温泉小镇总体划与概念性规划第一部分课件

1、 初步沟通汇报红海滩温泉小镇总体策划及概念性规划THE STRATEGIC AND CONCEPTUAL PLANNING FOR RED BEACH SPA TOWN重庆箱根温泉投资顾问有限公司 / 2011.072一、项目区位关系简析二、项目资源利用简析三、市场条件简析四、SWOT分析五、项目发展定位六、项目产品概念策划七、项目概念性规划八、分期开发建议九、景观树种建议十、荷兰水乡羊角镇图片赏析目 录 / contents一、项目区位关系分析Location Analysis 4辽宁沿海经济带地理区位 红海滩温泉小镇（下简称“项目”）位于盘锦市大洼县赵圈河乡的红海滩湿地旅游度假区内，处在辽

2、宁沿海经济带、辽宁中部城市群和辽西北经济圈三大区域的交汇地，坐拥辽宁沿海经济带“主轴”与“渤海翼”，毗邻天下独一无二的红海滩景区，地理区位优势极为明显。5 项目交通网络日益完善，便捷通达，1、2、3个小时车程可分别辐射至沈阳、大连、天津和北京等著名中心城市。项目基地紧挨滨海大道，距盘海营高速约4公里。项目毗邻盘锦亿吨新港，距营口港20分钟车程、大连港2小时车程。项目距沈阳桃仙国际机场1小时车程、大连周水子机场2小时车程、距锦州机场、营口机场约20分钟。交通区位滨海大道红海滩大道本案盘海营高速京沈高速6红海滩湿地旅游度假区：盘锦对外开放的重点区域、辽宁沿海经济带的重要节点、三大沿海经济板块空间中

3、的重要组成部分、盘锦唯一一个以旅游业为支柱产业的经济区。红海滩景区：国家级自然保护区、4A级旅游景区、旅游辽宁省旅游产业规划的核心战略基地。周边关系本案红海滩风景区鼎翔生态旅游度假区知青总部辽河文化产业园7二、项目资源利用简析Resource Analysis8朝鲜族文化河海资源湿地（红海滩、芦海、动植物）温泉（矿泉）有机产品井盐资源其他资源（知青文化、热炕文化、气候等）项目资源组合9据勘测，盘锦湿地下蕴藏着丰富的温矿泉资源，预计本项目的温泉井日出水量约1200吨，温度约42摄氏度（钻井出水后方能检测出水质特征）。资料显示，盘锦温泉（矿泉）水质优良，富含对人体有益的锶、硒、 硫、钠、钾等二十余

4、种微量元素，可以直接饮用，具有良好的养生保健作用。1.温泉（矿泉）项目主要的基础资源和核心吸引物温泉中富含偏硅酸元素，高温浴可起到软化血管功能、缓解动脉硬化、调节消化系统、洗涤消退皮肤粘膜等作用；饮用对荨麻疹、心血管病、慢性消化道病等具有良好疗效。赵圈河乡地下储量极其丰富，且富含对人体有益的矿物质元素硒。硒是很好的抗衰老元素，具有抗氧化、延缓衰老、活化免疫系统、预防癌症、保护心血管等功效，是人体是微量元素中的“抗癌症之王”。赵圈河乡生产有“仙鹤牌”矿泉水，销往全国各地，深受消费者喜爱。10盘锦滨海湿地面积达3149平方公里，占整个城市总面积的80%，被称为“世界重要湿地”和“中国最美湿地”。项

5、目将依托“世界最大的芦苇荡（四季四景，86万亩）、世界最美的红海滩（4月-10月）、中国最大的黑嘴欧繁殖地”等独一无二景观背景，借势“湿地之都”品牌，打造特色鲜明、具有唯一性特征的湿地主题温泉。2.湿地项目主要的背景依托和借势品牌11著名有机产品：大米（水稻）、文哈（天下第一鲜）、中华绒鳌蟹（河蟹）、鲈鱼、梭鱼等。3.有机产品项目重要的旅游吸引物游程产品：观玫瑰海滩+游芦苇湿地+泡湿地温泉+食有机产品12文蛤：肉质鲜美、营养丰富，具有很高的食疗药用价值。李时珍的本草纲目上说，能治“疮、疖肿毒，消积块，解酒毒”等病。近代研究又表明：文蛤有清热利湿、化痰、散结的功效，对肝癌有明显的抑制作用，对哮喘

