土地增值税讲课稿

1、PAGE 20PAGE 21 土地增值税败第一节 纳税唉义务人办土地增值税的纳扳税义务人为转让瓣国有土地使用权颁、地上的建筑及傲其附着物(以下瓣简称转让房地产稗)并取得收入的巴单位和个人。单敖位包括各类企业凹、事业单位、国颁家机关和社会团哀体及其他组织。氨个人包括个体经邦营者。啊取得收入是指以阿出售或其他方式笆有偿转让房地产翱的行为，不包括岸继承、赠与方式叭无偿转让房地产吧的行为。半第二节 征税暗范围一、征税范围八根据土地增值皑税暂行条例及绊其实施细则的规鞍定，土地增值税暗的征税范围包括耙：背(一)转让国有爱土地使用权版这里所说的捌“败国有土地埃”隘，是指按国家法叭律规定耙属袄于国家所有的土癌

2、地。盎(二)地上的建版筑物及其附着物背连同国有土地使佰用权一并转让哎这里所说的哎“氨地上的建筑物百”癌，是指建罢于翱土地上的一切建跋筑物，包括地上跋地下的各种附属把设施。芭这里所说的翱“艾附着物靶”芭，是指附着于土暗地上的不能移动摆或一经移动即遭佰损坏的物品。拜二、征税范围的俺界定芭在实际工作中，昂我们可以通过以澳下鞍三个笆标准来判定败（同时满足）傲：靶(一)转让的土熬地，其使用权是啊否为国家所有，胺是判定是否属于霸土地增值税征税伴范围的标准之一笆。柏根据中华人民把共和国宪法和肮中华人民共和班国土地管理法埃(以下简称土斑地管理法)的八规定，城市的土瓣地属于国家所有澳。农村和城市郊霸区的土地除由

3、法凹律规定属于国家佰所有的以外，属拜于集体所有。国傲家为了公共利益胺，可以依照法律鞍规定对集体土地霸实行征用，依法盎被征用后的土地半属于国家所有。翱而农村集体所有唉的土地板，瓣根据土地管理癌法、城市房拜地产管理法及岸国家其他有关规扒定，是不得自行昂转让的，只有根碍据有关法律规定拔，伴由国家征用以后稗变为国家所有时版，才能进行转让凹。将集体土地转挨让给其他单位和斑个人的情况，应芭在有关部门处理懊、补办土地征用懊或出让手续变为跋国家所有之后把，爸再纳入土地增值啊税的征税范围。阿(碍二跋)土地使用权、熬地上的建筑物及版其附着物的产权傲是否发生转让是罢判定是否属于土肮地增值税征税范爱围的标准之二。岸这

4、里有两层含义按：败1土地增值税暗的征税范围不包柏括国有土地使用搬权出让所取得的拜收入。国有土地瓣使用权出让，是岸指国家以土地所哀有者的身份将土扮地使用权在一定碍年限内让与土地肮使用者，并由土班地使用者向国家办支付土地使用权俺出让金的行为，白属于土地买卖的斑一级市场。国有安土地使用权的转蔼让是指土地使用暗者通过出让等形懊式取得土地使用艾权后跋，耙将土地使用权再叭转让的行为，包岸括出售、交换和稗赠与，它属于土皑地买卖的二级市坝场。土地使用权安转让，其地上的把建筑物、其他附艾着物的所有权随爸之转让。艾2土地增值税拜的征税范围不包艾括未转让土地使俺用权、房产产权爱的行为。是否发跋生房地产权属(哀指土地

5、使用权和癌房产产权)的变挨更，是确定是否阿纳入征税范围的半一个标准，凡土碍地使用权、房产肮产权未转让的(昂如房地产的出租肮)邦，哀不征收土地增值扒税。芭(三)是否取得胺收入是判定是否稗属于土地增值税芭征税范围的标准斑之三。胺土地增值税的征敖税范围不包括房霸地产的权扳属熬虽转让，但未取班得收入的行为。澳如房地产的继承啊，尽管房地产的碍权属发生了变更熬，但权属人并没艾有取得收入百，背因此也不征收土熬地增值税。哀需要强调的是，鞍无论是单独转让败国有土地使用权半，还是房屋产权案与国有土地使用八权一并转让的，扒只要取得收入，拌均属于土地增值搬税的征税范围。版【例】政府部门吧A根据有关规定拜将一块国有土地

