物权登记法律问题探讨

1、.PAGE ：.；PAGE 8物权登记法律问题讨论民商法前沿论坛之第344期段 匡 复旦大学法学院 教授上传时间:2021-3-1内容提要: 12月25日，我院民商法前沿论坛在明德法学楼815室举行。 复旦大学法学院段匡教授应邀出席论坛并以“物权登记法律问题讨论为题发表了演讲。中国人民大学民商事法律科学研讨中心主任杨立新教授出席论坛。论坛由我院博士研讨生熊丙万主持。 杨立新教授在致辞中代表民商事法律科学研讨中心热烈欢迎段匡教授出席论坛并发扮演讲。杨立新教授高度评价了段匡教授在传统民法和法律解释学研讨领域获得的学术成就，并对他谦和的性格、严谨的学风、扎实的学问和卓著的学术成就表示赞赏。 在演讲中

2、，段匡教授从我国确立的新型等级制度出发，结合本人参与制定的阅历和新近案例，对不动产登记制度作了严谨而细腻的分析。他说，物权法的公布是我国立法史上的一件大事，目前，对于物权法如何在社会上更好的实施是我们面临的重要问题。这主要表如今拆迁问题和物权登记制度的详细操作上，对于物权登记的法律问题那么主要表如今不动产登记上。 关于不动产登记审查的根本原那么。段教授说，审查的内容主要包括权益和权益客体的审查，后者主要指对物理情况的审查。如有必要，登记机关可到现场进展察看，此即为对物理情况进展本质审查。德国、法国、瑞士、日本实践上都是采取方式审查的原那么，但登记机关审查之前多有公证这一本质审查程序。段教授引见

3、，上海市在登记审查方面暴显露的一个重要问题就是对登记人身份确认方面的困难。对此，段教授建议仿效日本的做法，由公安机关向登记机关提供可核对身份证信息的终端，以供登记机关确认身份证件的真假。 关于预告登记制度，我国规定：预告登记后，债务消灭或者自可以进展不动产登记之日起三个月内未恳求登记的，预告登记失效。段教授以为，此项规定在适用中存在一定的问题，主要表如今：该如何了解债务消灭？如何了解预告登记三个月失效的问题？。他说，预告登记的失效该当由当事人主张，由法院判决，而不应由登记机关决议预告登记的效能。 关于异议登记制度，他说，比较法上的异议登记制度正处于被逐渐取消或范围被日益减少的趋势。异议登记不仅

4、存在于异议登记人和权益人之间，还存在第三人权益时，此时能够会引起抵押权的劣化。异议登记主要起警戒作用，本权益上存在异议登记并不能从根本上影响本登记的法律效能。关于登记效能从何时发生的问题。我国规定：不动产物权的设立、变卦、转让和消灭，按照法律规定该当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效能。段教授以为，在登记恳求之日到登记效能发生之日的时间段中，能够会使大量的购房款存放在房地产市场等机构中，从而呵斥这部分资金不可用，无法做到物尽其用，对于金融市场的开展不利。 此外，段教授还对不动产登记机关的收费规范、物权法28、29、30条的了解、担保物权的好心获得制度、登记错误的损害赔偿等问题一一作了详细阐释

5、，或举案例，或引法理，整个的讲座妙趣横生。 最后，杨立新教授对段匡教授的演讲作了精彩点评，结合本人参与制定物权法的阅历和研讨心得，对不动产等级制度中的假设干问题发表了本人的看法。现场的气氛热烈，同窗们争相向段教授讨教，就预告登记的效能与破产债务的优先效能、登记错误损害赔偿的性质等问题进展了深化交流。文/曹倩倩 编辑 贾晓旭 雍彬 主讲人：段匡 复旦大学法学院教授、博士生导师 出席嘉宾： 杨立新 中国人民大学法学院教授、博士研讨生导师 中国法学会民法学研讨会副会长 中国人民大学民商事法律科学研讨中心主任 主持人：熊丙万 中国人民大学法学院民商法博士研讨生 时 间：12月25日周五18：30 地