6、、慢性气管炎、甲状腺肿大、淋巴结核等病也有明显疗效。食用文哈，有润五脏、止消渴，健脾胃，治赤目，增乳液的功能。 河蟹：肉质鲜嫩，风味独特，营养丰富。蟹肉含有维生素A、蛋白质、糖、钙、磷、铁等多种营养物质，具有养筋益气、理胃消食、疏通经络等药用功效。13项目基地位于辽河入海口区域，处于河海交汇地带，水资源（含地下水）极为丰富，具备打造“东北水乡”的先天条件。项目基地西南侧有条河渠（需要了解其详细水文资料），建议将其引入基地内部，与每天排放的温泉尾水，打造成灵动的水系景观，提升项目的附加价值。利用丰富的河海资源优势，借助盘锦由辽河时代向海洋时代转型发展的东风，大打河海文化牌（海洋主题），丰富项目的

7、文化内涵。4.河海资源项目重要的景观要素和文化主题14盘锦西部地区井盐资源丰富，在盘山县胡家西部、甜水南部、羊圈子东部，地下埋藏着15.8亿立方米盐卤水资源，深度为60-100米，易于开采。盐卤水厚度47-77米，按年开采360万立方米计算，可开采数百年。晒制的原盐中氯化钠含量为95.6%，质量达到海盐特级品标准。5. 井盐资源补充和完善项目休闲度假产品体系的特色资源项目可利用井盐资源，开发如死海漂浮、盐屋、盐商品等系列休闲度假产品，丰富游客体验度，完善产品体系。15朝鲜族是盘锦市的第二大少数民族，有着悠久而优美的民族传统文化，项目将从建筑、艺术、习俗、饮食、服饰、医药、节庆、传说、娱乐等方面

8、来演绎朝鲜族文化风情，打造成温泉小镇最具盘锦地域文化特色的产品。6.朝鲜族文化打造具有地域文化特色产品的核心资源朝鲜族衣食住民俗的特点：冷辣、爱洁净、求儒雅朝鲜族特色饮食：辣泡菜、打糕、冷面、大酱汤、狗肉、耳明酒以及米酒。16气候资源：暖温带大陆性半湿润的季风气候区，年平均气温8.6，年平均降雨量627毫米，年日照时间在2700小时以上，具有四季分明、雨热同季、温度适宜、光照充裕的特点。7.其他可整合的自然和人文旅游资源知青文化、热炕文化：深入挖掘赵圈河乡知青文化以及东北热炕文化的内涵，与现代休闲旅游文化结合，打造独具特色的文化旅游产品。17三、市场条件简析Market Analysis18辽

9、宁温泉分布图（一）辽宁省温泉旅游发展概述发展现状：现状发展水平不高、但未来发展势头强劲自省政府2010年提出打造”全国温泉旅游大省“目标后，各级政府加大了资源勘探、规划开发和招商引资力度，全省上下形成了温泉旅游蓬勃发展的良好态势，成为辽宁经济发展的新热点和新的增长点。据统计，辽宁全省探明温泉109处，集中分布在沿海经济带和沈阳经济区；已经开发运营的约40余处，主要集中在辽阳弓长岭、营口鲅鱼圈、大连安波和鞍山汤岗子等地区，初步形成“温泉+冰雪”的产品组合特色。从全国开发水平看，辽宁的开发水平仍比较低，全省缺乏在全国具有影响力和辐射力的温泉项目。19利用5年时间，加快建设一批温泉旅游聚集区和温泉旅

10、游新城，培育一批温泉旅游特色名镇，推出一批温泉旅游精品，提高温泉旅游的核心竞争力，建设成为温泉旅游大省，实现温泉旅游发展国际化、产品多样化、市场层次化、服务个性化、消费大众化和养生理疗主体化；在温泉旅游标准体系、宣传促销、人才培养、建设规模、品质品牌和服务质量等方面实现新突破。发展目标：全国温泉旅游大省到2015年底，全省要 建设10个温泉旅游聚集区和50个温泉旅游小城镇； 建设100家投资10亿元以上的温泉旅游企业； 温泉旅游年接待游客达到500万人次， 温泉旅游收入占全省旅游业总收入的20%以上温泉旅游产业将为全省国民经济快速发展和实现全面振兴做出更大贡献。20（二）盘锦社会经济发展概况概