6、柏出让给B企业，肮收取地价款10靶00万元，B企啊业取得有关土地稗使用证后，将其稗在土地上建造的爱一栋房屋转让给靶C个人，取得收肮入100万元，靶C于两年后将该把房屋赠送给孙子氨，B又将1/3邦出租给D企业5斑年，年租金50拌万元，另外B从爸E村委会取得该啊村土地30亩使斑用权，支付费用埃500万元，水拌位土地增值税纳案税人？半三、若干具体情颁况的判定柏 凹(一)以出售方捌式转让国有土地伴使用权、地上的肮建筑物及附着物按的伴这里又分为三种爱情况：碍1翱、八转让熬国有土地使用权扮的。这种情况是碍指土地使用者有瓣偿受让土地使用吧权后，仅对土地拜进行通水、通电肮、通路和平整地案面等土地开发叭，白不进

7、行房产开发佰，即所谓澳“颁将生地变熟地跋”拌，然后直接将空拜地出售出去。这啊属于国有土地使熬用权的有偿转让盎，应纳入土地增俺值税的征税范围奥。艾2唉、拌取得国有土地使蔼用权袄后进行房屋开发扳、啊建造傲，并澳出售的。这种情半况即是一般所说隘的房地产开发，袄卖房的同时，土奥地使用权也随之拌发生转让颁。叭由于这种情况既板发生了产权的转跋让又取得了收入懊，所以应纳入土唉地增值税的征税瓣范围。伴3皑、肮出售熬存量房地产的。蔼这种情况是指已癌经建成并已投人暗使用的房地产，扳其房屋所有人将跋房屋产权和土地凹使用权一并转让百给其他单位和个肮人。这种行为按盎照国家有关的房瓣地产法律和法规懊，应当到有关部隘门办理

8、房产产权般和土地使用权的版转移变更手续；八原土地使用权属胺于无偿划拨的，疤还应到土地管理奥部门补交土地出绊让金。这种情况碍既发生了产权的啊转让又取得了收半入，应纳入土地懊增值税的征税范爱围。暗(二)以继承、扒赠与方式转让房盎地产的敖这种情况因其只懊发生房地产产权笆的转让，没有取百得相应的收入，跋属于无偿转让房叭地产的行为，所耙以不能将其纳入拜土地增值税的征阿税范围。这里又昂可分为两种情况耙：碍1笆、暗房地产的继承。胺房地产的继承是斑指房产的原产权氨所有人、依照法吧律规定取得土地板使用权的土地使般用人死亡以后，耙由其继承人依法搬承受死者房产产盎权和土地使用权伴的民事法律行为肮。这种行为虽然捌发生

9、了房地产的巴权属变更，但作傲为房产产权、土哀地使用权的原所扒有人(即被继承唉人)并没有因为绊权属的转让而取岸得任何收入。因皑此，这种房地产案的继承不属于土颁地增值税的征税艾范围。般2蔼、挨房地产的赠与。胺房地产的赠与是搬指房产所有人、按土地使用权所有蔼人将自己所拥有捌的房地产无偿地碍交给其他人的民搬事法律行为。但背这里的摆“般赠与肮”爸仅指以下情况：爸(胺1般)房产所有人、百土地使用权所有般人将房屋产权、唉土地使用权赠与颁直系亲属或承担傲直接赡养义务人般的。案(2)房产所有癌人、土地使用权拔所有人通过中国挨境内非营利的社拔会团体、国家机凹关将房屋产权、碍土地使用权赠与伴教育、民政和其罢他社会福

10、利、公板益事业的办。熬上述社会团体是罢指中国青少年发佰展基金会、希望班工程基金会、宋凹庆龄基金会、减背灾委员会、中国哀红十字会、班中扳国残疾人联合会肮、全国老年基金佰会、老区促进会傲以及经民政部门敖批准成立的其他霸非营利的公益性拜组织。昂房地产的赠与虽俺发生了房地产的碍权属变更蔼，稗但作为房产所有碍人、土地使用权埃的所有人并没有扳因为权属的转让澳而取得任何收入爸。因此，房地产鞍的赠与不属于土奥地增值税的征税翱范围。爸(三)房地产的拜出租懊房地产的出租，哎出租人虽取得了隘收入，但没有发哀生房产产权、土扳地使用权的转让半。因此，不属于柏土地增值税的征稗税范围。八(四)房地产的盎抵押唉由于房产的产权

11、拔、土地使用权在胺抵押期间产权并拔没有发生权属的叭变更，房产的产佰权所有人、土地芭使用权人仍能对霸房地产行使占有扮、使用、收益等颁权利。因此，对艾房地产的抵押，绊在抵押期间不征斑收土地增值税。暗待抵押期满后，伴对于以房地产抵唉债而发生房地产靶权属转让的，应白列鞍入挨土地增值税的征版税范围。埃(五)房地产的吧交换八这种情况是指一班方以房地产与另八一方的房地产进邦行交换的行为。按由于这种行为既哎发生了房产产权爱、土地使用权的捌转移，交换双方扳又取得了实物形斑态的收入，按拔土地增值税暂行艾条例规定，它颁属于土地增值税背的征税范围。但盎对隘个人之间互换自跋有居住用房地产伴的，经当地税务板机关核实坝，氨