6、点：中国人民大学明德法学楼815会议室 主 办：中国人民大学民商事法律科学研讨中心 协 办：德恒律师事务所 主持人：大家晚上好，欢迎大家圣诞节来参与我们的民商法前沿论坛，在圣诞节这个特殊的日子里，我们很荣幸的请到了复旦大学法学院段匡教授来给我们作一个关于物权登记法律问题的报告。下面有请段教师开场今天的演讲，大家掌声欢迎！ 段匡： 很赞赏杨教师给我这么一个时机到人民大学和大家一同进展学术交流，我演讲的这个标题呢，用物权不太恰当，实践上是不动产登记，物权登记还包含未来动产担保的动产登记的内容，这里我主要讲不动产登记这部分。 关于，一部法律一定不会十全十美，但是一部法律一旦确立了以后，我们就要研讨怎

7、样样更好的去实施它。总体上讲有两大块，一块是老百姓很关怀的拆迁问题，另一块实践上是和老百姓关系更大的，所定下来的那些原那么如何真正得到表达的话，能够就是不动产登记制度了。物权法定登记生效，这些原那么都规定了，规定以后，这些原那么在详细在登记上面怎样操作，还是需求一步一步去处理的。虽然建立部曾经有一个房地产的登记管理方法出来，这也只能算是普通的部委规章，它上升不到法规的程度。各地在制定登记条例的时候，都会对建立部的这个管理方法有所参考，作为制定的根据，如今看这样存在的问题还很多。上海市96年就搞了一个登记条例，到2002年做了一次修正，这次修正主要从登记种类上添加了预告登记、异议登记。地方条例在

8、制定过程中尽能够的不要和中央部委的规章制度呵斥冲突，还有就是大法在有了一定的规定以后，地方条例就显得比较困难操作了，还会有一些详细问题，下面会和大家提到的。 实践上在我们研讨当中，首先第一点，不动产登记审追终究应该采取什么样的审查原那么？正面来讲，是登记机关的审查职责，作为一个行政机关它的职责如何？另外一点，反过来讲也是登记机关的一个权限。通常来讲，当他人提出恳求登记以后，主要是审查两样东西，一个是权益，还有一个就是必不可少的权益的载体、客体。实践上，在上海市的登记任务当中，包括对建立部的登记管理方法来看，我觉得有一个缺陷，那就是我们对物理情况的登记审查明文的很少。实践上，我们如今知道一个平方

9、几万，多一个平方少一个平方影响是非常大的，尤其是土地运用权的问题。上海曾经发生过一同开发的房子附带有一块绿地，这块绿地算作了公共用地的费用，结果再次把这个绿地的面积分担到二期房子上了，这么一来，等于开发商一块绿地收了两块地的钱。还有在小区和小区之间，如今土地运用权没有明确的在我们的产权证上反映出来，小区的业主觉得不对，也没有根据去提，要到开发局，到开发商的初始登记当中才干查到，但这对于个别业主来讲是非常困难的。还有未来马路扩建需求让出一部分绿地的时候，那从物权法维护私权的角度来讲，假设这块地曾经给了居民用地，那就必需和居民商量，这就变成开发道路征用小区绿地的问题。但是如今我们个人拿到的产权证当

10、中，谁都没发现这块土地运用权在哪里，有多大？这一点来讲，我们物理情况的登记还是一个问题。包括上海这次提到，假设一旦发生违章建筑后能不能让它再作为二手房进展转让，这个违章建筑如今的条文是原那么性的规定。还有一点，物权法上规定了登记机关，假设觉得有必要的话可以到现场去查看。有些人了解为登记机关可以据此进展本质检查。我觉得在这个问题上到现场进展实地审查就是审查物理情况，而权益情况即使是到了房子里面也不一定了解详细的权益情况，而且权益情况应该根据登记簿来确定。我觉得比较理想的是我们应该对物理情况也就是现实情况要采取本质审查，而权益情况可以按照我们需求审查的要求去进展，换句话来讲，说它是方式审查也是可以

