某房地产公司融资报告

1、PAGE PAGE 12艾陕西*实业发案展有限公司按一、公司基本情背况：扳、企业性质、胺注册地址、注册澳资本金、法人代捌表颁陕西*实业发斑展有限公司成立艾于2004年6瓣月3日叭在西安工商管理扒局记注册，营业肮执照绊号斑霸叭。颁注册资本：凹俺千万元人民币。芭公司地址：西安霸市。埃号。大厦。疤。房。啊企业类型：为自板然人出资具有独板立法人资格的有跋限责任公司。芭法人代表：芭。笆、笆企业资本结构、坝各投资者间的关懊系般该公司由位自笆然人组成，其中矮出资昂敖万元，占注册资拔本的八凹，出资霸颁万元，占注册资颁本金的翱哎，出资芭笆万元，占注册资笆本金的巴熬，八阿法人代表，靶，男/女，绊年出生，靶学历，澳

2、经济师，瓣高级职业经理人办，现任陕西*傲实业发展有限公板司董事长。盎、相关企业情爸况暗新轻工市场由陕矮西*实业发展板有限公司开发建傲设。斑陕西*实业发伴展有限公司20盎0艾坝年案昂月成立，目前其俺旗下搬斑尚在筹备之中。爱在筹划此项目时碍，对比研究了国斑内外成功版的经营方法和百特点，结合西安邦市的市场而开办瓣的一家大型半档高品位的懊市场。巴全程管理：瓣商业投资顾哀问有限公司疤、企业员工结拜构及素质水平等癌（）高层管理霸：人，矮（）中层管理叭：人 澳（）其他管理笆和技术人员：柏余人胺（）营业员：安合计余人稗。碍全部人数合计：袄约为人左右奥。男女比例：矮：霸、管理制度及绊管理水平搬 搬经营管理体制特

3、班征懊：昂、熬公司采用“爱营采版分开，一级核算昂，垂直领导，直挨线与职能相结合唉”的经营管理体叭制，并在计算机啊信息管理系统提八供的信息支持与胺控制手段下，实罢行大权集中、小皑权分散、权责明坝确、逐级负责的鞍管理机制。阿、凹公司的购、销分办开经营机制，在败于大大强化购、扒销机构的经营效懊益责任，并通过扳以“扩大商品销皑售”为核心目标爱的协调、制约、败考核等运作机制氨，达到购销经营爱的有机结合，从挨而实现商品销售阿的最大化和各个埃商品流转环节的凹最优化合理配置坝，保证公司商品澳经营达到均衡、霸协调、高流量、翱高效益的持续健靶康运转。氨、扳公司的各个职能阿部暗门暗，对购销经营机办构和与本部室职隘能

4、相关联的其它柏职能部门是专业半指导、服务和监笆督、检查的关系爱，以保证公司总颁经理垂直领导指般挥体系的权威和啊效能。班、疤职能部室的主要跋职能：一是大大肮强化其作为公司埃领导层的参谋和氨服务功能；二是蔼加强对职能范围般内经营管理活动把的综合分析与调按查研究，向公司袄领导提出报告和扳建议；三是努力斑为经营机构开展唉的各种经营活动叭提供指导、支持哎、协调、帮助和把服务；四是保证爱职能范围内公司芭的政令和制度、碍规范、程序的严背格执行，切实强背化监督、检查、拔考核工作。、运营概念：摆（a）商业定位办：面向中低层收伴入者，以经营品哀牌为主，集购物般、餐饮、娱乐、昂消闲为一体，以袄时尚文化主题为癌特色，

5、打造业内岸主流批发市场。懊（b）经营理念按：增值服务是基扮业常青的的基石凹。办（c）竞争概念袄：通过特色、时隘尚的品牌适应市扒场，以创新引领靶西部商业消费潮扒流。柏（d）服务理念翱：服务没有选择稗，但是顾客有选盎择。芭（e）人才理念八：尊重，和谐。挨（f）管理体制矮：垂直领导，激癌活程序、营采分巴离，一级核算。埃（g）空间理念把：精致、舒适、笆特色、休闲，突背出文化主题。稗（h）项目运营颁：特聘专业的具唉有国际一流商业挨管理水准的商业百管理公司驻地组鞍织管理。隘（i）质化理念啊：吧 ISO900扒0哎系列标准、顾客蔼满意工程、品牌跋营销理念、生态绊消费体系等。摆（j）管理理念笆：以目标管理为凹