12、可以免征土地增傲值税。搬(六)以房地产瓣进行投资、联营背非从事碍房地产开发的企坝业靶以房地产进行投爸资、联营的，背即氨投资、联营的一办方以土地(房地捌产)作价入股进斑行投资阿，或作为联营条敖件芭将房地产转让到拜所投资、联营的碍企业，暂免征收捌土地增值税。对白投资、联营企业凹将上述房地产再熬转让的，应征收胺土地增值税。安对于以土地（房爸地产）作价入股皑进行投资或联营扳的，凡所投资、颁联营的企业从事扒房地产开发的，俺或者房地产开发八企业以其建造的拔商品房进行投资扳和联营的，均不胺适用财政部、版国家税务总局关俺于土地增值税一邦些具体问题规定皑的通知（财税昂字1995安048号）第一傲条暂免征收土地阿

13、增值税的规定。拌（财税200爸621号，2唉006年3月2败日）(七)合作建房碍对于一方出地，瓣一方出资金，双肮方合作建房，建暗成后按比例分房颁自用的，暂免征氨收土地增值税；啊建成后转让的，挨应征收土地增值拜税。半(八)企业兼并熬转让房地产，哎在企业兼并中，爸对被兼并企业将懊房地产转让到兼柏并企业中的，暂氨免征收土地增值哎税。懊(九)房地产的瓣代建房行为哀房地产开发公司扮代客户进行房地昂产的开发，开发稗完成后向客户收蔼取代建收入的行懊为。对于房地产澳开发公司而言，坝虽然取得了收入矮，但没有发生房隘地产权属的转移拌，其收入属于劳稗务收入性质，故翱不属于土地增值熬税的征税范围。拌(十)房地产的颁重

14、新评估般企业在清产核资敖时对房地产进行稗重新评估而使其凹升值的情况。这叭种情况房地产虽唉然有增值，但其哎既没有发生房地稗产权属的转移，唉房产产权、土地熬使用权人也未取氨得收入，所以不阿属于土地增值税板的征税范围。班（十一）搬未办理土地使用斑权证转让土地岸土地使用者转让凹、抵押或置换土般地，无论其是否袄取得了该土地的百使用权属证书，昂无论其在转让、跋抵押或置换土地熬过程中是否与对疤方当事人办理了颁土地使用权属证霸书变更登记手续拔，只要土地使用斑者享有占有、使凹用、收益或处分邦该土地的权利，挨且有合同等证据哎表明其实质转让翱、抵押或置换了班土地并取得了相板应的经济利益，班土地使用者及其安对方当事人

15、应当哀依照税法规定缴搬纳营业税、土地矮增值税和契税等邦相关税收。般（国税函20肮07645号霸，2007年6拌月14日）第三节 税率肮 土地增值坝税四级超率累进把税率表艾增值额与扣除项伴目金额的比率啊税率（）熬速算扣除系数（哎）昂I挨不超过50的跋部分霸30耙0碍2柏超过50至l版00的部分安40半5按3坝超过l00至昂200的部分昂50佰15隘4暗超过200的埃部分癌60把35奥第四节 应税邦收入与扣除项目拜一、应税收入的俺确定(一)收入啊1、斑根据土地增值案税暂行条例及澳其实施细则的规白定，纳税人转让按房地产取得的应拌税收入，应包括岸转让房地产的全碍部价款及有关的蔼经济收益。从收氨入的形式

16、来看，摆包括货币收入、伴实物收入和其他阿收入。（1）货币收入摆货币收入是指纳岸税人转让房地产吧而取得的现金、摆银行存款、支票胺、银行本票、汇凹票等各种信用票半据和国库券、金碍融债券、企业债安券、股票等有价哎证券。（2）实物收入板实物收入是指纳盎税人转让房地产氨而取得的各种实班物形态的收入，坝如钢材、水泥等袄建材，房屋、土叭地等不动产等。俺实物收入的价值鞍不太容易确定，半一般要对这些实摆物形态的财产进绊行估价。癌 翱（摆3澳）般其他收入唉其他收入是指纳埃税人转让房地产艾而取得的无形资傲产收入或具有财疤产价值的权利，暗如专利权、商标巴权、著作权、专八有技术使用权、办土地使用权、商阿誉权等。其价值哀

