投资分析辅导(三)

1、.：.；辅导三第四章 投资工程的不确定性分析第一节 不确定性分析概述一、不确定性分析的含义 投资工程实践执行过程中，由于某些要素的变动会导致工程经济效益目的偏离原来的预测值而发生效大的变化。这些要素能否会出现，出现的能够性有多大，都是不确定的。为了估计不确定要素的变化对投资项日经济效益影响的程度，运用一定的方法对影响投资效益的不确定团素进展计算分析，称为不确定性分析。 二、产生不确定性的缘由 1物价的变动。2工艺技术方案和技术配备的更改。 3消费才干的变化。 4建立工期与资金的变化。 5。工程经济寿命的变功。6汇率的变卦。 7国内外政府政策和规定的变化。这里包括外国政府对华经济贸易政策的变化；

2、国内政府的产业政策、税收政策、企业运营制度的改革等。 8其他不可预测的不测事件的影响。如自然灾祸、战争、突发事件的发生等等。 三、不确定性分析的方法 l。盈亏平衡分析。 2敏感性分析。 3。概率分析。第二节 盈亏平衡分析 一、盈亏平衡分析的概念与分类 盈亏平衡分析是指根据工程正常消费年份的产量、本钱、产品售价和税金等数据，计算分析产量、本钱和盈利三者之间的平衡关系，确定销售总收入等于消费总本钱时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利、又无亏损。在不确定性分析中，投资者需求确知这平衡点处于何种程度上，据以判别工程的可行性。 盈亏平衡分析的表达方式可以用实物产量、单位产品售价、销售收入

3、等绝对量表示，也可用消费才干利用率等某些相对目的衡量。 盈亏平衡分析按分析的方法可以分为图解法和代数法；按分析要素之间的函数关系可分为线件盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析；按能否思索资金的时间价值，可以分为静态盈亏平衡分析和动态盈亏平衡分析。 二、线性盈亏平衡分析 一假设条件进展线性盈亏平衡分桥，除了应具备盈亏平衡分析共有的前提条件外，还应满足以下要求：1、消费量等于销售量，统称产销量，用Q表示。2、把消费本钱分为固定本钱和可变本钱。消费本钱、变动本钱都是产销量的线性函数，即消费总本钱=固定本钱+变动本钱 =固定本钱+单位变动本钱产销量TC=F+VQ3、在一定时期和一定产销量范围内，产品销售单

4、价不变，产品销售收入为产销量的线性函数，即销售收入=产品销售单价产销量TR=PQ4、在一定时期和一定产销量范围内，单位产品销售税率坚持不变，销售税金为产销量的线性函数。即销售税金=单位产品销售税金产销量NR=P-TQ 销售净收入二线性盈亏平衡分析方法1、图解法结论：1实践产销量Q*，收入大于本钱， 盈利。2在实践产销量不变情况下，盈亏平衡点Q*愈低，盈利面积愈大，亏损面积愈小，盈利时机越大，风险越小。反之，也然。3在销售收入既定的情况下，盈亏平衡点的高低取决于单位变动本钱和固定本钱总额的大小。单位变动本钱或固定本钱总额越小，那么保本点越低，反之，也然。2、方程式法1以产销量表示的盈亏平衡点净收

5、入=总本钱 NR=TC P-TQ= F+VQ 故：Q*=F/P-V-T 阐明：当实践产销量大于、等于、小于Q*2以销售净收入表示的盈亏平衡点 故：TR*= Q*P Q*=(F/P-V-T)P 阐明：当实践净收入大于、等于、小于TR*3以消费才干利用率表示的盈亏平衡点 故：S*= Q*/ Q S*表示盈亏平衡消费才干利用率 Q工程设计消费才干 阐明：工程实践消费才干利用率大于、等于、小于S* 产量平安度=1- 盈亏平衡消费才干利用率=1- S* 阐明：产量平安度越高，工程盈利的时机越大，工程承当风险的才干越强。4以产品销售单价表示的盈亏平衡点 P*=F/Q+V+T Q为工程设计消费才干 阐明：当

