建筑市场信息不对称研究

1、.：.；建筑市场信息不对称研讨- 1、建筑市场经济人与信息方式 建筑产品具有一次性、单件性、后验性和消费场所滚动性等特点。建筑产品的消费制造过程构成了建筑活动，建筑活动市场的参与得称为建筑市场的经济人。为了分析问题方便和简化，归纳如下： 业主方：也称建立单位、开发商或甲方，是建筑产品的买方； 勘察设计、施工单位：也称乙方，从事建筑产品的设计和施工制造，是建筑产品的卖方。以施工单位为代表； 监理单位及中介咨询机构：受业主方或其它经济人委托对建筑产品制造过程进展监视管理，或从事各种建筑活动的咨询效力。以监理单位为代表； 质量监视及工程造价管理机构：受政府部门的委托，制定有关定额、规范、规范，并对建

2、筑活动进展管理、认证或监视，具有一定的管理职能。以工程造价管理机构为代表； 政府管理部门：根据法律法规对建筑市场活动进展管理、监视，既包括建立主管部门，也包括相关的环保、市政、消防、卫生、方案等部门。以建立主管部门为代表。 2、建筑市场信息不对称分析 建筑市场的信息不对称能够存在于两个经济人之间，也能够同时存在于多个经济人之间，本文以两个经济人作为研讨对象。 2.1、政府部门与业主方之间 政府是信息资源的最大制造者和拥有者，从目前我国的现实情况看，政府拥有的信息资源占信息资源总量的80%以上。 在规划和建立领域，政府作为公共利益的代表者，要编制一致的开发建立规划、制定政策和规章，因此政府是信息

3、的制造源，掌握着大量的信息资源。同时依我国现行的建立管理制度，建立工程在谋划、选址、土地运用权转让、建筑规划、开工建立、开工验收等环节，都需求政府部门同意，如土地性质、转让价钱、建筑用途、规模、开工、开发方式、何时开发等。由于政府信息公开制度开展失衡，表现为信息的不完全和存在一定的政府私人信息。很明显，在政府与社会和开发商之间，政府部门具有信息优势，而建立单位那么处于信息优势位置，政府部门和业主方处于信息不对称的情况。 由于信息不对称，在编制规划阶段，有时缺乏科学性和民主性。在工程建立开发阶段，业主方首先要破费一定的本钱搜索政府的信息，从而掌握建立规划和各种政策并进展分析。在此根底上，从本身成

4、效最大化出发，为了获得较好的地段、工程并提高建筑容积率，往往要破费一定的信息本钱，以获得土地开发权并使工程获得同意。当政府部门一些人员觉得到权益存在带来的满足时，由于能够存在品德风险，有时会出现不利选择。这种情况容易使建筑市场出现偶尔市场，增大了社会总本钱，虽然个别开发商的成效实现了最大化，但降低了社会整体福利。 2.2、业主方与监理单位之间 监理单位受业主方委托，组织工程的实施并对工程建立进展监视和管理，构成委托一代理关系，业主方是委托人，监理单位是代理人。由于监理单位为数众多，在委托代理关系中，业主方只是拥有监理单位的不完全信息，如资质等，而监理单位拥有完全的私人信息，如本身的技术实力、管

5、理程度、效力质量努力程度等。因此，业主方和监理单位之间出现了由于信息的不完备而构成的不对称。在这一对矛盾中，业主方居于信息优势位置，而监理单位是信息优势方。 业主方希望选择高质量的监理单位，监理单位也希望扩展市场业务，为此，业主方和监理单位都要付出一定本钱，不断进展相互的信息搜索和讨价讨价，最终达成都能接受的合同，以及在这个合同约束下的行动，这就是在具有私人信息的局中人之间的对策及对策平衡的结果。 由于业主方和监理单位的价值规范或目的都是最小本钱约束下的最大预期成效，而业主方不能直接全过程察看监理单位的详细运作，因此选定监理单位后，业主方就要制定一些规那么对监理单位进展有效的刺激，使代理人从本