11、述： 盘锦位于辽河三角洲中心地带渤海湾北部，有“湿地之都、石油之城、鱼米之乡”美誉，是北京、沈阳、大连三大城市间的节点城市、国家经济战略辽宁沿海经济带的主轴城市、辽宁中部城市群最近的出海通道和港口、中国北方唯一的国家级生态建设示范区；十二五的战略目标是“向海发展，全面转型，建设滨海新盘锦”。经济：2010年，全市GDP总量达926.5亿元，人均GDP达69066元，城市居民人均可支配收入为21035元，两项指标均远高于全国同期水平（总GDP397983亿元，人均GDP为29524元）。人口：全市总人口约130万，其中，城镇人口约85万。21旅游：2010年全年接待国内外旅游者1671.8万人次

12、，旅游总收入136.4亿元。其中，接待国内旅游者1653.5万人次，国内旅游收入130.3亿元；接待入境旅游者18.3万人次，旅游外汇收入8915万美元。红海滩是盘锦市核心旅游吸引物，高峰时期曾创下日接待约十万人的记录。适宜旅游时间为每年的4月-10月，其他时间基本处在停业状态。22（三）客源市场俄罗斯应作为重点入境市场开发，尤其是疗养市场：二十一世纪以来，鞍山汤岗子每年吸引约5万俄罗斯人前来度假疗养。九十年代初期至今，俄罗斯联邦阿穆尔州工会和工会联合会旅行社，每年都专门组织温泉疗养旅游团赴中国东北地区进行疗养度假旅游：团队每批30人至50人，行程15天，每年约有5千至2万人次参加，每人消费约

13、5千至1万元人民币，其中住宿和交通仅占30%，理疗、娱乐及购物等自费项目消费占70%。客源市场分析近程市场（本地市场）：盘锦市及周边郊县。市场规模有限（130万人口），但市民具有一定的购买能力（以辽河油田工作人员为主）。近中程市场（重要市场）：2小时车程范围。覆盖沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、锦州、营口等七个大中城市，辐射人口约2200万。中程市场（支撑市场）：京津唐、吉林、黑龙江、河北、山西和山东地区的大中城市。远程市场（机会市场）：国内其他市场、俄罗斯、韩国、日本23（四）竞争市场由于温泉旅游开发起步较晚，整体开发水平不高，全省范围内的市场竞争格局尚未形成。自2010年辽宁省提出建设“全国

14、温泉旅游大省”目标后，温泉旅游一下子跃升为辽宁旅游经济发展的强力引擎。完全可以预见，未来5-10年，辽宁温泉将进入“群雄并起、百花争艳”的竞争时代。24盘锦板块（红海滩温泉）葫芦岛板块（兴城温泉）辽阳板块（弓长岭温泉）营口板块（天沐温泉）大连板块（安波、金石滩温泉）鞍山板块（汤岗子温泉）沈阳板块（沈北新区规划项目）本溪板块（本溪温泉城）丹东板块（五龙背温泉）本项目未来面临的市场竞争空间格局图25四、项目SWOT分析SWOT Analysis26湿地温泉和地下矿泉泉质优良，可饮、可沐、可吸入，疗养保健功效显著。红海滩、芦苇荡、湿地温泉是具有唯一性、排他性、垄断性特征的稀缺资源，具备打造独一无二产

15、品的先天条件。可整合的自然及人文旅游资源丰富、特色鲜明，具备打造多功能、多形态的产品体系和产业链，满足不同客层的消费需求有直接借势“湿地之都、生态盘锦”、“中国最美湿地”、“世界唯一的红海滩”等旅游品牌的优势，快速扩大市场影响力，抢占辽宁乃至全国温泉市场的品牌高地。地理位置独特，交通便捷通达，区位优势明显，市场格局不断优化。国大集团丰富的温泉旅游开发经验、盘锦市政府的大力扶持和政策倾斜等是项目拥有的优势。（一）优势（Strengths）27温泉出水温度相对较低（42），会增加运营成本。当前红海滩景区是以生态观光旅游为主，休闲度假旅游需求尚未培育成形。在淡季时节（尤其是冬季），红海滩、芦苇荡等依

16、托旅游景点比较冷清甚至歇业，项目将缺乏强有力的外部联动力量，温泉单一的吸引力辐射范围极为有限。红海滩湿地国际度假区仍处在招商规划过程中，整个区域的相关配套不够完善。项目距离盘锦市区有一定的距离，尚不具备开发第一居所的条件。基地上可直接利用的景观资源有限，土质特殊，后期的景观打造相对比较困难。（二）劣势（Weaknesses）28中国休闲时代已经到来，观光-度假复合型旅游成未来旅游业发展的主导趋势。国内温泉产业正由温泉旅游向温泉旅游-温泉养生复合转型，温泉养生被公认为温泉旅游度假的核心。辽宁建设“全国温泉旅游大省”、打造“温泉旅游品牌”带来的历史性发展机遇。辽宁乃至东北地区休闲度假养生产品的市场