17、需要进行专门的爸评估。熬2、隘对于县级及县级爸以上人民政府要跋求房地产开发企叭业在售房时代收班的各项费用，如胺果代收费用是计佰入房价中向购买爸方一并收取的，哀可作为转让房地氨产所取得的收入袄计税；如果代收俺费用未计入房价背中，而是在房价霸之外单独收取的吧，可以不作为转挨让房地产的收入办。颁对于代收费安用作为转让收入搬计税的，在计算爱扣除项目金额时颁，可予以扣除，拔但不允许作为加敖计敖20%搬扣除的基数；对坝于代收费用未作白为转让房地产的爱收入计税的，在奥计算增值额时不稗允许扣除代收费按用。奥（挨隘财税1995绊48号，19安95年7月20百日）耙3、扳房地产摆开发企业将开发爱产品用于捐赠、哀赞

18、助、职工福利捌、奖励、对外投疤资、分配给股东瓣或投资人、抵偿稗债务、换取其他岸企事业单位和个皑人的非货币性资鞍产等行为，应视翱同销售，于开发耙产品所有权或使吧用权转移，或于哀实际取得利益权哎利时确认收入的碍实现。确认收入斑的方法和顺序为扮： 吧笆 绊（板1奥）霸按本企业近期或俺本年度最近月份瓣同类开发产品市翱场销售价格确定颁； 澳笆 俺（搬2安）袄由主管税务机关哀参照当地同类开背发产品市场公允拜价值确定； 癌搬 奥（挨3熬）跋按开发产品的成绊本利润率确定。挨开发产品的成本艾利润率不得低于摆15%,具体比盎例由主管税务机背关确定。阿（国税发20爱06第031昂号， 2006氨年3月6日）坝(二)

19、皑 袄房地产评估价格班纳税人有下列情办形之一的，按照艾房地产评估价格拔计算征收：背(1)隐瞒、虚半报房地产成交价靶格的肮，伴应由评估机构参伴照同类房地产的笆市场交易价格进傲行评估。税务机摆关根据评估价格疤确定转让房地产袄的收入。伴 矮(2)提供扣除按项目金额不实的巴，拜应由评估机构按熬照房屋重置成本澳价乘以成新度折哀扣率计算的房屋爱成本价和取得土懊地使用权时的基挨准地价进行评估奥。税务机关根据跋评估价格确定扣版除项目金额。邦(3)转让房地百产的成交价格低百于房地产评估价矮格拌，跋又无正当理由的艾，班由税务机关参照癌房地产评估价格扮确定转让房地产艾的收入。熬(4)出售旧房坝及建筑物的。阿房地产评

20、估价格暗需经税务机关确板认。碍二、扣除项目的耙确定摆(一)取得土地安使用权所支付的扒金额绊取得土地使用权埃所支付的金额包半括：傲1纳税人为取澳得土地使用权所版支付的地价款。爱如果是以协议、板招标、拍卖等出埃让方式取得土地阿使用权的，地价爱款为纳税人所支蔼付的土地出让金班；如果是以行政耙划拨方式取得土暗地使用权的跋，案地价款为按照国般家有关规定补交艾的土地出让金；奥如果是以转让方叭式取得土地使用哎权的，地价款为袄向原土地使用权氨人实际支付的地挨价款。颁2纳税人在取鞍得土地使用权时袄按国家统一规定埃缴纳的有关费用哀。它系指纳税人把在取得土地使用败权过程中为办理懊有关手续，按国扳家统一规定缴纳肮的有

21、关登记、过哎户手续费。败 (二)房地产艾开发成本耙房地产开发成本靶是指纳税人房地斑产开发项目实际盎发生的成本，包艾括土地的征用及巴拆迁补偿费、前胺期工程费、建筑坝安装工程费、基颁础设施费、公共隘配套设施费、开瓣发间接费用等。笆1土地征用及碍拆迁补偿费。包稗括土地征用费、板耕地占用税、劳隘动力安置费及有芭关地上、地下附邦着物拆迁补偿的吧净支出、安置动氨迁用房支出等。隘2前期工程费岸。包括规划、设拜计、项目可行性八研究和水文、地爸质、勘察、测绘哎、俺“哀三通一平碍”坝等支出。隘 3建筑安装般工程费。指以出按包方式支付给承敖包单位的建筑安罢装工程费，以自稗营方式发生的建唉筑安装工程费。鞍4基础设施费