6、工程产品定价大于、等于、小于P* 价钱平安度=1-P*/P 阐明：价钱平安度越高，工程产品盈利的能够性就越大，抵抗价钱风险的才干越强。例：设某空凋机消费工程设计年产空调机50000台，每台售价4000元，销售税率15。该工程投产后年固定费用总额3100万元，单位产品变动费用为1740元，设产量等于销量，试对该工程进展盈亏平衡分析。 三、非线性盈亏平衡分析在现实生活中，往往产品本钱与产量并不呈比例变化，销售收入与销售量也会受市场的影响而不呈线性关系,这就需求进展非线性盈亏平衡分析。 我们将讨论第三种情况 当产量、本钱和盈利呈非线性关系时，能够出现两个以上的平衡点，在此情况下，这两个平衡点统称为盈

7、利限制点。产量只需坚持在Q1、Q2之间时才干盈利。假设达不到Ql或超越Q 2点以后就要亏损。 投资工程投产后的产量、收入和本钱的非线性关系，用二次曲线表示。 规范二次曲线的方程为：其解为：1、求盈亏平衡点产量 在盈亏平衡点的收入和本钱正好相等，利润等于零即TR-TC=0我们把收入曲线方程和本钱曲线方程进展合并，然后进展求解。2、求利润最大时的产销量我们方程关于x的一阶偏导数 dF/dX=aX+b, 并使其等于零，这时所求的X，使f(x)到达最大。例：某企业消费某种产品，年固定本钱为10000元。单位可变本钱为30元，单位本钱售价按“50-0.005Q的规律下降。试对该产品进展盈亏平衡分析。第二

8、节 敏感性分析敏感性分析是研讨建立工程主要要素发生变化时，工程经济效益发生的相应变化，以判别这些要素对工程经济目的的影响程度。这些能够发生变化的要素称为不确定要素。敏感性分析就是要找出工程的敏感要素，并确定其敏感程度，以预测工程承当的风险。普通进展敏感性分析所涉及的不确定要素有：产品产量(消费负荷)、产品售价、主要原资料价钱、燃料或动力价钱、可变本钱、固定资产投资、建立期及汇率等。敏感性分析不仅可以使决策者了解不确定要素对工程评价目的的影响，从而提高决策的准确性，还可以启发评价者对那些较为敏感的要素重新进展分析研讨以提高预测的可靠性。 敏感性分析还可运用于方案选择。人们可以用敏感性分析区别敏感

9、性大的或敏感性小的方案，以便在经济效益类似的情况下，选取敏感性小的方案，即风险小的方案。 根据工程经济目的，如经济净现值或经济内部收益率所做的敏感性分析叫做经济敏感性分析。同样，根据工程的财务目的所做的敏感性分析叫做财务敏感性分析。 根据每次变动要素的数目不同，敏感性分析可以分为单要素敏感性分析和多要素敏感性分析。一、单因露敏感性分析 每次只变动一个要素，而其他要素坚持不变时所进展的敏感性分析，叫做单要素敏感性分析。 要素的变化可以用相对值或绝对值表示。相对值是使每个要素都从其原始取值变动一个幅度，例如土10、土20等，计算每次变动对经济评价目的的影响，根据不同要素相对变化对经济评价目的影响的

10、大小，可以得到各个要素的敏感性程度排序。用绝对值表示的要素变化可以得到同样的结果。这种敏感性程度排序可以列表表示。 敏感性分析还应求出导致工程由可行变为不可行的不确定要素变化的临界值。临界值可以经过敏感性分析图求得。详细做法是：将不确定要素变化率作为横座标，以某个评价目的，如内部收益率为纵座标图，由每种不确定要素的变化可以得到内部收益率随之变化的曲线(取点范围小时近似于直线)。每条曲线与基准收益率线的交点称为该不确定要素变化的临界点，该点对应的横座标为不确定要素变化的临界值，即该不确定要素允许变动的最大幅度，或称极限变化。不确定要素的变化超越了这个极限，工程就由可行变为不可行。将这个幅度与估计