6、导向。扮（k）埃经营宗旨氨：坝以顾客为中心，伴全方位地满足顾颁客需求。-项目。板6、企业组织架傲构绊项目合岸成组织岗位结构板图 董事长（会）执行总经理（项目总监）执行副总经理(项目副总监)招商采购部（总监、经理）总服务台车队售后服务播音组招商部助理文案创作主管美工设计主管企划统筹主管广宣促销主管物价质控主管商品调配中心文化生活主管时尚女性主管品味男士主管精品主管工程部主管顾客服务部营业运作四部营业运作三部营业运作二部营业运作一部财务部(总监) 审计监察部(总监)行政事务主管防损主管稽核主管电脑系统维护结算中心收银部经营管理部(总监)劳资主管培训主管绩效考核主管招聘主管企业策划部（总监）人力资源

7、部（总监）伴二、稗企业经营情况搬、企业的经营佰范围、主要产品昂经营范围霸：败商业零售（包括背代销、服装、珠把宝、工艺饰品、盎皮具、图书、家奥居用品等）；经疤营相关配套服务稗（包括娱乐、休按闲、所售商品配氨送和咨询服务等岸）。其中：翱一层：知名品牌芭经营为主（箱包阿/化妆品/珠宝安）把二层：大小家电拜/精品服饰/艾三层：床上用品肮/日用品扳四层：小五金/邦小杂货/烟酒糖靶。坝、企业主要产扳品的主要用途及碍市场供求分析班本项目定位背：吧西北地区最大的邦轻工业品综合批鞍发市场。瓣主力商品组合：斑服装/小家电/俺小百货/小杂货罢等商品的批发为昂主。鞍 背根据2003年芭西安市统计年办鉴，2002啊年西

8、安市人均可癌支配收入为72凹00元，200安2年西安市人均拌消费性支出64半19.21元，哀社会消费品零售翱总额达409亿案元，增长近12氨%，剔除郊区制靶造业，餐饮业和靶其它行业在零售碍总额中的比重，氨2002年西安版市区批发零售贸袄易为231.4般亿元。鞍西安市拥有七百拔多万人口，全市熬在岗职工年平均澳工资超过1.3坝5万元，城市居案民年人均可支配笆收入已超过77案48元人民币，绊并已超过8%的拔速度增长。笆商贸业的发展带阿动西安的消费，奥商贸业拉动全市佰第三产业增长2哎8个百分点，贡坝献率为22%，拔为全市国内生产伴总值增长贡献了叭1.4个百分点坝，商贸业已成为鞍西安经济发展的隘支柱产业

9、之一，哀每年均以两位数唉水平递增。承东耙启西，随着西部般大开发的升温，傲“商贸中心”的半后劲愈加突出。澳 2002年社摆会消费品零售总跋额实现409.霸4亿元，同比增稗长11.88%耙，增幅提高近1跋个百分点，扣除敖物价因素，实际澳增长13.6%按。我市零售总额稗占全省社会消费翱品零售总额的5盎5%、占西北五肮个省会城市零售耙总额的48%，阿位居第一，在西坝部九城市（成都鞍、重庆、西安、澳贵阳、昆明、西罢宁、兰州、乌鲁斑木齐、银川）位疤居第三位。罢为掌握第一手资板料，对于本项目扮周围常住及流动柏人群采用抽样调癌查方式，进行了澳问卷式调查。根半据调研分析得出拔：2002年此巴商圈内人均月可靶支配

10、收入为69暗1元，即年可支般配收入8292癌元，高出西安市岸城镇居民平均水板平近15.5%肮，属于中等偏上安水平。每人每月捌生活必需品支出拜148.50元颁（包含食品类、芭衣着类、耐用消柏费品类、室内装肮饰品类、床上用背品类、家庭日用办杂品类及文娱消拌费品类），即人绊均年潜在消费额跋1782元。般、产品特点、肮优势及市场竞争班分析蔼（）创造丰富拜多元化的购物空鞍间八（）商品以高败品质、高品味为啊主傲（）周到、热背情、优质的服务靶（）以时尚精瓣品满足商业中心八区的消费需求隘通过对本项目周澳边地区商业竞争胺对手的调查发现伴，长乐路区域作疤为西安市批发核罢心商圈，其独有埃的核心优势，推懊动了西安市商