6、身成效最大化出发，自愿地或不得不选择与委托人规范或目的一致的行动，假设进展“信息欺诈并不能获利甚至有所损失，从而努力为委托人效力，这就建立起了信息刺激机制，构成了信息刺激一致性。工程建立的不确定要素比较多，特别是隐蔽工程，一旦完成转入下道工序，将无法再进展检查和验证，所以要依托监理单位的客观行为，经过过程监视实施管理和控制。因此，业主方能否实现预期目的，除了施工单位的要素外，还取决于监理单位的努力程度。而在信息刺激失灵时，现实上存在着品德风险。普通能够出现的情况是： 1监理单位提供的信息失真。由于信息的失真，业主方能够会作出不利选择。这种情况下，虽然监理单位也选择了与委托人目的一致的行动，但由

7、于才干所限，有能够实现不了委托人的预期目的。这属于监理单位品德风险的问题。 2监理单位没有选择与委托人目的一致的行为。即监理单位具备相应的才干和素质，但客观努力程度不够。其缘由除了监理单位存在品德风险外，还能够是委托人的信息刺激机制无效。 实践上，由于市场竞争猛烈，监理单位普通会选择与业主方一致的行动，努力履行好职责。 2.3、业主方与施工单位之间 业主方对施工单位的选择成为实现预期目的的关键环节。同时，有的业主方本身并没有足够的资金，而将负担转嫁给施工单位，除了要求施工单位交纳质量保证金、履约保函之外，普通还要求施工单位带资或垫付资金；有的隐瞒真实信息，在准建手续不齐全情况下即开工，能够会使

8、施工单位处于被动；有的业主方在工程开工移交后，不支付或拖欠施工单位的剩余工程款。因此，施工单位也存在对业主方的选择问题，也就是要选择信誉高、有资金实力、手续齐全的业主方。因此，建筑工程的买卖过程包含了两个方面的含义：其一，是施工单位首先根据招标公共信息，在衡量本身才干的根底上，经过信息搜索调查业主方情况后，选择预备招标的工程买方；其二，是在施工单位参与招标后，由招招标管理机构和业主方综合思索招标方的资质、业绩、报价等要素选择施工单位卖方。所以，招标招标是一个相互对策和双向选择的过程。 在这种相互选择的过程中，双方所拥有的信息是不对称的，主要表如今：业主方对施工单位的私人信息，如才干、素质、技术

9、、配备、管理、效力等了解的较少，属于信息的优势方，而施工单位是信息的优势方；施工单位对业主方的私人信息，如资金、工程手续等情况掌握的也不多，反过来施工单位成为信息的优势方，而业主方成为信息的优势方。为了掌握对方的信息，双方都会付出本钱进展信息的搜索和分析，进展讨价讨价和对策，在不断的对策中到达平衡而达成协议。由于我国承包商和业主方为数众多，信息继续离散，有时这种信息的搜索和处置的本钱是比较高的。在这种情况下，就产生了大量的中介信息咨询效力机构和经纪人，他们经过提供信息或咨询效力，促成的买卖，从中收取佣金。 业主方从追求本身成效最大化出发，希望建筑产质量量高、造价低。施工单位采取的战略是先设法中

10、标，普通情况下有三种方式：第一种是当本身具备才干，与其它竞争者相比具有比较优势时，会凭仗本身实力作出承诺并获得工程的买卖合同；第二种是在不太具备才干或与其他竞争者相差不大或业主方过度压低价钱时，会按照买方的心思，作出高质量、低造价的承诺，从而排斥竞争对象；第三种是采取“暗箱操作等战略在竞争中取胜。第一种情况下，施工单位会按照合同商定按期、按规范完成建筑产品的消费制造，业主方根本不存在风险；第二种情况下，假设是施工单位存在才干问题，那么无法消费出高质量的建筑产品。假设是由于价钱过低，会使施工单位的目的与业主方不一致，施工单位为了不亏损，能够会疏于管理、偷工减料、以次充好、层层转包，降低了产质量量