22、百。包括开发小区岸内道路、供水、唉供电、供气、排肮污、排洪、通讯肮、照明、环卫、版绿化等工程发生俺的支出。蔼5公共配套设耙施费。包括不能柏有偿奥转让八的开般发小把区内公共配套设耙施按发俺生的支出。 颁6开发间接费笆用。指直接组织靶、管理开发项目哎发生的费用，包翱括工资、职工福埃利费、折旧费、把修理费、办公费拔、水电费、劳动耙保护费、皑周转房摊销拜等。艾(三)房地产开八发费用捌1、按房地产开发费用挨是指与房地产开唉发项目有关的销霸售费用、管理费霸用和财务费用。懊根据现行财务会艾计制度的规定，拌这三项费用作为懊期间费用，直接扳计入当期损益，埃不按成本核算对熬象进行分摊。故扮作为土地增值税拔扣除项目

23、的房地氨产开发费用，不般按纳税人房地产扮开发项目实际发坝生的费用进行扣啊除，而按实施把细则的标准进佰行扣除。邦2、澳实施细则规板定暗，拌财务费用中的利叭息支出，凡能够稗按转让房地产项版目计算分摊并提半供金融机构证明耙的，允许据实扣按除，但最高不能矮超过按商业银行爱同类同期贷款利败率计算的金额。跋其他房地产开发摆费用，按取得土版地使用权所支付八的金额和房地产傲开发成本计算的颁金额之和的5笆以内计算扣除。拌凡不能按转让房扳地产项目计算分背摊利息支出或不扮能提供金融机构皑证明的，房地产白开发费用按凹取得土地使用权鞍所支付的金额和罢房地产开发成本啊计算的金额之和伴的10以内计胺算扣除。计算扣岸除的具体

24、比例，霸由各省、自治区巴、直辖市人民政败府规定。巴上述规定的具体把含义是：艾（皑1拌）绊纳税人能够按转埃让房地产项目计跋算分摊利息支出柏，并能提供金融耙机构的贷款证明安的，其允许扣除蔼的房地产开发费败用为：利息+(靶取得土地使用权艾所支付的金额+啊房地产开发成本盎)矮爸5以内(注：爱利息最高不能超安过按商业银行同巴类同期贷款利率案计算的金额)。罢（邦2蔼）案纳税人不能按转伴让房地产项目计伴算分摊利息支出翱或不能提供金融矮机构贷款证明的耙，其允许扣除的隘房地产开发费用鞍为：(取得土地拔使用权所支付的肮金额+房地产开摆发成本)翱爸10以内。傲3、吧利息支出的计算哀问题：一是利息扒的上浮幅度按国般家

25、的有关规定执爸行，超过上浮幅氨度的部分不允许板扣除；二是对于巴超过贷款期限的拜利息部分和加罚鞍的利息不允许扣埃除。皑（蔼般财税1995耙48号，19伴95年7月20疤日）叭(四)爱与转让房地产有把关的税金伴与转让房地产有鞍关的税金是指在般转让房地产时缴氨纳的营业税、城啊市维护建设税、熬印花税。因转让碍房地产缴纳的教瓣育费附加，也可癌视同税金予以扣板除。1、印花税碍房地产开发企业班按照施工、房叭地产开发企业财扮务制度有关规袄定，其在转扳让拌时缴纳的印花税胺因列入管理费用办中，故在此不允邦许单独再扣除。盎其他纳税人缴纳啊的印花税(按产疤权转移书据所载笆金额的5敖拔0阿贴花)允许在此暗扣除。岸（哎捌

26、财税1995瓣48号，19百95年7月20吧日）凹根据财政部、霸国家税务总局关巴于印花税若干政敖策的通知（财搬税2006哀162号）规定败，对土地使用权白出让合同、土地白使用权转让合同班按产权转移书据白征收印花税。埃2翱、营业税（财按政部、国家税务搬总局关于营业税懊若干政策问题的敖通知，财税佰200316扒号）阿单位和个人转让班在建项目时，不啊管是否办理立项肮人和土地使用人摆的更名手续，其傲实质是发生了转爱让不动产所有权靶或土地使用权的癌行为。对于转让肮在建项目行为应绊按以下办法征收搬营业税：叭（1）转让已完邦成土地开发或正敖在进行土地前期邦开发，但尚未进爱入施工阶段的在八建项目，按叭“岸转让

27、无形资产拔”拔税目中按“斑转让土地使用权稗”拌项目征收营业税啊。 俺（2）转让隘已进入建筑施工拔阶段的在建项目绊，按拔“盎销售不动产耙”拜税目征收营业税凹。在建项目是指叭立项建设尚未完敖工的房地产项目盎或其他建设项目吧。同时根据国皑家税务总局关于柏房地产开发企业熬土地增值税清算隘管理有关问题的背通知（国税发捌20061吧87号）规定，艾整体转让未竣工阿决算房地产开发芭项目的也应按规伴定进行土地增值安税的清算。 吧霸（3）背单位和个人销售般或转让其购置的班不动产或受让的鞍土地使用权，以罢全部收入减去不把动产或土地使用佰权的购置或受让盎原价后的余额为班营业额。营业额胺减除项目支付款八项凭证必须是发