11、业癌市场的整体繁荣按，同时必将整体斑推动重整后西安笆的经济发展，拉霸动整体商业批发半行业的增长。因澳此，该区域聚集扳的几大竞争对手扒，在带来了竞争氨的同时，亦凝聚八了旺盛的人气，肮带来无限商机，挨同时由于市场定隘位和品牌的差异傲化，竞争的实质百是良性的、符合傲市场经济规律的安。翱总结：本项目依埃据其所处的有利百位置（聚集效应邦）和条件（商业坝中心区和便捷的唉交通），通过特般色经营等手段，颁具备了和现存的巴各批发企业良性吧竞争的能力和条板件。敖、企业的市场搬拓展能力（渠道柏、政策、管理方案式等）癌本项目将借助该肮区域商圈浓厚的佰商业氛围，以完佰善的设施、一流安的服务、先进的凹管理、特色的品隘牌为

12、西北地区的肮商家和消费者提熬供一个全方位服敖务的特色主题大皑型批发购物广场岸。 翱本项目正是基于爸对上述市场现状耙和需求的分析，袄在项目设计、规办划时突现傲“叭购物、休闲、文瓣化、娱乐绊”搬的特色综合主题败，以文化休闲消坝费带动商业消费敖，以商业消费促绊进其他消费，形斑成整体性、综合隘性、集中性的文啊化商业中心，再办加上全新的外形懊设计、功能齐全叭的配套设计，国罢际化的运营操作半必然聚集巨大的扮市场份额。拌、企业近几年巴生产规模、年产澳量及销量笆本项目正常年销癌售收入为2.亿搬以上。并在20案05年实现2.吧5个亿，到20背06年底突破5艾亿元的大关。哎附埃：收入.利润估佰算表绊（万元）霸项罢

13、 懊目颁2005八年肮2006疤年斑2007盎年隘商品销售收入（柏含税）拜销售收入净额斑商品销售成本、奥税金芭商品销售毛利稗毛利率爱费用总额拜主营业务利润结论:叭（）本项目符把合国家的大政方百针，符合西安市佰商业未来的发展案方向，新轻工市巴场的建立将提升坝西安市尤其是改白造后的批发业的盎商业环境，给当半地老百姓带来方笆便和实惠。八（）从前文的半市场分析情况来安看，项目的建设疤符合所在区域人安民群众的生活要扒求，能够在其商拌圈促进该区域人斑民群众的生活条盎件的改善并对周百围的经济繁荣发傲展起到很大的作氨用。癌（）本项目的暗建设将促进商业碍经济的发展，将叭带动长乐路周边罢商业经济的发展啊，扩大劳动

14、就业搬机会。邦（）本项目建百设的地理环境和把配套条件优越。芭如前文所述，交邦通条件、周边企版业、居民特点等瓣都为本项目的建唉设提供了较好的斑条件。皑（）本项目建斑设符合国家消防坝，安全生产、环胺境保护的有关规般定、规范、项目百实施后能保证安皑全运行和良好的蔼工作环境。捌目前，的一切筹耙备工作都在正常肮进行，拆迁工程捌已经完成，基础拔工程正在进行肮同时由于该项目扒准备充分，管理办先进，效益明显爸，已获得各界支瓣持与认可，既拔有利于强化长乐安商圈的吸引力，隘又可以充分的分按享聚集效应所带皑来的人气和商气叭。该项目的设立澳正好能够为西安癌市民提供生态式叭的、多元化的、鞍个性化的休闲、隘娱乐和购物需求

15、版。该项目抓住了佰西安市商业批发八行业的消费需求胺空白。该项目地懊下1万平方米的搬停车场和附近数靶十条公交线，无扒疑成为吸引消费艾者光顾的一个重哎要因素。更加人绊性化和注重消费白者情感满足的购笆物广场将以商品傲齐全，购物环境跋优越、多方位服般务在未来的零售扒市场中扮演越来笆越重的角色。埃该项目正是基于奥对市场状况和需邦求的分析，在项懊目设计、规划时蔼突现跋“般批发、购物、休巴闲、文化、娱乐吧”鞍的特色综合主题捌，以文化休闲消按费带动商业消费俺，以商业消费促办进其他消费，形哎成整体性、综合阿性、集中性的文埃化商业中心，再哀加上全新的外形挨设计、功能齐全翱的配套设计，国挨际化的运营操作懊必然聚集巨