11、的。 我对各个国家做了一下比较，德国的登记机关主要审查物权合意，德国审查机关有对这个合意的真实性进展审查的职责，但实践上根本没有用过。德国自从公证条例修正以后，每一步到公证机关进展不动产登记的话都经过公证了的，而公证人员在双方均到现场以后确定权益有无、能否有物权合意，实践由公证都完成了。换句话来讲，德国的登记机关进展的就是方式审查，就是看公证机关有没有给这个物权合意进展公证。法国和瑞士有一些不同，虽然瑞士的制度没有到物权行为、物权合意这个角度，但它的效果和德国法是一样的。而它的审查却和法国是一样的，就是审查合同，但是他们的合同不一定是经过公证的，瑞士和法国的合同法中都有规定，大宗财富的合同买卖

12、是必需进展公证的。公证曾经证明了物权转移的意思的真实性和权益的存在性，所以这样来看这些机关实践上都是方式审查，本质性的东西有一部分就分担出去了，德国是由公证分担在审查物权合意上，法国和瑞士主要是在审查合同的时候进展了审查。虽然日本是学法国的登记对抗的这一部分，但是日本的审查却是学德国的，它主要审查：第一、权益有无，就是出让人有无权益，有没有权益要根据登记法的规定，可以证明他有没有权益按照登记簿上的来审查，第二能否为真实意思。上海主要也是抓这两点，但是如今最困难的是身份确认。上海曾经发生几起这样的案件，大家知道我们如今的身份证有效期有的是二十年，有的是永久，时间太长的话，照片会有变化，尤其是姐妹

13、兄弟之间，长相差不多，而我们国家如今没有方法进展审核，而且如今身份证伪造也比较多。如今上海采取一个方法，就是在房产证、身份证上面加上密码，在证件被盗失窃后，允许用密码。但是密码也有一个缺陷，就是长期不用的话很能够就忘记了。这就带出来一个问题，我们国家在实证领域当中怎样去确定身份的问题。不仅是不动产登记方面，包括合同等等都有问题。这个身份确认是一个非常大的问题。 登记机关本质审查和方式审查还牵涉到登记机关有没有才干审查，有没有权限审查。如今看来，独一有审查资历和审查权限的是英国的不动产登记法当中的英国不动产登记所的登记官，英国的不出庭律师任务满十年以后才干成为不动产登记官，这个不动产登记官有判决

14、的权益，一经判决就发生效能。而很多成文法国家的登记官实践上是行政公务员，没有效能也没有权限，当觉察疑问时进展深化调查。还有一个就是费用问题，这次我国物权法规定了登记费用只能按件收费，我觉得这就带来一个问题，不动产登记终究应该自傲盈亏还是国家补贴？而国外这些登记机关根本上是自收自保的，这实践上就是国家提供一种效力，这些费用由当事人自付。还有，我想说一下，关键不在于详细是本质性审查还是方式审查，这些没有太大的争论点，关键在于我们要审查什么，审查到什么程度就够了，然后在这样的情况下，尽能够的提供高效、廉价、一览性的登记效力。 下面讲一下新添加的预告登记制度，物权法规定债务消灭或者自可以进展不动产登记

15、之日起三个月内未恳求登记的，预告登记失效。这个规定出来后，带来很多问题，要看我们怎样去解释，怎样去适用。举个例子，比如如今我买一个期房，买的时候实践上曾经将一切的房间付费了，其中能够银行付了70%。在这个期房上面，既有个人的一切权又有银行的抵押权。而如今预告登记失效不仅仅是开发商和业主的问题，还有银行的问题，一旦失效，银行的债务就发生问题了。而登记一旦变成登记生效，登记簿上的任何一个变化必定和当事人有关系。所以，我觉得以后国家在制定不动产登记法的时候要思索到预告登记失效的问题，还有国家在规定某项权益失效的时候一定要慎重，绝对不能轻言失效。预告登记怎样样才会发生失效的问题，实践上各国的制度中都没