11、。还能够出现施工单位经过索赔等方式要求调整价钱，最终又使总价钱回到了应有的程度；第三种情况下，由于低质量企业手段灵敏，出现了偶尔市场，排斥了高质量企业，导致一些建筑市场出现类似2001年诺贝尔经济奖获得者G.Akerlof研讨二手车市场中总结的“柠檬景象，这常见于规模较小的工程。 假设工程开工后，由于业主方的品德风险有意拖欠工程款，而建筑产品不可挪动，施工单位已无法控制最终结果，将很难追索剩余工程款，这时施工单位对业主方的不利选择将给施工单位带来损失。所以，普通情况下施工单位也采取一些战略，如在工程全部终了前要求必需结算大部分工程款，否那么将拖延工程交工。 因此，在这种相互对策的买卖过程中，由

12、于信息的不对称，双方都存在着不确定性，都不能完全控制选择行为的最终结果，都存在着由于不利选择而能够呵斥的风险，其根本缘由是商业信誉，也就是存在首先风险。 对于大型工程，普通表现出比较明显的购买高质量产品的偏好，也就是选择资质高、信誉好、技术配备和管理程度高的施工单位。他们以为，过于低价钱的卖方不会消费出高质量的建筑产品，而合理的价钱普通包含高质量的产品，因此，大型的工程普通都是国有大型企业中标。 2.4、监理单位与施工单位之间 监理单位与施工单位之间是监视与被监视的关系。普通情况下，由于监理单位的专业化，对建筑产品的消费制造比较熟习，但是对施工单位的管理、技术、才干、客观努力程度、能否选择与委

13、托人目的一致的行动等能够了解不够。在二者之间现实上存在由于信息不完备而构成的信息不对称问题，相对来说，施工单位具有信息优势，而监理单位那么属于信息优势方。由于信息的不对称，普通情况下能够出现四种情况： 1监理单位、施工单位的行为与委托人的目的一致或根本一致。由于不存在品德风险，监理单位与施工单位相互配合，除出现不可抗力外，实现委托人预期目的的概率非常大。反过来，业主方也会对施工单位和监理单位进展刺激，由于工程提早建成，业主方将会获得可观的经济效益，因此业主方付出了很小的本钱，但总体成效会大大提高。这种情况使三方都实现了成效的最大化。 2监理单位行为与委托人目的一致，而施工单位存在品德风险。假设

14、施工单位客观上没有选择与业主方目的一致的行动，虽然有监理单位的监视，也有能够达不到委托人预期目的。其缘由，一是施工单位存在品德风险，这是业主方不利选择的后果。另外是由于业主方的品德风险，即无节制地压价、转嫁负担或条件过于苛刻，施工单位为了本身的利益所作出的被动反响。这种情况下，业主方应调整合同商定，重新建立信息刺激机制，否那么会影响本身总体成效。 3施工单位行为与委托人目的一致，而监理单位存在品德风险。假设施工单位具备才干而且客观上采取与业主方目的一致的行为，能否有监视根本不会影响建筑产品的最终结果，即使监理单位存在品德风险或由于其它缘由而努力不够，普通情况下也会消费出令委托人称心的产品。 4

15、监理单位、施工单位的行为与委托人的目的都不一致或根本不一致。这种情况下，业主方实现目的的能够性较小，存在的风险较大。在买方市场的条件下，普通监理单位和施工单位不会采取这种行为，假设出现这种情况，三方都能够存在不利选择和品德风险，但业主方的要素能够更多。 2.5、工程买卖环节的信息不对称 工程买卖环节包括招标、开标、评标和中标，主要要素是买卖价钱。 标底是业主方希望付出的购买价钱，在开标前属于严密信息业主方和管理机构的私人信息，其目的为了促进竞争，是甄别承包商才干、提高整个市场效率的必要手段。施工单位为了获得自动，往往付出一定信息本钱，经过各种渠道了解标底信息，由于品德风险的存在，有时能够会出现信息泄露，从而排斥其他竞争对手，产生偶尔市场。 报价是施工单位希望获得的出卖价钱。除了不可变动本钱外，由于各企业之间的管理程度、人工费用、施工速度等影响本钱的要素以及预期收益各不一样，因此报价钱也有差别。招标方为了居于自动，除标底外，普通还要了解其它招标者的报价信息。 工程买卖环节是一个互置信息搜索、对策、讨价讨价的过程。在这个环节中，存在招标方因个别品德风险