16、大的八市场份额。盎、企业产品周爱期及近几年较大扒的投资项目或企盎业发展规划皑新轻工市场将般细分市场，实现凹产品差异化、个叭性化经营般。这不仅能充分拌满足消费者深层叭次的心理需求，癌促使消费者重复笆购买、扩大购买芭，而且对企业进矮一步拓展发展空袄间是十分有帮助芭的。岸、企业经营所叭受外部影响（包挨括产业政策、行捌业政策及技术发爱展等）扒随着我国社会经伴济的进一步发展耙，西安市民生活巴方式的变革和新败的消费需求，要版求商业企业必须拌能够不断提高自柏身经营和管理能傲力，适应市场需癌求。据市场调查盎分析，目前西安哎市的大型业扳，虽然竞争日趋哀激烈，但仍有较哀大的市场发展空阿间，尤其是对人百性化和休闲购

17、物背要求的满足，尚稗存在一定的差距般。霸按照西安市哎“笆中心集团、外围熬组团、轴向布点吧、带状发展暗”阿的城市布局形态败和完善商贸服务扒体系的规划要求哎。本项目的建成爸，将为西安市长胺乐路批发中心商绊业区的完善增添矮一道亮丽的风景柏。爱新轻工市场项目哎符合西安市发展柏规划的要求，也熬有利于相关发展挨纲要和商业规划翱的实现和落实，败同时也满足了西凹安市人民日益增袄长的消费需求。懊三、企业的市场斑竞争地位办、企业主要产澳品销售覆盖区域斑、市场份额靶本项目涵盖区域凹：版地处长乐路，据摆西安市火车站3扳公里之遥，紧邻斑长途汽车站，作班为西安市批发市盎场的的核心，政靶治、经济、文化办的聚集地，市政挨米字

18、型高速公路柏框架中心，交通班网络四通八达。百将其核心影响力拔向四面八方辐射阿。使这里成为西矮安市最耀眼的区颁域。扒新轻工市场商业班价值的飙升速度哀令人难以想象，背康复路等等批发蔼市场等诸多购物板场所云集此地，按人流量巨大，商搬业氛围浓厚，是袄西安市最繁华的扒地段之一，其霸暗主地位必将更加霸牢固。 瓣改造后的新轻工捌市场总建筑面积吧约11万平方米按；建成地下地面霸停车场，面积约罢1万平方米。随爸着新轻工市场改斑造的完成，这里挨的土地价格和商暗业价值将不能同按日而语。百、主要竞争对坝手及其市场份额跋、竞争优势拔新轻工市场处于爱西安市中心商业矮区内，商圈内拥败有多家批发市场叭和其他零售业态扮，康复路

19、、金海佰、金花羊毛衫市伴场、多彩新天地懊、金朗男装等多靶家大型批发市场案与本项目存在一拌定的竞争关系，把但是考虑到各竞背争者均采用风格挨各异的经营策略板，选择不同的目摆标市场进行错位昂经营，从而赢得般了不同阶层消费蔼者的喜欢，使得白该中心商业区具奥有了强劲的吸引芭力和感召力，各搬批发市场之间由癌此形成了互为竞哀争、互为补充、奥共享企业资源的搬聚集效应，本项皑目将通过引进国败内外先进的商业扮管理模式，实行昂差异化营销战略爱，从而为商业中敖心区的进一步发扒展增添活力，并爱以独有的休闲购矮物经营风格实现矮进一步市场分，八赢得更加细分后巴的目标消费人群白的喜欢，在激烈班的市场竞争中，氨占有一份应有的背市场份额。本项坝目所处位置交通拔便利，在距本项拌目100米范围暗内，设有停靠站把的公交路线近3斑0条，步行3分半钟即可达，设有捌停靠站的公交路鞍线近26条之多艾。乘车极为方便疤。本项目地下一唉层为专用停车场凹，面积1万平方岸米，完全满足购扮物及消费的需要挨，同时也部分缓澳解了长乐路周遍奥停