11、能够发生的变化幅度比较，假设前者大于后者，那么阐明工程经济效益对该要素不敏感，工程承当的风险不大。 在工程评价中，普通是对工程内部收益率或净现值等评价目的进展敏感性分析，必要时也可对投资回收期和借款归还期等进展敏感性分析。 根据表的数据。绘制敏感性分析图，并确定不确定要素临界值。基准收益率为9。书上例题还计算了效益目的相对变化率，那就更清楚了图中全部投资财务内部收益率随不确定要素变化而发生的变化由三条曲线表示。根本方案的全部投资内部收益率(1278)也在图中注明。同时财务基准收益率(9)线画出，以便确定不确定要素的临界值。 由敏感性分析结果可以看出，财务内部收益率对产品销售价钱的变化最为敏感。

12、由图还可看出，当以9作为财务基准收益率时，产品售价降低约14时到达临界点，即此时财务内部收益率等于基准收益率。假设产品售价再降低，财务内部收益率将低于基准收益率使工程由可行变为不可行。 除了进展财务效益的敏感性分析之外，还可以进展经济敏感性分析。二、多要素敏感性分析进展多因索敏感性分析的假定条件是；同时变动的要素相互独立。 一次改动一个要素的敏感性分析可以得到一条曲线敏感曲线。但当分析两个因索同时变化时的敏感性时，可以得到敏感面。 例5 设某工程其固定资产投资(Io)为170000元，年销售收入(S)为35000元，年运营费用(C)为3000元，工程寿命期为10年，固定资产残值(sv)为200

13、00元。基准收益率为13。试就最关键的两个要素，初始投资和年销售收入，对该工程的净现值进展双要素的敏感性分析。 解；设x表示韧始投资变化的百分数，Y表示同时改动的年销售收入的百分数， 那么：NPV(13)170000(1十X)十35000(1十Y)(PA，13， 10)3000(PA，13，10)十20000(PF，13%，10)假设NPv(13)o那么该投资方案可盈利在13以上。 NPV(13)0即953L 6170，000X十189，9185Y0 化简 得 Y一O0502十08951x 把上述不等式绘于初始投资变化百分数x和年销售收入变化百分数Y的乎图画上，可以得到如下图的二个区域。 斜线

14、以上的区域，NPV(13)o，斜线以下的区域，NPV(13)o，显示了两要素允许同时变化的幅度。 从图可以看出工程对投资的添加相当敏感。投资添加和年销售收入减少时，工程NPv(13)o的区域如图63中描黑的区域，即对应的区域是极狭窄的* 假设我们把同时发生变化的要素扩展到三个，那么得列出三维敏感性分桥的数学表达式。但也可以采用降维的方法来简单地表示。 例6 对例5进展单要素敏感性分析后知，敏感要素的陈列顺序是年销售收入、初始投资、年运营费用支出。试就年销售收入、初始投资和年运营费用三因索同时改动时对工程净现值的影响进展敏感性分析。我们就不讲了第四节 概率分析 一、概率分析概述 概率分析是指运用

15、概率方法研讨计算各种不确定要素和风险要素的变动情况，确定它们的概率分布、期望值以及规范偏向，进而估计出对工程经济效益影响程度的一种定量分析方法。 概率分析可以按以下步骤进展： 1选定一个或两个工程效益目的作为分析对象，并根据这些目的选定与其有关的不确定要素。 2估计出每个不确定要素的变化范围，并根据已有的统计数据和阅历，确定该要素在其变动范围内最能够出现的概率。 3计算不确定要素变量的最大期望值。由于每一要素发生各种变动的概率之和为1，所以期望值是工程要素不同的变化结果与概率加权平均计算的结果，它包含了风险对潜在结果的影响。 4计算显示期望值稳定性的规范偏向。 5综合期望值和规范偏向，确定在该