17、空白形成的市场机遇。盘锦红海滩湿地旅游度假区的开发建设，将形成强大的休闲度假产业集群效应和共振效应。自驾游市场规模不断扩大，银发产业和健康产业快速发展等机遇。（三）机遇（Opportunities）29中国温泉旅游产业高速发展对本项目构成的品牌屏蔽威胁。辽宁省及周边不断增加的温泉项目构成的市场竞争威胁。盘锦市及红海滩度假区及周边新兴休闲度假产品构成的替代性竞争威胁。温泉水资源可能减少或水质可能变化的威胁。经济形势对市场需求的不确定性影响。（四）威胁（Threats）30五、项目发展定位Strategy Analysis31红海滩湿地旅游度假区标杆项目盘锦第一张休闲度假名片辽宁温泉旅游领导品牌东

18、北温泉度假养生目的地中国温泉小镇知名品牌（一）开发目标32集旅游、度假、养生、会议、生态人居以及文化体验为一体，具有独特性和唯一性特征的复合型国际温泉旅游度假目的地。（二）总体定位以 国际著名温泉小镇 为 功能配置蓝本，以 欧洲著名水乡 为 景观风貌样板，以 原生湿地 为 景观背景，以 湿地温泉 为 特色主题，以 温泉度假养生 为 核心功能，以 旅游房地产开发 为 商业模式，33（三）功能定位盘锦市的中央休闲区（CRD）休闲旅游大本营、度假养生目的地融旅游、度假、居住为一体的东北“理想人居” 示范区34盘锦市的中央休闲区（CRD）休闲旅游大本营、度假养生目的地融旅游、度假、居住为一体的东北“理

19、想人居” 示范区（三）功能定位35（四）品牌形象定位以荷兰著名的水乡羊角镇（Giethoon）为建筑和景观风貌样板，将其水街风貌和建筑元素融入项目，创新设计出一个具有浓郁休闲度假氛围的国际化水乡小镇。在原生湿地基础上，引入世界各地著名湿地景观植物，突出季节搭配的色彩美和种群布局的生态美，在空间和功能上和温泉进行有机融合，营造别具一格的泡汤意境和文化内涵，使“湿地温泉小镇”名副其实，打造在全国范围内具有独特性和排他性的营销概念。欧风水乡 湿地温泉3637381.旅游度假市场（五）目标市场定位正常运营后，客源比例达到：盘锦2小时车程的近中程市场：50%盘锦4小时车程的中程市场：30%以度假疗养为目

20、的的国内其他及国际远程市场：20%国际市场以俄罗斯、韩国和日本为主，约占总比例的5-10%。正常运营后，客源比例主体市场：以盘锦为中心的2小时车程市场（含盘锦本地市场）和红海滩景区其他目标客源的分流市场盘锦2小时车程盘锦4小时车程国内其他及国际市场39以盘锦为中心的1小时车程市场：30%沈阳、长春、哈尔滨等东北市场：55%其他市场：15%2.房地产市场40（六）文化主题定位生态湿地文化温泉养生文化欧洲水乡文化朝鲜族文化四大主题41（七）旅游接待规模定位湿地温泉高星级酒店客房总客房数温泉小镇年接待量2500个更衣柜，年接待量约50万人次250间1000间150万人次42六、项目产品概念策划Pro

21、duct Positioning（详细产品策划在下一阶段完成）43（一）产品组合15168910111213141234567五星级温泉度假酒店庭院会议中心小型豪华度假酒店湿地温泉公园水上汤屋红海滩码头红海滩渔港时尚商业街主题汤宿朝鲜民族文化村灯塔酒店演艺中心温泉疗养中心酒店式公寓度假公寓企业会所景观项目住宅项目171844（二）主要产品策划按照标准五星级档次打造的温泉主题度假酒店；规划建面：约2万方，包括200间客房以及3000方的餐饮中心（湖景餐厅）。1 五星级温泉度假酒店45酒店内部配有温泉，分男区和女区，每个区设2-3个泡池，免费为住店客人开放。46导入绿色设计理念，按照召开国际会议的