16、有，它是规定了一个前提，在什么样的情况下预告登记给抹消掉或者怎样样。上海在2002年的时候规定预告登记是没有 失效的，主要是一个房地产商在人大会议上作为意见提出的，是由于他碰到一个买房子的人交了头金后几年没来收房，那个时侯没有预告登记，叫做备案登记，结果他20多套房子都不能动。上海人大的法工委听了这个意见后还是汲取了这个建议。实践上这是个很容易处置的事情，可经过债务消灭的方式来处理-我就催告，他可以收房了，可以在什么时间来收；假设他再不来收，等过了一定的时效，我就宣布合同解除，由于对方未能来履行-合同解除了，债务也就消灭了，应该是可以这么来处理的。但如今有了相关的规定，我们必需依法，但这个依法

17、也必需由当事人来主张，而决不能由登记机关来决议它是失效还是有效。还有，不动产登记法以及现实中的“异议登记。实践上有些国家异议登记不是被取消就是减少了它的范围，或者是提出更为复杂、要求更慎重。异议登记同样碰到一个问题：异议登记不仅是在异议登记人和权益人之间的问题，假设在异议登记上还存在第三人权益的时候也会存在问题。比如，某业主房子抵押给银行，还不了钱，银行将进入拍卖阶段，这时假设房子的一切人串通另一个人告我一个异议登记，一旦告了，一定要经过审理，但是银行的拍卖又在进展中，由于是有瑕疵或者存在瑕疵能够的，一定拍卖价钱不高。由于正常人都不想买存在争议的房产，很有能够变成债务人讨债的一种手段。异议登记

18、会引起抵押权的劣化，在德国本来异议登记是保全措施里面的，后来日本规定所谓提出异议的人，到法院去起诉，法院受理后，将受理书交给异议的人，异议的人凭这个受理书去登记机关进展异议登记，但是这种异议登记纯粹只是一种警示的作用。我们的异议登记，按照建立部的规定是登记中的老大，假设本登记正在转移中，它可以中断。一旦有了异议登记以后，本登记将不能再转移。物权法上没有给异议登记规定效能，假设反过来想，物权法对每一个登记都规定了效能，本登记是产生物权转移的要件，预告登记是对抗债务人和登记一样内容的东西，不生物权效能，对异议登记没有规定任何效能，那我们是不是可以按照建立部的管理方法中把它解释为有这种效能呢？假设从

19、物权法定原那么来看的话，实践上是没有这个效能的，但是建立部把它规定得这么强，那么这么一来，就会产生这些效果：一个是对权益上第三人的问题，另一个是由于这种提起是比较廉价简单的，容易引起一些不用要的纠纷，呵斥买卖上的不便利。异议登记还是应该回到它本来的作用：警戒作用，警示权益上有争议的情况存在，而绝对不能对本登记起到制止的作用，不然本登记的登记效能就被紧缩了。在我们今后的立法当中，对于异议登记的效能问题是要重点思索的。 还有一个我们在登记中发生的问题，就是登记效能究竟从什么时候开场发生？物权法第十四条规定自记载于不动产登记簿时发生效能。这句话可以说完全学的是德国的登记法，德国登记法的规定是在登记官

20、的校正章确定盖上去以后就发生效能，但是在恳求和校正盖章之间的这段时间如何对待它的效能？德国民法典878条规定权益者根据873条和875条等做出的意思表示遭到意思表示的约束，简单点来说，就是一旦提出恳求登记机关受理以后，之前做出的意思表示不能再推翻。实践上有几种推翻的能够，一种是本人撤销，而这是不允许的。一种是本人在登记审查过程当中丧失了行为才干，还有一种是由于债务人的才干。而一旦提出恳求并受理后，任何情况都不能改动处分的情况了，实践上它就把这一段危险期给消灭了。如今上海是这么做的，房地产市场有一个存放处，买方将一切费用交给房地产中间市场的存放的机构，这个存放的机构就出具一个证明，买方将这个证明