28、癌票或合法有效凭罢证。伴(五)其他扣除八项目埃对从事房地产开矮发的纳税人可按半取得土地使用权唉所支付的金额和捌房地产开发成本疤计算的金额之和奥，加计20的跋扣除。按应特别指出的是伴：此条优惠只适坝用于从事房地产摆开发的纳税人，安除此之外的其他扳纳税人不适用。胺(六)旧房及建凹筑物的评估价格凹1、罢旧房及建筑物的巴评估价格是指在矮转让已使用的房般屋及建筑物时捌,办由政府批准设立挨的房地产评估机翱构评定的重置成百本价乘以成新度半折扣率后的价格袄。评估价格须经捌当地税务机关确稗认。暗重置成本价的含般义是：把对旧蔼房及建筑物捌，熬按转让时的建材拔价格及人工费用班计算，建造同样安面积、同样层次啊、同样结

29、构、同靶样建设标准的新翱房及建筑物所需鞍花氨费靶的成本费用。成癌新度折扣率的含隘义是氨：巴按旧房的新旧程澳度作一定比例的半折扣。例如败，邦一幢房屋已使用阿近l0年，建造癌时的造价为l 邦000万元，按按转让时的建材及袄人工费用计算，爱建同样的新房靶需败花费4 000坝万元，该房有六艾成新，则该房的熬评估价格为：4罢 000班蔼60=2 4癌00(万元)。啊2、瓣转让旧房的，应艾按房屋及建筑物皑的评估价格、取癌得土地使用权所隘支付的地价款和皑按国家统一规定叭缴纳的有关费用半及在转让环节缴瓣纳的税金作为扣傲除项目金额计征芭土地增值税。对八取得土地使用权俺时未支付地价款板或不能提供已支埃付的地价款凭

30、据霸的，在计征土地鞍增值税时不允许版扣除。斑3、佰纳税人转让旧房哎及建筑物时因计板算纳税的需要而肮对房地产进行评隘估，其支付的评伴估费用允许在计暗算增值额时予以唉扣除。对条例第扒九条规定的纳税艾人隐瞒、虚报房袄地产成交价格等邦情形而按房地产叭评估价格计算征板收土地增值税所扳发生的评估费用敖，不允许在计算翱土地增值税时予败以扣除。埃财税字（拜1995爱）芭48氨号熬4、纳税人转让白旧房及建筑物，吧凡不能取得评估班价格，但能提供斑购房发票的，经爱当地税务部门确跋认，敖取得土地使用权佰所支付的暗金额和旧按房及建筑物的评熬估价格昂的扣除项目的金翱额，可按发票所百载金额并从购买艾年度起至转让年艾度止每年

31、加计5耙%计算。对纳税办人购房时缴纳的隘契税，凡能提供般契税完税凭证的癌，准予作为靶“敖与转让房地产有八关的税金办”拌予以扣除，但不靶作为加计5%的柏基数。 版扒 对于转让岸旧房及建筑物，把既没有评估价格奥，又不能提供购柏房发票的，地方班税务机关可以根坝据中华人民共靶和国税收征收管鞍理法（以下简盎称税收征管法岸）第35条的芭规定，实行核定耙征收。蔼（财税200吧621号，2罢006年3月2澳日）蔼5、叭新建房与旧房的扮界定问题明确如艾下：（凹1995 年7背 月20 日搬，拌湘财95 案财税字第 21扳3 号）皑（1）凡新建房耙交付使用后，不吧论时间长短和磨笆损程度如何，均碍为旧房。哀（2）新

32、建房从扒峻工之日起一年芭（ 12 个月拔）内，尚未转让熬的亦视同旧房。矮（3）对纳税人安转让符合上述条埃件的房屋，都按俺照旧房的有关规癌定征收土地增值肮税。注意：阿（一）对取得土凹地或房地产使用安权后，未进行开班发即转让的，计叭算其增值额时，佰只允许扣除取得俺土地使用权时支佰付的地价款、交皑纳的有关费用，按以及在转让环节扳缴纳的税金，不叭能依照土地增拔值税暂行条例实斑施细则的规定艾，享受20%加班计扣除的政策规挨定。这项规定的版目的是抑制阿“佰炒拌”般买佰“碍炒摆”啊卖地皮的行为。凹 捌（二）对取得土半地使用权后投入背资金，将生地变胺为熟地转让的，搬计算其增值额时叭，允许扣除取得柏土地使用权时

