福临家园竞争关系：不同板块区域的客户选择；学区教育产品，有共同的核心理念，产品也会有共同之处。项目优劣：临现河公园，自然环境优美；开发商品牌；属于大型楼盘，自身配套完善；校区楼盘没有独特优势；尾盘销售，只有2套剩余房源；总评：该楼盘规模较大，生活配套基本依靠小区自身解决；也打学区的概念，但目前剩余房源只有2套，竞争力不强；小区开发较早，整体规划落后；个案分析项目定

52、位：黄金地段、人文黄金视角、生态自然项目位置：平度市青岛路东段北侧开发商：青岛四海房地产开发经营公司管理公司：自管小区规模：占地面积：39377建筑面积：47109容积率：1.4绿化率：35%总户数：468车位：348建筑风格：现代简约园林景观：自然建筑规模：由13幢多层和3幢小高层组成项目配套：幼儿园、会所，其他依托于周边宣传主题：城市新地标，品质新生活交付时间：2010年9月所售房源：多层十多套，小高层很多主力户型：90125销售价格：均价3800元/畅销户型：90剩余房源：多层十多套，小高层很多10、金海花园竞争关系：价格适中；属于不同板块之间，客户群选择关系；项目优劣：价格相对较低；小

53、区周边环境、生活配套完善；交通方便；已属尾盘销售，可供选择空间小；7+1房源不被广大接受，形成滞销的状态；总评：针对外地人可以一次性付款购买；规划中有幼儿园；多层房源已经基本售完，但7+1电梯房源却陷入滞销；购买主要客户是乡镇移民、老师、公务员和二套改善型居民为主。个案分析项目定位：品质居住、高尚生活、街区潜力项目位置：苏州路28号开发商：青岛众吉达房地产有限公司管理公司：新厦物管小区规模：占地面积：38亩建筑面积：59300容积率：1.5绿化率：38%总户数：420车位：未定建筑风格：简约园林景观：自然建筑规模：由10幢多层，2幢小高层组成11、中央华府项目配套：商业，会所，其他寄托于周边宣

54、传主题：卓然品味、远见生活交付时间：2012年，5/6月所售房源：还未开盘主力户型：100销售价格：4000元/ 畅销户型：未开盘剩余房源：未开盘竞争关系：不同板块之间，客户的选择不同；现在还未开盘。将来销售期间会有共同客户标准；项目优劣：区位优势，交通便捷，生活方便；开发商实力，中央大街由该开发商主要打造；商贸城规划中，会对未来的价值提升有很大帮助；楼盘小，自身配套不全。总评：中央大街高调亮相，而中央华府的配套基本上可依此满足，但自身楼盘比较小，无法承担生活配套；楼盘对面未来的商贸城开发会对楼盘形成一定价值提升。个案分析项目定位：高度、高贵、高品质项目位置：红旗路23号，现河与红旗路交汇处

55、（公园与植物园前）开发商：青岛鼎峰瑞中置业有限公司投资商：鼎峰地产物管公司：山东新厦物业管理公司小区规模：占地面积：建筑面积：4万容积率：3.0绿化率：36%总户数：153车位：地下120建筑风格：德式园林景观：现代奢华建筑规模：一幢33层项目配套：停车位，其他配套依托于周边宣传主题：北欧品质，生活新地标交付时间：2013年，6月所售房源：60-202主力户型：60164 销售价格：6900元/ 畅销户型： 130 剩余房源：130 以上户型多12、北欧阳光竞争关系：平度市地标性产品，形象较高；高端客户群体选择多；具有一定同质化竞争关系；项目优劣：当地地标项目，产品品质高端；成熟周边配套，生活

56、方便；位于核心地区，出行方便；户型丰富，可供选择余地大；开发商品牌优势；价格高于其他普通楼盘，总价高；高层电梯房，市场普遍接受度偏低；营销意识到位，能力相对薄弱；总评：作为平度市三高楼盘项目，建筑高，33层、产品品质高、价格高，影响力较大。个案分析项目定位：水景洋房、人和自然、人文教育项目位置：平度市青岛路与广州路交界处开发商：青岛福元玖合房地产开发有限公司管理公司：自管小区规模：占地面积： 4.2万建筑面积： 9.0万容积率：1.7绿化率：36%总户数： 822车位：未定建筑风格：西班牙风情园林景观：自然建筑规模：由12幢多层，2幢小高层组成项目配套：商业，小区人工湖，喷泉广场，其他依托于周

57、边宣传主题：铂金恒久远，一府永流传交付时间：2010年 ，11月所售房源：4、5月份推出小高层房源主力户型：8090 销售价格：起价3800元/ ，均价4300元/ 畅销户型：90 剩余房源：多层5层少数房源13、铂金府竞争关系：项目定位的客户群体或与本案形成竞争；有一定营销推广意识，销售去化速度较快；项目优劣：产品风格凸显，利于宣传推广（西班牙风情建筑）；800方的人工湖及喷泉广场，为小区营造优美的环境；交通便捷，周边配套完善；性价比高，看房客户络绎不绝；目前多层房源少，之后可推出的是小高层，产品不够丰富；基于项目规模，生活配套有限；延用了部分“老泰盈”营销模式，但能力待加强总评:楼盘品质在

58、该区域作为典型的标杆项目；景观上自成水系，作为营造代价也是投入非常大的；房+储+车库捆绑式交易。客户上访量优于周边楼盘。个案分析项目定位：项目位置：平度市红旗东路197号开发商：青岛大有同人投资发展有限公司管理公司：新厦物业小区规模：占地面积：50000 建筑面积： 90198 容积率：1.40绿化率：37%总户数：1290车位：未定建筑风格：简约园林景观：自然建筑规模：由55幢多层组成项目配套：停车场、中心花园，其他依托于周边宣传主题：50万平方米国际岸居生活交付时间：2011年，6月所售房源：一期80168 主力户型：90100 销售价格：均价3700元/ 畅销户型：9395 剩余房源：二

59、期14、金色东城竞争关系：不同板块之间，客户选择关系；学区教育的资源；项目优劣：附近多个学校，方便就读；临近现河，自然景观资源独特；交通便利；城东城市发展趋势不明朗；周边生活配套不足，目前生活不利；总评：目前购房已每平方优惠50元的方式，但车库作为硬性销售；购买客户主要有从周边乡镇来的新居民；规划中分2期销售。个案分析项目定位：名校教育，区位优势，设计优势项目位置：平度市永州路501号，平度一中东侧开发商：青岛鸿坤房地产开发有限公司销售代理：福元玖合管理公司：自管小区规模：占地面积：建筑面积：75000元/ 容积率：绿化率：36%总户数： 700车位：未定建筑风格：地中海风情园林景观：自然、休

60、闲建筑规模：由23幢多层组成项目配套：停车位，花园，其他依托于周边宣传主题：西临一中才子地、被依山色清华园交付时间：2011年，年底所售房源： 20套120 主力户型：60120 销售价格：均价3800元/ 畅销户型：90 剩余房源：20套120 15、清华园竞争关系：学区教育品牌概念不同板块之间，客户选择关系项目优劣：临近平度一中，名校教育；西班牙风格建筑，独特；该区域标杆价格，明星项目，影响较大；成熟周边配套，生活方便；属于尾盘销售，市场价值不高；楼盘小，小区自身配套有限；总评：平度一中带来的价值利好明显；销售去化速度较快，近一年时间已经将700对套房源去化只剩有20套左右；但是该楼盘的销