21、交给出卖人，然后一同去登记，等登记完成后发一个登记完成的证明，再凭这个登记完成的证明和费用存放的证明去存放处兑换买方交付的费用。虽然这种做法保证了当事人的平安的问题，但是呵斥经济上很大的问题，比如如今的登记居民用房需求20天，这笔钱就白白浪费了这20天的时间，不能动用，在实践的房地产市场上，这样的资金不少，计算一下的话是很大一笔数目，在金融方面很大的损失。物权法讲物尽其用，不要由于规定和手续使买卖本钱添加，这一点就要求我们在今后的详细法律上、详细操作程序上要做出更好的规定。上海有个案例，就是一个上海人买了一个温州人的房子，一切的费用和手续都办好了，登记也受理了，但是受理的第三天，浙江的法院要求

22、冻结登记，上海法院就采取登记中断了。浙江法院还要求执行房产，上海法院没有协助。这里面就发生两个都是债务人的情况，新买房子的人是债务人，这个债务是交付登记以后产生的，没有任何的过失，但另一个债务人应该是有过失的，他没有把债务人的财富调查清楚，在这个问题上，法律如何去解释、怎样去平衡各方利益、怎样实现买卖平安。如今最大的问题是，假设一两个案子没有判好的话很能够带来买卖平安和金融平安的问题。我们如今银行的抵押贷款是优良贷款，抵押权假设由于登记的问题劣化的话，抵押权出现了问题，银行的信誉就无法保证了。这都是比较现实的问题，我们在处置登记审查期间权益如何维护的问题。 我再提一个问题，大家都可以去思索一下

23、，现实中法院曾经接到这类的案子了，隐藏的还很多。如今有很多小的炒房户，比如A曾经买了两套房子，但是还想炒房，而如今银行最多提供两套房的贷款，第三套根本不能够，A就找到了B希望能找一个人头挂名买房，B就找了他的儿子C，于是以C的名义买了房子，账户、登记都是C，而A付了30%的首付，并且办理买房手续的时候是一同去的，银行的还款账户也是A的，每个月银行都从A的账号划款还贷。一年以后，房地产动摇很大，本来双方说好假设A炒房胜利以后，从差价中提成给C，并且双方都签了书面合同的。但是房价涨得飞快，C以为房屋登记在本人名下，一切手续都是本人的，于是通知银行将还款账户变卦为本人的账户。还了几个月以后，A发现了

24、这个情况，于是先去找B，结果B就不成认，说当时是我们找他借钱买的房。如今告到法院以后，A要求确定一切权是属于本人的，B和C那么以为这不过是个债务。C主张是借钱但拿不出借条，但是A能提供首付30%的证明和最初的双方的利益分享书面合同，而如今有些法官比较生硬的以为登记的名字是C的，怎样矫正来？这是在我们物权法出台以后非常现实的问题，虽然转移是以登记生效，但是我们要留意一点，它没有任何第三人出现，当事人之间该怎样思索？后来，我提出来虚伪表示无效，就是双方到登记机关进展登记是一种虚伪的表示，但是这个虚伪表示有一个例外，假设这个房子曾经卖给第三人的话，那么这个虚伪表示不能对抗第三人。这样一来，合同法上有