33、支肮付的地价款、交拜纳的有关费用，昂和开发土地所需氨成本再加计开发靶成本的20%以拜及在转让环节缴把纳的税金。这里肮的生地是指不具翱有城市基础设施盎的土地，熟地是碍指具有完善的城矮市基础设施且土啊地平整，能直接颁在其上进行房屋靶建设的土地。板（国税函发1哎995110百号，1995年哎3月16日）把 靶第五节 应纳拌税额的计算伴一、增值额的确叭定案土地增值税纳税爸人转让房地产所案取得的收入减除扳规定的扣除项目翱金额后的余额，半为增值额。爱二、应纳税额的搬计算方法稗应纳板土地增值税税额扒增值额盎懊适用税率稗-扣除项目金额胺氨速算扣除系数澳一般按下列捌计算程序胺进行：艾芭1、确定转让房矮地产收入额

34、。皑2皑、班确定翱扣除项目金额。盎新房与旧房的扣皑除项目构成不同按，在计算扣除项败目金额时，应该板区别对待懊。隘笆评估价格=重置敖成本价成新度扒折扣率澳安3芭、澳计算凹土地碍增值额。矮斑增值额=转让收捌入额-扣除项目唉金额伴阿4巴、艾计算增值额占扣翱除项目金额的比案重(以下简称“皑增值率”)。肮增值率捌=增值额扣除背项目金额10翱0俺坝5袄、办依据增值率确定蔼适用税率瓣和速算扣除系数唉。懊按6癌、肮计算应纳税额。埃肮第六节 税收板优惠熬一、建造普通标搬准住宅拜纳税人建造普通拜标准住宅出售，半增值额未超过扣坝除项目金额20拜的，免征土地挨增值税翱；增值额超过扣啊除项目金额20扮的，应就其全盎部增

35、值额按规定扮计税般。蔼对居民个人拥有半的普通住宅，在坝其转让时暂免征拌收土地增值税。斑（财税字19奥99210号瓣，1999年7吧月29日）靶这里所说的癌“昂普通标准住宅耙”唉，是指按所在地八一般民用住宅标颁准建造的居住用暗住宅。高级公寓白、别墅、度假村翱等不属于普通标暗准住宅。普通标八准住宅与其他住白宅的具体划分界捌限，2005年扮5月31日以前坝由各省、自治区懊、直辖市人民政霸府规定。爸2005年6月半1日起，普通标翱准住宅应同时满稗足：住宅小区建般筑容积率在1肮.奥0以上；懊单套建筑面积在暗144平方米或傲套内建筑面积在百120平方米以白下敖；实际成交价格安低于同级别土地鞍上住房平均交易

36、肮价格l翱.澳2倍以下。搬湖南省人民政昂府办公厅关于做扒好稳定住房价格班工作的通知（俺湘政办发20爸0523号艾，艾2005年 5凹月 30日）埃“爱普通标准住宅爸”哎的认定，可在各安省、自治区、直敖辖市人民政府根般据国务院办公扒厅转发建设部等挨部门关于做好稳叭定住房价格工作唉意见的通知（版国办发200皑526号）制版定的艾“傲普通住房标准扳”氨的范围内从严掌邦握。邦（班胺财税肮爸2006癌肮141号懊，俺2006年10伴月20日）阿对于纳税人既建奥普通标准住宅又氨搞其他房地产开摆发的，应分别核百算增值额。不分疤别核算增值额或瓣不能准确核算增扮值额的，其建造耙的普通标准住宅胺不能适用这一免艾税

37、规定。翱（哀巴财税1995矮48号，胺1995胺年敖7案月20日）懊二、国家征用收岸回的房地产澳因国家建设需要肮依法征用、收回拌的房地产，免征败土地增值税。阿这里所说的坝“矮因国家建设需要瓣依法征用、收回癌的房地产靶”澳，是指跋因城市实施规划办、国家建设的需扒要哎而颁被政府批准征用柏的房产或收回的伴土地使用权柏。因城市实施规把划、国家建设的吧需要而搬迁，暗由纳税人自行转矮让原房地产啊的比照有关规定挨免征土地增值税哀。唉中华人民共和袄国土地增值税暂奥行条例实施细则坝第十一条叭所称：因笆“般城市实施规划颁”肮而搬迁，是指因斑旧城改造或因企半业污染、扰民（安指产生过量废气爱、废水、废渣和摆噪音，使城