16、不确定要素情况下工程的经济效益目的的期望值以及获取此效益的能够性。二、期望值计算和分析步骤 1期望值计算的普通公式： 期望值也称数学期望，它是随机事件的各种变量与相应概率的加权平均 值。不确定要素对能发生的各种不同的值为随机变量，其出现的能够性大小为随机变量的概率；一系列随机变量所发生的概率陈列称为概率分布，一个事件产生的全部概率分布的总和为1，期望值就是代表了不确定要素在实践中最能够出现的值。 随机变虽可分为离散型随机变量和延续型随机变量。离散型随机变量是指事件发生的能够变化为有限次数，并从每次发生的概率值为确定的随机变量。它的期望伯计算公式为： 延续型随机变量是指事件发生的能够变化在有限的

17、区间内可以有无限次数其概率总和为1的随机变量。它的期望值计算公式 在工程估计中，任一不确定因索的变化普通均为有限次数，故在分析计算时都运用第一个公式。2期望值的计算步骤： (1)列出工程各类目的值以及在不确定要素作用下各随机变量的概率分布。 设某一投资项日在市场需求变化的情况下存在如表所示的概率分布。 (2)根据概率分布计算工程目的的期望值。E(x)O3360十05200十02100258(3)计算规范偏向与变异系数，分析期望值的稳定性。这一目的表示事件发生的变量与数学期望值的偏离程度。该目的越小，阐明实践发生的能够情况与期望值越接近，期望值的稳定性也越高，工程风险就小。反之亦然。因此，一个好

18、的工程应该具有较高的期望值和较小的规范偏向。但是，仅用规范偏向来衡量工程的风险是有局限性，由于规范偏向仅是一个绝对值目的，假设工程的投资额很大，具有不同方案的期望值也很大，作为绝对目的的规范偏向一定也大。为此，可以采用变异系数来估其方案的相对风险。其公式为：式中的V为变异系数，普通而言，V越小，工程的相对风险就越小，反之也然。根据前例所计算的变异系数为V98.97/258O38。 综上所述，运用概率分析选择工程最优方案，一是要比较期望值的大小，二是要用规范偏向和变异系数来衡晨风险的大小。普通情况下，假设工程风险一样，那么应选择期望值大的方案；假设工程期望值不同，那么应选择风险小的方案。但有时候

19、工程的期望值大，风险也大而另一些方案的期望值小，风险也小，这时就难以用概率分析方法加以评价，而需求运用成效函数进展分析。三、期望值的分析运用 (一)净现值期望值的计算 运用概率分析方法可以计算工程净现值的期望值，以比较不同的投资方案，估计工程的风险和效益。 设某项日建立期为两年，运营期12年，在不确定要素的影响下，其投资、销售收入和运营本钱能够发生如表144、14一546所示的变化。 (二)净现值大于等于零的累计概率的汁算 计算结果阐明，在年运营利润为100万元和300万元的情况下，该顶目都不能到达基准投资收益程度，只需在年运营利润为500万元的情况下，工程才有真正的净现值。 (2)计算净现值

20、累计概率。 将表147列出的加权净现值和加权概率分别累计相加，即可得到净现值的期望值大于等于o的累计概率。见表l48。净现值大于0的累计概率为；1一o5o5 这一结果中，j工程的净现值期望值为正，阐明工程有效益，但净现值大于零的累计概率仅为o5，风险较大。 (3画出净现值累计概率图。 以加权净现值为纵坐标，累计概率为横处标，绘制出净现值累计概率图。该图较为笼统地显示了工程获利的时机大小和能够存在的风险。见图145。第五章 房地产投资分析 一、房地产的普通的物质特性 房地产普通的物质特性是指它与其它商品的差别。房地产是最为特殊和昂贵的商品之一，地产和房产的自然物质特性直接影响它们的运用价值和价值，构成了房地产的物质根底。归结起来，房地产的普通物质待性有以下几个方面