25、关虚伪表示的内容在适用上要进展更好的规定。 杨立新：这个就是实体法上可以思索虚伪表示，程序法上讲就是优势证据，这个案子挺有意思！ 段匡： 由于种种缘由，不用真实名义的，如今类似这样的案子是比较多的。炒不炒房，能否阻止炒房，这是经过经济上进展调控，民法只是规定了一个框架。而且不光要规制房价上涨的情况，还要规定房价下跌时出现的情况。还有就是在登记在某人名下后，真实权益人要经过怎样的方式在什么样的情况下才可以推翻这个登记。这能够是我们今后一段时间，经过一定的判例来把它整理出来。在程序法上需求多少证据才干证明并推翻，实体法上怎样才以为这种意思表示是不真实的？就刚刚那个案例，我个人以为可以在登记机关上作

26、规定，比如两年或五年之内房屋转让不予登记，期间可以买卖不能登记，登记是一个政府的行政管理行为，虽然登记能否是政府的管理行为如今争论很大。 另外还有一点，物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决议等，导致物权设立、变卦、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决议等生效时发生效能。第二十九条：因承继或者受遗赠获得物权的，自承继或者受遗赠开场时发生效能。第三十条：因合法建造、撤除房屋等现实行为设立或者消灭物权的，自现实行为成就时发生效能。实践上对于这些问题，虽然物权法后面有一个规定，假设要转让必需登记，我以为为了保证真实权益与登记薄一致，这一类都必需进展登记。而行

27、政部门更想从法责方面去思索，假设不去登记呵斥损害由本人担任。还有好心获得，虽然物权法规定了其他物权可以，换句话来讲，担保物权也可以好心获得，但现实上能不能好心获得，现实中也有类似的案例发生。比如父亲和儿子生活在一同，父亲的名下有一栋房子，儿子拿着父亲一切相关的文件将父亲的房产转到本人的名下，儿子又将房产卖给了本人的朋友，实践上他们做的是骗贷，他们之间的合同签署之后从银行办理了贷款，一旦儿子拿到以后，他的朋友就不还了。最后，银行发现并将房产保全，于是父亲到法院起诉他本人转让给儿子的手续是无效的，法院也受理了，也判决无效了。实践上儿子和他的朋友携款都跑掉了。以前上海的做法是前面的行为无效的话，后面

28、的行为也是无效的。而银行的抵押权没有任何过失，现实中类似的情况时有发生，按理来说是要维护这个抵押权的，但是如今我们法院在这方面不大能做得到。这就带出一个问题：我们的担保物权能不能好心获得？从长久来看，抵押权将会被劣化，会呵斥中国金融市场出现问题。银行对抵押权信任度降低的话将压低抵押物的估价，银行懈怠的结果就是真正想买房的人贷不出款，最后呵斥房地产市场的萧条，有时候一个个案也能带出一系列的问题。 最后还有一个关于登记错误损害赔偿责任的问题，费用的按件收取的问题。假设登记机关对登记错误都采取国家赔偿的话，将会是个很大的问题。国外有学者提出登记费用终究是按照自给自足的方式还是应该由国家补贴的问题，风

29、险终究由谁来承当的问题，终究什么才算是登记机关的审查错误？效率、费用国家能支付多少，能否需求像社会福利一样提供效力？但是毕竟不动产登记不是社会保证措施，它是政府提供的一种买卖上平安的效力。这些都是我们未来登记法制定的时候，需求留意的问题。我的演讲就到这里，谢谢大家！ 主持人：非常赞赏段教师在一个半小时中给我们带来了如此精彩的演讲，下面有请杨教师进展点评！ 杨立新：听了段教师的演讲，我觉得像段教师这样把登记说得这么细、这么透、这么详细的还是少数，这阐明法学也是一种科学。科学有两种，一种是自然科学，一种是社会科学，目前我们虽然认可社会科学是一种科学，但是对待这两种科学的态度是不一样的，大约这就是我们做法律的比较难的一个问题。一听段教师讲课就知道什么叫娓娓道来、什么叫如数家珍，段教师把不动产登记研讨得那么深、那么详细，很多问题都有本人的看法，这就是学者，这就是科学。所以以后我们同窗在研讨法律