38、市居胺民生活受到一定埃危害），而由政皑府或政府有关主挨管部门根据已审爸批通过的城市规拜划确定进行搬迁把的情况；因俺“哎国家建设的需要肮”白而搬迁，是指因矮实施国务院、省扒级人民政府、国扳务院有关部委批邦准的建设项目而芭进行搬迁的情况疤。靶（财税200扮621号，2霸006年3月2耙日）懊三、个人转让房岸地产般个人因工作调动凹或改善居住条件拌而转让原自用住隘房，经向税务机敖关申报核准，凡百居住满5年或5氨年以上的哀，百免予征收土地增碍值税；居住满3绊年未满5年的，罢减半征收土地增俺值税。居住未满敖3年的，按规定傲计征土地增值税唉。懊第七节 征收般管理把一、埃土地增值税的预扮征艾湖南省地方税务败局

39、土地增值税预霸征率爸（湘地税发2捌00816号拌，2008年3摆月21日）1、预征范围 笆除批准建造销售暗并且能够单独核扳算土地增值额的邦经济适用房（含版用于拆迁安置的奥住房）不实行预坝征外，对其他各绊类商品房，均应邦按本通知规定实矮行预征。 阿经济适用房是指办政府为解决住房扮困难户住房问题拜，指定房地产开颁发公司按照当地芭政府部门规定的吧建筑标准建造，鞍建成后的商品房肮实行政府定价或半限价，并由政府哀指定销售对象的阿住宅。 把2皑、预征的计税依啊据 版土地增值税预征叭的计税依据为纳盎税人转让房地产搬取得的收入和预俺收账款。 3、预征率 氨(1)啊普通标准住宅为巴1%。 半（唉2按）皑除别墅外

40、的非普跋通标准住宅为2阿%。 傲（肮3跋）笆别墅、写字楼、伴营业用房等为3案%。 板（版4搬）阿单纯转让土地使翱用权为5%，然八后按土地增值税案有关规定进行清哀算，多退少补。班 啊（绊5熬）昂对房地产开发公坝司既开发建造普哎通标准住宅，又隘开发建造其他类埃型商品房的，其板销售收入应分别邦核算，否则一律癌从高实行预征。隘 班4爸、对普通标准住白宅与其他商品房懊的具体界定标准懊按照湖南省财绊政厅 湖南省地芭税局转发财政部伴 国家税务总局翱关于土地增值税岸普通标准住宅有皑关政策的通知摆（湘财税20瓣0692号）板执行。 佰普通标准住宅须板由房地产开发公蔼司凭有关文件经班当地主管税务部吧门审核后确认。

41、艾 傲5凹、自2008年氨1月1日起执行鞍。已按原预征率胺征收入库的，应俺根据政策规定按败账按实清算或核挨定征收清算的方翱式进行清算，多蔼退少补；此前未捌按规定预征土地扳增值税的，应按凹新预征率征收土蔼地增值税。拔二、房地产开发碍企业土地增值税半清算耙 蔼(一)土地增值懊税的清算单位安土地增值税以国隘家有关部门审批胺的房地产开发项爸目为单位进行清败算，对于分期开扮发的项目，以分奥期项目为单位清拌算。安开发项目中同时吧包含普通住宅和氨非普通住宅的扳，疤应分别计算增值埃额。按(皑二笆)土地增值税的版清算条件安1、碍符合下列情形之盎一的，纳税人应扮进行土地增值税邦的清算：安(1)房地产开俺发项目全部

42、竣工白、完成销售的；颁(2)整体转让岸未竣工决算房地凹产开发项目的；半(3)直接转让背土地使用权的。班2、哀符合下列情形之澳一的柏，扳主管税务机关可俺要求纳税人进行背土地增值税清算熬：唉(1)已竣工验奥收的房地产开发笆项目，已转让的矮房地产建筑面积白占整个项目可售邦建筑面积的比例澳在85以上，白或该比例虽未超百过85，但剩搬余的可售建筑面鞍积已经出租或自般用的；案(2)取得销售安(预售)许可证澳满三年仍未销售昂完毕的；澳(3)纳税人申吧请注销税务登记氨但未办理土地增鞍值税清算手续的佰；敖(4)省税务机拌关规定的其他情瓣况。芭(三)非直接销靶售和自用房地产挨的收入确定八1按、俺房地产开发企业笆将开发产品用于澳职工福利、奖励吧、对外投资、分白配给股东或投资艾人、抵偿债务、澳换取其他单位和阿个人的非货币性唉资产等，发生所隘有权转移时应视翱同销售房地产，胺其收入按下列方氨法和顺序确认：拜(伴1把)按本企业在同伴一地区、同一年懊度销售的同类房败地产的平均价格安确定；巴(2)由主管税按务机关参照当地叭