22、标准配置内部功能，打造成盘锦乃至东北首家庭院式国际会议中心，与城市中心商务会议中心形成显著差异。规划建面约1万方，包括1个可同时容纳2000人开会的多功能厅和10个大、中、小型会议室。2 庭院会议中心47按照世界小型豪华度假酒店（SLH）标准打造的顶级酒店，代表温泉小镇的国际形象和顶级档次。规划面积约5000平米，包括约20套汤院和1个SPA会所。3 小型豪华度假酒店48以温泉旅游为核心，以湿地景观为特色，融合温泉、海洋和湿地三大文化主题，打造成国内真正意义上的、北方四季可运营的湿地温泉4 湿地温泉公园总体定位：49功能划分：规模定位：占地面积：约60亩（40亩占景观用地）建筑面积：约2万方更

23、衣柜：约2500个（按照1800-2000个配置相关功能）温泉泡池：约40个总温泉水面面积：约2500平方米、温泉中心意式水疗馆（穹顶式）海洋温泉馆湿地花园温泉（温泉岛）50四季可经营的海洋温泉馆：包括海洋主题儿童城堡、死海漂浮、盐洞、沙疗、泥浴、冰火浴等项目；51利用湿地花园概念打造的湿地温泉岛：包括芦苇泡池、花卉泡池、水上漂浮泡池、湖景泡池、造浪池和人工沙滩等项目。冬季可和冰雪概念联动，打造雪景温泉和冰雪温泉特色。芦苇泡池52汤屋利用吊脚楼形式沿着水边以联排或独栋形式布局，总计约40套，总建面约3000平米。为满足情侣和家庭客群需要，设有40-50平米、80-100平米两种房型，每个汤屋均

24、带有露天挑台和半室内温泉泡池。项目可作为一期项目的客房功能补充，也可作为独立的特色酒店对外开放。5 水上汤屋53以码头文化为主题，集餐饮、娱乐、购物、文化体验（温泉博物馆）等功能于一体的综合型休闲商业街，规划建面约1万方，建筑层高约1-2层。6 红海滩码头54以现代时尚文化为主题，以购物和娱乐为主导业态的商业步行街，与红海滩码头、红海滩渔港形成业态错位、功能互补，规划建面约1万方。8 时尚商业街55项目规划有四大主题馆，院落式布局，均设有男汤和女汤（每个区约2-3个泡池），总建面约1万方。9主题汤宿以知青文化为主题，建面约2000，约40间客房，以青年和学生旅游者为目标客群，功能和档次与国际青

25、年旅舍相似。知青宿舍主题汤宿56以东北热炕文化为主题，突出东北民居建筑和餐饮特色，建面约2000 ，约40间客房，以家庭和小团体为目标客群，为经济型档次酒店。特色餐饮可以对外开放。东北人家主题汤宿57以高丽汤文化为主题，突出韩国的美容护肤和抗衰老功能，建面约3000，包括客房区和美容理疗区。客房区约20间，以女性文化为主题设计，只接待女性客人；美容理疗区可独立对外开放。建议引入韩国知名整形美容机构共同打造。高丽汤馆主题汤宿58以朝鲜族文化为主题，主要从建筑、艺术、习俗、饮食、服饰、节庆、娱乐等方面来演绎朝鲜族文化风情，打造成温泉小镇最具地域特色的文化旅游项目。规划建面约3000，只面向朝鲜族招

26、商，打造统一由朝鲜族人民经营的朝鲜族风情文化村。10 朝鲜族民俗文化村59按照准四星级酒店标准打造的特色旅游酒店，规划建面约1万方，包括100间客房和温泉小镇标志性景观灯塔。为平衡酒店经营的淡旺季，建议酒店自身设有5-6个泡池的公共温泉，并和小镇的温泉疗养中心联动经营、功能互补。11 灯塔酒店60以温泉资源为基础，引进国际先进的温泉疗养技术和成熟的产品功能体系，打造成集健康管理、温泉水疗、中医理疗和运动健身为一体的温泉疗养中心，满足中长期疗养度假客人的消费需求，是温泉小镇重要的功能配套。项目规划建面约4000平米，建议与国际知名品牌温泉疗养机构合作开发，同时与小镇其他住宿项目联动经营。12 温泉疗养中心6162规划建面约2000平米，兼具室内运动馆功能，靠近湿地广场布局。13 演艺中心63规划建面约3.3万方，靠近五星级酒店和会议中心布局。建成后，可预留100-200套中小户型产品，或销售后返租，或持有物业，作为酒店客房的补充，满足会议客源的需求。14 酒店式公寓公寓以温泉疗养中心为核心配套，以养老、疗养为主题，以中小户型为主打产品，规划总建面约9万方。15 度假公寓64项目规划总建面约2万，以400-600方为主力建